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#1 31/03/2020 13h00

Membre (2018)
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Bonjour à tous,

Tout d’abord j’espère que tous les forumeurs investisseurs se portent bien et prennent soin de leur santé en ces temps difficiles…
Je viens vers vous, vers les Bretons natifs ou d’adoption ou qui ont une connaissance de cette région, afin d’avoir des retours d’expérience et des avis sur les investissements locatifs dans cette région, les zones où il serait plus intéressant d’investir par exemple et s’il n’est pas trop difficile de trouver des locataires en particulier solvables ! :-)
NB: je recherche à investir dans un studio, petite surface mais conseils sur toute surface bienvenus !

Grand merci par avance à  ceux qui pourront m’éclairer et m’aiguiller,

et bon courage à tous pour le confinement!

Mots-clés : investissement bretagne, location, marché

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#2 31/03/2020 14h15

Membre (2011)
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Peut être préciser un peu le lieu, car la Bretagne c’set assez grand.
Et Rennes, Quimper ou Pordic sont soumis à des règles de marchés totalement différentes!

Donc précisez un peu le lieu, le type d’investissement cible, votre budget, etc.

Et pour finir, vous êtes le seul à même de vérifier que VOS critères sont cohérents avec le bien que vous ciblez.

Dernière modification par gunday (31/03/2020 14h15)

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#3 02/04/2020 14h02

Membre (2018)
Réputation :   5  

M.erci bp Gunday, en fait toute région potentiellement m’intéresse à partir du moment où il y a un marché locatif un minimum actif et rentabilité intéressante sachant que je cherche aussi une zone agréable d’un point de vue cadre de vie autant que possible, à savoir de beaux paysages, présence de nature.
Au niveau budget dans l’idéal moins de 50000 euros pour une surface max de 25m2, avec une petite flexibilité sur l’un et l’autre.
J’ai aussi un intérêt pour les côtes d’armor mais sans obligation non plus, vraiment ouverture sur toutes régions  à partir du moment où il y a un minimum de rentabilité et joli cadre naturel à proximité :-)

N’hésitez pas à me parler des coins que vous connaissez/aimez, avez expérimenté… Tout retour d’expérience m’intéresse à ce stade préliminaire!

M.erci beaucoup

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#4 02/04/2020 14h09

Membre (2011)
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je ne connais pas la Bretagne, mais recherchez sur toute la région me semble un peu compliqué.
Comment allez vous définir une zone de marché.

Pourquoi ne pas se limiter à votre environnement proche, histoire de pouvoir gérer le bien sans faire 3h de route à chaque fois !

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#5 02/04/2020 14h14

Membre (2018)
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Cette région m’intéresse aussi à titre personnel, donc ceux qui connaîtraient le coin, tous départements confondus n’hésitez pas à me partager vos retours :-)

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#6 02/04/2020 14h27

Membre (2012)
Réputation :   123  

Connaître la région, pas trop de souci. Mais sans en savoir plus, je ne me vois pas faire le guide touristique… C’est beau, y’a la mer, l’emploi peut y être difficile mais c’est aussi parce que les gens qui ont un emploi ne bougent pas trop tous les 5 ans. Et Brest, n’a rien à voir avec Vannes, St Brieuc ou Rennes. Donc…


Portefeuille : >12% de TRI sur 10ans | "Je peux être rentier à vie, à condition de mourir l'année prochaine :)"

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#7 02/04/2020 19h20

Membre (2015)
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Bonjour Alex75,

Je partage les opinions des autres membres. Le marché est différent en fonction des principales villes. Vous voulez un "joli cadre naturel à proximité", je suppose 2 options :

1 - Option "Mer": comme la majorité, sans être sur place, cela ne va pas être facile. En étant plus direct
je dirai oubliez. Dans mon coin, les biens intéressants (petite vue sur mer, plage/côte à 1 ou 2 km partent sans même paraître en agence. Le plus souvent il s’agit de maisons (principalement des résidences principales), des prix avec *2 ou *3 au m2 par rapport aux biens proches sans ce petit plus. Il y a des appartements mais des surfaces supérieures au studio.

2 - Option "Campagne": il y a de place au centre Bretagne, pas évidant de retrouver un locataire. Plutôt en désertification.

Je ne mentionne pas l’option "Rennes", avec la LGV, car la hausse des prix autour de la gare a déjà bien commencée depuis les années précédents. La ville attirant de plus en plus, en couronne proche il y a bien des possibilités mais ce n’est pas le marché de l’IDF.

Et surtout vous envisagez un bien à rénover ?

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#8 04/04/2020 14h07

Membre (2018)
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M.erci à tous de vos retours dont je n’avais pas reçu notification.
En fait mon objectif est double: l’occuper à titre personnel et le louer occasionnellement, l’idéal aurait été location étudiante/stagiaire/travailleur saisonnier de septembre/oct à avril/mai/juin, sijon au pire locations pour les vacances.

Campagne ou mer sont OK, les 2 étant encore mieux :-) Pas nécessaire d’être à proximité de la plage ou avec vue.

J’élimine d’office Rennes, Vannes, St Malo, Dinard, Quiberon ou autres villes chères, et recherche plutôt vers des (petites) villes moins "prestigieuses" mais avec un beau cadre naturel, des coins auxquels on ne pense pas toujours et que les initités ou natifs de la région connaissent.
Par exemple côté campagne, Cloundbreak, vous pensiez à quelles zones ?

Budget: moins de 50K.
Petite surface: entre 20 et 30m2
Bien à rénover bienvenu! :-)

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#9 04/04/2020 15h26

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En Bretagne, pour ceux qui recherchent une location temporaire en dehors de l’été, pour des durées de plusieurs mois, il y a l’embarras du choix, à la différence notable d’autres régions.
Faites un comparatif entre ce qui est disponible par chez vous et en Bretagne.
Dès lors les prix ne sont pas très élevés.

IH avait expliqué qu’il voyait les prix de ces locations en Espagne augmenter sur ces dernières années par exemple, ce qui n’est pas du tout le cas en Bretagne.


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#10 04/04/2020 18h25

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M.erci Surin vous pensez à quelles villes ou villages de Bretagne plus précisément svp?

Dernière modification par Alex75 (04/04/2020 18h26)

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#11 04/04/2020 20h37

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C’est bizarre comme question, les rôles ne sont-ils pas inversés ?

Globalement on trouve des biens sur toute la côte nord y compris le 22 ainsi que dans le Finistère.
Maintenant j’avais aussi trouvé une maison au Pouliguen, beaucoup de gens ne savent pas quoi faire de leur résidence d’été et préfèrent qu’elle soit occupée.

Le saisonnier ne marche pas en dehors de la période 12 jullet - 16 août et un peu les vacances scolaires, contrairement au sud de la France où vous pouvez louer plein pot tous les week-end durant 8 mois de l’année.


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#12 05/04/2020 00h42

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Alex75 a écrit :

Cette région m’intéresse aussi à titre personnel, donc ceux qui connaîtraient le coin, tous départements confondus n’hésitez pas à me partager vos retours :-)

Alex75 a écrit :

M.erci Surin vous pensez à quelles villes ou villages de Bretagne plus précisément svp?

Vous nous demandez en gros, où vous devriez vivre  ?
C’est pas plutôt à vous de faire ce choix ?

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#13 05/04/2020 20h14

Membre (2018)
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Les perspectives ne sont pas très réjouissantes à vous lire… :-)
Avez vous déjà investi dans la région Surin et si oui sur quelles communes ?
M.erci encore!

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[+1]    #14 06/04/2020 11h38

Membre (2019)
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INTJ

Bonjour,
Je suis breton et même si je n’habite plus sur place, j’y ai conservé quelques actifs.
Je n’ai pas la prétention de connaitre tous les micro marchés de Bretagne, mais pour ceux que je pense "maitriser" :

Brest me semble attractif, même s’il existe beaucoup de biens, il est possible de trouver des immeubles ou appartement très bien placés à des prix plutôt attractifs, qui donneront une belle rentabilité auprès des nombreux étudiants ou des jeunes actifs. Pour moi Brest est l’exemple typique de la ville qui rebute ceux qui ne la connaisse que de nom mais qui est très sympa à vivre! si je devais refaire un investissement locatif en Bretagne ce serait probablement là.

Lorient, en revanche, me semble moins intéressant : beaucoup de vacance, biens peu qualitatifs en dépit des efforts de la municipalité, urbanisme discutable (de mon point de vue personnel!), universités peu courues… mon avis est peut être biaisé mais je connais très bien Lorient et n’y investirai pas.

Vannes, où j’ai conservé un appartement qui a toujours été loué très facilement (environ 8% bruts), à des publics variés. J’ai de très nombreuses réponses à chaque annonces publiée et j’ai toujours loué à la première visite. le prix semble dans la fourchette que vous vous êtes fixé. mon bien est plein centre ville, et je ne me vois pas viser ailleurs même si la zone entourant l’université s’est bien développée, cela me semble trop typé "étudiants", alors que j’ai loué régulièrement à des saisonniers ou à de jeunes actifs (il s’agit d’un studio meublé). Le budget à l’achat est dan la fourchette que vous mentionnez. attention aux places de parking, des places gratuites à proximité (de plus en plus rares) sont un gros plus.
Je lis souvent que vannes est une population vieillissante, mais la ville ne manque pas d’attrait, le port est aujourd’hui très sympa, et le golfe propose tout un tas d’attractions! à mon avis il n’y a pas photo avec Lorient. Rennes, je ne connais pas, mais je crains que la rentabilité ne soit pas au rendez vous.
Je connais aussi Auray et il faut avouer que c’est assez dynamique, il y a eu de belles affaires autour de saint Goustan ces dernières années, mais j’estime le potentiel de location "à l’année" bien inférieur à celui de Vannes.

Pour des investissements de type "locatif saisonnier", il y a plein d’autres pistes, notamment dans les îles et en baie de Quiberon, mais cela a beaucoup monté ces dernières années, et je pense que cela peut redescendre aussi rapidement.

J’espère que cela a pu aider! je peux donner plus de chiffres en mp au besoin.

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#15 06/04/2020 11h53

Membre (2018)
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Votre retour de première main extrêmement qualitatif est d’une grande valeur à mes yeux!

Brest est en effet dans mon viseur, même si le cadre de vie ne me paraissait en effet pas forcément très attractif de "réputation". Votre avis m’incite à m’y intéresser de plus près :-)
Vous me faites aussi changer d’avis sur Lorient du coup, mais dans l’autre sens, j’en avais une meilleure image -subjectivement à ce stade- !

- Vannes, oui cela semble intéressant d’un point de vu locatif, mais moins peut être pour l’aspect "nature" qui entre aussi dans mes critères car double usage perso et locatif mais peut être que je me trompe. Par contre côté prix, j’ai eu l’impression de prix plus élevé que le budget que je prévoyais…

- Du côté de Quiberon, que je connais plus, ayant de la famille vivant la bas! c’est hors de prix pour l’instant… en tout cas pour moi :-)

- Que pensez vous svp sinon de Quimper ou de St Brieuc tant pour le cadre de vie que pour les possibilités locatives si jamais vous avez une visibilité/connaissance de ces villes ?

Dernière modification par Alex75 (06/04/2020 11h54)

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[+1]    #16 06/04/2020 14h12

Membre (2019)
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INTJ

Je vous confirme qu’entre 45 et 55k€ on trouve un bien dans votre budget à Vannes, à proximité du centre ville. Je n’ai pas d’avis pour un usage personnel : certains préféreront le charme du golf et de ses multiples îles, d’autres s’orienteront vers guidel, Ploemer ou Larmor plage en région Lorientaise. Pour la nature, vous pouvez viser le côté Presqu’île qui a la côte en ce moment.

A titre personnel ce serait plus la baie de Quiberon! Néanmoins, puisque vous évoquez Quiberon, ça me semble de toutes façons à exclure pour un investissement locatif "à l’année". Je pense qu’il faut se garder la possibilité de louer à des étudiants, et donc il sera difficile de concilier "loisir" et "investissement". pour faire du airbn/de la location saisonnière mieux vaut La trinité, Crozon, Bénodet, où la côte moins côté en terme de prix  entre Bénodet et Lorient mais qui marche fort en location saisonnière.

Quimper, j’avais un à priori négatif, je n’y ai jamais eu de biens personnellement mais des amis qui en gèrent disent louer très bien et dans des rentabilités intéressantes. Le cadre de vie, pour le coup, ce n’est pas très vivant, mais la côte est magnifique ( île tudy, Loctudy, la torche…)
Je connais trop peu Saint Brieuc et la côte nord en général pour me prononcer.

Sur Brest, je pense en outre qu’il y a un potentiel de plus value, certains quartiers de la ville ont été récemment rénovés, et le météo me semble être le seul élément négatif (non négligeable pour du saisonnier!).

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[+1]    #17 06/04/2020 14h19

Membre (2019)
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Bonjour Alex75,

Il n’y a aucune raison que les locataires en Bretagne ne soient pas solvables (cf. Le sujet que vous avez créé sur votre retour d’expérience d’investisseur dans le 93 où il semble difficile de trouver des locataires au profil "intéressant" ).

En effet :

- de ce que j’ai remarqué, beaucoup d’étudiants peuvent compter sur leurs parents qui sont souvent propriétaires de leur résidence principale.

- si vous visez des jeunes actifs, le recours à la location pour ces profils sera souvent une étape intermédiaire (début de la vie commune) avant d’envisager l’acquisition d’une résidence principale.

- dans les zones plus rurales, de mon expérience, il y a toujours de la demande pour de la location : séparation de couple, personne célibataire travaillant en intérim dans des entreprises agro-alimentaires, personne plus âgée souhaitant se rapprocher de ses enfants, parfois des personnes suivies par des assistantes sociales et sous tutelle… Évidemment, ces profils ne font pas rêver de prime abord… Mais vous pouvez percevoir une partie des loyers via la CAF directement (diminution du risque d’impayé donc). Et le rendement de l’investissement associé à ces profils plus "risqués" est aussi plus important (l’immobilier est moins cher qu’en ville).

A voir si ce raisonnement peut être étendu à d’autres régions de France, je ne connais que la Bretagne.

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#18 06/04/2020 20h58

Membre (2018)
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Votre témoignage est rassurant Charonne, quelles sont les communes de Bretagne que vous avez pu expérimenter ?

Partagez vous l’opinion de Cloudbreak ci-dessus que je cite ?

Cloudbreak a écrit :

Option "Campagne": il y a de place au centre Bretagne, pas évidant de retrouver un locataire. Plutôt en désertification.

Dernière modification par Alex75 (06/04/2020 21h01)

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#19 07/04/2020 12h25

Membre (2015)
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Bonjour,

Je vais préciser mon commentaire. Il y a campagne et campagne. J’entends par ce terme une localisation éloignée de la côte, c’est à dire à plus de 30mn de trajet. Le tout est d’être proche des grands axes de déplacement pour rejoindre soit la côte, soit la ville le plus proche fournissant les services de base (Santé : médecin, dentiste, hôpital ; Equipement sportif : piscine ; …)

Quelques exemples:
- Ile et Vilaine : je peux citer Redon, à l’ouest de Rennes, sur la ligne de TGV/Train reliant Quimper à Rennes, via Lorient, Aurai, Vannes. Proche gare et centre-ville (des immeubles d’habitation ont récemment poussé juste en face de la gare).
- Morbihan : une certaine croissance démographie sur l’axe Baud/Plumeliau/Locminé car proche de l’axe routier
- …

Il me semble que dans un premier temps, je vous conseillerai d’étudier : soit les lieux dit touristiques (mais hors de votre budget), soit les principales villes de chaque département (Je confirme que Brest et Vannes sont des possibilités interessantes, avec effectivement un climat plus doux pour la seconde grâce au golfe), soit les localités proches d’un des axes routier (pas d’autoroute en Bretagne mais une 2*2 voies en générale).

Dernière modification par cloudbreak (07/04/2020 12h26)

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[+1]    #20 12/04/2020 06h01

Membre (2016)
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Bonjour,

Je loue depuis novembre dernier un F5 meublé à Morlaix destiné à de la colocation étudiante. J’ai fait quelques travaux qui ont un peu dérapé et du coup j’ai loupé la rentrée de septembre.

Eh bien, pourtant ça marche du tonnerre : aucun souci pour remplir la coloc et en prime une très bonne renta. En conséquence, je viens de racheter un nouveau bien dans la commune.

Il y a environ un millier d’étudiants à Morlaix (avec notamment une école d’infirmières et le Lycée Tristan Corbière qui propose des formations très cotées dans l’aéronautique).
En outre, la ville a été choisie pour être éligible au programme "Action coeur de ville" et est en pleine rénovation dans ce cadre.

Enfin, elle va accueillir d’ici 2022 un centre du CNAM et des services de la DGFiP (dans le cadre de la décentralisation des services de l’Etat), donc il devrait y avoir encore plus de demandes.

Je pense qui si vous avez un bon bien à proposer, vous n’aurez aucun problème pour le louer !

Vous aurez par ailleurs plus qu’un studio pour 50 000 €.


C'est la diversification qui assurera la stabilité.

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[+1]    #21 12/04/2020 08h28

Membre (2016)
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INTJ

Tout ce que je lis sur cette file concernant les villes de Bretagne me parait justifié , parole de breton dont les enfants sont tous installés en Bretagne dans des départements différents.
Pour un placement , Rennes, Vannes, Quimper sont à oublier. Prix élevés,programmes de défiscalisation il y’a 6-7 ans nombreux, etc…). Mais Quimper et sa périphérie est un bon mixed entre ville et mer proches.
Lorient et sa périphérie ont moins de demandes que d’offres locatives (parcs publics ++, bcp de défiscalisation avec certains immeubles à peine occupés).
Brest est intéressant : les prix ont bien baissé et c’est une ville universitaire + armée  + aéroport qui marche bien: réputation tristounette mais les brestois sont heureux d’y vivre. Dès qu’on s’éloigne un tant soit peu de l’hypercentre, les prix chutent et les moyens de transport sont corrects.
Les communes du 22 sauf balnéaires ne sont pas chères. Morlaix est un bon exemple avec un pari sur l’avenir.
Tout ce qui est côtier coûte cher…. Les "maisons" des iles du golfe du Morbihan sont à + de 6000€ le m2 même pour de minuscules maisons de pêcheurs retapés avec les moyens du bord. Et pourtant ça se vend ! (pas à des locaux et marché saisonnier pauvre 6-10 semaines par an et inaccessible pour les autochtones)
Il y’a des occasions dans des endroits sympa entre Quimper et Lorient y compris vers la côte mais difficultés d’accès et peu de transports en commun, ceci expliquant cela.
Le centre Bretagne est à vendre ! Les anglais installés depuis 20 ans font "brexit". Ils tiennent souvent des villages à bout de bras donc s’ils partent , le marché risque de tomber car ils ont choisi le plus souvent des villages "isolés" privilégiant l’isolement et la campagne pas chère pour eux à l’époque.
Sur le fond , il faut chercher de petites villes en périphérie des agglos : qualité de vie pour les occupants, prix moindres, souvent réseaux de transports en commun correct et activités locales . Mais je pense que cela est commun à bien d’autres régions.


Think Happy, Dream Big, Do your Best !

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