Comment calculer le rendement de son patrimoine avec un endettement ?

Jeveuxvivre · #1

Bonjour,

J’aimerai savoir comment vous faites pour calculer le rendement moyen de vos actifs lorsque vous avez des actifs financés par des emprunts (SCPI, Immobiliers) et des actifs financés « directement » (actions, obligations)

Lorsqu’on veut faire un rendement moyen/global, on obtient des résultats non représentatifs.

Exemple :

Actions :
Nominal : 1000 €
Dividendes/ans : 100 €
Rendement : 10 %

Immobilier :
Nominal : 150 000 €
Revenu NET NET/ ans (cash-flow): 5 000 €
Rendement : 3,33 %

Si je veux calculer un rendement moyen :

Actifs total en Nominal : 151 000
Revenus total : 5 100 €
Rendement : 3,37 %

Mon rendement est complètement plombé parce qu’un investissement en immobilier est gonflé par l’emprunt, c’est un actif BRUT.

Si je raisonne en Actif NET c’est a dire en capital remboursé pour le bien immobilier.

Immobilier :
Nominal : 7 500 € de capital remboursé la première année (150 000 / 20 ans, on imagine qu’il n’y pas d’intérêts pour simplifier)
Revenu total : 5 100 €
Rendement : 68 % !

donc :

Actif Total Net en Nominal : 8 500 € (7500 +1000)
Revenu Total : 5 100 €
Rendement : 60 % !

Maintenant le rendement est complètement gonflé.

Je me demandais si vous aussi vous avez déjà essayé de faire un calcul de rendement global, pour savoir comment vous faites et si c’est pertinent.

Mots-clés : action, immobilier, rendement

gunday · #2

Quel est le but derrière ?
Car concrètement, le rendement action/dividende varie selon le moment et la base de calcul utilisé.
En base de calcul, cours d’achat ou cours actuel ?
Dividende de l’année (pour air liquide avec une distribution d’action tout les 2 ans, ça va faire un rendement en dent de scie) ou moyenne sur x années ?

Pour les locations, pareil, valeur initial, ou valeur actualisée ?
Loyer annuel, ou moyenne pour prendre en compte les travaux et la tendance long terme ?

Pour votre question sur l’emprunt, si on cherche le rendement d’un bien, il faut prendre valeur du bien et loyer, pas prendre le crédit. (la rentabilité n’est pas dépendante du moyen d’achat, mais du bien).

Après comme dit avant, ça dépend de l’objectif.
Peut être cherchez vous plutôt le TRI (taux de Rentabilité Interne), qui inclue valorisation + distribution ?

dangarcia · #3

Jeveuxvivre, le 05/05/2020 a écrit :
Je me demandais si vous aussi vous avez déjà essayé de faire un calcul de rendement global, pour savoir comment vous faites et si c’est pertinent.

La question à se poser c’est pourquoi vous souhaitez calculer un rendement ?
La bonne façon de le calculer dépendra de la réponse à cette question préalable.

Dernière modification par dangarcia (06/05/2020 00h28)

Caceray · #4

Pourquoi ne pas raisonner en terme de taux de rendement interne ?

L’inconvénient sera l’erreur relative à la précision des cash-flows futurs mais rien ne vous empêche de simuler une liquidation au jour présent et d’estimer une rentabilité instantanée.

Edit: je viens de remarquer que cela a déjà été proposé par gunday

Dernière modification par Caceray (06/05/2020 01h04)

Trahcoh · #5

Le return on assets (actifs) et le return on equity (capitaux propres ou actif net de dettes) sont tous les deux pertinents. Le ROA matérialise l’intérêt de l’effet de levier. Par contre, il faut déterminer le return: je prendrai les bénéfices avant impôts dans le cas des actions (et pas les dividendes) et le bénéfice imposable avant impôts et amortissements pour l’immobilier en direct (c’est à dire y compris la capitalisation par les remboursements d’emprunt). C’est possible de le faire après impôts, mais plus compliqué à calculer.

Attention cependant à ne pas comparer les rendements avant impôts de placements différents. Un PEA n’est pas comparable à un compte-titre, ni une location nue à une location meublée. Il faudra intégrer la fiscalité pour comparer.

Effectivement, le return sur actifs est très important pour un achat immobilier à crédit. Le risque d’un emprunt à 100 % est très important également. Vous pouvez pondérer en intégrant par exemple vos salaires aux bénéfices, cela viendra diminuer le levier réel et le risque prix. Dans ce cas, il faut vous mettre à l’actif (10 fois votre salaire par exemple).

Vous pouvez également diversifier vos placement pour diminuer le risque global (une partie sans emprunt par exemple). Votre cas est extrême avec 99 immo/1% actions. Vous pouvez également mettre votre résidence principale à l’actif. Elle garantie le prêt auprès du banquier. L’effet de levier sera dans ce cas moins délirant.

Dernière modification par Trahcoh (06/05/2020 11h20)

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#2 06/05/2020 00h23

#3 06/05/2020 00h28

Jeveuxvivre, le 05/05/2020 a écrit :

#4 06/05/2020 01h01

#5 06/05/2020 11h06

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