Transformation d'un box de parking en studio ?

Mapotrio · #1

Bonjour à tous et à toutes,

Je m’apprête à acquérir un box de parking en ayant pour but de le transformer en un studio avec terrasse sur le dessus. D’après le vendeur et l’agent immobilier je peux transformer ce garage en studio et même construire au-dessus de ce dernier.

Les raccordements pour le tout à l’égout, la fibre, l’edf ainsi que pour l’eau, sont à côté du box et le box se situe à deux pas de la route.

Le compromis va être signé lundi.
De mon côté je me renseigne auprès de différents organismes pour savoir s’ils ne me racontent pas des bêtises, je ne voudrais pas me retrouver avec un box qui ne servirait pas au but premier.

- Est-ce que quelqu’un parmi vous a déjà transformé en box en un logement ? Si oui quelles sont les difficultés auxquelles vous avez fait face ?

- Je compte demander un crédit sur 5 ans pour financer ce bien (10 000€), car il vaut mieux emprunter l’argent que de griller son cash. Enfin, c’est ce que j’imagine.
Pensez-vous que je devrais rencontrer des difficultés à obtenir ce crédit ? En sachant que j’ai 100k€ de liquidités, des garants solides, un héritage qui va tomber et un cash flow qui sera nettement positif si je loue le studio. L’ombre au tableau est que je suis au chômage (mais je vis chez mes parents donc j’ai peu de dépenses incompressibles).
Si je n’arrive pas à financer par le crédit je paierais le box au comptant mais ça m’embêterait vraiment.

Est-ce que vous auriez des conseils à me donner par rapport à cet achat ? Les pièges à éviter ? C’est mon tout premier achat immobilier, je ne voudrais pas faire d’erreur.

Merci d’avance pour vos retours.
Mapotrio

Mots-clés : box, parking, studio, transformation

dav13 · #2

Bonjour
Les agents Immo sont là pour vendre, ils se fichent des soucis que vous rencontrerez plus tard
Moi je commencerai par appeler le service urbanisme de la mairie, parmi les problèmes que vous pouvez rencontrez :
—l’obligation de créer une place de parking
- bien lire le plu
- il vous faut une « fenêtre » à hauteur d’yeux
- le coût de la viabilisation qui peux faire mal
- remonté d’humidité par-là dalle au sol possible, si il faut tout raser quel intérêt ?
- une fois isolé quel surface habitable va t’il rester?
-le coût total ne serait il pas supérieur à l’achat d’un studio déjà construit?

Je serais vous je ne miserais pas là dessus pour un premier investissement

Bernard2K · #3

Non seulement il faudra une autorisation d’urbanisme, non seulement il vous faudra une fenêtre, mais il faudra aussi une autorisation de la copropriété. C’est le règlement de copropriété qui fixe la destination de chaque lot. Je ne vois pas quelle copropriété accepterait de transformer des parkings en logement.

Pour commencer, je vous conseille de repousser la signature du compromis. Signer lundi pour un box à transformer en studio, et se demander le samedi si c’est possible, qui plus est pour un premier achat, c’est n’importe quoi. Formez-vous et devenez PRUDENT.

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2020 10h02)

Stochastic · #4

Cela me rappelle un agent immobilier qui m’avait certifié lors de la visite d’un immeuble de rapport que je pourrais construire un étage au dessus de l’extension existante (extension en RDC d’une 1930).

Lorsque j’ai fait mon offre, j’ai demandé une condition suspensive sur l’obtention du permis de construire. Tout de suite l’agent immobilier avait l’air moins serein. Nous avons quand même fait le compromis. Nous n’avons pas obtenu le permis de construire et la vente a été annulée.

Si loué le box est une opération qui reste intéressante (j’imagine que vous avez fait les calculs et envisagez cette hypothèse) et qu’il y a une demande, acheter ce box est une bonne idée.

Si la seule condition pour que cette opération est une rentabilité conforme à vos attentes est de le louer en studio, je pense que je passerai mon tour, surtout pour une première opération. Sinon vous pouvez mettre une condition suspensive dans le compromis. Je parie que l’agent immobilier sera tout à coup moins sur de son coup.

Concernant votre crédit, je pense que la plupart des banques vous demanderont un nantissement sur une assurance vie pour couvrir le montant du crédit. Ce n’est pas forcément catastrophique pour vous s’il vous reste 90K en cash par la suite et ce sera probablement plus rentable que de financer votre bien en cash.

Mapotrio · #5

dav13 a écrit :
Bonjour
Les agents Immo sont là pour vendre, ils se fichent des soucis que vous rencontrerez plus tard
Moi je commencerai par appeler le service urbanisme de la mairie, parmi les problèmes que vous pouvez rencontrez :
—l’obligation de créer une place de parking
- bien lire le plu
- il vous faut une « fenêtre » à hauteur d’yeux
- le coût de la viabilisation qui peux faire mal
- remonté d’humidité par-là dalle au sol possible, si il faut tout raser quel intérêt ?
- une fois isolé quel surface habitable va t’il rester?
-le coût total ne serait il pas supérieur à l’achat d’un studio déjà construit?

Je serais vous je ne miserais pas là dessus pour un premier investissement

Bonjour,

Oui j’en suis conscient, c’est pour ça que je viens demander conseil ici.

J’ai contacté le service urbanisme, j’attends les retours là.

- Pour la place de parking en effet ça peut poser un problème.
- Pour la fenêtre il n’y a pas de problème pour ça.
- Pour le coût de la viabilisation je suis serein, le box est très proche des raccordements déjà existants et de la route.
- La dalle à l’intérieur du garage sera dans tous les cas détruite, pour le passage de la plomberie, de l’électricité ect. Celle au dessus est saine, il n’y a pas de problème d’humidité, de moisissures ect
- Je table sur une surface de 14 à 15 m2 habitables après diverses estimations.
- Non j’y ai déjà réfléchi, je vais faire les travaux avec mon père donc ça me coutera peu au final. De plus, il n’y aura pas de frais de copropriété et je pourrais construire au-dessus un studio de la même taille (si le PLU l’autorise bien évidemment).

@Bernard2k : Il n’y a pas de copropriété, c’est un parking isolé à la campagne. Pour la fenêtre et l’autorisation d’urbanisme je suis au courant, mais merci de le préciser.

Je signe rapidement car le marché immobilier dans le secteur est très tendu (les offres sont rares et je veux vraiment acheter dans ce coin), que j’ai un très bon feeling avec ce projet. Mais je ne suis pas né de la dernière pluie, je vais mettre des conditions suspensives dans le compromis de vente.

@Stochastic : Vous avez bien fait de mettre une condition suspensive, c’est ce que je compte faire également pour me prémunir de ce risque. D’ailleurs c’est l’agent immobilier lui même qui m’a dit de mettre une condition suspensive, s’il était malhonnête et peu sûr de lui je pense qu’il n’aurait rien dit.

Oui je compte louer le box si jamais je ne peux pas transformer le bien en studio, il y a toujours une solution de secours au cas où.

D’accord, je ne trouve pas ça dérangeant un nantissement sur une ass vie si cela me permet d’obtenir un crédit ..

Dernière modification par Mapotrio (13/06/2020 10h28)

Bernard2K · #6

Un box tout seul sur une parcelle de terrain ? Oui, ça existe, mais c’est rare. Dans ce cas d’une construction seule, il faut se demander si la construction est bien autorisée.

Vous dites pas de problème pour la fenêtre. Vous êtes donc parfaitement au point sur la notion de "vue" sur une parcelle voisine, et de quand c’est autorisé et quand c’est interdit ? Si c’est le cas, bravo.

Vous dites que vous allez mettre des conditions suspensives dans le compromis… Je suppose que c’est un compromis sous seing privé, signé à l’agence… Alors je vous informe que les agents immobiliers ont des compromis-type qu’ils détestent modifier car ils sont incompétents sur le plan juridique, donc ils ne savent pas ce qu’ils peuvent modifier ni comment, donc ils refusent. Quand vous serez seul face à l’agent et au vendeur, je doute que vous réussissiez à imposer quoi que ce soit.

Vous savez sans doute aussi que, le bien immobilier vendu n’étant pas une habitation, vous n’avez pas les délais de rétractation habituels ?

je ne suis pas né de la dernière pluie

Eh si ! Vous avez 25 ans, vous êtes au chômage, vous sortez de dépression, c’est votre premier projet immobilier, et vous êtes face à un agent immobilier qui connait toutes les ficelles et qui est plus rusé qu’un renard. Donc, gros avantage à l’AI. La premières des choses à faire pour éviter de vous faire plumer est de prendre conscience que, si, vous êtes né de la dernière pluie (en comparaison des personnes en face de vous), et que vous êtes donc très vulnérable.

Dernières questions :
- ça fait combien de temps que vous vous intéressez à ce bien ?
- pourquoi est-ce que vous postez cette étude de cas seulement 2 jours avant de signer ?

Je vais arrêter là, sous peine de perdre ma légendaire courtoisie. Vous avez été amplement averti, après, vous faites ce que vous voulez.

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2020 10h44)

Iqce · #7

Bonjour,

Le contact avec le service urbanisme c’est bien, mais le minimum est un dépôt de certificat d’urbanisme opérationnel type "CUb" ; rapide est opposable puisque créateur de droit, il vous sera le cas échéant accordé mais…Sous réserve du droit des tiers : à voir avec la copropriété.
Car vous pouvez parfaitement obtenir une autorisation d’urbanisme et ne pas pouvoir la mettre en oeuvre, dans le cas présent si le dépôt de CUb ne fait pas référence à un accord de la copro le service urbanisme devrait d’ailleurs "tiquer" et vous le signaler sur le bordereau d’envoi de l’arrêté voir en article 2 ce qui est un peu illégal d’ailleurs (attention : dans le cas du dépôt d’un permis, ce n’est pas pareil, il faut impérativement en passer par une AG : bien plus sur mais plus long).

loetsa · #8

Bonjour,

Un box n’est pas du tout conçu comme une maison. C’est juste un montage de moellon ou autre.

Comment vous assurer que les fondations vont pouvoir supporter le poids d’un nouvel étage avec toiture.
Il faut vérifier si il y a bien une fondation ferraillée digne de ce nom.

Je rejoins les autres avis, dans l’urgence on ne fait rien de bien. Il est toujours frustrant de voir une bonne affaire nous passer sous le nez mais si vous cherchez bien vous en trouverez d’autres.

Cordialement

Mapotrio · #9

Bonjour à tous,

Je vais décaler le compromis de vente à plus tard après réflexion et pour ne pas me précipiter.

@Bernard2K : La fenêtre donnera sur une rue.

Pour les conditions suspensives je ne signerais rien tant qu’elles ne seront pas inscrites noir sur blanc. J’ai pensé à celles-ci :

- autorisation d’un changement de destination,
- obtention d’un permis de construire,

En voyez-vous d’autres ?

Oui, dans mes souvenirs lorsqu’on achète un bien pour en changer la destination (un bureau qu’on transformerait en maison par exemple) il n’y pas de délai de rétractation. L’usage final prévaut sur l’usage primaire du bien.

Je dirais que ça fait 1 semaine, et j’ai posté ça car j’avais des doutes et je préférais demander l’avis à des gens qui s’y connaissent davantage.

@Iqce : D’accord, merci pour le conseil. Le box ne fait pas partie d’une copropriété.

@loetsa : Les murs sont en parpaings et le plafond du box d’une épaisseur de 30 cm est en béton armé. Ce n’est pas un box avec des murs en papier de cigarette, et de toute manière ça ne me poserait pas problème si je ne pouvais pas construire au dessus. C’est secondaire.

Rick · #10

Un conseil d’artisan, vérifier bien la qualité de construction du garage que vous achetez, surtout si vous voulez en plus rehausser celui ci….

Souvent la qualité de construction pour un garage est moins poussée que pour une habitation…

J’ai souvent rencontré ce problème….fondation minimaliste, parpaing de 10, dalle pas ferraillée, pas de ceinture sur le bâti, ni poteaux d’angle, charpente sous dimensionnée etc…etc…

J’imagine que vous avez fait venir des professionnels compétents pour valider votre projet.

Mais au cas où je rappelle ce point important.

Cordialement

DDtee · #11

Vous devez à mon opinion une sacrée reconnaissance à ceux qui par leurs conseils avisés vous ont empêché d’aller beaucoup trop vite.

Un point pas encore abordé, ne signez surtout pas de compromis avec l’agence (ce qui est sans doute votre intention au vu des délais) qui est d’une certaine manière juge et partie. Préférez le notaire, plus armé juridiquement et plus indépendant (si vous prenez le votre et pas celui conseillé par l’agence).

Mapotrio · #12

@Rick : Je suis allé voir le garage avec mon père. Il est ingénieur en génie électrique de profession. Je lui fais entièrement confiance (il a déjà rénové 2 maisons de A à Z et il a aidé un de ses amis à la construction d’une maison neuve). C’est une personne très polyvalente, consciencieuse et qualifiée.
Mais on va retourner sur place lundi pour s’y attarder davantage.

@DDtee : Oui, je suis bien content d’avoir eu un deuxième son de cloche. Je n’aime pas quand les choses me paraissent trop belles, ça cache toujours quelque chose. Il n’est jamais trop tard pour se remettre en question et apprendre.

D’accord, je ne savais pas qu’on pouvait choisir ! Mais l’agent immobilier touchera quand même sa commission ? C’est sous réserve que le vendeur et l’agent immobilier soient d’accord pour que je signe le compromis chez un notaire ? Et je doute que l’agent immo soit d’accord car il m’a déjà parlé d’un notaire.

Pardonnez mon ignorance mais il y a tellement de choses à connaître.

Pour le moment je n’ai pas de notaire attitré, je vais me renseigner rapidement pour en avoir un. Merci beaucoup pour cette précision, et merci à tous pour vos remarques constructives. Je vous en suis très reconnaissant.

Dernière modification par Mapotrio (14/06/2020 12h21)

DDtee · #13

Mapotrio a écrit :
Mais l’agent immobilier touchera quand même sa commission ?

Oui, sa commission pour la vente n’a pas de rapport, il la touchera intégralement.

Mapotrio a écrit :
C’est sous réserve que le vendeur et l’agent immobilier soient d’accord pour que je signe le compromis chez un notaire ?

C’est votre droit absolu et une règle extrêmement courante (et c’est fortement recommandé). Si l’agence était mal intentionnée, tentée par exemple par des clauses peu protectrices pour l’acheteur, elle pourrait mal apprécier car des clauses plus descriptives du droit pourrait par la bonne information lui faire perdre la vente. Le délai est aussi un peu plus long (juste le temps pour obtenir le rendez-vous chez le notaire).

C’est le compromis qui fait légalement tout. L’acte authentique (lui est forcément chez le notaire) n’est que l’enregistrement des conditions descriptives dans le compromis, des faits juridiques purgés.

Il est recommandé que chaque partie (acheteur et vendeur) ait son notaire pour défendre sa position. Un notaire unique serait soit du côté de l’un ou de l’autre en cas de position différente ou à arbitrer une position intermédiaire. Ils se doivent de toutes façons, de représenter le droit. Un ou deux notaires, le coût est exactement le même pour l’acheteur, les notaires se partagent 50/50 leurs émoluments si ils sont deux.

Dernière modification par DDtee (14/06/2020 12h36)

Mapotrio · #14

Je vous remercie infiniment pour cet éclaircissement ! J’y vois beaucoup plus clair dorénavant.

Si le compromis devient caduque à cause d’une condition suspensive qui s’est déclenchée malgré des démarches effectuées dans les temps (par exemple un refus d’obtention d’un permis de construire), est-ce qu’il y aura un coût ou des pénalités à supporter ?

J’imagine que non, mais je préfère demander.

Dernière modification par Mapotrio (14/06/2020 13h05)

DDtee · #15

Si une condition suspensive n’est pas remplie, il y a pas d’acte de vente authentique et chacun repart de son côté sans rien devoir à l’autre.

La rédaction et les termes des conditions suspensives doivent donc être très précis dans leur rédaction (=> notaire)

sven337 · #16

Il est possible de rester redevable d’une certaine somme au notaire, néanmoins, donc attention là dessus.
Cela correspond à quelques centaines d’euros.

Mapotrio · #17

Bonjour à tous,

Après un contact auprès de l’urbanisme, on m’informe que j’aurais dû créer 3 places de stationnements ou louer 3 concessions de parking d’une durée de 15 ans, en cas de changement de destination du parking en studio. Ce qui aurait été impossible !

Et j’ai également appris que le bien est situé dans le périmètre des bâtiments de France en zonage UBa.

Tout ça m’aurait coûté bien plus cher qu’un studio refait à neuf et j’aurais eu bien plus de contraintes.

J’ai bien fais d’avoir eu le réflexe de poster mon message ici et je suis bien content d’avoir eu des conseils avisés !

++

Iqce · #18

NB : il y a de fortes chances pour qu’avec quelques clics sur internet vous ayez eu accès au PLU et avec l’adresse du bien, vous auriez pu lire le zonage, les articles 1 et 2 du dit zonage qui autorisent interdisent (sauf cas particuliers) et en prime, toujours sur le plan en général, un gros rond "servitude ABF" ou assimilé.
Le bonheur c’est simple comme un coup de clic en somme.

Dernière modification par Iqce (16/06/2020 20h26)

Mapotrio · #19

Non justement, j’avais regardé sur internet (Accueil - Géoportail de l’Urbanisme) mais la ville où se trouvait le bien n’avait pas mis en ligne le PLU. J’ai dû attendre aujourd’hui pour avoir ces infos auprès de l’urbaniste de la communauté de communes.

Iqce · #20

Je vous crois volontiers (d’autant que votre lien est LA référence), mais c’est du "pas de bol" car : En 2020, accéder aux documents d’urbanisme en un clic pour info générale au forum.
Enfin, le dépôt au GPU est indépendant de la mise en ligne sur le net. En effet le format de versement au GPU est spécifique à ce dernier.
Globalement la démarche à été anticipée, reste des retardataires et réfractaires souvent par manque de moyens.

Dernière modification par Iqce (17/06/2020 09h37)

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Transformation d'un box de parking en studio ?

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