Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières…

@Stinky : si les viagers sont répertoriés  sur cette base de la même façon que les ventes classiques, sans signe distinctif, c’est pour le moins déroutant…

Bonjour à tous,

Voici mon petit retour au sujet de DVF, j’affectionne beaucoup cet outil mais je commence à réellement douter de sa pertinence.

J’ai acheté deux studios en 2018, qui sont désormais répertoriés sur DVF.

Le premier, 19,5 m² est affiché sur DVF à 21 m² (à plus de 3000€ le m² ça commence à compter).

Le second, 19,5 m² avec une mezzanine très basse (~ 1 mètre de HSP) permettant simplement d’accueillir un lit 2 places apparaît comme étant un T2 de 28 m²…

Je vois également dans le même immeuble un autre "T2" de 30m² vendu au prix d’un studio de 20m². Je pense qu’il s’agit là aussi d’une anomalie, connaissant le propriétaire et l’ensemble des biens à vendre dans cet immeuble.

A utiliser avec des pincettes donc.

Bonjour,
Je souhaite utiliser l’application Dvf pour rechercher le prix de vente d’une propriété près de chez moi. C’est une propriété qui avait des bâtiments industriels, un bâtiment d’habitations, du terrain. L’ensemble a été vendu à un promoteur pour en faire un lotissement. La transaction a eu lieu en 2eme partie d’année 2020.

J’avais regardé en mars 2021. Mais c’était trop tôt. La mise à jour a lieu fin avril et fin octobre pour les demi-années précédentes. Par contre, j’avais pu me promener sur les cartes, jouer avec les filtres, regarder des compilations excel, etc…

Mon problème aujourd’hui est que, quand je vais sur Dvf, que ce soit sur smartphone ou sur Firefox, je n’arrive à rien faire : ni rentrer de département, ni rentrer de numéro cadastral. Ça fait 1 semaine que j’essaie et… Rien.

Je me demande si c’est un problème de site, si c’est un problème de navigateur,  si c’est un autre problème que je ne soupçonne pas…

Auriez-vous des idées pour casser ma frustration ?

🌼🌼🌷🌷

Je vous remercie pour ce partage. Cependant, ça ne reprend pas précisément les parts cadastrales. Aussi est-ce difficile de connaître le prix au mètre carré ou même d’une propriété.
Regardez par exemple le terrain vendu à côté de l’église de Castanet Tolosan. À partir de Prix-Immo, il est difficile de comprendre comment les propriétés étaient imbriquées avant la vente. Quand on fait la somme des terrains marqués au même prix, on se rend compte que le prix au mètre carré n’est pas le même. Comment étaient faites les propriétés avant la vente ? Quels sont les détails qui ont permis de faire des plus ou des moins values ?

Avec dvf, on a les parts cadastrales et on peut mieux voir sur la carte. Ça demande un peu de doigté en gestion de base de données, mais on peut y arriver.

Je reviens donc à ma question : comment faire pour que dvf fonctionne ?

🌼🌷🌱🌼

Testé ce soir, DVF fonctionne parfaitement avec Chrome sur un PC.

Je rappelle que, d’après ma compréhension et comme je l’avais mentionné dans le message #80 de cette file, lorsqu’il y a plusieurs ventes à la même date et sur la même parcelle ou sur des parcelles voisines, par une même transaction, le prix indiqué en face de chacune n’est pas le prix de chacune mais le prix du tout. C’est l’aspect le plus piégeux de DVF, qui nécessite un retraitement manuel des données téléchargées.

Dernière modification par Bernard2K (08/05/2021 22h03)

Bonjour,

Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, je souhaite vérifier que le bien que j’envisage d’acheter n’est pas sur-estimé. Pour ce faire, je m’aide notamment d’etatlab.

J’ai noté une grande diversité du prix au m2 pour des appartements identiques (seul l’étage change) de la même résidence (du début des années 1980).

Voici un extrait des dernières ventes :
année        prix       m ²   prix au m2
2016      178000    42     4238
2017      233000    64     3640
2019      232000    64     3625
2019      320000    73     4383


Il semble y avoir deux "anomalies" en 2017 et 2019 (prix au m2 largement inférieur). Comment les expliquer ? Peut-il s’agir d’une vente intra-familiale à prix bas ?
Il peut aussi s’agir d’un appartement avec beaucoup de travaux à faire mais cela ne me semble pas suffisant pour expliquer un tel écart.

Qu’en pensez vous ?

Merci d’avance

Dernière modification par coyote92 (14/10/2021 20h11)

L’écart ne me semble pas particulièrement important… on a une moyenne de 3970 euros et des écarts de -/+ 10%.

Causes potentielles d’écart :
- étage, exposition, vue
- état…. Une rénovation totale peut atteindre 1500 à 2000 euros par m2
- balcon
- vente en démembrement

Que dit le site meilleurs agents sur le prix moyen max des ventes pour la commune?

Canyonneur

Que dit le site meilleurs agents sur le prix moyen max des ventes pour la commune?

Le prix moyen dans la ville est de 4300 €/m2

Trier, parmi la réalité, les extraits qui nous arrangent, c’est la base de toutes les illusions.

Il s’agit de tous les prix disponibles pour la résidence concernée dans DVF.

Dernière modification par coyote92 (14/10/2021 22h07)

coyote92, le 14/10/2021 a écrit :

Il s’agit de tous les prix disponibles pour la résidence concernée dans DVF.

C’est vous qui avez écrit "extrait des dernières ventes ". A partir de là, on ne peut pas savoir comment a été sélectionné l’"extrait".

Bon, maintenant vous nous dites qu’il s’agit de l’intégralité des ventes, donc ce n’est plus un extrait. Ce n’est pas pareil. C’est embêtant, car seulement 4 valeurs, c’est un peu court pour faire des statistiques.

Ce que je peux vous en dire :
- vous devriez essayer Patrim ; de mémoire, il me semble que cela permet de remonter plus loin dans le temps. Vous pourriez trouver d’autres ventes sur la même résidence.
- il n’y a aucune raison de considérer les points bas comme des anomalies. C’est le vrai prix auquel ça c’est vendu, donc c’est la réalité, pas une anomalie. Il s’agit de comprendre la réalité pour comprendre ses raisons, pas de décréter que la réalité est une anomalie.
- l’écart que vous relevez est très faible. Il n’est pas rare de voir des variations du simple au double, or là c’est beaucoup moins. A mon sens, cet écart représente des variations tout à fait normales que l’on voit dans tous les immeubles, qui peuvent s’expliquer par l’étage, l’état d’entretien et de rénovation…
- Comme je le disais, le premier niveau d’analyse, c’est min, max, et moyenne, même sur seulement 4 points. Jusqu’à preuve du contraire, la moyenne est représentative de la valeur (passée) des prix dans cette résidence.
- à votre place, je commencerais par calculer le prix moyen sur cette résidence et à le comparer avec la moyenne du quartier.
- quand une résidence est moins chère que la moyenne du quartier, il y a souvent une bonne raison. Il faut la trouver. Ca peut être : immeuble plus ancien, moindre standing, moins bonne orientation, davantage de bruit, charges de copropriété plus élevées… Les charges de copropriété plus élevées, c’est la raison que j’ai souvent constatée.
- au total, c’est à vous de mener l’enquête jusqu’à comprendre ce que vous voulez comprendre. Obtenez le maximum d’informations du vendeur (telles que CR d’AG et appels de charges des 3 dernières années), utilisez tous les moyens à votre disposition sur l’internet d’abord, puis allez faire le tour du quartier de jour comme de nuit, interrogez les habitants et les voisins, jusqu’à ce que vous ayez compris ce que vous voulez comprendre. Analyser la valeur d’un bien et comprendre comment il "fonctionne", c’est du travail. Et ce travail, on ne peut pas le faire à votre place.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2021 05h16)

Range19 a écrit :

à la vente comme à l’achat, un bien strictement identique dans la même copro peut se vendre avec des variations de prix autour de 30% selon l’acheteur, l’agent immo et l’intransigeance/la peur/le niveau de connaissance du marché des propriétaires vendeurs plus quelques éléments subjectifs.

Exactement ! Et vous parlez bien de biens "strictement identiques", donc à qualité objective des biens strictement égale. Bon, 30 % de variation, c’est rare, mais 10 à 20 %, c’est courant. Il suffit que le vendeur soit un peu pressé, l’AI un peu flemmard… Un prix immobilier n’est pas une valeur exacte.

Quand on ajoute les variations dans la qualité intrinsèque des biens (étage, orientation, agencement, présence d’un balcon, d’une terrasse, d’une cave, d’un garage, état d’entretien et de rénovation, etc), on peut arriver à des valeurs de prix au m² variant du simple au double dans une même résidence.

Or, dans les prix indiqués, le prix le plus bas est seulement 17 % sous le prix le plus haut. Un tel niveau de variation est possible rien que sur les aléas des conditions de vente telles que vous indiquez ; quand on ajoute en plus les variations sur la qualité intrinsèque des biens, ces 17 % sont un écart très faible, comme je l’ai écrit plus haut.

coyote92, le 16/10/2021 a écrit :

Par ailleurs, j’ai trouver ce site qui peut également contribuer à se faire une idée du marché, notamment pour connaitre la tendance du marché sur une période récente à l’échelle d’une ville : Prix au m² de l’immobilier - statistiques immobilier notaires

Bonjour,
Je suis assez circonspect quant à la représentativité de cet outil. Je ne retrouve aucune de mes transactions à la vente comme à l’achat (une bonne dizaine de transactions ces trois dernières années).