Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ?

Voici quelques facteurs qui peuvent expliquer qu’une foncière cote au-dessus de sa NAV :
- des perspectives de croissance, avec une anticipation que la NAV va augmenter (comme pour toute entreprise) : par exemple un pipeline de projets conséquents, et potentiellement très générateur de valeur, et/ou des perspectives d’augmentation de capital relutive (ça s’auto-entretient, en plus…)
- un écart élevé entre taux sans risque et rendement pérenne des foncières, avec la perception d’un risque limité de baisse de l’immobilier (au moins celui dans le patrimoine de la foncière)
- un effet de rareté sur le marché (lorsqu’il y a peu de SIIC du même domaine et que celui-ci est recherché, et/ou lorsque quelques gros actionnaires contrôlent la grosse majorité du capital et que le flottant est limité).

URW était dans une situation avec les 2 premiers facteurs il y a 2-3 ans (elle a perdu le 1er, avec sa fusion avec Wesfield).
Argan est dans une situation avec ces 3 facteurs depuis plusieurs années (et encore maintenant).

Bien évidemment, dans le contexte actuel, rares sont les foncières qui disposent de ces facteurs…

Chacun peu s’amuser à identifier quelles foncières cotait au-dessus de sa NAV, et quand (pas vraiment "maintenant"), et essayer d’identifier pourquoi.

C’est d’ailleurs aussi l’inverse de ces mêmes facteurs qui peut expliquer une décôte sur NAV, à savoir (en gros : ce qui se passe actuellement) des perspectives de destruction de valeur (décroissance, baisse de loyer et vacance locative, moins-values, difficulté à refinancer la dette entrainant des conséquences négatives), hausse des taux sans risque ou moindre pérennité du rendement de la foncière, afflux de vendeurs de foncières sur le marché.

Quelques pistes pour apporter un peu à cette réflexion :
1. Il y a des correlations historiques entre decote sur ANR et anticipations de retours, cf cet article sur SA : https://seekingalpha.com/article/434911 … ent=link-0
2. Je pense que c’est une erreur de mettre tous les SIIC dans le meme panier pour cette analyse. Pour les datacenters et les REIT de tours telecom, on peut comprendre en effet que l’ANR ne soit pas très intéressante : s’il n’y a pas de clients, un datacenter ou une tour ne vaut rien, ou vraiment pas grand chose. A l’inverse, prenons par exemple une foncière de bureaux parisiens. Si je l’achète a 50% de son ANR et je n’ai plus de clients pour mes bureaux, je peux transformer ceux-ci en appartements pour disons 10% du coût (realiste) et vendre / louer ces appartements. Ici, l’ANR représente vraiment un chiffre solide et bien moins dépendant du marché "spot" que l’on pense.
On peut utiliser cette image pour toutes le foncières… Des strips malls aux US dans des zones moyennes ou le foncier ne vaut finalement pas grand chose, aux appartements en Californie a San Francisco ou le prix au m2 est extrêmement élevé. On peut aussi prendre en compte le fait que les marchés immobiliers US, pour des tas de raisons, sont beaucoup plus volatiles que ceux en Europe - on peut voir des changement de 50%+ en quelques mois / années alors que c’est impensable dans les grandes capitales Européennes.

Ma conclusion personnelle : en achetant URW a 50EUR ou Covivio a 55EUR, avec un discompte significatif sur ANR, pour des assets premium dans des zones extrêmement tendues des grandes capitales européennes, le risque long terme est faible.

(je suis actionnaire URW, Covivio, Gecina, Realty Income, Federal Realty, Simon Properties, Klepierre, Brookfield Properties)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.