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#26 26/08/2018 21h12

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Bonjour à tous,

J’ai acquis un logement il y a 3 ans dont je n’ai encore jamais réindexé le loyer par l’IRL.

La date d’anniversaire du bail est le 15 octobre.
Je sais qu’avec la nouvelle loi Alur, il n’est plus possible de rattraper les années antérieures.

Pour autant, est ce que je peux réindexer le mois de septembre 2018 à l’indice du 3e T 2017 (que ce mois puisque je ne peux pas rattraper les mois précédents) et dans un mois pour la date d’anniversaire du bail encore réindexer au futur indice 3e T 2018?

Merci d’avance pour votre aide !

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#27 21/07/2019 11h19

Membre (2013)
Réputation :   4  

Bonjour à tous,

Depuis la loi Alur, quelle est votre stratégie ?
Vous augmentez vos loyers à date anniversaire ou pas ? Toujours cette peur de perdre un bon locataire..

Je me pose à mon tour la question.

Merci à vous

PS: Je suis locataire sur Paris et Nexity se pose la question wink

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#28 21/07/2019 11h40

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Pourquoi diable n’augmenteriez-vous pas les loyers ? Le coût de la vie augmente, le coût de l’immobilier augmente, le coût des travaux augmente (beaucoup !), le coût de vos charges de copro augmente (très probablement). Donc ce n’est pas une augmentation de loyer, c’est un rattrapage de tout ce qui augmente par ailleurs ! Donc, si vous n’augmentez pas, vous baissez !

Il faut appliquer systématiquement la clause d’augmentation, ça produit une faible augmentation (de l’ordre de 1,5 %), on envoie une jolie note de calcul au locataire avec quelques explications, et voilà !

Dernière modification par Bernard2K (21/07/2019 11h42)


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#29 21/07/2019 11h44

Membre (2013)
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Oui c’est sur je comprends votre raisonnement aussi.
Vous faites un courrier systématiquement ?

J’ai calculé, le loyer est à 510 euros et il passerait à 518 euros.

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#30 21/07/2019 12h06

Membre (2014)
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N’ayez pas peur de perdre un locataire pour une augmentation de 1 ou 2 %. De plus, c’est le seul moyen tout à fait légal et non discutable pour augmenter le loyer.

A faire a chaque date anniversaire du bail, par courrier simple pour commencer (jamais eu besoin d’aller plus loin).

Dernière modification par lachignolecorse (21/07/2019 12h10)


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#31 21/07/2019 12h55

Membre (2013)
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Bonjour,

pour ma part, dans mon contexte, la part de satisfaction du locataire est plus rentable que l’augentation du loyer.

Je considère que les 100 € par an font partie de mon budget com’ et avoir un locataire qui reste 1 an de plus, évitant 15j de friction locative, rembourse cela.

Au delà du droit, cela me semble pouvoir entrer dans une stratégie locative (ou pas) .

Idem que proposer un loyer en dessous du marché, pour économiser la vacance à la relocation, qui représente des mois et des mois d’optimisation.

De plus, je gagne du temps et de la simplicité au suivi.

Cordialement.


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#32 21/07/2019 13h19

Membre (2017)
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Je loue au prix qui me semble , au regard du marché et des prestations que j’offre,maximum dès le départ .
Sur les loyers à plus de 1000€ , avec des locataires de qualité je n’augmente qu’au changement de locataire .
C’est le coût de la tranquillité .

Pour les petits loyers j’applique l’irl à chaque date anniversaire. Il n’y a pas de vacance sur ces biens dans mon cas et là hausse n’est pas énorme .

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#33 21/07/2019 14h22

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Ne pas oublier qu’en zone tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui de l’ancien locataire ; en cas d’absence de révision du loyer dans les 12 derniers mois, on peut réviser de l’IRL, mais pour un an. Si par exemple on a gardé le même locataire 10 ans sans révision de loyer, on peut à la relocation augmenter des 1,53 % d’évolution de l’IRL sur la dernière année écoulée, mais on ne peut pas rattraper les 8,6 % (au total) des 9 années précédentes.

Je trouve qu’il vaut mieux augmenter chaque année un peu (ce qui est prévu par la loi), plutôt que de risquer de se mettre dans l’illégalité en augmentant beaucoup au changement de locataire, pour rattraper les augmentations que l’on n’a pas faites.

Dernière modification par Bernard2K (21/07/2019 14h23)


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#34 21/07/2019 14h27

Membre (2013)
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Oui, mais ce n’est pas mon contexte.

Comme toujours, chaque projet a sa part d’adaptation et il est rare de pouvoir généraliser.


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#35 21/07/2019 14h33

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C’est clair qu’il faut s’adapter au contexte.

Quand j’étais locataire en zone très tendue et très recherchée, j’acceptais bien volontiers les augmentations de loyer car les prix de l’immobilier augmentaient encore bien plus. J’avais calculé que mon proprio avait 4% de rendement brut, rapporté à la valeur actuelle du logement. L’IRL augmentait en fait bien moins que le prix de l’immobilier. Donc même avec la hausse, le loyer baissait en termes de rendement locatif.

En revanche, dans une zone où les prix de l’immobilier stagnent, voire baisse, et où il y a beaucoup d’offre locative, si on a un bon locataire, il serait très contre-productif d’augmenter les loyers, car le locataire aura la tentation d’aller louer ailleurs moins cher, ou d’accéder à la propriété.

En fait, si augmenter le loyer risque de faire fuir le locataire,ça signifie qu’il y a une baisse implicite du niveau des loyers dans le coin, ou au moins une stagnation. En étant à l’inverse de ce mouvement de baisse généralisé, on se retrouve progressivement trop cher par rapport au prix du marché.

Dernière modification par Bernard2K (21/07/2019 14h35)


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#36 21/07/2019 18h09

Membre (2016)
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Bonjour,

De mon coté, j’augmente le loyer à l’anniversaire suivant la formule locative. Mais au moment du changement de locataire, j’ai une petite astuce parfaitement légale. Je surévalue légèrement les charges d’une dizaine d’euro par mois par rapport au prévisionnel du syndic. Le loyer est je ne précise inférieur à 900euro. La zone de location est demandée sans être tendue comme intra muros Paris.
ça m’a jusqu’ici amené à remboursé à tous mes nouveaux locataires une somme d’environ 100 euro avec le papier du syndic comme preuve (car le syndic fait bien son travail) Le locataire est content et ceci même avec une augmentation de 1% et quelque de loyer.

Bien à vous,


Embrassez tous ceux que vous aimez

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Favoris 1    #37 13/05/2020 16h35

Membre (2014)
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Bonjour,

je fais parti de ceux qui n’ont jamais voulu augmenter les loyers pour 2 raisons :
- les loyers sont un poils surévalués, justifiés par un démarcation qualitative des biens par rapport à la concurrence
-  fidéliser le locataire

Certaines charges ayant augmentées, je décide tout de même d’appliquer une augmentation sur l’un des biens, après 3 ans de location. J’aimerais, par le présent post, m’assurer de la formule à appliquer, étant donné que les augmentations non appliquées sont perdues (ce qui ne me dérange pas plus que ça en soit).

Loyer 550e
Entrée dans les lieux : 20/05/17
Indice de référence pris en compte à l’entrée : 1er trim 17 : 125.90
Indice de référence 1er trim 18 : 127.22
Indice de référence 1er trim 19 : 129.38
Indice de référence 1er trim 20 : 130.57

Le loyer applicable au 1/06/20, serait bien de :

550*130.57/129.38=555.06 ?

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#38 13/05/2020 17h36

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ISTJ

Oui ce calcul est correct.

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[+1]    #39 13/05/2020 18h29

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Zandu a écrit :

Certaines charges ayant augmentées, je décide tout de même d’appliquer une augmentation sur l’un des biens

Dans ce cas préférez augmenter le montant des charges, avec pédagogie, plutôt que le loyer lui même.

Cela vous permettra de conserver les avantages que vous avez mentionnés, d’éviter de passer pour un propriétaire radin et puis la transparence des motivations objectives est toujours plus responsabilisant que l’application d’une loi administrative.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #40 13/05/2020 19h12

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ISTJ

Bon conseil, mais je rajouterais qu’en cette période il est peut-être délicat d’augmenter quoi que ce soit.
En effet si les gens sortent à peine d’une période de chômage partiel, voire sont inquiets pour leur job, leur coller une augmentation, même légale, même justifiée, risque d’être mal perçu et de dégrader les relations. À vous de juger de votre relation avec vos locataires. En cette période il faudra sûrement redoubler de pédagogie.

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#41 14/05/2020 13h23

Membre (2014)
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DDtee, le 13/05/2020 a écrit :

Dans ce cas préférez augmenter le montant des charges, avec pédagogie, plutôt que le loyer lui même.

Cela vous permettra de conserver les avantages que vous avez mentionnés, d’éviter de passer pour un propriétaire radin et puis la transparence des motivations objectives est toujours plus responsabilisant que l’application d’une loi administrative.

sven337, le 13/05/2020 a écrit :

Bon conseil, mais je rajouterais qu’en cette période il est peut-être délicat d’augmenter quoi que ce soit.
En effet si les gens sortent à peine d’une période de chômage partiel, voire sont inquiets pour leur job, leur coller une augmentation, même légale, même justifiée, risque d’être mal perçu et de dégrader les relations. À vous de juger de votre relation avec vos locataires. En cette période il faudra sûrement redoubler de pédagogie.

Vous avez entièrement raison !
Je vais m’abstenir pour cette année, et attendre une période économique plus sereine pour une éventuelle révision du loyer ou me limiter à une simple révision du forfait de charges. D’autant plus que c’est un locataire est en or ; paiement tous les 1er du mois (hors we), en 3 ans, seulement un appel (et justifié : pour une légère fuite d’eau).

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[+1]    #42 14/05/2020 21h15

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En mode cynique je dirais que l’augmentation de loyer se fait tous les ans suivant l’irl et que si vous ne le faites pas, c’est vous qui perdrez de l’argent (cette année ET les années qui suivent…). Si vous appliquez la règle fiscale, vous faites un cadeau au locataire) ce qui peut se comprendre suivant votre empathie avec le locataire actuel mais aussi sur les locataires suivants!

La période actuelle ne doit pas changer votre gestion. Certes il faut aborder avec plus de souplesse. Mais surtout, anticipez pas les soucis "potentiels" de vos locataires.

Si je reprends quelques arguments, le personnes en chômage partiel touchent 84% de leur salaire. Certains, prenant RTT, CP, touchent 100%. Le loyer ne doit pas être la variable d’ajustement de leur budget. Donc annoncez l’augmentation légale suivant l’IRL, idem pour les charges. De toute façon, vous êtes dans la légalité. Si le locataire vous demande un peu de compréhension, avisez à ce moment là mais pas avant !

Est ce que votre taxe foncière, votre pno, votre remboursement d’emprunt, vos charges diverses vont diminuer? Non ! Donc appliquez comme d’habitude et avisez ensuite.

Personnellement, aucun retard de loyer, aucune réclamation chez mes locataires.

Ajout : privilégier les avis des forumeurs qui ont des locataires

Dernière modification par lachignolecorse (14/05/2020 21h22)


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#43 15/05/2020 07h40

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J’ai un avis plus mesuré : l’augmentation est certes contractuelle mais on peut comparer le loyer avec charges au marché local.
Il me semble opportun de bien connaître sa position concurrentielle sur le marché avant d’augmenter ses loyers, particulièrement sur des marchés sans tension et en considérant le total avec charges.
Un de mes vieux -au sens de l’âge- copains applique dans une ville sans tension des augmentations systématiques et se plaint d’un turn over et d’une vacance élevés. Il n’y a rien à lui faire entendre, il dit "j’y ai droit".

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#44 15/05/2020 07h44

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lachignolecorse, le 14/05/2020 a écrit :

La période actuelle ne doit pas changer votre gestion

Précisément. Je suis d’accord avec vos arguments d’appliquer une augmentation systématique (en tout cas en zone tendue, cf remarque de Range19). Mais le cas de Zandu est : "je n’ai jamais appliqué d’augmentation depuis 3 ans, et je réveille pour appliquer l’augmentation en pleine crise du coronavirus".

Si on applique ce que vous dites : "ne pas changer votre gestion", eh bien il ne faut effectivement rien changer à la gestion qui a été effectuée depuis 3 ans, donc ne pas augmenter.

Dernière modification par Bernard2K (15/05/2020 07h45)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#45 15/05/2020 08h56

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Vous avez raison bien entendu.

Je suis en secteur tendu avec des prix corrects par rapport au marché. Je n’ai pas de turnover anormalement élevé, bien au contraire (durée moyenne des baux : 3 ans ce qui me semble élevé pour du studio meublé 20m2).

J’ai une locataire dont le loyer n’a pas été mis à jour durant 20 ans par l’ancien propriétaire. Son loyer est actuellement 20% moins cher que les autres. Je n’ai pas de moyen aisément légal de réajuster son loyer. Sur cet appartement, j’ai une rentabilité 25/30% moindre par rapport aux autres ce qui n’est pas logique. Voilà ce qui arrivera à Zandu s’il laisse les choses en l’état.

Quand je parlais de ne pas changer de gestion, c’était dans le cas où la gestion est correcte et en conformité avec la réglementation.


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#46 15/05/2020 16h44

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Pour augmenter un loyer anormalement bas  ,la procédure légale est de trouver 3 logements équivalents ( surface , emplacement … ) pour prouver que le loyer est sous évalué .

Puis faire signer un avenant au bail 6 mois avant la date anniversaire pour officialiser l’augmentation .

Si celle ci est supérieure à 10% du loyer , le bailleur a l’obligation d’étaler l’augmentation sur 6 ans . Par exemple :
loyers voisins : 1000e
loyer locataire : 800e .
A la date anniversaire 2020 le loyer sera augmenté de 200/6 = 33,33e soit 833e
Puis 2021 : 866e …. et finalement 2025 : 1000e .

Il faut donc s’armer de patience mais c’est mieux que rien si l’arrangement à amiable n’a rien donné !

Dernière modification par Igad (15/05/2020 16h47)

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#47 16/05/2020 18h06

Membre (2020)
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Vous oubliez tous un parametre qui me semble primordiale: la paresse des gens !

Peu importe l’augmentation, une fois installé, les gens ne vont déménager pour une augmentation et encore moins si celle-ci est l’augmentation IRL.

J’ai un logement en location, un jeune couple qui souhaite déménager et de venir proprietaire, mais entre agir et se laisser "bercer par le quotidien", peu de personnes vont passer le pas.

A fortiori, avec la conjoncture économique qui s’annonce, beaucoup de personnes fontle pari (fou) que les prix de l’immobilier vont baisser, ce qui me semble improbable dans les zones tendus.


"I Spent A Lot of Money On Booze, Birds, And Fast Cars" Montaigne (pardon.. George Best)

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#48 16/05/2020 18h25

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Le paramètre zone tendue est déjà dans le prix du marché, et explique les prix élevés.

Ça n’empêche pas un autre paramètre nouveau de jouer dans l’autre sens (ou le même sens)

Dernière modification par FCP (16/05/2020 19h14)


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[+1]    #49 19/05/2020 17h39

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Petit (et dernier) retour sur ma prise de décision d’augmenter ou non, le loyer d’un bon locataire, en cette période économique plus que compromise, sachant qu’aucune augmentation n’ai été appliquée depuis le début du bail (3 ans).

Je décide tout de même, après lecture des différentes interventions de cette file, d’augmenter le loyer. Avant cela, j’ai appelé mon locataire, afin de prendre la température, afin d’échanger avec lui sur sa situation actuelle (chômage ou non, perte de salaire ou non, ..), par rapport au virus.
Il s’avère que tout va bien pour lui, je lui ai donc fait passer la pilule de l’augmentation, en mettant en avant ce que je lui ai fait économiser en lui octroyant un geste commerciale sur les 2 dernières années (69.24 € + 182,52 € quand même). C’est passé comme une lettre à la poste, avec des remerciements en prime.

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#50 20/04/2023 08h50

Membre (2019)
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Bonjour,

Je me permets de rouvrir cette discussion car je ne parviens pas à trouver la réponse à la question que je me pose donc je fais appel à vous.

L’augmentation peut se faire à partir de la date anniversaire du bail (ou la date de révision du loyer mentionnée dans le bail) et ce jusqu’à un an après cette date. Mais une fois la révision faite à une date donnée, à quelle date pourra être faite la suivante ? Dans 365 jours après cette révision ou dès la prochaine date anniversaire du bail ?

ex :
- date anniversaire au 1er janvier 2022
- révision possible dès le 1er janvier 2023 mais faite seulement le 1er avril 2023
- prochaine révision possible dès le 1er janvier 2024 ou seulement à partir du 1er avril 2024 ?

Merci à vous

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