Taxe de 3% et déclaration 2746 : les associés de SCPI sont-il concernés ?

chansen · #1

Bonjour,

En cette période de déclarations fiscales (pour les sociétés aussi ça a été prolongé) je me tourne vers le forum car je n’ai trouvé nulle part sur le internet de réponse explicite concernant l’application de la taxe 3% sur les SCI à l’IS détenant des SCPI ayant des immeubles en France.

Depuis des années il existe une taxe de 3% sur les valeurs vénales immobilières qui ont pour but de lutter contre les sociétés écrans et donc la fraude fiscale: l’objectif est d’obliger les sociétés qui possèdent des immeubles en France à déclarer la liste de leurs associés, c’est la déclaration
2746-SD

la déclaration est destinée aux personnes morales qui possèdent des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France au premier janvier de l’année d’imposition, directement ou par personnes interposées.

L’obligation s’applique à toutes les personnes morales, sociétés, etc. qui possèdent directement ou indirectement l’immeuble. Le code prévoit des exemptions par exemple pour les OPCI, mais le fait qu’une société soit exemptée ne veut pas dire que sa holding mère le soit, en tout cas c’est ce que je comprends.

La taxe est définie à l’article 990D du CGI

J’en viens enfin à ma question : Y a-t-il une source claire qui précise si une société civile a l’IS qui possède des parts de SCPI ayant des immeubles en France est exonérée ou pas de la taxe à 3% .
J’imagine que c’est le cas sinon on en parlerait plus mais d’où vient cette exonération ? On parle quand même de 3% de la valeur vénale tous les ans… C’est un risque fiscal majeur…

Merci d’avance et désolé si l’info était déjà quelque part mais je ne l’ai pas trouvée…

Dernière modification par chansen (13/05/2020 17h08)

Mots-clés : is, sci, scpi

GoodbyLenine · #2

Ce formulaire n°2746 semble utile pour lutter contre la fraude et la dissimulation de détention d’immeubles, ce qui n’est pas du tout la situation d’une SCI détenant des parts de SCPI.

Sa notice précise, parmi des cas d’éxonération (d’obligation de remplir la 2746) :

Notice de l’imprimé n°2746 a écrit :
La taxe n’est pas applicable aux entités juridiques qui ont leur siège en France, dans un État membre de l’Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France, et qui :

…/…

– Prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres, en application du d) du 3° de l’article 990 E du CGI.

Or toute socié civile (à l’IS ou pas) tient la liste de ses associés avec leurs addresses, et ces informations figurent même sur le kbis. Les éléments d’actifs figurent dans la liasse fiscale, transmise au fisc chaque année.
Par ailleurs, la liste des immeubles détenus par une SCPI au 1er janvier figure dans le rapport annuel, avec leur valeur à dire d’expert.

Par ailleurs, l’article 990 E du CGI précise :

ligne 150 de l’article 990 E du CGI a écrit :
Toute entité juridique qui détient, de manière directe ou indirecte, des immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens dont la valeur vénale est inférieure à 100 000 € ou à 5% de la valeur vénale desdits biens ou autres droits est exonérée de la taxe de 3% (CGI art. 990 E,3°-a).

… et je ne connais pas de SCI qui possède plus de 5% des parts d’une SCPI (ou l’équivalent lui donnant un droit sur plus de 5% sur un immeuble possédé par plusieurs SCPI).

Donc à mon avis, vous vous faites du souci pour rien.

cedREIM · #3

Non pas concerné. Les bénéficiaires effectifs sont identifiés dans nos cas.

Je connais bien le sujet, j’en rempli depuis 15 ans.

Cela concerne les SCI qui détiennent un bien en France, laquelle SCI est détenue souvent par une luxembourgeoise (rapport aux possibilités d’échapper complètement à la taxation des PV) laquelle est détenue par une société domiciliée généralement dans un autre pays hors UE, ensuite peut y avoir plusieurs étages avec différent pays mais ça fini souvent par une société anonyme au panama dont le véritable propriétaire est celui qui détient les "bons au porteur".

Dans l’esprit c’est une taxe applicable quand le montage juridique et fiscal est tellement "bien fait" qu’il permet d’échapper à toute imposition, et àtoute identification du bénéficiaire effectif. Le fisc français est alors impuissant, c’est légal, oui oui. Donc du coup on fait payer une taxe par "vengence". C’est pas plus bête.

Remarque importante : si l’investisseur est français ça ne marche pas, c’est de l’abus de droit. Quelque soit le cas c’est contrôle fiscal assuré en France dans des délais très court. Rarement de redressement puisque c’est légal… (et puis ça coûte un œil en frais d’avocat pour défendre le dossier en sus de la taxe à 3% qui est payée dans 99% des cas)

Dernière modification par cedREIM (13/05/2020 19h45)

chansen · #4

Merci pour vos retours.

Je retiens que ma SC bénéficie d’une exonération de ces obligations comme la quasi totalité des associés de SCPI car l’on atteint jamais le seuil de 5% des parts de chaque SCPI.

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Taxe de 3% et déclaration 2746 : les associés de SCPI sont-il concernés ?

#1 13/05/2020 17h07

[+2] #2 13/05/2020 17h55

Notice de l’imprimé n°2746 a écrit :

ligne 150 de l’article 990 E du CGI a écrit :

[+1] #3 13/05/2020 19h37

#4 13/05/2020 21h44

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