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#1 24/04/2020 00h49

Membre (2015)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je viens d’acquérir un immeuble de 7 lots, l’ancien propriétaire avait établi des baux "sans charges" (logements loués en nu) est-il possible de faire un avenant aux baux en cours pour appliquer une provision sur charges ? pour les charges suivantes :

- Taxe ordures ménagères
- Entretien des communs (société de nettoyage)
- Électricité des communs
- Eau des communs

Merci

Sylvain

Mots-clés : bail, charges, immeuble

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#2 24/04/2020 08h48

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

J’avais eut le cas en reprenant la gestion d’un bien en agence.
Ce fut facile pour mettre en place la provision pour charge : l’année précédente l’agence avait imputé les charges en décembres (donc double loyer pour Noël).

J’ai simplement fait un avenant, après en avoir discuté au préalable avec les locataires.

Pour l’anecdote sur cette location, l’eau était facturé au propriétaire (de aout à juillet).
Depuis, la distribution a été sous traité.
Donc après négociation, la distribution est facturé au locataire, mais l’assainissement (sous gestion communal) m’est toujours facturé.
Simple pour gérer les charges

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#3 25/04/2020 10h28

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   315  

Bonjour,

1 - L’article 23 de la loi de 1989, d’ordre public, prévoit :
"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification…"
Vous pouvez donc demander, à mon sens, le paiement des charges (et même effectuer un rappel sur 5 ans - article 2224 du code civil).
Je vous recommande de faire confirmer ce point par l’ADIL locale.

2 - Le même article prévoit :
"Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle."
Comme il s’agit d’une possibilité, il me semble que cela ne peut être imposé et qu’il convient de négocier cela avec les locataires

3 - A mon sens, il convient d’agir avec discernement… En effet, votre demande peut entraîner des demandes de mise en conformité et de réparation de vos locataires… Si la gestion précédente était déficiente, je doute que tous les diagnostics obligatoires aient été fournis, que les installations électriques soient aux normes…
Par ailleurs, disposez vous d’une base de répartition des charges ?
Une solution pourrait être d’introduire le paiement des charges pour les nouveaux locataires…

Pour la petite histoire, j’ai été locataire d’un logement et un beau jour les héritiers ont imposé une augmentation du loyer avec rappel sur 6 ans (c’était à l’époque possible), j’ai alors demandé une régularisation des charges locatives ce qui a réduit fort significativement le rappel (il y avait pas d’augmentation annuelle du loyer ni régularisation des charges)…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/04/2020 10h41)

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#4 25/04/2020 15h56

Membre (2015)
Réputation :   1  

Bonjour,

@gunday

J’ai commencé à en parler avec quelques locataires et visiblement ils trouvent ça assez normal, ils étaient même étonnés de ne pas en payer auparavant.

Je vais continuer a en discuter avec eux.

@Canyonneur75

1 - Effectivement je vais faire un avenant aux baux actuels, mais avant ça fera l’objet d’échanges avec les locataires.
Je ne prévois pas de faire un rappel, ça me parait exagérer et ça pourrais finalement entraîner une vague de départ.

3 - Je réalise actuellement des travaux dans les communs à savoir mise en place d’une porte avec contrôle d’accès, peinture, révision de l’escalier, etc et surtout je remplace l’ensemble des radiateurs des appartements et refais intégralement les tableaux électriques. Tous ces éléments finalement jouent en ma faveur pour la mise en place des charges et les premiers locataires avec qui j’ai échangé sont plutôt réceptifs à ma démarche.

Affaire à suivre, mais je vois maintenant que c’est faisable.

Merci pour vos réponses.

Sylvain

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