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#26 11/02/2020 12h23

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à tous, pour ma part j’ai acheté deux maisons à Détroit dans le Michigan, je suis passé par un cabinet de gestion de patrimoine pour réaliser cet achat.
Aujourd’hui, tout se passe bien, j’ai une belle rentabilité de 16 % brute et environ 10 % nette avec un cash-flow par maison d’environ 500 €.
J’ai énormément étudié la ville et je trouve quelle offre énormément de garanties.
Les prix n’ont pas encore retrouvés leurs cours d’avant en revanche les loyers sont resté plus ou moins les même, la ville c’est transformé et la création de zone Franche on attirés endorment de startup et entreprise de l’IT comme google, Linkedin, microsoft….
Il y à un vrai renouveau, et j’encourage vivement les investisseurs à s’y intéresser, et pourquoi pas même s’y rendre.
Il faut néanmoins bien comprendre les mécanismes d’investissement sur place, la fiscalité etc…

Détail de l’opération :

- prix de la maison : 51 800€
- frais de closing : 910€
- Création de la LLC : 1650€
- frais de passage de l’IR à L’IS pour la LLC : 180€
- honoraire : 9900€
Total : presque 64500€.

Les loyers sont de 850$, auxquels il faut retirer diffèrent frais pour obtenir un cash-flow proche des 500€.

Bonjour à tous, Pour ma part j’ai acheté deux maisons à Détroit dans le Michigan, je suis passé par un cabinet de gestion de patrimoine pour réaliser cet achat.
Aujourd’hui tout se passe bien, j’ai une belle rentabilité de 16 % brute et environ 10 % nette avec un cash-flow par maison d’environ 500 €.
j’ai énormément étudié la ville et je trouve quelle offre énormément de garanties.
Les prix n’ont pas encore retrouver leurs cours d’avant en revanche les loyers sont resté plus ou moins les même, la ville c’est transformé et la création de zone Franche on attirés endorment de startup et entreprise de l’IT comme google, Linkedin, microsoft….
Il y à un vrai renouveau, et j’encourage vivement les investisseurs à s’y intéresser, et pourquoi pas même s’y rendre.
il faut néanmoins bien comprendre les mécanisme d’investissement sur place, la fiscalité etc…

détail de l’opperation :

- prix de la maison : 51 800€
- frais de closing : 910€
- Création de la LLC : 1650€
- frais de passage de l’IR à L’IS pour la LLC : 180€
- honoraire : 9900€
total : presque 64500€.

les loyer sont de 850$, auquel il faut retirer different frais pour obtenir un cash-flow proche des 500€.

Dernière modification par totoarsi (11/02/2020 16h01)

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#27 11/02/2020 12h43

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Vous vous êtes inscrit aujourd’hui et vous venez directement nous vanter Detroit et l’immobilier US ( avec plein de fautes d’orthographe ).

Seriez-vous un de ces vendeurs de rêves dont il est question dans les retours précédents ?

Dernière modification par Oblible (11/02/2020 12h52)


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#28 11/02/2020 12h52

Membre (2020)
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Un simple partage d’expérience, pardon pour mon orthographe.
Il me semble que le poste est tourné vers les États-Unis donc par sujet… Pour le reste j’ai fait un poste pour me présenter et je parle de mes autres investissements en France… 😁

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[+1]    #29 11/04/2020 05h25

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Dans un article de Vanity Fair en date du 10 Avril 2020, Jeff Blau le CEO de Related Companies, nous livre son analyse de la crise qui semble se profiler aux USA pour l’immobilier.

Avril 2020, environ 1 tiers des locataires US n’ont pas payé leur loyer en raison de la crise du Covid-19.
Côté immobilier commercial, plusieurs grandes sociétés (the Cheesecake Factory, Staples, Urban Outfitters etc.) ont décidé de ne pas payer leur loyer en raison de la crise.

Des questions commencent à se poser alors sur l’impact de la crise sur l’immobilier US : les loyers ne sont pas payés, les propriétaires ne peuvent pas rembourser leurs mensualités et se tournent alors vers les prêteurs (les banques) pour demander un rééchelonnement par exemple. Les banques se retrouvent alors également impactées.

Allons-nous faire une crise de l’immobilier aux US ? Etant donné la récession qui est annoncée, on voit mal en tout cas pourquoi les prix augmenteraient.

Il y aura alors peut-être des opportunités à saisir, en investissant alors dans l’immobilier US.

Je vous mets l’article en question ici : Article Vanity Fair - Interview Jeff Blau

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[+3]    #30 04/06/2020 21h37

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Bonjour à tous,

Triste histoire que j’ai découvert dans la presse ces derniers jours : une arnaque à l’investissement dans des maisons à Detroit à destination d’investisseurs français, principalement dans le sud de la France.
La méthode utilisée serait de type "Pyramide de Ponzi". D’envergure puisqu’il y aurait 400 victimes et 1200 maisons concernées.

Le tout aurait été orchestré par un Français installé aux US : Paul de Bastos (3DInvest).

Quelques articles :
null

On en sait plus sur la gigantesque escroquerie qui a touché des dizaines d’Azuréens et de Varois aux Etats-Unis - Nice-Matin

Je relativise ma mauvaise expérience relatée dans ce fil de discussion. Ces investisseurs risquent d’avoir perdu beaucoup plus.

Le choix de l’intermédiaire est bien sûr fondamental dans ce type d’opération qui reste très risquée malgré ce que vous disent certains. La détention d’un titre d’assurance officiel sur la propriété est une première garantie, allez sur place vérifier et signer vous même chez l’avocat en est une autre.

Portez vous bien

Dernière modification par Aiolia (04/06/2020 21h49)

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#31 24/06/2020 22h11

Membre (2019)
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Mauvaise nouvelle pour nombre d’investisseurs aux US : le cabinet français ALTITUDE REALTY, l’un des acteurs français les plus visibles pour l’accompagnement d’investisseurs, déclare arrêté son activité suite à la crise.

Ils ferment leur bureau parisien, personnel licencié, patron installé aux US…

Les nombreux investisseurs qui ont fait confiance à ce cabinet depuis plusieurs années se retrouvent bien seuls, en direct avec les gestions locaux aux US, ce qui est bien peu confortable (cf. mon expérience présentée ci-avant).

Très mauvaise passe pour ce type d’investissements donc quand on rajoute les très mauvaises statistiques d’impayés de loyers aux US…

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#32 24/06/2020 22h58

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Aiolia a écrit :

Triste histoire que j’ai découvert dans la presse ces derniers jours : une arnaque à l’investissement dans des maisons à Detroit à destination d’investisseurs français, principalement dans le sud de la France.
La méthode utilisée serait de type "Pyramide de Ponzi". D’envergure puisqu’il y aurait 400 victimes et 1200 maisons concernées.

Bonjour et merci de nous avoir informer de cette escroquerie.

Il se trouve que Christophe Wangen, youtubeur vendeur de formation sur l’investissement immobilier, avait fait de la publicité pour Antom Patrimoine, et même interviewé dans une vidéo une personne travaillant dans cette société de conseil en gestion de patrimoine.
Lien de la publicité
Il a supprimé sa vidéo youtube mais le podcast existe toujours.

Et Antom Patrimoine est lié à cette affaire… :
Une escroquerie immobilière à Detroit fait des centaines de victimes en France - Page 1 | Mediapart
Au moins 400 victimes d?une vaste arnaque immobilière

D’ailleurs ce youtubeur s’est sûrement fait avoir, il explique dans la vidéo avoir acheté une maison à Detroit..

Dernière modification par Pezzul (24/06/2020 23h01)

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#33 24/06/2020 23h54

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Pour Antom Patrimoine, c’est du lourd : les 2 responsables se rejettent la balle et pendant ce temps-là, ils se sont fait plaisir avec l’argent des clients sad

https://arnaque-antom-patrimoine.com/

https://www.mysweetimmo.com/2020/06/03/ … rancaises/

Enfin, le plus gros investisseur est un patron d’une PME marseillais du BTP. Depuis 2008, il avait acheté 43 de ces maisons. La veille de l’effondrement du montage, ce chef d’entreprise marseillais avait transféré 2,4 millions d’euros pour l’acquisition de 71 villas supplémentaires à Détroit

L’entreprise proposait à ses « pigeons » de gérer leur propre compte client de façon dématérialisée et leur versait les dividendes de leur placement sur une carte bancaire Pex. Et ce fut le cas ! Depuis 2016, les n’excédaient pas 50 à 70 dollars par mois. Sauf qu’en réalité, les maisons, quand elles existaient, étaient en fait de ruines situées dans le quartier ghetto du Wayne County, vendues à plusieurs personnes. Durant des années, la tromperie a fonctionné.

Et en effet, le casier judiciaire de Paul De Bastos n’est pas vierge. Condamné en 2015 par le tribunal de commerce de Paris à cinq ans d’interdiction de gestion.


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#34 08/10/2020 19h04

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Sans vouloir jeter de l’huile sur le feu,
d’autres youtubeurs à succès ont malheureusement contribué à propager des arnaques immobilières en étant visiblement trompés.
Ne pas perdre d’argent - Les arnaques Ponzi
J’ai eu beaucoup de chance pour ma part en ayant acheté 7 maisons aux USA dont 4 ont été revendues depuis.
Il est tout à fait essentiel d’avoir un partenaire de confiance sur place, sans quoi c’est effectivement très difficile de gérer à distance. Et c’est dommage, car les rentabilités sont quand même attrayantes quand je compare avec l’immobilier en France.
La fiscalité est également plus avantageuse, toutes choses égales par ailleurs, même s’il faut parfois écrire aux impôts qui parfois omettent d’exclure la CSG.
Je suis curieux de voir comment la situation va évoluer avec le COVID. Logiquement cela devrait pénaliser le marché (hausse du chomage) mais dans le même temps il y a des facteurs de soutien (forte baisse des taux).
Je garde encore 3 biens pour l’instant, situés à Birmingham en Alabama: nous verrons bien !

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#35 18/01/2023 10h53

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Bonjour, certains IH ont ils déjà investi aux USA via LANDQUIRE ?

Cette boite de Miami propose de l’achat revente de terrain aux USA

Durée de portage de 6 mois à 1 an
Partage profit 50/50

Ils viennent aussi (en 2022) de lever serie A de 3,5mUSD

Message édité par l’équipe de modération (18/01/2023 20h15) :
- suppression du lien externe

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#36 05/11/2023 11h26

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Encore une arnaque sur l’investissement immobilier à Detroit, USA. Les victimes sont situées en France et en Belgique. Il s’agit de la société JustInvestNow, créée par Justin Fontenelle, entrepreneur belge :
Ils pensaient faire un bon placement en investissant à Détroit, leur rêve américain a viré au cauchemar - Le Parisien
(on ne peut pas lire tout l’article mais le début est déjà assez clair).
On peut aussi lire les avis sur trustpilot qui sont édifiants. En résumé :
On achète vraiment des maisons (c’est le point positif, contrairement à d’autres cités dans cette fil qui ont tout simplement volé l’argent des investisseurs), mais les maisons ne sont pas rénovées comme ils le prétendent, la gestion locative est catastrophique, les locataires ne paient pas donc impayés de loyer + frais d’expulsion, des factures de travaux exorbitantes (alors que les maisons étaient censées être déjà rénovées), et des maisons achetées trop cher donc revendues à perte quand vous décidez enfin d’arrêter les frais.

Ce qui est drôle c’est qu’en 2020 le site MySweetImmo interviewait cette personne sur le thème « Arnaque à Détroit : Les précautions à prendre avant d’investir ». Quand le mouton demande au loup comment se protéger du loup, il est sûr d’avoir une réponse parfaitement sincère ! wink

Dernière modification par Bernard2K (05/11/2023 11h44)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#37 05/11/2023 11h58

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Ce sera compliqué pour les victimes de se faire rembourser, vu que les maisons existent, que les travaux ont été (mal) faits … et que la société en face est sans doute une LLC donc sa responsabilité sera limitée.

Ils feraient mieux de prendre un avocat aux états-unis, la justice y est moins clémente et Justin F aura trop peur de perdre sa green card.


Vidéo YouTube

Quelles leçons tirer de la gigantesque escroquerie immobilière dont ont été victime des épargnants français ? Quelles précautions prendre avant d’investir à l’étranger ? Comment éviter les arnaques ?
Justin Fontenelle, fondateur de Justinvestnowfr répond aux questions d’Ariane Artinian -et aux vôtre aussi aux vôtres.


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#38 05/11/2023 22h21

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Bonsoir,
Il est plus simple d’acheter des actions Realty Income vu le prix actuel et le rendement du dividende.
Cordialement

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#39 06/11/2023 00h50

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Il est en effet assez simple d’acheter des token Realty, mais comment être assuré que leur projet tient la route dans le temps? Existe-t-il des données publiques et fiables capables de rassurer sur la réalité économique de leur projet?

L’affaire ANTOM PATRIMOINE semble avancer :
Pyramide de Ponzi : Trois mises en examen dans l?enquête sur une arnaque géante entre la Côte d?Azur et les Etats-Unis

20minutes.fr a écrit :

Le courtier qui proposait les (faux) biens à la vente, un Français expatrié aux Etats-Unis et depuis introuvable, fait l’objet d’un mandat d’arrêt international. Et trois autres personnes, les responsables de l’entreprise azuréenne Antom patrimoine, qui aurait servi d’intermédiaire en proposant ces investissements, ont été mises en examen pour « escroquerie en bande organisée » notamment. Le président de la société en question a même été placé en détention provisoire, a appris 20 Minutes de sources concordantes.

Aussi cet article en complément :
Arnaques immo à Détroit : Mandat d?arrêt international contre un Français de Miami - Le Courrier des Amériques

Dernière modification par ojal (06/11/2023 01h05)

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#40 06/11/2023 08h47

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ojal a écrit :

Il est en effet assez simple d’acheter des token Realty

Il ne parle pas de tokens (!) mais de la foncière américaine Realty Income.

Dividende mensuel, 6% de rendement, historique de deux décennies de dividendes croissants, $60 Md de valeurs d’entreprise, notation A* par S&P, frais d’entrée proche de zéro via Interactive Brokers.

Ceux qui passent par des margoulins et autres exotismes pour acheter aux USA donnent le bâton pour se faire battre…

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#41 08/11/2023 20h35

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L’affaire ANTOM PATRIMOINE semble avancer :
Pyramide de Ponzi : Trois mises en examen dans l?enquête sur une arnaque géante entre la Côte d?Azur et les Etats-Unis

20minutes.fr a écrit :

Le courtier qui proposait les (faux) biens à la vente, un Français expatrié aux Etats-Unis et depuis introuvable, fait l’objet d’un mandat d’arrêt international. Et trois autres personnes, les responsables de l’entreprise azuréenne Antom patrimoine, qui aurait servi d’intermédiaire en proposant ces investissements, ont été mises en examen pour « escroquerie en bande organisée » notamment. Le président de la société en question a même été placé en détention provisoire, a appris 20 Minutes de sources concordantes.

Aussi cet article en complément :
Arnaques immo à Détroit : Mandat d?arrêt international contre un Français de Miami - Le Courrier des Amériques

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