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#26 13/07/2020 03h09

Membre (2020)
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Merci pour votre réponse, en effet je pense que le plus judicieux serait de m’approcher d’un comptable pour voir tout cela avec lui.

Le faite d’avoir deux régimes différents dans un même bâtiment rend les choses un peu plus compliqué si on veut optimiser les choses.

Je vous souhaite une bonne soirée !

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#27 13/07/2020 08h54

Membre (2013)
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Rien de compliqué.
Utilisez le moteur de recherche en haut à droite, la question a été traitée des dizaines de fois sur ce forum.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#28 13/07/2020 14h20

Membre (2018)
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Bonjour,

Votre file a été déplacée dans une ancienne file qui doit apporter une réponse au moins partielle à vos questions. Quelques commentaires par rapport à votre message :

1 - C’est vous qui devez définir votre mode de location (nue /meublée), puis le régime d’imposition micro-foncier / réel en cas de location nue, micro-bic / LMNP en cas de location meublée en fonction de votre fiscalité et pas vos locataires. En effet, vos choix peuvent conduire à des variations importantes d’imposition. En l’absence d’information sur votre situation fiscale (et en particulier sur votre TMI - Tranche Marginale d’Imposition) et des charges associées à votre immeuble, il est difficile d’être plus précis. A toutes fins utiles, votre bénéfice imposable sera imposé à hauteur de votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux… Il est donc important de choisir le régime qui vous permette de limiter au plus votre bénéfice imposable…

2 - Si vous louez deux appartements situés dans le même immeuble avec deux modes de location, il convient de définir une méthode de répartition des charges qui ne sont pas liés à un des appartements mais concernent l’immeuble entier et de la conserver dans le temps en cas d’interrogation des services fiscaux… Différentes méthodes peuvent être utilisées : la valeur vénale, la surface, les tantièmes de copropriété si les biens sont en copropriété, les valeurs locatives qui servent de base à la taxe foncière - calculées à partir de fiches H2 établies, comme il l’a été souligné dans un ancien message :

Ddtee a écrit :

Une déclaration doit être souscrite par local, c’est-à-dire, pour chaque fraction d’immeuble normalement destinée, en raison de son agencement, à être utilisée par
un même occupant.
En conséquence, si vous êtes propriétaire (ou usufruitier) de tout ou partie d’un immeuble collectif, vous devez souscrire une déclaration modèle H2 :
– pour chaque logement (appartement, studio, etc.) ou chaque local professionnel (bureau, etc.) avec ou sans dépendances bâties
…/…
En outre, une déclaration récapitulative modèle R devra être souscrite pour l’ensemble de l’immeuble

En tout état de cause, cette donnée vous sera utile pour la répartition de la taxe des ordures ménagères…

Si la division en deux appartements n’est pas connue des services fiscaux :
- vous risquez un redressement de taxe foncière (la valeur locative de deux appartements de 50 m2 est supérieure à celle d’un appartement de 100 m2)
- un problème d’affectation des taxes d’habitation à vos locataires risque d’apparaître

3 - Avez vous souscrit une assurance pour le gros oeuvre de votre immeuble (qui est plus large que l’assurance PNO qui doit être souscrite dans le cas de biens loués dépendant d’une copropriété) ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (13/07/2020 14h57)

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#29 13/02/2021 11h11

Membre (2021)
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Bonjour,

Je souhaite acquérir un immeuble de deux lots. M’approchant du plafond LMNP de 23 000€ de recette par an je souhaiterais louer uniquement un des deux lots en LMNP et louer l’autre en location nu.

Savez-vous si cela est possible ? Si oui comment cela fonctionne au niveau fiscalité, est-ce que je peux amortir l’immeuble complet sur mon LMNP idem pour les autres charges ( intérêt du prêt, notaire…) ou seulement la moitié ?

Par avance merci et bonne journée.

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#30 13/02/2021 11h16

Membre (2014)
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Bonjour,

Aucun souci pour mixer les modes de location au sein du même immeuble.

Par contre tout sera proratisé en fonction des loyers perçus. Dans votre cas si les loyers sont équivalents, vous ne pourrez en effet amortir que la moitié de la valeur de votre immeuble et déduire la moitié des frais d’acquisition dans votre comptabilité LMNP.

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#31 13/02/2021 16h42

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Oui effectivement cela est possible.

Mais pour éviter la fiscalité pas très avantageuse du nu j’espère que vous avez des travaux à déduire.

Si ce n’est pas le cas alors une stratégie d’achat en SCI IS pourrait être intéressant.

Cordialement

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#32 13/02/2021 17h42

Membre (2014)
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Vos recettes lmnp sont faites en courte duree ou longue durée (9 mois, 1 an)?


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#33 21/02/2021 17h03

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je vous prie par avance de m’excuser par avance si je fait un doublon…

Je viens de lire l’ensemble de ce sujet mais ne semble pas avoir trouvé la réponse à mon questionnement,

Je contextualise rapidement :

Je suis propriétaire de mon habitation depuis 2016 (maison de ville) que je viens de transformer en 5 lots. 3 lots nus 100, 48 et 45 m² (loués depuis Octobre 2020) 1 meublés 20 m² (en cours de finition, prêt d’ici une quinzaine) et le 5ème dans son jus, que nous habitons en famille.

Acheté cash en 2016
2 prêt travaux de 135 000€ et 33000€ pour la réalisation.
Revenus locatifs : 350+370+490 = 1210 hc/mois (dont une proffession libérale)
Revenus meublé estimé = 350/mois

Je n’ai pas à ce stade monté de société, j’envisage de le faire dans quelques années par une vente à soi mème.

Ma question concerne donc la fiscalité du lot meublé. Quelle est l’incidence sur le déficit foncier?

Petite précision, sans les revenus locatifs notre TMI est 0% (à la limite des 11% cependant).

Que me préconisez vous? ratio à la surface, … j’avoue avoir lu beaucoup de choses et tout les cas étant diférents…

Merci de vos réponses

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Favoris 1   [+1]    #34 21/02/2021 17h36

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Le lot qui sera loué meublé n’aura pas d’impact sur le revenu foncier ou le déficit foncier (qui ne sera concerné que par les revenus et charges des lots loués nus).

Vous devrez vous immatriculer (document Poi) pour commencer l’activité de location meublée, et choisir entre "micro-BIC" (vous déclarez juste les recettes de la location meublée, et les charges sont évaluées forfaitairement comme un %age des recettes) ou le régime BIC réel (il faudra tenir une comptabilité, vous pourrez amortir le bien, en en évaluant la valeur vénale au départ). Dans votre cas, vu le montant limité des recettes du meublé, il est probable que le micro-BIC soit à préférer.

Pour répartir les charges "communes" (aux lots lots nu, meublés  et occupés par vous), par ex la taxe foncière (pour laquelle il faudra peut-être refaire une déclaration, suite à vos travaux) ou le chauffage ou l’eau froide, il faudra appliquer un prorata, par exemple en vous basant sur les surfaces, ou sur l’usage qui est fait de la "charge". C’est un peu comme les tantièmes en copropriété,  en plus simple. A vous de déterminer ce prorata, en restant raisonnable (évitez 90% sur les lots loués nous et 10% sur le reste où vous ne pouvez pas déduire de charges…).

Monter une société pour ça,  dans votre situation (peu imposé à l’IR), est sans doute une mauvaise idée à oublier.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#35 15/03/2022 11h58

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ESTJ

Malgré le consensus dans vos échanges pour une répartition au prorata des surfaces, j’ai discuté avec mon agence qui réparti toutes les charges (élec, ménage, teom) en fonction de la valeur locative.

Du coup je me pose la question pour mes 2 apparts sur 6 en LMNP. Est-ce que je peux proratiser toutes mes charges (crédit, pno etc) en fonction des valeurs locatives ?


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#36 20/03/2022 10h37

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ENTP

Comme disait Bernard2ken début de fil, c’est une question de bon sens.
Quand il n’y a pas de règle, on peut toujours appliquer la solution qui nous semble la meilleure pour autant qu’elle soit cohérente.
Il faut se poser les questions suivantes :
quel est le lien entre le loyer et telle charge?
Quel est le lien entre la surface et telle charge?
On doit retenir le lien entre loyer ou surface et une charge donnée le plus pertinent.
Je vois mal quelle charge serait mieux indexée sur le loyer que sur la surface, sauf peut-être des frais d’aménagement.
Ensuite lorsqu’on a trouvé la méthode il faut s’y tenir.

D’une manière générale, je vois mal l’intérêt de proratiser en fonction du loyer. Ce qui revient normalement à affecter plus de charges sur votre LMNP (loué plus cher au M2), qui bénéficie déjà des amortissements alors que le foncier non, donc coûte plus cher.

Édit : on parle de loyer ou valeur locative utilisée pour la taxe foncière ?

Dernière modification par dusgas (20/03/2022 10h40)

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#37 20/03/2022 12h29

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Dans un immeuble appartenant à un seul propriétaire, la loi n’impose pas un mode de répartition. En cas de litige, les tribunaux vérifient que la répartition est "équitable".
Les deux modes de répartition les plus courants sont en fonction de la surface des locaux, ou bien en fonction du critère de l’utilité que présentent les services collectifs et équipements communs (par exemple, pour l’ascenseur, répartition proportionnelle à l’étage).

La valeur locative tenant compte de la surface mais aussi du confort, il me semble que la répartition au pro-rata de cette valeur peut être considérée comme "équitable".

Dans ce cas, il faut bien sûr utiliser la même méthode pour votre compta LMNP. La valeur locative est une valeur calculée par le service des impôts, or le principal risque de contrôle de votre compta LMNP est aussi celui d’un inspecteur des impôts. On voit mal un inspecteur des impôts remettre en cause un tel calcul.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#38 21/03/2022 09h00

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ESTJ

dusgas, le 20/03/2022 a écrit :

Édit : on parle de loyer ou valeur locative utilisée pour la taxe foncière ?

Je parle bien de la valeur locative utilisée pour la TF. J’ai ces valeurs dans un relevé de propriété demandé aux impôts. L’écart entre la répartition à la valeur locative et la répartition à la surface est assez faible (22 contre 20%) mais à mon avantage.
Mais comme le dit Bernard2K je vois mal les impôts me chercher des poux là-dessus.


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#39 24/09/2023 11h32

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Bonjour,

J’ai un immeuble qui comporte trois appartements en location nue.

J’ai un locataire qui s’en va, et je me demande si je ne vais pas passer le nouveau locataire en bail meublé.

Est-il possible d’avoir dans un même immeuble plusieurs types de bails : nu et meublé ?

Merci pour vos lumières, bon dimanche,

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[+1]    #40 24/09/2023 11h58

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Le problème soulevé est beau !


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#41 24/09/2023 12h07

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Avez-vous recherché sur le site? Il suffit de taper "immeuble nu meublé"…


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[+1]    #42 24/09/2023 12h07

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Oblibe, ne vouliez-vous pas écrire plutôt : "Le problème soulevé est baux !"
wink


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#43 24/09/2023 19h50

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Pas bien compris les réponses.

Je n’ai pas trouvé sur le site de sujet parlant d’un mix nu et meublé.

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#44 24/09/2023 21h56

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JulienUxor a écrit :

Est-il possible d’avoir dans un même immeuble plusieurs types de bails : nu et meublé

Oui. Qu’est-ce qui m’empêcherait ?
(sauf à être dans une zone où il y a des limitations sur les meublés, par exemple les agglomérations de plus de xxx milliers d’habitants)

Je vous suggère d’explorer https://www.google.com/search?q=immeubl … p;ie=UTF-8

Cependant, en régime "reel", ca pourrait compliquer la comptabilité (car, si on veut amortir le bien loué meublé, il faut l’inscrire comme immobilisation au bilan de l’activité de location meublée, et le sortir du bilan si on repasse en nu, avec certaines conséquences comptables,  etc.)


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#45 24/09/2023 22h37

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Nous avons eu les cas à petite echelle sur un immeuble que nous louons en meublé SAUF le garage qui est
un bail déclaré classiquement. L’essentiel de la répartition concerne le prêt immobilier . Cette répartition a été faite sur la base d’une déclaration de valeur faite par l’agence qui a a vendu le bien. Le montage doit être propre car nous sommes passés par la case vérification du centre de gestion agréé et aucune remarque n’a été remontée. Cette déclaration ventile la valeur des diiférentes parties de l’immeuble.

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[+1]    #46 24/09/2023 23h09

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JulienUxor a écrit :

Pas bien compris les réponses.

Je n’ai pas trouvé sur le site de sujet parlant d’un mix nu et meublé.

et celle-ci ?


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#47 25/09/2023 11h16

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ESTJ

Moi je le fais dans un de mes immeubles : 3 appartements nus et 3 appartements meublés. Tout est au réel. Je répartis les charges communes (TF, travaux communs, assurance etc) en fonction des valeurs locatives définies par les impôts (valeurs qu’on retrouve dans le relevé de propriété).


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#48 26/09/2023 19h52

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GoodbyLenine, le 24/09/2023 a écrit :

JulienUxor a écrit :

Est-il possible d’avoir dans un même immeuble plusieurs types de bails : nu et meublé

Oui. Qu’est-ce qui m’empêcherait ?
(sauf à être dans une zone où il y a des limitations sur les meublés, par exemple les agglomérations de plus de xxx milliers d’habitants)

Merci pour vos lumières,

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#49 28/09/2023 10h08

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Étant assez novice en compatibilité immobilière, je découvre qu’en LMNP on peut amortir le prix du local, le prix des travaux et le prix des meubles. Ce qui me semble très avantageux.

Sachant que j’ai deux maisons en LMNP, je vais faire cela l’année prochaine.

Mais, j’ai du mal à trouver un conseiller fiscal en immobilier. Peut-être une agence immobilière.

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#50 28/09/2023 10h53

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Je pense que vous devriez suivre les conseils qui vous ont été donnés précédemment dans la file : prenez votre téléphone et demandez un rendez-vous avec un expert comptable. C’est celui qui pourra le mieux vous renseigner sur votre situation.
Au passage, vous n’avez pas deux maisons en LMNP mais vous avez deux maisons exploitées selon le mode de location "meublé". Ce mode de location vous conduit à vous déclarer d’un point de vue fiscal en tant que Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP), avec les conséquences fiscales que vous évoquez (amortissement du bien, des frais de notaire etc…)

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