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#1 01/09/2017 22h44

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je suis en train de réaliser un étude de marché pour mieux cibler les quartiers dans lesquels choisir mon bien et comprendre quel stratégie est la plus efficace en fonction des quartiers.

Voila comment je compte procéder:

1/ Choix d’une ville en fonction de critère qui me sont propres (proximité, attractivité) en l’occurence Nantes et Poitiers?

2/ Présélection de quartiers cibles en fonction de mes stratégies ( centre ville, quartier d’affaires, quartier étudiants).

3/ Pour chaque quartier, trouver une moyenne des loyers qui y sont pratiqués:
Loyer meublé Classique pour T1 20m2 T2 40m2 T3 55m2 T4 75m2 T5 90m2 (Comment?)
Loyer coloc (Comment?)
Nuité location saisonnière pour T1 20m2 T2 40m2 (via AIR DnA)

4/ Déduire les couts d’acquisition "theorique" de chacun de ces biens par quartier pour atteindre des rendement de 9.5%, 10%, 11%,12% (par exemple si je sais que dans un quartier X le loyer en coloc moyen est de 300 euros alors j’en deduis que pour arriver a 10% de renta brute pour une coloc de 3 il me faut un cout d’aqcuisition total de (300 loyer*3 locataires*12 mois)/10%= 108 000 euros)

5/ Confirmer la crédibilité de ces rendements théoriques avec les prix au m2 par quartier (argus du logement, meilleurs agents…). Je part du principe que mon couts d’acquisition théorique doit etre egal ou inférieur au prix moyen au m2 du quartier. Pour une bonne affaire le prix moyen au m2 = cout d’acquisition (prix + travaux + frais notaires).
( si je reprend mon exemple un T4 75m2 me permet de loger 3 personne en coloc, si le prix du quartier est de 2100/m2 alors 75*2100=157 200 euros de cout d’acquisition theorique => la combinaison quartier + strategie coloc n’est pas a privilegiée pour atteindre un rendement de 10% car loin des 108 000 euros)

6/ Cela pourra me permettre de degrossir et voir par quartier quelles stratégies sont possibles avec des rendements interessants. Il s’agit ensuite d’aller plus loin en publiant des fausses anonces pour confirmer les opportunités (notemment pour voir si en plus du rendement il y a de la demande suffisante et donc peu de vacance).

A mon sens cette methode est interessante car permet d’avoir une bonne idée des couples quartier /strategies qui fonctionnent. Cela permet aussi de se positioner rapidement par rapport a une opportunité (avoir rapidement des ordres d’idée de rendement, cout d’aqcuisition, loyer et d’evaluer rapidement si nous somme devant une bonne affaire). Après c’est peut etre un peu trop de travail théorique en amont…

En tant que débutant, je vous sollicite donc pour avoir vos retour sur mon approche:
1/ Que pensez vous de ma méthode?
2/ Quelles méthodes utilisez vous pour determiner vos quartier où investir à haut rendement?
3/ l’étape la plus chornophage est l’épape 2/ connaitre la moyenne des loyer par quartier. je pourrais passer par des fausses annonces mais a ce stade cela me parait bien trop chronophage. J’arrive a obtenir des moyenne de loyer pour des location nues mais je ne sais pas le ratio que je devrais appliqué pour convertir en location meublé (+20% loyer?). de meme pour connaitre les moyenne de loyer pour coloc par quartier cela me parait très fastidieux (passer par le bon coin ou des site spécialisé de coloc puis faire des moyennes ca peutetre très long). Avez vous des astuces ou des sources sur le sujet?

Au plaisir de vous lire,

Slippy

Dernière modification par Slippy (01/09/2017 22h45)

Mots-clés : etude de marché, loyers, quartier, strategie

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#2 26/06/2020 16h43

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je suis actuellement en train de faire un étude du quartier dans lequel j’aimerais investir. Cependant j’ai du mal à faire cette étude.

Existe-t-il des outils spécifiques ? J’essaye de rassembler des données comme le nombre d’habitants, les points d’intérêt (sur google maps pour l’instant). Les écoles, infrastructures etc.

Ca me prend pas mal de temps, avez vous des tips à partager ?

Cordialement,
Nicolas

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Favoris 1    #3 26/06/2020 16h57

Membre (2013)
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Réputation :   739  

La théorie derrière un écran c’est très bien, mais il y a aussi (et surtout ?) une approche qui se nomme la vie (comme la vie de quartier) qui consiste à aller au café, sur le marché, chez les commerçants, dans les associations, aborder le voisinage, les gens dans la rue pour avoir leur opinion, leur ressenti.
Rien ne sera plus proche en terme de perception pour les futurs locataires, pour "sentir" les barrières et aspirations psychologique (et géographiques) des gens qui ont l’expérience des lieux.

Exercice à pratiquer à différents moments, de jour, de nuit, la semaine, le week-end, la temporalité peut être une variante d’importance.

En dehors des aspects factuels faciles à estimer du bien à louer, c’est surtout cela que les futurs locataires achèteront (consciemment ou non).

Aller consulter aussi les programmes des élus et non élus pour savoir comment ils se projettent (se projettent-ils ?) dans ce quartier.
Idem au service urbanisme de la ville.

Dernière modification par DDtee (26/06/2020 16h58)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 26/06/2020 17h53

Membre (2020)
Réputation :   0  

merci pour les conseils.
C’est vrai que sur internet c’est assez théorique.

Quand on habite loin du lieu d’investissement, ca demande pas mal de temps …
C’est pour ca que je me base essentiellement sur des points théoriques pour évaluer le potentiel d’un bien.

Nicolas

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#5 26/06/2020 17h54

Membre (2020)
Réputation :   0  

Rien ne remplacera le fait d’aller explorer ce qu’il se passe sur place.

Si vous ne peux vous rendre sur place essayez de trouver des renseignements sur des pages facebook  (d’étudiants, de quartier…)
Vous pouvez aussi regarder ce qui se dit dans la presse locale.

Enfin pour une approche très théorique vous pouvez utiliser le site datafrance.info il y a pas mal de choses intéressantes dessus mais les données ne sont pas toujours actualisées.

Bon courage, vous souhaitez investir dans quelle ville?  Avec un peu de chance le réseau sur ce forum pourra vous être bien plus utile que toutes les données que vous tentez d’exploiter.

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Favoris 1    #6 26/06/2020 18h19

Membre (2013)
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hocho a écrit :

Quand on habite loin du lieu d’investissement, ca demande pas mal de temps …
C’est pour ca que je me base essentiellement sur des points théoriques pour évaluer le potentiel d’un bien.

C’est ainsi que l’on passe parfois à côté de l’essentiel (et le plus souvent jamais à l’action)

En province, les agents immobiliers disent parfois "c’est un bien pour un parisien"
(pour ne pas dire pour un pigeon, deux notions sans doute pas très éloignées dans leur esprit smile)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#7 26/06/2020 19h43

Membre (2017)
Réputation :   134  

Si vous n’avez pas le temps pour du repérage car trop loin, vous serez en difficulté le jour où vous acheterez la bas. Comment comptez vous visiter des biens, gérer les travaux, faire visiter a des locataires potentiels, et gérer les soucis du quotidien après les locataires installés?

Une astuce que j’ai utilisé pour des coins que je connaissais peu afin de savoir quels endroits étaient à préférer et lesquels a éviter :
1) demander aux étudiants où se trouvent les quartiers festifs
2) demander aux BCBG quarantenaires où se trouvent les beaux quartiers
3) demander aux vieux où se trouvent les quartiers calmes
4) demander aux policiers où se trouvent les quartiers à éviter par rapport à la délinquance et criminalité.

En parlant à 15 personnes dans la rue, on quadrille ainsi une ville en combinant plusieurs siècles d’expérience de vie dans celle-ci.

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#8 27/06/2020 10h12

Membre (2020)
Réputation :   3  

Se rendre sur place à différentes heures et différents jours de la semaine donne une petite idée sur l’animation et permet de juger.

Le facebook officiel de la ville et même les pages des quartiers en question donne des infos sur ce qui est fait dans la ville. Ne pas négliger de lire les commentaires en dessous où on apprend tout ce qui ne va pas dans la ville (on entend toujours plus les mécontents).

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#9 27/06/2020 11h15

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci pour vos réponses.

C’est vrai que vu comme ça, se rendre sur place paraît indispensable.
On investi pas totalement dans une ville qu’on ne connait pas.

J’ai eu l’occasion de visiter des biens sans trop avoir l’occasion de bien découvrir le quartier alors que c’est tout aussi important. J’en tiendrai compte lors de mes prochaines visites.

Nicolas

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#10 09/07/2020 12h51

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je viens de découvrir les sites kelquartier et ville ideale. Utilisez-vous ces sites pour faire une étude?

Personnellement je trouve qu’ils sont plutôt biens même si le design laisse à désirer.

J’ai n’ai pas trop le temps de faire des recherches sur le quartier, j’essaye donc de voir si des outils existent.

L’objectif étant d’avoir une information avant d’aller le potentiel vendeur et de faire une visite physique.

Merci pour votre aide.

Dernière modification par hocho (09/07/2020 12h52)

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#11 09/07/2020 14h26

Membre (2014)
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Non. J’utilise google street view et je compte les tags.

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#12 09/07/2020 14h37

Membre (2015)
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Un début d’approche ne nécessitant pas de déplacements :

Looking for a flat in Paris like a Data Scientist

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#13 09/07/2020 16h18

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

Hyper interessant comme article. Je viens de le lire, malheureusement je suis pas à l’aise techniquement. Ce serait bien d’avoir un outil regroupant ce genre d’info utiles !

J’utilise également google maps. Ca aide surtout pour les points d’interets

Merci

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