Acheter des entrepôts comme premier investissement locatif ?

gLpy · #1

Je suis tombé recemment sur des annonces d’entrepôts.

Je n’avais jamais vraiment regardé ce type d’investissement "local d’activité" donc je ne m’y connais pas vraiment.
L’affaire à l’air bonne donc je souhaiterais avoir des retours d’expériences si vous en avez sur ce type d’investissement.

Est-ce une mauvaise idée de partir sur ça en première expérience? cela m’a l’air plus simple (moins de travaux, locataire plus simple, moins de rotation, ..) mais je me trompe peut-être..

Et qu’en est t-il de la fiscalité sur la location d’entrepôts en bail commerciale acheté en nom propre ?

Merci,
gLpy

Mots-clés : entrepot, immobilier, local

serenitis · #2

S’il est sûr que le domaine des entrepôts est intéressant, plusieurs points sont à souligner à mon sens :

Selon les zones, la vacance peut être longue, même dans des ZI de métropole.
Vous avez de très fortes chances de louer a des pros sur ce type de produit et d’acheter vous même un bien déjà construit : je ne peux que vous conseiller d’opter pour la TVA, et donc ne pas être en nom propre.
Les prix au m2 étant fluctuant, parfois très à la baisse en période de crise économique, il me paraît indispensable d’être en sci is sur ce étude de bien, l’amortissement partiel du bien servant à compenser une éventuelle MV à la revente.
La taxe foncière peut être très lourde par rapport à la valeur du bien, une double peine en cas de vacance locative à ne pas négliger.
En zone, ma hantise est l’installation des gens du voyage, sauvage bien entendu…

Sur les locaux, soit il faut viser une vocation généraliste, soit à l’inverse très spécialisée, vous seul avez la réponse en fonction de la clientèle visée et de votre connaissance des besoins du marché local.

Bernard2K · #3

Pour compléter un peu la réponse de serenitis :
- d’une manière générale, la location d’entrepôts, c’est du business de pros. Un particulier qui arrive la fleur au fusil prend beaucoup de risques de se faire avoir de bien des façons différentes.

- ensuite, ça dépend énormément des zones. Un entrepôt peut valoir très cher ou rien du tout ; peut se louer facilement ou jamais.

Déjà, dans les villes en déprise économique, il y a souvent excès d’offre, donc votre entrepôt peut très bien rester vide 10 ans.

Ensuite, même dans une ville prospère, il y a des zones plus recherchées que d’autres.

Il y a aussi des effets de mode : votre entrepôt est aujourd’hui dans une zone recherchée. Mais la com com construit une super zone toute neuve vers laquelle les entreprises déménagent une par une. Ou bien, la grosse entreprise leader de la zone ferme. Votre entrepot se déprécie alors à la vitesse grand V et se retrouve entouré de lots vides voire squattés.

Même dans une même zone ça varie : vous pouvez avoir le début de la zone qui est propret, et plus on avance, plus c’est la cour des miracles : traffics, squatt…

De plus, je dirais que, globalement, le besoin est à la baisse, avec la désindustrialisation de la France et la tendance à tout rationnaliser par des économies d’échelles : il va y avoir de plus en plus de très grands entrepôts (des "hubs logistiques") et de moins en moins besoin d’entrepôts plus petits. Il y a donc très souvent, pléthore d’offre.

Au total, ça nécessite une connaissance pointue. Souvent les propriétaires d’entrepôts sont eux-mêmes entrepreneurs, ou entrepreneurs retraités, ou proches d’entrepreneurs, donc ils ont cette connaissance à force de discuter avec les gens.

Comme premier investissement locatif, je décommande très fortement.

Dernière modification par Bernard2K (30/06/2020 12h37)

amoilyon · #4

Afin de compléter cette discussion, je vous invite à lire celle-ci ainsi que les excellents retours terrain de Cyberpapy qui est une véritable bible d’investissements.

Ce marché est un marché extrêmement spécifique, où vous ne traiterez qu’avec des professionnels et où l’aspect juridique, ainsi que la rédaction et signature du bail ne s’improvise pas.
Il vous faudra, à minima, un conseiller juridique afin de faire les choses "comme il faut" et que tout soit bien carré dès le départ.

Personnellement je le déconseillerai à un investisseur débutant, qui n’est pas du milieu et qui risque d’y laisser des plumes,avec le risque des déconvenues différentes que les bailleurs " classiques" d’habitation.

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