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[+4]    #1 03/11/2019 10h24

Membre (2018)
Top 20 Monétaire
Réputation :   138  

Alors que l’indice MSCI WORLD a atteint son plus haut historique, je publie mon portefeuille, à la fois immobilier et financier, davantage pour son allocation (appelée à évoluer) que pour ce qu’il contient.

1. L’immobilier

Cette partie (hors résidence principale pour laquelle nous n’avons plus de crédit depuis 2010) est constituée à 80 % de SCPI et à 20 % de crowdfunding.

1.a. 8 SCPI dont :

-Atlantique Pierre 1 et Efimmo 1 acquises à crédit sur 20 ans fin 2010.
Le taux à l’époque de 4,10 % (Crédit Foncier) a pu être renégocié cet été à 1,70 %.
Il me reste pour ces deux crédits à déléguer l’assurance. Affaire à suivre en 2020 (les dates de signature sont en octobre).

- Immorente 1, Elysées Pierre et PFO2 acquises à crédit sur 20 ans début 2012.
Le taux de 4,05 % n’a pu être renégocié auprès du Crédit Foncier. Un rachat de crédit est à l’étude en ce moment auprès de Cafpi.

- Pierre Privilège et Corum Origin acquises à crédit sur 17 ans fin 2013.
Le taux de 3,10 % n’a pu être renégocié auprès du Crédit Foncier. Là aussi un rachat de crédit est à l’étude auprès de Cafpi.
J’y reviendrai si cela aboutit.

- Primovie acquise en nue-propriété sur 15 ans en début 2019 avec une clé de 60 %.

Je rapelle ici que l’investissement en SCPI présente un risque, le plus souvent noté 3/7 sur les DICI. Il arrive toutefois que ce soit moins (2/7 pour Corum Origin) ou plus (5/7 pour Atlantique Pierre 1, ce qui n’étonnera pas ceux au courant des déboires de cette SCPI). Sur le long terme, j’estime donc que le risque inhérent à ce type d’investissement est moyennement faible, et qu’il permet de profiter de l’effet de levier du crédit, ou bien encore de la décote liée à l’investissement temporaire en nue-propriété (ce que je fais desormais avec un TMI à 30 %).
Je précise aussi que les SCPI investies pour une part à l’étranger permettent davantage de diversité et un frottement fiscal moindre surtout au niveau des prélèvements sociaux.
Enfin cet actif est décorrélé des actions, ce qui pour moi est important dans mon allocation.
Par rapport à leur prix de souscription, le rendement moyen de l’ensemble des SCPI acquises à crédit a été de 4,87 % bruts (4,82 % nets) en 2018.
Toutefois, au vu des taux prohibitifs des crédit contractés, le cashflow est furieusement négatif (environ 950 € mensuels en 2018). Il devrait être de 900 € en 2019 du fait de la renégociation de deux crédits et j’ai bon espoir qu’il diminue sensiblement en 2020 avec le rachat des autres.
Pour évaluer le montant total de ce portefeuille, je prends en compte les prix de retrait diminués du capital restant dû sur chaque ligne de crédit.

1.b. Crowfunding immobilier :

35 projets auprès de 6 plateformes : Wiseed, Anaxago, Homunity, Koregraf, Fundimmo et Clubfunding pour des taux compris entre 8,5 et 13 %, le plus souvent 9 % afin d’être sur les projets les moins risqués.
Cette partie de crowdfunding me permet d’investir sur de l’immobilier d’habitation, ce que ne font pas les SCPI. Je prête aujourd’hui davantage attention au projet que lorsque je débutais (en 2016) sur ce type d’investissement. Je regarde la commercialisation, il arrive qu’elle soit à 100 % quand il s’agit d’habitations qui seront gérées par un bailleur social ainsi que l’emplacement en privilégiant les grandes villes et des projets de qualité.
Je suis néanmoins à ce jour déjà très investi en crowdfunding et j’ai donc mis une pause qui devrait se poursuivre tout au long de l’année 2020.
Pour évaluer le montant total de ce portefeuille, je prends en compte le montant souscrit pour chaque obligation.

2. Le financier

2.a. Du crowdlending
pour de faibles montants sur les plateformes Crédit.fr et Les Entreprêteurs que je laisse s’éteindre car les projets intéressants et "moins risqués" sont rares ou offrent des rendements peu satisfaisants. Autant souscrire à un ETF High Yield.

2.b. 4 fonds euro
dont 1 classique (Apicil de plus de 8 ans) et 3 dynamiques (Linxea Avenir, Linxea Spirit et Euro exclusif de Boursorama).
Comme les retraits peuvent se faire en 72 h maxi sur trois de ces contrats, ils sont utilisés comme des livrets. Donc pas de livret A, de LDD ou de PEL. Du moins pas pour l’instant, tant que les fonds € (sans investissement en UC) ont un rendement supérieur à celui d’un livret A.

2.c. Un PEA chez Bourse Direct
ne comportant qu’une seule ligne : le CW8. Ce n’était pas le cas au début sur ce PEA ouvert en septembre 2018 (voir ma présentation).
Afin de profiter de frais bas, l’investissement régulier se fait plutôt trimestriellement après le versement des dividendes des SCPI, sauf si rentrée d’argent exceptionnelle.
C’est pour du long terme car je ne prévois pas de consommer cette épargne avant au moins une douzaine d’années en prélevant par exemple 3 % par an.
Depuis son ouverture, le TRI annualisé de ce PEA est de 9,07 % bruts (7,51 % nets)
Je précise ici que je m’attends sur 15 ans à un rendement annualisé net bien moindre (de l’ordre de 3 - 4 % nets) et rappelle que le risque sur le CW8 est évalué à 5/8 sur le DICI.

Voici pour la répartition actuelle, que l’on pourrait -peut-être ?- qualifier de prudente :

Une première cible pour 2020 serait de ramener la partie immobilière à 50 %. Cet objectif sera difficile à tenir car, du fait de la baisse du capital restant dû au gré des mensualités de remboursement des crédits, la part immobilière grimpe actuellement de 1600 € par mois. Toutefois, plus d’un tiers des projets de crowdfunding devraient être remboursés d’ici fin 2020. Cette partie devrait donc être réduite à 5 % de l’allocation.
Enfin, les fonds € pourraient être ramenés à 30 % de l’allocation et les actions à 20 %.
Peut-être de quoi passer d’une allocation prudente à une allocation équilibrée ?

Dernière modification par Franck059 (28/12/2019 11h23)

Mots-clés : allocation, financier, immobilier, portefeuille

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#2 12/11/2019 10h53

Membre (2019)
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bonjour Franck059

Afin de prendre en considération le poids de chaque ligne dans le portefeuille financier peut-on envisager d’intégrer le PEL et les fonds € des assurance-vie ?

Egalement les SIIC en CTO pourraient être appréhendées en ACTIONS ou en IMMOBILIER ?
Quel est votre recul d’expérience concernant le crowfunding immobilier vs SIIC ? Quelle est la maturité moyenne de vos obligations ?

Avez-vous également pris en considération le poids du financier et de l’immobilier par rapport à votre patrimoine global ?

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#3 13/11/2019 19h08

Membre (2018)
Top 20 Monétaire
Réputation :   138  

Bonjour,

Je tente de répondre à vos questions

1) Pour le PEL et les fonds € oui. Ils constituent la poche sécurisée.
    Il est parfois d’usage de distinguer les livrets (A, LDD, LEP) d’une part (épargne disponible), le PEL (épargne moins disponible) d’autre part et enfin les fonds € (épargne plus ou moins disponible selon les contrats).
En ce qui me concerne, dans la mesure où je ne dispose ni de livrets ni de PEL, j’ai intégré mes fond € dans la partie financière, c’est la poche sécurisée de mon patrimoine, disponible en 72 h.

2) Il est d’usage de mettre les SIIC dans la poche immobilière. Mais cela reste un actif "Actions" dans le secteur immobilier, avec le risque qui va avec.

3) Pas de recul en ce qui concerne le crowdfunding immobilier vs l’investissement en SIIC puisque je n’ai jamais investi en SIIC (ou si mais indirectement puisque l’indice World en contient 3,5 %). On considère que le crowdfunding est un investissement risqué. C’est vrai mais il faut distinguer toutefois le crowdlending (prêts aux entreprises) du crowndfunding immobilier. A ce jour en France, il n’y a eu qu’un seul défaut. Il peut y avoir par contre des retards de remboursement. Je considère cette poche comme le piment de mon portefeuille.

4) Question intéressante ! Je n’ai jamais calculé l’échéance moyenne (maturité est un anglicisme) de mes investissements en immobilier ni l’échéance moyenne restante. Pourquoi pas effectivement la calculer mais c’est au maximum 2 ans, et il existe des projets sur 18 mois ou 1 an que je préfère.

5) Je ne comprends pas par contre cette dernière question car mon patrimoine global = financier + immobilier (hors RP)

Bien à vous !

Dernière modification par Franck059 (13/11/2019 20h12)

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#4 13/11/2019 19h26

Membre (2011)
Réputation :   4  

Bonjour Franck059

Je voulais avoir votre retour sur la renégociation des crédits souscrits au Crédit Foncier.
J’ai également une expérience avec eux mais je n’ai pas pris l’initiative de renégocier compte tenu du fait que ces frais sont déductibles des revenus fonciers.

Pourquoi souhaitez-vous renégocier tous ces crédits et quel avantage en tirez-vous ?
Envisagez-vous d’investir en SCPI sur Linxea Spirit par exemple dans un but d’optimisation fiscale ?


Parrainage : Boursorama / Saxo / Linxea

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#5 14/11/2019 14h11

Membre (2018)
Top 20 Monétaire
Réputation :   138  

Bonjour Loulou,

Pas de retour pour l’instant, c’est en cours mais cela semble mal engagé…
Une banque d’investissement (banque Palatine ?) sur Lille peut-être … mais le taux hors assurance n’est pas encore fixé (entre 1,5 et 2) et ils pourraient racheter chaque ligne de prêt séparément ce qui me permettrait de continuer à déduire les intérêts tout en gardant les mêmes durées restantes actuellement sur chaque prêt.
Problèmes toutefois :
1. Au démarrage assurance groupe obligatoire ce qui va nous contraindre à refaire des démarches pour en changer dès la première année.
2. Apporter à la banque l’équivalent de 50 à 60 % du montant global racheté en guise d’investissement. En PEA ou compte-titres, cela fait une somme importante (mais bon on peut en partie rester liquide) et les frais seraient importants (pourcentage de droits de garde annuels + une partie fixe sur chaque ligne).

Bien sûr que les intérêts sont déductibles des revenus… mais des revenus bruts ! Selon mes calculs, renégocier le taux permettrait d’améliorer mon cashflow mensuel même en tenant compte que la déduction d’impôts serait moindre. Mon taux moyen d’imposition actuellement est de 10,9 %. Avec les prélèvements sociaux (qui ne sont toutefois pas dûs sur la part des revenus étrangers), cela monte à un taux de prèlèvement global de 28 % environ. 100 € d’intérêts ne me permettent de gagner en impôts que 28 € donc.

Non je n’envisage pas l’acquisition via assurance-vie pour l’instant (on n’est pas vraiment propriétaire des parts) mais peut-être à terme quand les crédits seront remboursés si la fiscalité immobilière demeure désavantageuse. Je préfère pour l’instant la nue-propriété et encore si je devais continuer d’investir… or mon allocation comprend déjà beaucoup d’immobilier !

Bien à vous !

Dernière modification par Franck059 (14/11/2019 21h09)

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#6 14/11/2019 14h21

Membre (2019)
Réputation :   65  

Franck059 a écrit :

Bonjour,

Je tente de répondre à vos questions

1) Pour le PEL et les fonds € oui. Ils constituent la poche sécurisée.
    Il est parfois d’usage de distinguer les livrets (A, LDD, LEP) d’une part (épargne disponible), le PEL (épargne moins disponible) d’autre part et enfin les fonds € (épargne plus ou moins disponible selon les contrats).
En ce qui me concerne, dans la mesure où je ne dispose ni de livrets ni de PEL, j’ai intégré mes fond € dans la partie financière, c’est la poche sécurisée de mon patrimoine, disponible en 72 h.

2) Il est d’usage de mettre les SIIC dans la poche immobilière. Mais cela reste un actif "Actions" dans le secteur immobilier, avec le risque qui va avec.

3) Pas de recul en ce qui concerne le crowdfunding immobilier vs l’investissement en SIIC puisque je n’ai jamais investi en SIIC (ou si mais indirectement puisque l’indice World en contient 3,5 %). On considère que le crowdfunding est un investissement risqué. C’est vrai mais il faut distinguer toutefois le crowdlending (prêts aux entreprises) du crowndfunding immobilier. A ce jour en France, il n’y a eu qu’un seul défaut. Il peut y avoir par contre des retards de remboursement. Je considère cette poche comme le piment de mon portefeuille.

4) Question intéressante ! Je n’ai jamais calculé l’échéance moyenne (maturité est un anglicisme) de mes investissements en immobilier ni l’échéance moyenne restante. Pourquoi pas effectivement la calculer mais c’est au maximum 2 ans, et il existe des projets sur 18 mois ou 1 an que je préfère.

5) Je ne comprends pas par contre cette dernière question car mon patrimoine global = financier + immobilier (hors RP)

Bien à vous !

Bonjour,

La question 5 reformulée :

Quel est le poids du financier et de l’immobilier hors RP dans votre patrimoine global (financier + immobilier + RP + autres )

Pourquoi préférer le crowfunding immobilier au HY bonds ? A priori le HY est plus "liquide" mais il est vrai que l’échéance moyenne est plus élévée…
Sur quelles plateformes avez-vous investi et quel est votre retour d’expérience sur celles-ci?
J’aimerai creuser cette piste car cela attise ma curiosité smile

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#7 16/11/2019 11h43

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Top 20 Monétaire
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Ma réponse à votre question concernant le poids de mon portefeuille par rapport  mon patrimone global (donc RP incluse) ne peut être qu’approximative.
En effet, nous n’avons jamais fait évaluer notre RP dans laquelle nous vivons depuis près de 20 ans et que nous n’envisageons pas de vendre à court ou moyen terme.
Toutefois, on peut s’en faire une idée selon les prix pratiqués dans le secteur pour un bien équivalent et grâce à quelques simulations faites sur des sites internet (comme par exemple celui de Orpi).
Ainsi, je dirais que notre patrimone hors RP pèse entre 45 et 50 % de notre patrimoine global (il n’y a rien dans autres)
selon que l’on se place dans le bas ou le haut de la fourchette de prix.

Je préfère le crowdfunding immobilier au fonds ou ETF HY car c’est en particulier sur le secteur de l’immobilier et que cela me permet moi-même de choisir les projets pour lesquels j’investis pour de "petites" parts de plus ou moins 1000 €. Le HY est peut-être plus liquide mais encore faut-il que le prix de la part ait évolué dans le bon sens au moment où l’on souhaite récupérer son investissement ! Et puis, dans mon portefeuille, la poche liquidité est assurée par les fonds €.

J’ai déjà cité ci-dessus les plateformes sur lesquelles j’ai investi : Wissed, Anaxago, Koregraf, Fundimmo, Clubfunding et Homunity.
Avec une petite préférence pour Clubfunding et Homunity pour la régularité des projets proposés (un par semaine en ce moment ) et la particularité que Clufunding verse mensuellement les intérêts sur mon compte et non pas à la fin contrairement aux autres.
Je n’investis plus sur Wiseed et Anaxago car des frais sont dûs sur chez eux qui viennent réduire le rendement brut annoncé. Sur les autres plateformes, c’est le promoteur qui prend en charge ces frais.
Koregraf a des projets de qualité mais moins fréquents et le ticket d’entrée minimum est de 2000 €.
Fundimmo est correct mais la mise en ligne des projets est annoncé dans une fenêtre de deux heures ce qui n’est franchement pas pratique.
J’aurais bien voulu tenter Lymo aussi mais les projets proposés sont plutôt rares par rapport aux autres.

Dernière modification par Franck059 (16/11/2019 11h45)

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#8 08/02/2020 17h15

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Bonjour,

Premier reporting trimestriel de l’année 2020, à une période qui vient juste après les dividendes versés (le plus souvent trimestriellement) par l’ensemble des SCPI lors de la deuxième quinzaine de janvier.

A noter que le msci world est toujours à son plus haut historique (ou presque).

1. L’immobilier

Cette part du portefeuille s’alourdit du fait du maintien d’un niveau d’investissements élevé en crowdfunding et de la souscription en nue-propriété d’une nouvelle scpi.

L’ensemble des SCPI acquises à crédit entre fin 2010 et fin 2013 ont offert en 2020 un taux de rendement de 4,82 % bruts en moyenne soit 4,60 % nets d’impôt foncier et de prélèvements sociaux. Ces rendements sont calculés sur les prix de souscription de l’époque.

Deux autres crédits (sur 20 ans) sont en cours de rénégociation auprès du Crédit Foncier (BPCE) passant de 4,05 % à 1,40 % pour 12 années restantes. Mais les délais d’impressions des avenants sont très longs (8 semaines).
Les tentatives de rachat de Crédit auprès de la CAFPI par la banque Palatine n’ont pas abouti.

En ce début d’année, un rachat partiel sur une AV Apicil de plus de 8 ans a permis l’acquisition en nue propriété sur 12 ans de parts de SCPI Pierval Santé (Décote de 36 % sur le prix de souscription). La propriété de ces parts sera acquise au 1er mars avec un délai de jouissance au 1er juillet. Toutefois, cet investissement est déjà,pris en compte dans les tableau et graphique ci-dessous.
Si le prix de la part devait rester inchangé, en prenant en compte le prix de retrait et le délai de jouissance, le TRI annuel de Pierval Santé  sur 12 ans serait de 2,76 % nets.
Pour rappel, une autre SCPI a été acquise l’année dernière en nue-propriété sur 15 ans (Primovie) avec un TRI annuel attendu à 2,80 % nets si prix de retrait inchangé et en prenant en compte le délai de jouissance.

Trois remboursements en crowdfunding immobilier ont eu lieu, deux autres partiellement et un autre retardé de 6 mois.
En contrepartie, trois autres investisssements (1000 € chacun) ont été effectués sur deux plateformes différentes (Homunity et Clubfunding) si bien que le niveau global d’investissements reste plutôt inchangé pour cette partie du portefeuille.
Le taux de rendement moyen annuel des obligations en crowdfunding immobilier est de 9,17 % bruts soit 6,42 % nets.

2. Le financier

La part des fonds € diminue sensiblement du fait de leur rendement devenu faible.
Notamment notre AV Apicil dont le rendement du fond € est passé de 2,01 % à 1,10 % entre 2018 et 2019.
Un gros retrait a eu lieu sur cette AV de plus de 8 ans (dans la limite de l’abattement de 9200 € d’intérêts pour un couple). Le montant desinvesti a servi en partie à l’acquisition de parts de la SCPI Pierval Santé en NP (50 %), à des versements sur les fonds € Linxea Spirit et Avenir (40 %) ainsi qu’à la souscription de parts de CW8 sur le PEA (10 %)

La part investie en PEA au travers du CW8 passe de 12 à 14 % (4500 € début janvier avec le retrait en AV et 4500 € début février après les dividendes versés par les SCPI).
Le TRI annuel de ce PEA ouvert le 24 septembre 2018 est de 15,54 % bruts à la date du 7 février 2020.
La part investie en PEA devrait atteindre les 15 % lors du prochain reporting trimestriel que je ferai début mai 2020.

Dernière modification par Franck059 (09/02/2020 10h24)

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#9 10/05/2020 12h23

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Bonjour,

Deuxième reporting 2020 qui vient après l’ensemble des dividendes versés par les 7 SCPI en pleine propriété (Atlantique Pierre 1, Efimmo 1, Immorente, Elysées Pierre, PFO2, Corum Origin, Pierre Privilège).

1. L’immobilier

Un seul des deux crédits proposés à 1,4 % au lieu de 4,05 % a effectivement été renégocié. L’avenant de l’autre, pourtant signés et envoyés par nous-mêmes, se serait perdu dans la nature…
Sur les 8 crédits contractés auprès du Crédit Foncier, 3 seulement ont pu être rénégociés par la BPCE à ce jour.
Les deux plus anciens voyant leur taux passer de 4,10 % à 1,70 % et l’un passant de 4,05 % à 1,40 %.

Le crowdfunding immobilier se porte très bien malgré la crise du covid. Certains projets ont même été remboursés par anticipation. En compensation, d’autres ont été souscrits (l’offre ne faiblit pas) pour conserver l’allocation (environ 10%). Le taux moyen annuel brut de rendement est de 9,11 %. J’ai décidé de conserver une allocation de 10 % (au lieu de 5 %) sur cette partie de mon portefeuille qui me donne entière satisfaction depuis 2016 (année de mes premiers versements).

Rien de nouveau du côté des SCPI. Il sera intéressant lors du prochain versement des dividendes de comparer avec le niveau du deuxième trimestre 2019. Pour l’instant, dans l’ensemble, les versements opérés sur 2020 ont légèrement progressé de 0,48 % (inclus le dividende exceptionnellement élevé d’Atlatique Pierre 1)

2. Le financier

Le crowdlending pèse peu dans l’allocation car je n’y effectue plus aucun investiisement (trop risqué).
Sur les 7 projets financés auprès de Crédit.fr, 5 n’ont pas remboursé leur échéance d’avirl dont deux qui ont obtenu un report de leur mensualité de 3 mois.
Sur les 9 projets financés auprès des Entreprêteurs, 3 n’ont pas remboursé à ce jour leur échéance d’avirl.

Alors qu’un versement trimestriel sur PEA d’un montant approximatif de 4500 € était ce que j’avais prévu initialement (dans un marché haussier) , j’ai voulu profiter de la forte et rapide baisse des marchés pour diminuer d’une part mon PRU mais aussi accélérer le rapprochement de l’allocation cible. Pas facile néanmoins de profiter au mieux de la baisse quand il faut 3 jours ouvrés pour débloquer les fonds sur Boursorama Vie puis presque autant pour effectuer un virement sur Bourse Direct.
Bien que je prévoyais d’atteindre doucement les 15% d’actions ce trimestre dans mon allocation, j’en suis en fait à 18%
Toutefois le TRI annuel brut du PEA est passé de 9,07 % (dernier reporting) à 3,82 % à la clôture de vendredi.

Afin d’abonder le PEA lors de la chute du CW8 occasionnée par la crise du COVID, les assurances-vie Linxéa Spirit et Avenir ont fait l’objet d’un retrait total de leur fond euro général. Il n’y reste plus donc que les parties boostées (ALT2 pour l’un et Opportunités pour l’autre)



L’allocation cible est quasiment atteinte.
60 % d’immobilier (dont 10 % de crowdfunding).
20 % d’actions (le crowdlending est appelé à disparaître).
20 % de fonds € (ét éventuellement de liquidités).

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Favoris 1    #10 02/04/2021 19h35

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Bonjour,

Après plusieurs mois d’absences, voici le reporting du 1er trimestre 2021.



1. Immobilier

Je rappelle que notre résidence principale purgée de tous crédits n’est pas prise en compte ici.

Les 7 SCPI acquises en pleine propriété ont donné en 2020 un rendement brut de 4,72 % et de 4,39 % nets d’impôts et de prélèvements sociaux.

Le patrimoine SCPI prend aussi en compte les prix de retrait de 2 SCPI acquises en nue propriété.
Idem pour les 7 autres, déduction faite du capital restant dû pour chaque prêt.

Les loyers ont été de 1480 € nets mensuels mais, avec un remboursement de crédit de 2475 €, le cash flow net est négatif (-995 €).

Pas de renégociation de prêts en cours actuellement.

2. Taux

Les montants placés sur les fonds € le sont dans un ratio de :
60 % pour Boursorama euro exclusif (+1,43 % en 2020),
20 % pour Suravenir opportunités (+ 2%)
20 % pour Spirit ALT2 (+2 %)
Un rachat total de l’AV Apicil frontière efficiente a été effectué au vu de son rendement misérable.

Le crownfunding ne concerne quasiment plus que l’immobilier.
Les montants placés en crowdlending représentent moins de 0,4 % du patrimoine. Je n’en parlerai plus à l’avenir.
Les placements se répartissent sur 7 plateformes au travers de 35 projets.
Le taux moyen de rendement est de 9,30 % (soit 6,50 % nets)
Nous ne sélectionnons plus que des opérations de promoteurs en région parisienne ou grandes agglomérations dont la commercialisation atteint au moins 75 % et sur une durée maximale de 2 ans.

3. Actions

Nous ne sommes investis que sur l’etf CW8 d’Amundi qui suit l’indice MSCI World net return.
(+ 220 € en parts de sociétés via Wiseed)

Ce sont essentiellement les loyers versés par les SCPI qui sont réinvestis dans le PEA trimestriellement.

Depuis son ouverture datant de septembre 2018, le TRI annualisé est de 10,38 % bruts.
La progression par rapport au PRU est de 11,06 %.



Je vous souhaite le meilleur weekend pascal possible dans les circonstances actuelles.

Dernière modification par Franck059 (02/04/2021 19h38)

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#11 06/07/2021 08h02

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Bonjour,

Voici le reporting du 2e trimestre 2021.



1. Immobilier

Je rappelle que notre résidence principale purgée de tous crédits n’est pas prise en compte ici.

7 SCPI en pleine propriété acquises à crédit (Crédit Foncier) entre fin 2010 et fin 2013 :
Atlantique Pierre 1, Efimmo 1, Elysées Pierre, PFO2, Immorente, Corum Origin, Pierre Privilège (absorbée par Epargne Foncière en 2021).

2 SCPI en nue propriété :
Primovie, Pierval Santé.

La capitalisation immobilière est calculée en tenant compte des prix de retraits et du capital restant dû pour l’ensemble des crédits.

Pas de renégociation de prêts en cours actuellement.

2. Taux

Un retrait sur Boursorama Euro Exclusif ainsi qu’un retrait sur le livret A ont été effectués afin d’augmenter la part investie en actions.

Les placements en crowdfunding immobilier ne se répartissent plus que sur 6 plateformes (Clubfunding, Homunity, Koregraf, Fundimmo, Wiseed, Lymo).

Quelques achats ont été effectués ce trimestre mais ils n’ont pas compensé les remboursements, si bien que la part du portefeuille dans ce type d’actif passe de 10 à 8,5 %. En effet, les projets intéressants se sont faits plus rares.

3. Actions

Nous ne sommes investis que sur l’etf CW8 d’Amundi, celui-ci ayant encore atteint hier un plus haut historique à près de 390 € la part.

Ce trimestre, le PEA a été très largement abondé grâce aux mensualités versées par les SCPI, les retraits en livret A et assurance-vie, nos revenus et enfin les remboursements de projets en clubfunding. Cela a permis de porter la part actions à l’objectif qui était fixé à 25 %.

Depuis son ouverture datant de septembre 2018, le TRI annualisé du PEA est de 13,4 % bruts.

Je vous souhaite un bel été.

Dernière modification par Franck059 (06/07/2021 08h04)

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#12 06/03/2022 17h37

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Bonjour !

J’ai souhaité faire un reporting en pleine période de crise alors que l’indice MSCI World est à -8,2% (seulement ?) par rapport à son plus haut historique atteint le 4 janvier 2022.



Au global, sur les 8 derniers mois, le portefeuille a progressé de 7 % (avec apports donc il ne s’agit pas à vrai dire d’une "performance").

1. Immobilier

En 2021, les 7 SCPI acquises à crédit ont fourni un revenu mensuel moyen de 1605,08 € bruts(1441,08 € nets)
Par rapport au prix d’achat de l’ensemble, le rendement moyen pondéré est de 4,75 % bruts (4,28 % nets d’impôt et de prélèvements sociaux).
Je trouve le rendement satisfaisant.
A noter toutefois un cashflow horriblement négatif de 1035,34 € mensuels pour un coût d’acquisition total de 401 000 € et une durée d’emprunt moyenne de 19,25 ans (prêts signés entre fin 2010 et fin 2013).

2. Taux

La part consacrée au crowdfunding (immobilier) se réduit. Le taux moyen servi est de 9,31 % bruts (soit 6,52 % nets en tenant compte de la flat tax).
Je trouve, au vu du risque, ce type d’investissement peu rémunérateur. Quelques projets connaissent des retards de remboursements, ou des remboursements échelonnés. Et les nouveaux projets de qualité se font rares.
Je n’investis plus dans cette poche qui devrait donc s’alléger considérablement au cours de l’année 2022 et s’éteindre en 2023. Qui plus est, cela simplifiera le portefeuille.

Je ne m’étends pas sur les rendements des liquidités (45 % en livrets et 55 % en assurance-vie)…
Disons simplement qu’ils apportent un faible revenu mensuel net permettant toutefois de couvrir largement :
- l’abonnement fibre
- deux forfaits mobile
- l’abonnement familial de musique en streaming
- l’espace cloud pour les photos

3. Actions

Le PEA (ouvert fin octobre 2018) affiche un TRI annuel brut de 10,38 % en date du 4 mars 2022 (rendement brut attendu de 6 - 7 % brut).
Il continue d’être abondé trimestriellement par les revenus des SCPI à hauteur d’environ 4 500 € (soit 3,7 % de son encours actuel).
Au jour d’aujourd’hui, avec un retrait de 4% annuel, il permettrait une rente mensuelle de 404 € bruts.
La part de cet investissement devrait continuer d’osciller entre 25 et 30 % du portefeuille (55 à 60 % de la partie financière).

Je vous souhaite le meilleur des printemps.

Dernière modification par Franck059 (06/03/2022 17h46)

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#13 06/05/2022 09h31

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Bonjour !

Point d’étape après le versement des loyers du 1er trimestre des SCPI fin avril.
Ceux-ci ont été intégralement réinvestis sur le PEA (ETF CW8).
Il y eu aussi quelques remboursements de crowdfunding immobilier.

Le portefeuille en phase de capitalisation (donc avec apports et remboursements de crédits pour les SCPI) progresse de 9,8 % pour s’établir à 457 600 € répartis comme suit :
CROWDFUNDING IMMOBILIER     4 %
LIQUIDITES LIVRETS FONDS €   18 %
PEA (CW8)                             27,5 %
SCPI (7 en PP et 2 en NP)       50,5 %

Le CW8 est à -7,8 % par rapport à son plus haut qu’il avait atteint le 4 janvier 2022.
A part les loyers trimestriels des SCPI il n’y a pas eu d’arbitrage des liquidités vers le PEA pour un renforcement, ceux-ci étant prévus dans le cas de baisse à -10% , -15 %, - 20 % etc. par rapport au plus haut.
Ouvert en octobre 2018, le PEA affiche un TRI annualisé de 9,93 % (alors que j’espère au pire 4% au mieux 6% sur le long terme).
Avec la règle du retrait à 4%, le revenu mensuel théorique serait à ce jour de 422 € bruts (410 € nets).

Sur le premier trimestre, les SCPI en PP ont rapporté 1 551 € bruts par mois (soit 1 387 € nets).

En appliquant un taux global de 1 % net, les livrets et fonds € rapportent 66 € par mois.

Le revenu mensuel net s’établit donc à environ 1,43 x SMIC net.

Dernière modification par Franck059 (06/05/2022 14h34)

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#14 13/05/2022 18h05

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Le CW8 ayant cette semaine fait une performance négative inférieure à -10% par rapport à son plus haut historique du 4 janvier 2022 :
Arbitrage de 4500 € des liquidités vers le PEA (montant d’investissement permettant le taux de frais minimal chez Bourse Direct)
Cet arbitrage constitue une avance opportuniste sur le versement trimestriel prévu avec les loyers des SCPI début août.

Crowdfunding Immobilier   4%
Liquidités Livrets Fonds€  17%
Actions (CW8 sur PEA)     28%
Immobilier (SCPI)            51%       

TRI annualisé du PEA ce jour à la fermeture des marchés (+ 8,78% bruts)

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#15 06/07/2022 17h56

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Le CW8 clôture ce jour à -12,3 % sur son plus haut historique atteint le 4 janvier 2022.

Ayant au mois de juin fait une performance négative inférieure à -15% (et même proche des -20%) par rapport à son plus haut : arbitrage de 4500 € des liquidités vers le PEA. Cet arbitrage constitue une avance opportuniste sur le versement trimestriel prévu avec les loyers des SCPI début novembre.

La part immobilière augmente du fait du remboursement du capital dû sur les crédits SCPI au 5/7 et aussi par l’augmentation du prix de part d’Atlantique Pierre lors de la dernière confrontation.

2 remboursements de crowdfunding immobilier ont eu lieu mais… voir ci-dessous !

Crowdfunding Immobilier   4 % (objectif 0%)
Liquidités Livrets Fonds€  18 % (objectif 20%)
Actions (CW8 sur PEA)     28 % (objectif 30%)
Immobilier (SCPI)            52 % (objectif 50%)

TRI annualisé du PEA ce jour à la clôture de la journée                   + 6,65 % bruts
Rendement annuel estimé des SCPI en pleine propriété à fin juin    + 4,48 % nets
3 projets en litige en crowdfunding pour un montant total de 3166,66 € (0,7 % du portefeuille global)
En attente de l’annonce du taux au 1er août du livret A pour éventuellement remplir tous les livrets en désinvestissant sur les fonds €.

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[+1]    #16 06/08/2022 13h50

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Bonjour !

Rapport trimestriel alors que l’indice MSCI World se situe à -4,8 % sous son plus haut historique atteint le 4 janvier 2022.



La répartition cible du portefeuille est atteinte avec une part de 30 % d’actions et un ratio 60 : 40 pour la partie financière.

1. Actions

Toujours uniquement investi en PEA sur l’ETF CW8 d’Amundi.
Les investissements ont été avancés (voir ci-dessus) et effectués quand l’indice a franchi -10 % puis -15 % sous son plus haut historique.
Le TRI annualisé en ressort à 10,03 % brut (utilisation de la fonction tri.paiements).
Je rappelle que je n’en espère qu’entre 4 et 6% sur le long terme (fin juillet l’indice WORLD fait 5,38% par an depuis fin 2000 en net return et en euro).
Avec la règle des 4%, le revenu mensuel brut serait actuellement de 462 €.
Une estimation dans 10 ans (retraite) avec performance annuelle de 4 % et apports de 4500 € trimestriels donne un revenu mensuel de 1400 € brut.

/!\ Je ne suis investi que sur un seul support d’un seul émetteur.
/?\ Diversifier au sein du PEA en effectuant des achats en direct de sociétés françaises ?
     Abonder le CTO Degiro pour investir dans un ETF World d’ishare ou Vanguard ?
     Abonder le CTO Degiro pour investir dans des aristocrates du dividende US ?

2. SCPI

Chaque mois, du fait du capital remboursé sur les crédits, et du prix de retrait de chacune des SCPI, la valorisation de cette partie immobilière du patrimoine progresse désormais de 1800 €.

A noter la suspension de la confrontation des ordres de la SCPI Atlantique Pierre du fait de sa fusion programmée avec Capiforce Pierre. C’est la deuxième fois que cela se produit pour nous. La première était l’absorption de Pierre Privilège par Epargne Foncière (gestionnaire La Française).

Une estimation basse du rendement de l’ensemble des SCPI (hors celles en nue propriété) pour l’année 2022 ressort à 4,19 % net d’impôt et de prélèvements sociaux.

A noter que les revenus de source étrangère occasionnent toujours des déboires avec mon centre des impôts. Cette année, le revenu total (mondial) est erroné et surtout le crédit d’impôt sur les prélèvements sociaux a été omis.

3. Taux

Grosse déception en crowdfunding immobilier où quelques remboursements qui devaient avoir lieu entre mai et juillet ont été reportés à la rentrée ou en fin d’année.
Cela me conforte dans ma décision de cesser ce type d’investissement. Il reste sur cette poche environ 20 000 € à récupérer d’ici le 1er trimestre 2023.

Les 3 assurances-vie ont été délestées (mais conservées) au profit des livrets A et LDD.
Avec madame et moi, on a fait le plein à 2%. C’est peu au vu de l’inflation mais mieux que du 1,5 % avant prélèvements sociaux et surtout plus souple pour les retraits.

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#17 06/08/2022 15h08

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Franck059 a écrit :

/!\ Je ne suis investi que sur un seul support d’un seul émetteur.
/?\ [i]Diversifier au sein du PEA en effectuant des achats en direct de sociétés françaises ?
     Abonder le CTO Degiro pour investir dans un ETF World d’ishare ou Vanguard ?
     Abonder le CTO Degiro pour investir dans des aristocrates du dividende US ?

Bonjour,

Concernant l’enveloppe PEA, celle-ci étant limitée à 150k en apports, de mon point de vue ce n’est pas très gênant d’être exposé sur un seul ETF WORLD.
A votre place je remplirai le PEA en priorité, et une fois fait resterai sur une logique full world en CTO en diversifiant cette fois-ci l’émetteur.
Je fixerai une limite théorique de 400-500k par ETF WORLD et émetteur (voir de broker?), à vous de placer le curseur où bon vous semblera.
Ne serait-ce que pour une question de frottement fiscal je ne prendrai pas de stratégie dividende en direct.

Dernière modification par kirikou (06/08/2022 15h09)

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#18 06/08/2022 16h30

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Merci pour votre intérêt Kirikou.

Toutefois je précise que si j’ai un PEA en mon nom investi à 76 % de sa possibilité, il en reste encore un autre possible au nom de madame…

A supposer qu’à terme (10 ans) ces deux PEA soient remplis, cela me gênerait un peu aux entournures que ce ne soit QUE sur le CW8 d’Amundi…

J’ajoute que le PEA de madame n’est toujours pas ouvert mais que cela ne saurait tarder pour prendre date. J’hésite là aussi à rester chez Bourse Direct (toujours cette envie de diversifier) et ce d’autant plus qu’au moment de la consommation du capital, chaque versement sortant est facturé 6 €. Ce qui relativise leur politique de tarif à bas coût.

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#19 06/09/2022 18h02

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Point d’étape du portefeuille.

La semaine dernière, nous avions un peu trop de liquidités sur le compte courant, notamment du fait d’un remboursement d’un projet en crowdfunding et du paiement en août d’heures supplémentaires.

L’indice MSCI world étant à -7,5 % sur son plus haut historique (du 4 janvier 2022), un nouveau versement de 4500 € a été effectué sur mon PEA immédiatement suivi de l’acquisition de nouvelles parts du CW8 d’Amundi.

A cela s’ajoute le remboursement des échéances des prêts SCPI qui, le capital restant dû diminuant, fait automatiquement augmenter la valeur de la part immobilière du portefeuille.

Crowdfunding 4%
Liquidités 16%
Actions 29,5 %
Immobilier 50,5 %
Pour un montant total de 471 000 €.

Le TRI annuel brut du PEA (uniquement investi en CW8) est à ce jour de 8,4 %.

Dernière modification par Franck059 (06/09/2022 18h03)

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#20 24/09/2022 10h45

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Bonjour !

Point d’étape car mon PEA a exactement 4 ans ce jour.

Uniquement investi sur le CW8, à la clôture des marchés hier, le taux de rendement interne (TRI) brut de celui-ci est de 6,02 % par an. A comparer à un investissement one shot sur cet ETF qui aurait fourni 9,2 % sur la même période…

Pour rappel je vise sur le long terme entre 4 et 6 %. Et pour mes simulations, je prends plutôt 4 %.
Cela me paraît plus réaliste que les 7 % annuels souvent cités qui proviennent de simulations sur des portefeuilles d’actions américaines qui cotent en dollars.
D’ailleurs, l’indice MSCI World a un rendement en euro annualisé de 5,21 % depuis fin 2000, assez longue période selon moi plutôt bien représentative du fait des nombreuses crises traversées.
https://www.msci.com/documents/10199/89 … 29ed5a5d6e

Pour l’instant, le CW8 est à -12 % sur son plus haut atteint le 4 janvier dernier. Je trouve qu’on s’excite beaucoup ces derniers temps pour si peu sur le fil Encore un krach sur le marché actions, preuve selon moi d’une certaine fébrilité.
J’ai par contre trouvé intéressant les discussions qui ont eu lieu à propos de ceux qui passaient en période de consommation de leur portefeuille au moment où le marché actions opère une forte correction. Ce sujet aurait mérité l’ouverture d’un fil à part.

N’étant investi que sur PEA, pour optimiser celui-ci, je mène actuellement une réflexion sur une stratégie plutôt orientée revenus sur les grandes capitalisations françaises. Nombreuses sont celles qui  offrent actuellement de bons rendements et qui bénéficient en outre d’un consensus largement favorable. Cela me permettrait de me focaliser sur ce que peut me rapporter comme rente annuelle mon portefeuille plutôt que sur sa capitalisation globale (un peu comme mes SCPI).
Après tout, à 8 – 10 ans de ma cessation d’activité, c’est la rente qui m’importe. La capitalisation ce serait davantage pour mes héritiers…
Or avec la règle de retrait de 4 % sur le capital, le revenu mensuel théorique peut varier fortement sur un trimestre. Il est à ce jour de 446 € bruts par mois.

Dernière modification par Franck059 (24/09/2022 10h47)

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[+1]    #21 24/09/2022 10h55

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Le revenu ne varie pas. C’est 4% du capital de départ, et sur cette somme vous appliquez l’inflation chaque année. C’est pour cette raison qu’il ne faut retirer que 4% pour une rente de 30 ans, même si le rendement apparent hors inflation est bien supérieur. 2000, c’est pas super long pour constater un rendement à long terme, surtout si vous partez d’un sommet de bulle.

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#22 24/09/2022 11h47

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Merci Trahcoh de l’intérêt que vous portez à la réflexion que je mène sur mon portefeuille.
Oui j’ai bien compris le principe du retrait de 4% ajusté chaque année de l’inflation.
Mais comme vous dites : 4% du capital constitué avant la consommation.
Or justement c’est ce capital qui peut varier défavorablement au mauvais moment…

En ce qui concerne l’indice World en euro, j’ai 6,12 % de rendement annualisé brut depuis fin 98. Donc deux ans de plus que ce que j’indiquais précédemment soit presque sur 24 ans. Un quart de siècle cela commence à compter je trouve.
https://www.msci.com/documents/10199/f6 … 5451f3ac0a

Dernière modification par Franck059 (24/09/2022 11h50)

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[+1]    #23 24/09/2022 12h32

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Bonjour,

Mon épouse et moi avons aussi uniquement du CW8 sur nos PEA, bien sur on peut s’en inquiéter mais plusieurs études démontrent qu’il est difficile à battre.

Sur le site curvo, on peut simuler un versement unique ou programmé sur différents etf
Pour le world il semble que 8 a 9% par an selon la durée ne soit pas délirant …

https://backtest.curvo.eu/portfolio/por … 2-08%22%7D

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#24 24/09/2022 13h36

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Merci pour le lien.

Je viens de simuler un investissement sur le CW8 pour un investissement régulier mensuel et en tenant compte des frais d’achat de Bourse direct.

CAGR de :
6,40 % sur les 15 dernières années
5,56 % sur 20 ans
4,63 % sur 25 ans
4,71 % sur 30 ans
4,78 % sur 35 ans
5,09 % sur 40 ans

Pas de quoi sauter au plafond selon moi.
Et de quoi nourrir ma réflexion sur un portefeuille orienté plutôt rente…

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[+1]    #25 24/09/2022 13h38

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Bonjour,

Tout d’abord félicitation pour votre constance dans la stratégie. Ce n’est pas ce qui est le plus compliqué à faire mais il faut tenir pour avoir des résultats, la psychologie vient souvent nous jouer des tours.

J’envisages de mettre en place cette stratégie d’investir en DCA une somme constante sur un ETF World mais je m’interroge de l’impact de la hausse des taux d’intérêt.

Jusqu’à maintenant obtenir un rendement de 8 à 9% est une belle performance mais qu’en sera t-il lorsque un taux "sans risque" nous procurera du 6 ou 7 % ?
Historiquement nous avons déjà vécu des périodes de fortes inflations avec des taux rémunérateur bien plus élevé.

Est ce qu’on se contentera d’un 8% sur indice si les taux obligataires d’état nous procure un rendement similaire ?

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par SamyInvest (24/09/2022 18h19)

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