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#1 14/06/2018 22h48

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Bonsoir très chers amis investisseurs,

Dans mon petit parc de studios en LMNP, j’ai acquis un studio en 2016 que j’ai commencé à exploiter en 2017 en location meublée.
Jusque-là vous me direz, et alors? smile
Mon cabinet comptable me réclame un complément d’honoraires au titre de l’année 2016, car le bien a été acquis cette année-là quand bien même son exploitation n’a commencé que l’année suivante.

Je leur ai donc posé la question et voici un extrait de leur réponse:
"Nous avons pour votre attestation d’acquisition où la date d’acquisition est bien sur 2016
Résidence XXX acquit en Décembre 2016
C’est la date d’acquisition qui fait foi pour les impôts.
"

Si on pousse le raisonnement un peu plus loin: si j’avais acheté un bien en 2010 et que je l’avais mis en location meublée à partir de 2017, j’aurais dû payer un complément d’honoraires à partir de l’exercice 2014 (début de mon activité en LMNP) jusqu’à aujourd’hui?

Pour moi l’amortissement débuterait l’année où le bien rentre dans l’activité et non à sa date d’acquisition.

Merci à tous pour vos éclaircissements

Mots-clés : amortissement, comptable, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 15/06/2018 06h56

Membre (2014)
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Si vous avez acheté votre appartement en 2016, vous avez payé les frais de notaire en 2016. Ceux ci sont déductibles de vos recettes meublées à la date a laquelle vous avez payé donc en 2016 !


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#3 15/06/2018 07h12

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Bonjour,
je ne comprends pas, la question pour sur des les honoraires ou sur l’amortissement ?
Pour moi l’amortissement commence au moment de la mise en exploitation mais n’ayant pas de biens en LMNP je ne fais pas autorité.
Bonne journée


Parrain : Linxo, Grisbee, Revolut, Yuh (nd6441), Interactive brokers

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#4 15/06/2018 07h20

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A ma connaissance, votre comptabilité débute bien en 2016 car votre "entreprise" a fait des dépenses en 2016, y compris l’achat de l’immeuble.

Une chose dont je suis sûr : on ne peut amortir un bien que lorsqu’il est mis en service.

Ca ferait donc une date d’inscription de l’immeuble à l’actif de l’entreprise en 2016, mais un amortissement de celui-ci qui débute seulement en 2017.

A confirmer par des "sachants".


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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Favoris 1   [+1]    #5 15/06/2018 08h28

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Bonjour,

Tout d’abord vous devez corriger votre déclaration BIC de l’année 2016 (comptabiliser les écritures relatives à votre studio et ainsi modifier la liasse fiscale), si vous n’avez pas comptabilisé l’amortissement au titre de l’année 2016, votre amortissement est en théorie définitivement perdu.

En effet, votre immeuble est mis en service à la date d’acquisition, sauf s’il y avait des travaux à faire, qui vous empêchaient de le louer.

(Exemple: j’achète une machine outil le 1 février 2017, j’utilise cette machine la première fois pour mon premier client le 10 février 2017, la date de début d’amortissement est le 1er février)

Source : Article 322-4 alinéa 2 du Plan Comptable Général
2- L’amortissement d’un actif commence à la date de début de consommation des avantages économiques qui lui sont attachés. Cette date correspond généralement à la mise en service de l’actif.


Article 39B du CGI
: A la clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués depuis l’acquisition ou la création d’un élément donné ne peut être inférieure au montant cumulé des amortissements calculés suivant le mode linéaire et répartis sur la durée normale d’utilisation. A défaut de se conformer à cette obligation, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée.

140

Faute de respecter l’obligation édictée par le premier alinéa de l’article 39 B du CGI, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée.

150

La perte du droit à déduction est définitivement acquise dès la clôture des résultats de l’exercice au cours duquel l’ensemble des amortissements cumulés s’avère inférieur au montant des amortissements linéaires.

Source bulletin officiel des impôts  BOI-BIC-AMT-10-50-30


Sauf qu’en vertu de l’article 39 C du CGI et complété par les articles 25 et suivants de l’annexe II, en cas de location consentie par une personne physique ou une société soumise au régime des sociétés de personnes, le montant de l’amortissement admis en déduction de la base imposable ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.

Il convient d’admettre, sous réserve des dispositions de l’article 39 B du CGI, que les amortissements
qui n’ont pas été effectués en période bénéficiaire, par suite d’une insuffisance des résultats
comptables, peuvent, dans la mesure où leur inscription dans les écritures aurait mis les entreprises
en déficit, être assimilés à des amortissements différés en période déficitaire et par suite, être reportés
sur les bénéfices nets des exercices suivants dans les conditions prévues au 2° du 1 de l’article 39
du CGI.
Source : BOI-BIC-AMT-10-50-40

En conclusion, vous devez tout d’abord corriger votre déclaration BIC 2016, et dès que cela devient possible régulariser les amortissements différés.

Dernière modification par Tomalegrand (15/06/2018 08h35)


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#6 15/06/2018 09h46

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Dans tous les cas, les impôts ne viendront pas vous reprocher de n’avoir passé aucune écriture comptable sur 2016, puisqu’il n’y a pas de recettes, et je ne vois donc pas l’obligation pour le cabinet de procéder ainsi et donc de facturer. 
C’est plutôt le problème inverse qui se pose, en général, à savoir l’imputation de charges pour une période antérieure à la mise en location.

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#7 15/06/2018 15h03

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Le comptable préfère modifier un bilan plutôt que de passer l’écriture à une date ultérieure ce qui ne me semble pas légal.

Si vous passez les frais notariés début 2017, vous risquez d’être redressé en cas de contrôle.


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#8 15/06/2018 18h15

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Tomalegrand a écrit :

En effet, votre immeuble est mis en service à la date d’acquisition, sauf s’il y avait des travaux à faire, qui vous empêchaient de le louer.

Pas d’accord. La jurisprudence considère que la mise en service d’un bien locatif meublé est sa mise en location effective (ou autre forme d’exploitation commerciale). Et ça semble très logique, car on ne voit pas bien comment on pourrait "consommer les avantages économiques qui lui sont attachés" d’un bien locatif, tant qu’il n’est pas loué, donc tant qu’il ne rapporte rien.

Voir notamment ce message :
(24/27) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Le lien vers l’arrêt de la cour d’appel n’est plus valable, mais on le retrouve par exemple ici :
Arrêt Cour Administrative d Appel de Versailles du 16 décembre 2014 / 3é chambre N 14VE PDF

Extrait :

17. Considérant qu’il résulte de l’instruction, que la villa « Barbarella », acquise le 29 novembre 2005 en vue de son exploitation commerciale par la location en meublé, a été inscrite au poste « construction » de l’actif du bilan de la SARL Vélitage, les travaux réalisés sur cette villa en 2008, ayant été également inscrits à l’actif, au poste « aménagements construction » ; que si la société a comptabilisé, au titre des années 2007 et 2008, des amortissements, dont il est constant qu’ils ont été effectués selon le mode linéaire, correspondant aux travaux de
rénovation et d’agrandissement de la maison, il résulte cependant de l’instruction et n’est d’ailleurs pas contesté que la villa, qui n’était pas encore louée en meublé ou exploitée commercialement au 31 décembre 2008, n’avait fait l’objet d’aucune utilisation effective de sorte que cette immobilisation ne peut être regardée comme ayant été mise en service au cours desdites années ; que, dans ces conditions, les requérants, qui n’établissent d’ailleurs pas que la SARL Vélitage aurait pu consommer les avantages économiques résultant des différents travaux dont ils font état avant cette date, ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que l’administration a remis en cause les amortissements comptabilisés au cours des deux exercices en litige

Dernière modification par Bernard2K (15/06/2018 18h17)


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#9 15/06/2018 18h24

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L’article 39-1 du C.G.I dispose que le bénéfice net est établi sous déduction des charges engagées au titre de l’exercice.

Une charge comptabilisée sur un mauvais exercice pourra faire l’objet d’un rehaussement.

Vous devez fiscalement corriger votre déclaration BIC, et ainsi bénéficier des charges de l’exercice 2016. De plus, le studio doit être enregistré à l’actif au titre de l’exercice 2016, car il y a un risque de minoration de l’actif net dans votre cas.

Le cabinet comptable a l’obligation de faire votre comptabilité au titre de l’année 2016, si elle souhaite respecter les règles comptables, et fiscales.

Et pour info, les contrôles fiscaux sont à charge et à décharge.

Ok Bernard2K, je vous remercie pour votre jurisprudence, surtout qu’elle est relativement récente.

Cependant vous êtes d’accord avec moi, il doit bien comptabiliser son studio à l’actif pour l’exercice 2016?

Dernière modification par Tomalegrand (15/06/2018 18h35)


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#10 15/06/2018 23h33

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Merci à tous pour l’ensemble de vos retours, je vais expliciter un peu plus la situation du bien acquis en décembre 2016.
- C’est un bien que j’ai acheté avec un locataire déjà en place et exploité en location nue.
- Cette location nue s’est terminée en septembre 2017
- Un nouveau bail a été signé en décembre 2017 et a été passé pour la première fois en location meublée

Bernard2K a écrit :

La jurisprudence considère que la mise en service d’un bien locatif meublé est sa mise en location effective (ou autre forme d’exploitation commerciale). Et ça semble très logique, car on ne voit pas bien comment on pourrait "consommer les avantages économiques qui lui sont attachés" d’un bien locatif, tant qu’il n’est pas loué, donc tant qu’il ne rapporte rien.

Pour moi ça serait même du bon sens.

lachignolecorse a écrit :

Si vous passez les frais notariés début 2017, vous risquez d’être redressé en cas de contrôle.

Je vous rassure, il n’a jamais été question de passer ces frais sur 2017, je les ai toujours considérés comme perdus.

rylorin a écrit :

Bonjour,
je ne comprends pas, la question pour sur des les honoraires ou sur l’amortissement ?

En fait l’un est la conséquence de l’autre. Si le studio doit être considéré dans le bilan 2016, alors bien sûr je leur devrais le complément d’honoraires qu’ils me réclament, mais j’ai comme un doute, j’ai décidé de solliciter les investisseurs du forum smile

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[+1]    #11 16/06/2018 07h43

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Il manquait des éléments essentiels dans votre premier message !

AMHA, la situation est claire.

En décembre 2016, le bien est entré dans votre patrimoine privé, où il a produit des revenus fonciers.

En décembre 2017, le bien a quitté votre patrimoine privé et est entré à l’actif de l’"entreprise" LMNP, où il doit être alors amorti pour la valeur vénale au moment de la mise en service (donc décembre 2017).
Les frais liés à l’acquisition sont définitivement "perdus" pour la compta LMNP.

La compta LMNP commence en 2017 et il n’y a aucune raison de réaliser un exercice 2016 pour cette compta.

Déjà abordé ici : (24/27) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Dernière modification par Bernard2K (16/06/2018 07h45)


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#12 16/06/2018 07h48

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Si vous donnez les infos au compte goutte, ne vous étonnez pas d’avoir des avis à côté de la plaque.

Si vous avez commencé par une location nue, alors oui les frais notariés sont perdus (surtout si c’est sur 2 années civiles). L’exploitation en meublé commence au septembre 2017. J’espère que vous avez fait la déclaration d’activité…

Je vous aurai conseillé de refaire une estimation du bien en septembre 2017 qui servira de base au calcul des amortissements.


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#13 16/06/2018 08h17

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Euh… le comptable est au courant que le bien était loué en nu en 2016 ?

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#14 16/06/2018 22h23

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Bernard2K a écrit :

Il manquait des éléments essentiels dans votre premier message !

C’est ce que je me disais en lisant l’ensemble des réponses de mon premier message, d’où mon 2e message, désolé pour les imprécisions initiales.

pierrejacques11 a écrit :

Euh… le comptable est au courant que le bien était loué en nu en 2016 ?

Bien sûr pierrejacques11. Le cabinet comptable a-il essayé de me facturer de manière abusive en connaissance de cause ou est-ce de l’incompétence? Je ne sais pas, en tout cas c’est le dernier exercice comptable que je ferai avec eux.

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#15 11/03/2019 18h45

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Bonjour, j’espère que vous pourrez m’aider avec un doute où je trouve des informations contradictoires…
J’ai acheté et loué mon appartement en régime micro BIC depuis l’an 2008, et je viens d’apprendre que j’aurais dû inscrire mon activité et obtenir un numéro de SIRET.
Si je fais mon inscription (p0i) avec début d’activité en janvier 2018 et je passe au régime réel, quelle est la date de début des amortissements? 2008 comme date de mise en location ou bien 2018 comme date de début de l’activité?
Merci d’avance pour votre aide!

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#16 11/03/2019 19h36

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A mon avis, c’est 2008. Votre comptable devrait vous le confirmer.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#17 12/03/2019 00h57

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Bonsoir GoodbyLenine et merci pour votre réponse!

Le fait est que justement, jusqu’à présent j’ai toujours fait mes déclarations en Micro BIC donc je n’ai pas eu nécessité d’avoir un comptable… D’ici vient aussi mon ignorance concernant la nécessité d’obtenir un numéro de SIRET et d’enregistrer l’activité…

Je suis en train d’étudier si le régime qui me compense plus est le Micro Bic ou bien le régime réel, mais en contactant avec deux services de comptabilité spécialisés en LMNP, je reçois des réponses contradictoires liées justement à la date de début de l’amortissement. Un de ces services me confirme que ca vaut la peine de passer au réel, et l’autre le contraire. La différence vient du fait que l’un considère que l’immeuble a été amorti pendant 10 ans et l’autre considère que l’amortissement commence maintenant car j’inscris mon activité à présent.

Au fond, il s’agit de savoir si le début de la période d’amortissement est conditionné par le contrat de location ou bien par l’enregistrement de l’activité… et où pourrais-je trouver une réponse avec lois et/ou jurisprudence à l’appui, sinon ici? smile

Je vous remercie à nouveau pour votre aide!

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[+2]    #18 12/03/2019 10h06

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D’après les diapos trouvées ici (diapos 12 à 15) :
http://www.experts-comptables-limoges.f … onf_am.pdf
c’est 2018. Il est considéré qu’en location meublée non professionnelle, le bien n’est pas "affecté à l’exploitation", donc que le forfait micro n’est pas représentatif d’amortissements, donc que le bien doit être inscrit à sa valeur vénale au moment du passage au réel.

PS : sujet déjà abordé plusieurs fois sur le forum. Je constate avec un certain soulagement que j’étais arrivé à la même conclusion la fois précédente, en m’appuyant sur un passage du bofip différent de ceux utilisés par M. Finelle, mais qui me semble tout à fait convergent avec ceux-ci : https://www.investisseurs-heureux.fr/p262541#p262541

Dernière modification par Bernard2K (12/03/2019 10h23)


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#19 25/02/2020 23h16

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Bernard2K a écrit :

La jurisprudence considère que la mise en service d’un bien locatif meublé est sa mise en location effective (ou autre forme d’exploitation commerciale). Et ça semble très logique, car on ne voit pas bien comment on pourrait "consommer les avantages économiques qui lui sont attachés" d’un bien locatif, tant qu’il n’est pas loué, donc tant qu’il ne rapporte rien.

Je me permets de rebondir sur votre message qui résume mes interrogations développées plus bas (et je ressuscite le sujet au passage).

Je reste intrigué par cette apparente impossibilité d’amortir un bien tant que celui-ci n’est pas mis en location (exploité).
Pour cette raison je sollicite vos avis sur mon interprétation du bofip.

Dans le BOI-BIC-AMT-10-40-10, le cas particulier des "immeubles de placement" est abordé au paragraphe §140 du BOI-BIC-AMT-10-40-10 dans lequel je peux lire :

§140 BOI-BIC-AMT-10-40-10 a écrit :

Les immeubles de placement qui feraient l’objet d’une décomposition devront être amortis en retenant, sur le plan fiscal, la même durée que celle retenue en comptabilité, à savoir la durée réelle d’utilisation (sans tenir compte toutefois de la politique de cession de l’entreprise).[…]

Mais du coup, un "immeuble de placement" c’est quoi ?
Pour la définition d’"immeuble de placement" je me réfère à l’avant-dernier alinéa du 5° du 1 de l’article 39 du CGI ou au §140 du BOI-BIC-PROV-40-10-20-10, tous deux mentionnés en bas du §140 du BOI-BIC-AMT-10-40-10, et qui donnent exactement la même définition (mot pour mot).

définition immeuble de placement a écrit :

constituent des immeubles de placement les biens immobiliers inscrits à l’actif immobilisé et non affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale, à l’exclusion des biens mis à la disposition ou donnés en location à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l’article 39 du CGI affectant ces biens à leur propre exploitation.

Je comprends que c’est considéré comme un "immeuble de placement" à partir du moment où l’immeuble est inscrit à l’actif mais tant qu’il n’est pas mis en exploitation.

D’après le cas n°2 détaillé au §200 du BOI-BIC-AMT-10-40-10 on voit qu’un "immeuble de placement" est amorti pareil qu’un immeuble standard, à la différence du gros oeuvre qui s’amorti sur une durée plus longue.
Apparemment une histoire de différence entre "durée d’usage" "et "durée normale d’utilisation" (durée de vie de la structure) si on se base sur ce qui est définit au §130.

§130 a écrit :

La structure, c’est-à-dire la partie de l’immobilisation restant après décomposition, doit comme les composants être amortie sur la durée normale d’utilisation en application du 2° du 1 de l’article 39 du CGI. Après décomposition, la structure ne peut être considérée comme identique à l’immobilisation prise dans son ensemble. Dans ces conditions, en l’absence d’usage pour les structures, il convient de se référer à la durée normale d’utilisation, soit la durée de vie de la structure. Cette durée devrait correspondre dans la plupart des cas à la durée d’amortissement comptable.

Toutefois, il sera admis, par dérogation à cette règle d’adéquation des durées comptable et fiscale d’amortissement pour les composants, qu’elles puissent être amorties sur la durée d’usage fiscale applicable à l’immobilisation corporelle prise dans son ensemble.

Par ailleurs, cette dérogation relative aux structures d’immobilisations décomposées ne s’appliquera pas aux immeubles de placement.

Du coup, j’en viens à mon interrogation.
Si on remplit le formulaire P2P4i de déclaration de nouvel établissement avec la date de l’acquisition, je comprends qu’on peut considérer que l’immeuble est inscrit à l’actif de l’activité LMNP à cette date, même si non encore exploité (pas encore mis en location).

Et que du coup il est considéré comme "immeuble de placement" jusqu’à sa mise en location (début de l’exploitation) ce qui apparait compatible avec le fait de pratiquer des amortissements dessus.
Mais ces amortissements seraient moins avantageux : pas de dérogation pour amortir le gros oeuvre sur une durée plus courte.

Ou peut-être que c’est juste moi qui fais une mauvaise interprétation de l’ensemble pour essayer de trouver une excuse pour gratter quelques mois d’amortissements ?

Du coup, amortissement ou pas amortissement entre la date d’acquisition et la date de mise en location ?

Je suis preneur de vos avis.

Dernière modification par lael (25/02/2020 23h21)

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#20 26/02/2020 06h58

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lael a écrit :

Je comprends que c’est considéré comme un "immeuble de placement" à partir du moment où l’immeuble est inscrit à l’actif mais tant qu’il n’est pas mis en exploitation.

Moi je comprend que la notion d’immeuble de placement n’est pas directement liée au LMNP.
Vous extrapolez avec le "tant qu’il n’est pas mis en exploitation". 
A mon sens cette notion caractérise une entreprise qui achète un immeuble qu’elle n’occupe pas
et n’utilise pas pour son activité, mais qu’elle achète en vue d’un placement (ex une boite du CAC
40 qui s’achèterait des immeubles haussmanniens ou des bureaux à Paris comme placement de trésorerie.)

En ce sens, ça ne correspond pas du tout au LMNP, car il y a certes location mais c’est l’objet même de l’activité/l’exploitation de LMNP.

lael a écrit :

Du coup, amortissement ou pas amortissement entre la date d’acquisition et la date de mise en location ?
Je suis preneur de vos avis.

La réponse ne sera pas à mon avis dans ces articles du BOFIP.


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#21 21/07/2020 21h20

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Discussion interessante !
Mais alors pour avoir le droit de rentrer les droits de mutation en amortissements, y a-t-il un ordre précis à suivre dans les déclarations ? SIRET, P0I ?

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[+1]    #22 21/07/2020 21h29

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Oui. P0i à la date d’acquisition, pour inclure les droits de mutation.

Le siret est automatique après le p0i.

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