Vavoune : étude de cas immobilier (négociation avant visite)

Vavoune · #1

Bonjour à tous,

Je me permets de créer un topic pour vous demander vos conseils sur la négociation de mon premier petit investissement locatif (pour commencer).

Avant tout, vu que nous sommes en pleine crise, il est urgent d’attendre : la crise va certainement permettre de mettre en évidence de superbes opportunités. J’en ai conscience mais…
J’ai trouvé, juste avant le confinement, un bien qui me titille. J’ai depuis pu avoir quelques informations sur le bien et j’ai eu le temps de me former et de faire mes calculs. Lors de mon appel, l’AI m’avait indiqué que 3 visites étaient déjà prévues sur le bien (bien très demandé).

Voici les caractéristiques :
- Vente suite à une succession
- Maison mitoyenne : pas de copropriété
- Travaux à prévoir : rafraîchissement + menuiseries + salle de bain + mobilier (d’après les photos)
- Prix de l’annonce : 88 000€ (frais AI compris)
- Prix du loyer actuel : 550 €/mois
- Rentabilité brute annonce: 6,76% avec frais de notaire
- Prix au m² : 1100 € / m².
o Le prix au m² moyen de la ville : Prix bas de 1320 €/m² (site immobiliers notaire) et prix moyen de 1677 €/m² (Castorus).

Mes questions concernent la négociation du bien:
- Les voyants semblent au vert pour la négociation malgré un prix déjà en dessous du marché, qu’en pensez-vous ?
- Vu que je n’ai pas visité le bien (et donc j’estime les travaux au doigt mouillé), est-ce qu’il est possible de faire une offre très basse (70 000€ ?) par téléphone ? Est-ce que je risque pas d’être « black listé » pour ce bien ?
- Sur quelles critères je négocie: atteindre une rentabilité de 9,5% brut et le coût des travaux. Un peu léger comme arguments de négociation?
- J’aimerai négocier maintenant pour « shunter » la concurrence. Pour avoir plus de poids, je vais faire une demande à la banque pour un accord préalable de prêt (si j’arrive à en obtenir un). Est-ce que je risque pas de passer pour un acheteur pressé et donc de me rendre plus difficile la négociation?

Vu que je n’ai pas encore formulé d’offres, je n’ai pas donné spontanément plus d’informations (le prix du bien, la surface, la ville).
Ma stratégie de location en colocation meublée me permettrait de m’approcher des 9,5% de rentabilité brut et cash-flow net net de 200€/mois. Le marché de la colocation est peu développer mais trouvera à mon avis son public (étudiants et travailleurs). Je ne vous ai pas donné non plus toutes les billes pour que vous puissiez juger de l’opportunité du bien parce que je pense avoir suffisamment réfléchi à ça.

J’en demande beaucoup mais d’avance merci à tous.

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, négociation

gunday · #2

Bonjour,
Acheter sans visiter, clairement je déconseille.

Car avec les bonnes photos, il est facile de faire passer une ruine pour un palace.

Sans compter que sur les photos, vous avez vu si les fenêtres sont étanches ?
Par exemple pas d’huisserie en bois vermoulu, d’huisserie en PVC voilé, etc.
D’ailleurs, secteur classé ou non classé ?
Car si classé, vos devis d’huisseries risquent de grimper.

Pareil, l’électricité est aux normes, sans visiter ?

Vous parlez de rafraîchissement, mais c’est quoi ?
La peinture, le papier peint, ou une maison sans la moindre isolation ?

2nde question, vu l’arrêt quasi complet de l’activité pendant le confinement, arriverez vous à vous approvisionner et à faire venir des artisans en priorité chez vous ?

Au final, dernière question, et pas la plus simple, vous parlez d’une maison. Est ce que vous n’êtes pas en concurrence avec des accédants à la propriété ?
Donc des personnes pour qui le prix est un détail par rapport à l’éloignement du boulot, de l’école, etc.

Vavoune · #3

Bonjour Gunday,

merci pour le retour.

Alors effectivement, j’ai pas mal (trop) d’inconnues sur les travaux. J’ai provisionné une enveloppe qui me paraît large pour couvrir certains imprévues sans certitudes. Mais je vais totalement dans votre sens et je vous rejoins sur le fait que ce soit pas une très bonne idée. Au cours de mes recherches, je me souviens avoir vu certains avis opposés de forumer qui n’hésitaient pas à faire des offres sans visites par soucis de réactivité…

Concernant les travaux eux-même, je ne pense pas que cela soit un réel problème: l’acte notariat ne pourra pas être signé avant la fin du confinement + tous les délais non compressibles, ça laisse le temps à l’activité de reprendre et la main d’oeuvre sera là le jour J.

J’ai un locataire en place ce qui limite le nombre d’acheteur potentiel (malheureusement l’AI ne connaissait pas le délai du bail: ça peut être une belle épine mais cela peut me permettre de négocier un délai sur le paiement de l’emprunt?). A cela se rajoute les travaux plus que nécessaires (ça limite le nombre d’acheteur aussi), je pense que la concurrence principale sera les investisseurs…

Sans avoir visité le bien, au vu de votre retour, cela semble tout de même très précipité de négocier maintenant… Il faut que j’apprenne à être patient…

Iqce · #4

Bonjour,

La solution, si j’ose dire, est de faire une offre avec des conditions suspensives qui vous permettront de vous dédire, une fois le bien visité. A établir avec son notaire…Qu’en pense t’il, puisque normalement il est le premier à défendre vos intérêt (et que peut être il a un avis pertinent sur le prix, le quartier etc) ?
Ensuite, un simple appel auprès du locataire permettrait peut être (…bis…) d’en apprendre plus sur le bien et de cerner ses défauts éventuels comme les évoques gunday ? Si tout est clair, l’AI devrait vous fournir son n° de tél sans réel soucis.

Dernière modification par Iqce (01/04/2020 21h09)

Vavoune · #5

Iqce a écrit :
La solution, si j’ose dire, est de faire une offre avec des conditions suspensives qui vous permettront de vous dédire, une fois le bien visité. A établir avec son notaire…Qu’en pense t’il, puisque normalement il est le premier à défendre vos intérêt (et que peut être il a un avis pertinent sur le prix, le quartier etc) ?

Effectivement, ça peut être une solution. Cela signifie que le sous seing est signé avant la visite du coup? Inversement, si mon offre est acceptée et que je visite le bien avant de signer l’acte notariat, je peux me rétracter sans justification?
Je n’ai malheureusement pas encore de notaire, c’est mon premier investissement… Je garde l’idée au coin de la tête.

Iqce a écrit :
Ensuite, un simple appel auprès du locataire permettrait peut être (…bis…) d’en apprendre plus sur le bien et de cerner ses défauts éventuels comme les évoques gunday ? Si tout est clair, l’AI devrait vous fournir son n° de tél sans réel soucis.

Je n’avais pas pensé à demander le numéro du locataire qui peut me permettre de glaner de précieuses informations.

Si je m’enlève l’idée de négocier sans avoir vu le bien, qu’est ce que vous pensez de la marge de négociation sachant que le bien est déjà bien en dessous du marché? Négo limité? Pas de règle?
Est-ce que le seul argument des travaux et de mon objectif de rentabilité sont des arguments suffisants pour justifier d’abaisser le prix de vente?

Dernière modification par Vavoune (01/04/2020 21h46)

Iqce · #6

Si le bien est de qualité, il n’y aura pas de négociation (sauf cas super particulier) ! Le vendeur conseillé par son AI attendra l’offre suivante. Le cas général ou la négo’ est possible est lorsqu’il y a un "loup" et que l’acheteur à suffisamment de maîtrise du sujet pour peser le risque et tirer son épingle du jeu (cf exemples de DDTee, Crcicri etc).

gunday · #7

Vavoune a écrit :
Si je m’enlève l’idée de négocier sans avoir vu le bien, qu’est ce que vous pensez de la marge de négociation sachant que le bien est déjà bien en dessous du marché? Négo limité? Pas de règle?
Est-ce que le seul argument des travaux et de mon objectif de rentabilité sont des arguments suffisants pour justifier d’abaisser le prix de vente?

J’ai mis en gras la partie importante.
En quoi le bien est en dessous du marché ?
Sans l’avoir vu, je ne comprends pas comment estimer sa valeur par rapport au marché!

Je vous donne une hypothèse.
Vous avez 2 maisons mitoyennes de 100m², A et B, conception identique, jardin identique, seule différence : la toiture.
A a une toiture refaite entièrement en 2018.
B a une toiture qui date de 1983. Et quelques tuiles (plates pour l’exemple) semblent avoir envie de couler : donc les liteaux commencent à fatiguer.

Le prix moyen dans le secteur est à 1000€/m² (d’ailleurs A c’est vendu il y a 2 mois à 110k€) et B est proposé à la vente à 80k€.
Question : est ce que le prix de B, 20% en dessous la moyenne local, presque 30% en dessous de la valeur de la maison identique est un bon prix ?

Et là j’ai abordé que la toiture, mais le questionnement se pose sur tout!
La toiture, les huisseries, l’isolation, etc.

Donc comment faite vous pour estimer la valeur d’un bien par rapport au marché, et ce sans même l’avoir vu !?

Après pour la négociation sur un bien à peine en vente, c’est difficile.

Surtout que vous investissez dans du locatif occupé, donc le vendeur connait le loyer qu’il reçoit.
Contrairement à une succession classique où un bien est un coût (entretien, taxe foncière), là le bien rapporte. Donc l’urgence de vendre est très relative!

Et votre offre à -20%, c’est peu recevable, surtout sur un bien qui n’est pas encore en vente!

Ceci dit, 6,8% de rendement, c’est pas folichon.
Est ce le rendement classique pour ce type de bien sur le secteur ?
Si non, qu’est ce qui justifie ce rendement ?

Et surtout, faites bien le calcul net!
Car par exemple, vous ne parlez pas de la taxe foncière.
Sur mes biens, ça va de 0,75 à 1,5 mois de loyers.
Autant dire que sur le rendement net, ça fait un petit écart.
Vous ne donnez pas de coût des travaux, ça semble un peu surprenant.
Y a t’il une provision pour charge ?
Y a t’il des charges que vous avancez ? (TEOM par exemple)

Autre question à se poser, depuis combien de temps le locataire est en place ?
Exemple, la maison que j’ai en location, le précédent locataire est resté près de 35 ans en place.
Autant dire qu’à son départ, il a fallu revoir, entre autre toute l’électricité (les fils électriques étaient encore en gaine papier).

Je sais, beaucoup de question, mais au final, les questions qui reviennent sont surtout liés au fait que vous n’avez pas visité!
Pour finir, les AI ont toujours des 10aines de visites pour un bien, après, vrai visite, ou coup de pression…

Vavoune · #8

Merci pour vos réponses.

Effectivement, le rendement brut (dans les conditions d’achat) n’est pas folichon en comparaison avec certaines études de cas que j’ai pu lire… Mon projet si il se concrétise arriverait à 9,5% brut ce qui est mieux! Pour un premier projet, je cherche un investissement raisonnable et …. plus le bien est "petit", plus il y a de concurrence, plus le prix au m² est élevé, plus les rendements baisses… Enfin il y aura des exceptions bien sûr.

On revient bien au fait qu’il est tout de même difficile d’analyser un projet et une situation sans avoir vu le bien. Le simple fait de comparé 2 biens sur le prix au m² n’est pas une analyse fine, merci gunday pour les explications.

Pour mon calcul de cash flow net net, j’ai pris en compte toutes les charges du bien: ce n’est pas détaillé parce que ce n’est pas l’objet de mes interrogations

gunday · #9

Effectivement, en vous lisant, le projet semble plus étudié qu’à première vue!
C’est pour cela que je met plusieurs points en avant.

Vavoune a écrit :
plus le bien est "petit", plus il y a de concurrence, plus le prix au m² est élevé, plus les rendements baisses… Enfin il y aura des exceptions bien sûr.

Ca dépend de beaucoup de chose.
Il y a aussi des investisseurs qui évitent les maisons.
Des investisseurs qui visent gros pour faire des économies d’échelles, etc

Donc comme toujours en investissement, votre vision n’est pas la vision de tout le monde.
Exemple : j’ai vendu un bien en meublé, en supposant qu’il se vendrai mieux car fiscalement plus intéressant.
L’acheteur est une SCI qui ne peux pas faire de meublé légalement.
En résumé, ma situation n’est pas la votre qui n’est pas celle d’un autre acquéreur.
Comme pour l’évaluation sans travaux, difficile d’en faire une généralité!

Et pour le prix au m², quad je vois que chez moi, les 3 maisons voisines se sont vendus entre 90 et 220k€, difficile d’utiliser le prix au m²!

Dernière modification par gunday (02/04/2020 10h30)

Bernard2K · #10

Quelques remarques :
- soit le bien est près de chez vous, et vous pourriez très bien le visiter en rusant avec une attestation, par exemple pour achats de première nécessité (c’est une fausse attestation ce qui est très mal, mais c’est possible). Quand on veut, on peut. Mais ne le faites surtout pas, c’est très mal !
- soit le bien est loin de chez vous, ce qui complique la visite… mais c’est aussi un révélateur d’à quel point la distance va tout compliquer sur ce bien. Est-ce une si bonne d’idée d’acheter loin de chez vous ?
- vous trouvez que c’est une super affaire, mais avez-vous une idée de l’évolution des prix de l’immobilier avec la crise du covid-19 ? Peut-être que le pas cher d’hier est très cher avec la "nouvelle donne" ?
- on le dit et on le répète : ne croyez pas ce que dit un agent immobilier. Déjà en temps normal, un AI est prêt à presque tout pour vendre. Mais en plus, en ce moment, il ne vend plus rien, il n’y a plus de commission qui rentre, il se demande comment il va payer le le crédit de sa super bagnole et de sa super maison, il tourne en rond. Vous n’avez pas en face de vous un interlocuteur normal et raisonnable mais un loup affamé et acculé. N’en attendez pas des réactions normales ou des déclarations honnêtes et raisonnables.
- "qu’est ce que vous pensez de la marge de négociation sachant que le bien est déjà bien en dessous du marché" : là vous charriez complètement : déjà en temps normal comment voulez-vous qu’on ait la moindre idée de la possibilité de négo sur un bien dont nous n’avons aucune idée parce que vous ne nous dites rien, volontairement ? Ensuite comment voulez-vous qu’on ait la moindre idée sur "comment négocier par temps de covid-19", alors que la situation évolue dans la plus grande incertitude ? Vous rêvez tout haut, en posant ce genre de questions car si vous aviez les yeux en face des trous, vous auriez réalisé que personne ne peut raisonnablement répondre à votre question sauf s’il prétend s’appeler Mme Irma, auquel cas ses réponses n’auraient de toute façon aucune valeur car du pur bidonnage.

Réfléchissez mieux. Dans quelques temps, en relisant vos messages, vous réaliserez à quel point vous ne raisonniez plus de façon rationnelle.

Dernière modification par Bernard2K (02/04/2020 10h49)

Surin · #11

"Sa super bagnole" est en leasing donc il risque tout simplement de devoir la rendre ou se la faire saisir s’il ne paie plus les traites.

Vavoune a écrit :
Il faut que j’apprenne à être patient…

Ô que oui, surtout en ce moment et ce qui va venir sur le marché !

Vavoune a écrit :
sachant que le bien est déjà bien en dessous du marché?

Je n’y crois pas. Que dit Meilleursagents sur cette rue en particulier ?
Castorus n’est en rien une référence. Que dit Patrim ?

Sur ce que vous ont conseillé les autres, rien à redire, pensez-y sérieusement et lisez-le plusieurs fois.

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