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#1 18/03/2018 11h50

Membre (2018)
Réputation :   7  

Bonjour à tous.

J’ai vu le sujet de la mise en place du locataire (très utile d’ailleurs je trouve) et je me suis dit que ce serait génial d’avoir la même chose mais pour l’achat d’un investissement (un premier investissement simple par exemple pour ne rien oublier comme une déclaration ou une recherche de notaire).

Imaginons que vous trouviez une annonce sur un site qui rentre dans vos critères. Quelle est la suite? Quelles infos vous demandez avant de visiter le bien? Avez-vous une check-list de questions à poser obligatoirement à la visite? Vous négociez avant la visite? pendant? après? Par mail ou par téléphone? Vous contactez un notaire après être sur d’acheter ou avant même de chercher un bien? A quel moment vous demandez toutes les charges pour finaliser votre simulation dans l’excel?

Voilà quelques questions pour guider la réflexion. Je ne démarre pas le sujet puisque je n’ai jamais acheté de biens. Mais de la part d’un néophyte, ce sont beaucoup de questions qui peuvent vous paraître simples mais qui peuvent faire peur au début. Il y a beaucoup d’informations mais toutes parsemées à droite et à gauche et le but est vraiment de centraliser.

Je mettrai à jour au fur et à mesure des réponses et je vous remercie d’avance de votre participation :

Etapes :

amoilyon a écrit :

* LE LIEU DE LA RECHERCHE

- Définir le lieu de votre recherche: lieu d’habitation ? de travail ? secteur à moins de X minutes de chez vous ? Ville dynamique la plus proche ? Ville d’attache ( famille, étude, …)
- Déterminer les pôles d’attractivité : secteur touristique ? (monument, mer, thermes, …) étudiant ? (grandes écoles, fac, ..), et les pôles de travail
- Les accessibilités: métro, bus, gare, stationnement voiture
- Lister les inconvénients et les avantages: il y en a toujours, autant en être conscient. Une zone peu dynamique doit avoir une grosse rentabilité.
Et choisir votre zone.

* TYPE D’INVESTISSEMENT

- Définir le type d’investissement: commercial, habitation, parking, autre (terrain agricole, mobil home, ..)
- Déterminer les prix de vente de ces biens: agences, parutions d’annonces et durée de l’annonce, Patrim, Site notaire. Commencer les repérages
- Apprendre la fiscalité et quel régime vous allez choisir

* VOTRE PROFIL


- Déterminer votre investissement financier: capacité d’épargne, quel montant empruntable
- Prendre rendez vous avec son conseiller bancaire et voir son appétence à votre projet, et le montant réellement empruntable. S’il n’est pas ouvert, vous saurez qu’il vous faudra changer de banque.

* LA RECHERCHE DU BIEN

Les annonces, les contacts, … d’autres files du forum regorgent d’idées

* LA VISITE


Avant:
Prise de contact obligatoirement dans le jour de parution de l’annonce ( secteur tendu dans mon cas), sauf si le bien est habité, et que le locataire doit être disponible. Visiter le 4ème avec agence ne sert à rien, il risque d’avoir déjà 3 offres au prix au moment de votre visite (dans mon cas).
Repérage des lieux: stationnement, lieu de vie, vie de quartier, …
Etude des documents disponibles : AG, Diag, …

Pendant :
Prendre des photos pendant la visite (toujours utile après coup, pour repenser à certains aménagements)
Visiter tous les communs ( à la montée: ascenseur, à la descente: escalier)
Visiter tous les attenants (grenier, cave)
Lister les travaux potentiels, et les estimer.
Etude des documents si pas reçus avant : Ag, Diag, … ( on comprend mieux les PV d’AG après avoir vu l’état de l’immeuble, et quelle est l’urgence de faire ces travaux, où s’il y en aura dans les 3 ans)
Si le bien entre dans les critères : signer une offre d’achat, avec la contre signature vendeur. Sinon, proposez votre prix. Si refus, attendre et revenir à la charge si le bien est encore en vente.

Après :

Donner les coordonnées de votre notaire à l’agence, où au vendeur, qui va les donner à son notaire ( une file traite de comment choisir son notaire: Comment choisir son notaire
Demander les coordonnées du notaire vendeur.
Appeler votre notaire pour lui dire que vous achetez et que le notaire du vendeur va prendre contact avec vous.

Re contacter votre banquier. Contacter un courtier. Contacter des artisans.

Signature du compromis avec les DEUX notaires.
Demander une visite avec vos artisans.

Retour du banquier. Retour du courtier. Devis des artisans.

Choix de la banque. Choix des artisans.
Signature définitive, acte de propriété du vendeur. Envoi de la POi pour LMNP.

Début des travaux. Aménagement
Visite et rédaction du bail. Entrée du locataire.

Devis des expert comptables. Choix de l’expert comptable.

Remerciements :

Merci à amoilyon d’avoir eu la gentillesse et le courage d’annoncer un début de trame.

Dernière modification par Ttfsm (18/03/2018 15h18)

Mots-clés : achat, investissement, procédure

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#2 18/03/2018 12h16

Membre (2014)
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#3 18/03/2018 12h32

Membre (2018)
Réputation :   7  

Oui j’ai regardé ce sujet. Mais le but serait de faire un sujet comme celui-là : Mise en place d’un locataire

Avoir un enchaînement d’étapes temporelles d’un premier investissement (basique et dans lequel nous n’avons aucun contact au commencement). Par exemple, si le bien a besoin de travaux (et que vous ne savez pas estimer vous-même), vous contactez un artisan pour qu’il fasse la visite avec vous? Vous le faite plutôt après, pendant une contre visite? Le comptable vous le contactez une fois l’opération finie ou avant?

Ma demande paraît plus claire? Il se peut qu’elle soit un peu brouillonne du fait de mon inexpérience pratique dans le domaine.

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#4 18/03/2018 12h34

Membre (2015)
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ESTJ

Bonjour,

En effet il y a les grandes lignes mais pas de détail précis de comment se déroule toute "l’aventure" je suis en train d’acheter mon premier bien pour de l’investissement locatif et je vais justement essayer d’indiquer les étapes au maximum afin d’avoir un suivi et une trame pour les prochains :

Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

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#5 18/03/2018 13h58

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Lister tout ce qu’il faut savoir sur les différentes étapes pour réaliser un investissement locatif, cela demande un énorme travail de rédaction et de structuration. Cela relève davantage d’un livre que d’un forum de discussion. A mon humble avis, ne cherchez pas à faire, et ne demandez pas aux autres de faire, le boulot de l’auteur d’un livre sur l’investissement immobilier. Ces livres existent déjà, il faut les acheter et les lire.

Chaque support possède des limites, celles d’un forum de discussion sont explicites dans son intitulé même.

De plus, à vouloir baliser un parcours type, vous gommez la multiplicité des cas et vous gommez aussi une partie des astuces qui font un bon investissement locatif. Vous commencez par "Imaginons que vous trouviez une annonce sur un site qui rentre dans vos critères. Quelle est la suite?". Il me semble que le problème est bien mal posé dès le début !

Le vrai bon investisseur immo commence plutôt par "quelles solutions pour trouver des biens plus intéressants que ceux qu’on trouve couramment dans les annonces ?". De nombreux foreumeurs ont donné des pistes sur ce point précis, je pense notamment à DDTee et cricri77700.  wink

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2018 14h03)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 18/03/2018 14h01

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ISTJ

D’accord avec Bernard2K. Cela dit, si vous faites le projet, consignez tout ce que vous avez appris par écrit et vous pourriez bien devenir l’auteur du livre. smile

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[+1]    #7 18/03/2018 14h50

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Je vais m’essayer à faire une trame


* Le lieu de la recherche

- Définir le lieu de votre recherche: lieu d’habitation ? de travail ? secteur à moins de X minutes de chez vous ? Ville dynamique la plus proche ? Ville d’attache ( famille, étude, …)
- Déterminer les pôles d’attractivité : secteur touristique ? (monument, mer, thermes, …) étudiant ? (grandes écoles, fac, ..), et les pôles de travail
- Les accessibilités: métro, bus, gare, stationnement voiture
- Lister les inconvénients et les avantages: il y en a toujours, autant en être conscient. Une zone peu dynamique doit avoir une grosse rentabilité.
Et choisir votre zone.


* Type d’investissement

- Définir le type d’investissement: commercial, habitation, parking, autre (terrain agricole, mobil home, ..)
- Déterminer les prix de vente de ces biens: agences, parutions d’annonces et durée de l’annonce, Patrim, Site notaire. Commencer les repérages
- Apprendre la fiscalité et quel régime vous allez choisir

* Votre profil


- Déterminer votre investissement financier: capacité d’épargne, quel montant empruntable
- Prendre rendez vous avec son conseiller bancaire et voir son appétence à votre projet, et le montant réellement empruntable. S’il n’est pas ouvert, vous saurez qu’il vous faudra changer de banque.


* La recherche du bien

Les annonces, les contacts, … d’autres files du forum regorgent d’idées

* La visite


Avant:

Prise de contact obligatoirement dans le jour de parution de l’annonce ( secteur tendu dans mon cas), sauf si le bien est habité, et que le locataire doit être disponible. Visiter le 4ème avec agence ne sert à rien, il risque d’avoir déjà 3 offres au prix au moment de votre visite (dans mon cas).
Repérage des lieux: stationnement, lieu de vie, vie de quartier, …
Etude des documents disponibles : AG, Diag, …


Pendant :

Prendre des photos pendant la visite (toujours utile après coup, pour repenser à certains aménagements)
Visiter tous les communs ( à la montée: ascenseur, à la descente: escalier)
Visiter tous les attenants (grenier, cave)
Lister les travaux potentiels, et les estimer.
Etude des documents si pas reçus avant : Ag, Diag, … ( on comprend mieux les PV d’AG après avoir vu l’état de l’immeuble, et quelle est l’urgence de faire ces travaux, où s’il y en aura dans les 3 ans)
Si le bien entre dans les critères : signer une offre d’achat, avec la contre signature vendeur. Sinon, proposez votre prix. Si refus, attendre et revenir à la charge si le bien est encore en vente.

Après :


Donner les coordonnées de votre notaire à l’agence, où au vendeur, qui va les donner à son notaire ( une file traite de comment choisir son notaire: Comment choisir son notaire
Demander les coordonnées du notaire vendeur.
Appeler votre notaire pour lui dire que vous achetez et que le notaire du vendeur va prendre contact avec vous.

Re contacter votre banquier. Contacter un courtier. Contacter des artisans.

Signature du compromis avec les DEUX notaires.
Demander une visite avec vos artisans.

Retour du banquier. Retour du courtier. Devis des artisans.

Choix de la banque. Choix des artisans.
Signature définitive, acte de propriété du vendeur. Envoi de la POi pour LMNP.

Début des travaux. Aménagement
Visite et rédaction du bail. Entrée du locataire.

Devis des expert comptables. Choix de l’expert comptable.

Voici une esquisse de trame. Je ne déclare pas détenir la vérité absolue, mais ça permet d’avoir un fil conducteur.
Je n’ai pas été aussi scrupuleuse pour tous mes achats, et je l’ai été beaucoup plus pour des biens que je n’ai finalement pas acheté.

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#8 18/03/2018 15h14

Membre (2018)
Réputation :   7  

En effet, je ne me suis peut-être pas rendu compte de l’ampleur de la tâche. Cependant, amoilyon a très bien saisi l’idée de ce que je voulais faire. Une sorte de trame un peu généraliste mais qui permet d’avoir une idée pour un néophyte.

Je vais le mettre en tête de post et voir s’il y a des retours ou des compléments. Mais je trouve déjà très bien cette première trame. Qu’en dites-vous?

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#9 16/04/2020 15h45

Membre (2019)
Réputation :   11  

Bonjour,

J’ai pensé qu’il était intéressant de réaliser une liste de tout les éléments à prendre en compte lorsque l’on veut acheter un appartement pour faire du locatif.
Cela pourrait aider ceux qui cherchent à acheter leur premier bien ou ceux qui veulent plus de critères pour leur choix.

Voici donc la liste :

- Le prix du bien
- Le montant des charges de co-propriété
- Syndic bénévole ou non ? Si oui, ce qu’il propose
- L’ancienneté du batiment
- La configuration de l’appartement
- L’emplacement du bien (quartier de la ville)
- La hauteur sous plafond
- Les points d’intérêts près de ce bien
- Les travaux à prévoir
- Les nuissances sonores dans les alentours tel que le train
- l’évolution du marché dans cette ville
- La taxe foncière
- Le DPE

Ceci est assez global, si vous avez d’autres critères n’hésitez à les partager ci-dessous.

Merci

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#10 16/04/2020 15h51

Membre (2010)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   190  

Les vieux briscards de l’immo vous répondront par une boutade

règle n°1 : Emplacement
règle n°2 : Emplacement
règle n°3 : Emplacement

et plus vous aurez respecté les items, plus sa vente ultérieure sera facile et rapide


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#11 16/04/2020 15h59

Membre (2013)
Réputation :   185  

Bonjour

Il pourrait être intéressant de compléter cette check-list plutôt que d’en créer un nouvelle.

A+
Sylvain


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#12 29/04/2020 11h43

Membre (2019)
Réputation :   11  

Job, le 16/04/2020 a écrit :

Les vieux briscards de l’immo vous répondront par une boutade

règle n°1 : Emplacement
règle n°2 : Emplacement
règle n°3 : Emplacement

et plus vous aurez respecté les items, plus sa vente ultérieure sera facile et rapide

Job je vous entends et suis totalement d’accord, l’emplacement est le critère principal de sélection lorsque l’on recherche un bien pour du locatif mais attention à ne pas sous estimer l’importance d’autres critères qui ont malgré tout du poids dans une décision comme celle-ci.
Pour moi, les charges de copropriété sont d’une importance capitale, il faut analyser tout ce qui est compris dans le forfait et le comparer au montant tous les mois. Cela peut affecter fortement le cashflow alors que rien de particulier n’en résulte pour votre appartement.

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#13 29/04/2020 12h06

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Les charges sont effectivement un point important à contrôler et surtout à contrôler sur plusieurs exercices.
De même avec les charges individuelles, dans une passoire thermique  à charges de copro faibles mais factures d’électricité individuelles élevées, le risque de turn over est majeur.

La priorité à qualité équivalente : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement comme le rappelle fort justement Job.

Notez qu’ un immeuble dans un trou paumé sans demande avec des charges élevées sera invendable, ce qui ne sera pas le cas d’un immeuble en emplacement n°1 à charges élevées sans impayés (ça existe).

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#14 29/04/2020 12h59

Membre (2017)
Réputation :   60  

Alanito, le 16/04/2020 a écrit :

Bonjour,

Voici donc la liste :

- Le prix du bien
- Le montant des charges de co-propriété
- Syndic bénévole ou non ? Si oui, ce qu’il propose
- L’ancienneté du batiment
- La configuration de l’appartement
- L’emplacement du bien (quartier de la ville)
- La hauteur sous plafond
- Les points d’intérêts près de ce bien
- Les travaux à prévoir
- Les nuissances sonores dans les alentours tel que le train
- l’évolution du marché dans cette ville
- La taxe foncière
- Le DPE

Job a écrit :

Les vieux briscards de l’immo vous répondront par une boutade

règle n°1 : Emplacement
règle n°2 : Emplacement
règle n°3 : Emplacement

En plus de ces commentaires très à propos (les 3 E, même si on en rigole, ça reste une règle à ne pas trop oublier), j’ajouterais ma petite touche personnelle :

Pour chacun de ces points, se fixer sur des critères généraux, ce que j’appelle pour moi les  "fondamentaux".

concrètement :

- Le prix du bien = pas plus de X€ par m² travaux inclus
- Le montant des charges de co-propriété = pas plus de X% du loyer annuel (voir pour aller plus loin, pas de copropriété, recherche uniquement de biens en mono-propriété style immeuble de rapport, maison…)
- L’ancienneté du batiment = Pas de bien années XX
- La configuration de l’appartement = au cas par cas, mais par exemple pas de murs porteurs entre cuisine et salle de vie pour potentielle ouverture
- L’emplacement du bien (quartier de la ville) = Que dans telle ville, tel quartier, telle rue

etc.

Sans mettre des chiffres trop rigides, se servir de ces fondamentaux comme stratégie d’investissement est un formidable outil pour éviter les erreurs.
Ainsi, on évite de se laisser aller sur ses critères de choix. car après quelques mois sans rien trouver, on peut être tenté de baisser son exigence, et (pour moi) c’est une erreur !

Exemple simple, je suis exigent sur pas mal de critères pour mes investissements.

Résultats, beaucoup de visites, peu de propositions, et encore moins d’acceptations de mes propositions wink

MAIS, en contrepartie :

- des bien de qualités
- des emplacements de qualité
- des rentabilités de qualité
- des locataires… de qualité aussi

Avec la crise du COVID19, je me rend compte à quel point j’ai eu raison de ne pas m’écarter de mes fondamentaux :

- Aucun départ de mes appartements meublés
- que des profils ++
- une rentabilité plus que suffisante pour m’assurer de bien dormir la nuit au vu du l’épargne de précaution qui grossi à vu d’œil chaque mois.

En résumé, fixer ses fondamentaux, ses objectifs, et ne pas en dévier.

Bref, faire preuve de discipline dans ses choix (un vilain mot je sais, mais bien utile tout de même wink )

Zappaty

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