Quent0003 [69] : étude de cas immobilier (achat des murs d'une boulangerie)

Quent0003 · #1

Bonjour à tous,

Une boulangerie très réputée dont je connais le propriétaire m’a contacté afin de racheter les murs de la boulangerie. Les murs appartiennent en ce moment à la boulangerie.

La rentabilité de l’investissement dans les murs serait de 10% brute. Le compromis de vente sera associé à un nouveau bail entre la boulangerie et moi: le bail commercial (3-6-9) a été retenu.

Jusqu’ici tout va bien, seulement en épluchant le dossier voici quelques points que j’aimerais vous partager et j’aimerais avoir votre avis:

- dans l’ERP il est noté que le bien est exposé au risque d’inondation par remontées de nappes naturelles et que l’immeuble (la boulangerie est au rdc) est concerné par des prescriptions de travaux.

Question: quels sont les risques associés à cette déclaration? S’agit-il d’une formalité ou bien est-ce que cela mérite d’être creusé?

- Dans l’ébauche de compromis il est noté une absence de travaux et de rénovation du bien depuis 10 ans. Cela fait bcp je trouve..

- Le plus important: je ne sais pas clairement pourquoi la boulangerie vend ses murs pour rester locataire. Est-ce que c’est pour libérer du cash afin d’investir dans d’autres projets? Ce qui me fait peur c’est que la boulangerie décide de prendre conger au bout des 3 ans… Ce qui fait l’intérêt de cet achat c’est clairement la solvabilité de la boulangerie. En plus un préavis de 6 mois c’est très court quand on parle de local commercial..

Merci pour vos retours, n’hésitez pas à poser des questions. J’aimerais recueillir un maximum de témoignages sur les raisons qui poussent une entreprise à vendre ses murs pour redevenir locataire..

Quent0003

Mots-clés : immobilier, investissement, local commercial

Iqce · #2

Bonjour,

Concernant le risque inondation, c’est très simple : soit vous savez lire le règlement du plan de prévention des risques annexé au PLU (si vous avez internet c’est réglé en clics) soit vous contactez la DDTM locale, service risque et vous expliquez votre soucis.

Deb67 · #3

Il est possible (probable selon moi) qu’ils vendent, justement, parce que s’ouvre une période de travaux nécessaires à la charge du propriétaire. Cela me paraît ressortir des points que vous même soulignez !

Quent0003 · #4

Bonjour, merci pour votre réponse. Concernant les travaux j’ai consulté le rapport de la dernière assemblée générale: aucun travaux prévu. J’ai en plus de cela appelé la police du bâtiment du secteur et pareil aucun travaux…

Je garde tout de meme en tete ce que vous dites.

Vladrix · #5

Pourquoi ne pas directement demander au vendeur les raisons de sa vente?

Avez-vous analysé les 3 dernières années comptables de la boulangerie? la boulangerie est-elle en capacité de payer durablement son loyer? à l’inverse des chiffres en croissance forte peuvent mettre la puce à l’oreille sur un possible transfert s’il n’y a pas de possibilité d’agrandissement.

A vérifier dans le bail mais la plupart du temps dans un bail commercial la majorité des travaux incombent au locataire professionnel enfin du moins ce qui s’use le plus rapidement (l’intérieur du local)

Sinon comme toujours dans l’immobilier: qualité de l’emplacement, qualité de l’emplacement et qualité de l’emplacement. En effet, vous allez vous engager pour une longue durée, le local permet-il de retrouver "facilement" un locataire si l’actuel s’en va?

Aurez-vous une marge de manœuvre pour baisser le loyer si nécessaire?

gunday · #6

Pour moi, il y a pas 36 options.
- Soit il vend pour faire de la liquidité, ce qui serait la situation idéale pour vous.
- Soit il vend car il prévoit de déménager/fermer l’activité, donc utilise son statut de locataire pour optimiser le rendement du bien, donc quid de la relocation une fois le boulanger parti ?
- Soit un peu dans l’optique précédente : il vend afin de pouvoir ensuite vend son fonds de commerce et qu’en faisant le calcul, il constate que fonds + murs ça fait un montant trop élevé pour un repreneur.
- Soit il vend dans l’optique d’éviter les travaux qu’il aurait du faire depuis 10 ans, et donc vous transfère discrètement la charge. Le propriétaire occupant n’a rien à exiger de lui-même, par contre le locataire peux demander au propriétaire de maintenir le bien.
D’ailleurs vous parlez de prescription de travaux, avez vous plus d’information sur ce point ?
Car ça signifie en gros des obligations, mais lesquelles ?

Perso je ne suis pas un grand fan des murs de commerce, donc j’ai toujours un avis négatif sur ce type d’investissement.
Mais là l’occupant qui vend les murs, ça me surprend quand même un peu.
Et j’ai un peu de mal à ne pas y voir une risque d’entourloupe.

serenitis · #7

De ma connaissance de ce type de locaux, 2 risques qui se rejoignent :

1/ un déménagement au bout de 3 ans du locataire comme déjà dit. Si votre emplacement est ancien et de centre ville, on peut imaginer que les franchisés en zone commerciale aient donné des idées au boulanger (facilite de parking, locaux plus grands et modernes, transfert de zone de chalandise …)

2/ la boulangerie est un secteur en grande difficulté financière que les meuniers « tiennent » à bout de bras, parfois en rachetant des fonds et en mettant temporairement des salariés le temps de retrouver un repreneur. Pour une banque, un boulanger trad est clairement une activité à risques depuis quelques années alors que c’était une activité bien classée auparavant.

Dernier point, un ami pâtissier possédant plusieurs points de vente me disait n’avoir jamais pu racheter ses murs malgré des offres assez folles (principale artère de la métropole). Je serai très méfiant qu’un boulanger ait pour projet non contraint de devenir locataire, sauf si bien sûr vous pensez retrouver très vite un locataire en cas de départ. Attention également en cas de LJ, les délais peuvent traîner longtemps et vous n’avez plus la main pendant cette période.

Édit // est ce un bail despecifie ?

Dernière modification par serenitis (13/03/2020 19h20)

Vladrix · #8

serenitis a écrit :
2/ la boulangerie est un secteur en grande difficulté financière que les meuniers « tiennent » à bout de bras, parfois en rachetant des fonds et en mettant temporairement des salariés le temps de retrouver un repreneur. Pour une banque, un boulanger trad est clairement une activité à risques depuis quelques années alors que c’était une activité bien classée auparavant.

Qu’est ce qui vous fait dire cela?

Je n’ai pas forcément ce même ressenti et il va falloir distinguer pas mal d’éléments car le secteur est diverse : ville/campagne/concurrence à proximité/ taille du local et donc de la boulangerie/ diversification des produits proposés/qualité du boulanger et de l’équipe…

https://www.fiducial.fr/Boulangeries-Pa … atisseries

serenitis · #9

Vladrix,

Une de mes relations pro de vieille date possède une usine et désormais environ plusieurs dizaines de anciennes boulangeries trad rachetées à l’agonie financière progressive depuis une dizaine d’annees.

Ayant envisagé de prendre des parts dans son affaire, autant dire que j’ai étudié la question.

Le meunier fait la pluie et le beau temps dans cette activité, comme la météo fait le prix de la céréale.

L’industrialisation rampante de la pâtisserie vendue en boulangerie leur a permis à court terme de retrouver des marges, mais sur la durée ils creusent leur tombe car plus de vraie différence avec le supermarché du coin en grossissant un peu le trait.

Les franchises qui fleurissent les zones commerciales ont torpillé les trad, et désormais il est courant que plusieurs enseignes de franchises se « bouffent » la même zone de chalandise : quand on regarde la rentabilité finale pas terrible, à coup de 3 baguettes +1 offerte à minima, de la pâtisserie soldée de moitié tous les soirs (on voit la clientèle attendre devant les boutiques l’heure fatidique..), du personnel non qualifié (pas boulanger j’entends mais manœuvre du surgelé au four…) on a tous les ingrédients du low cost. La plus proche de mon domicile a été fermée une semaine récemment a cause de petites bébêtes dans les farines et d’une visite de la ddpp…

Il reste comme beaucoup de marches, des créneaux aux extrêmes en low cost en ZAC et en premium centre ville, mais clairement c’est devenu une activité à risques. Dernier point, mon EC m’a chaleureusement découragé de prendre une participation en me donnant plus de détails sur l’evolution des ratios métiers qui glissent du mauvais côté

D’ailleurs, ma connaissance voudrait bien passer la main, mais à part un meunier, je vois mal qui irait reprendre une affaire De cet ampleur dont les belles années sont derrière.

gunday · #10

serenitis a écrit :
Il reste comme beaucoup de marches, des créneaux aux extrêmes en low cost en ZAC et en premium centre ville, mais clairement c’est devenu une activité à risques. Dernier point, mon EC m’a chaleureusement découragé de prendre une participation en me donnant plus de détails sur l’evolution des ratios métiers qui glissent du mauvais côté

Au niveau des risques vous oubliez un risque en amont du menier sur la chaîne de production : l’agriculteur.
Un certain nombre d’agriculteur se lance dans la confection de pain et vendent en direct (marché et surtout AMAP)
Et comme tout agriculteur, ils ont des aides à la diversification.

En fait, le boulanger tradi est en étaux entre la boulangerie low cost, généralement organisé en chaîne, et la boulangerie haut de gamme issu maintenant directement du producteur.

Bref ça ne répond pas vraiment à la question du pourquoi un artisan se débarrasserait des murs surtout avec un rendement de 10%.

Quent0003 · #11

Bonjour,

Merci pour vos messages.

Je vais demander au propriétaire les raisons de la vente, mais à prendre avec des pincettes sachant qu’il a aussi ses intérêts en jeu… Donc il y a de grandes chances pour qu’il me dise ce que je veux entendre.

Concernant la difficulté ou non du secteur, la boulangerie en question fait partie d’une franchise et selon les comptes de résultats ne présente aucune difficulté financière.

Par contre j’apprends indirectement que le propriétaire développe un nouveau projet de son coté, j’ai bon espoir que la vente lui servira à développer son produit et non à préparer un départ dans 3 ans seulement.

L’emplacement est excellent. La boulangerie se situe sur un gros axe et fait l’angle avec une autre rue plus petite, avec beaucoup de places pour se garer.

Point noir, l’immeuble de la boulangerie et horrible, vieux, et fait vraiment tache à côté des nouveaux immeubles qui se construisent autour. J’ai appelé la police du bâtiment dans la foulée mais rien ne menace l’immeuble de la boulangerie pour le moment.

Deb67 et gunday concernant vos remarques sur les travaux possibles, comment se protéger contre cela? Est-ce qu’il faut indiquer une clause dans le compromis par exemple? Je n’aimerais pas que le futur locataire me demande tout de suite de faire des travaux. A savoir aussi que le boulanger est un "copain" d’un membre de ma famille. Ce serait malvenue de me poser une douille comme ca.

Le scénario des travaux refilés en douce est pertinent, mais considérant les bonnes relations que nous avons avec le boulanger, cela serait vu comme un coup bas, à défaut d’être une stratégie pertinente lorsque les relations sont neutres avec l’acheteur… Qu’en pensez vous? En tout cas si il est possible de se protéger contre cela, ou alors de réussir à mettre en relief ce point sans permettre au boulanger de mentir, alors j’aimerais savoir comment…

Merci à tous.

Bernard2K · #12

A l’excellente analyse de serenitis, j’ajouterais, d’après ce que je vois dans ma ville : la boulangerie à succès est celle qui ressemble quasiment à un drive. Il lui faut un parking suffisamment grand pour se garer, sur un axe suffisamment dégagé pour qu’on y accède facilement.

Celles qui sont en centre ville, accessible seulement à pied, ou difficilement accessibles en voiture, ou accessible mais on ne peut pas se garer, sont en train de crever à petit feu.

Les boulangeries à succès se postent comme les gilets jaunes : aux rond-points des entrées de ville.

Dernière modification par Bernard2K (14/03/2020 09h45)

vivierois · #13

Vous n’envisagez pas d’acheter une boulangerie mais des murs commerciaux. Votre analyse ne doit donc pas s’arrêter à la boulangerie, elle ne sera pas là à vie dans tous les cas. Quel est le potentiel locatif de ce local sans la boulangerie? (analyse de l’emplacement) Est ce que vous avez toujours vos 10% de renta?

Viviérois

Dernière modification par vivierois (14/03/2020 11h11)

GoodbyLenine · #14

Parmi les questions à poser au locataire/vendeur, vous pourriez demander s’il envisage un jour de déménager sa boutique. S’il répond par un non catégorique, alors signer un bail comportant une durée ferme de 9 ans (sans possibilité de rendre les clés après 3 ou 6 ans) ne devrait nullement le gêner.

serenitis · #15

Attention au nouveau projet de votre locataire :

Il est en franchise et sauf contrat très particulier (et assez improbable …) est tenu à plusieurs engagements par ce contrat.

Pas de nouveau concept qui ne soit pas développé par le franchiseur lui même
Pas de second magasin sous une autre enseigne mais géré officiellement par sa femme, son fils, son chien, etc…
Pas de cession du fonds sans accord du franchiseur qui souvent place également une clause revenant à une copropriété du fonds de commerce (ce n’est pas le terme exact puisqu’elle serait abusive…mais revient au même …)

Je rappelle également que les royalties s’imputent au compte de résultat après l’EBE, ce qui peut faire un bon EBE et un RN négatif.

Si j’étais franchisé pas content de raquer 5 à 10 points à un franchiseur dont je réfute (après quelques années) la valeur ajoutée (on peut vite se sentir esclave de son franchiseur), compte tenu des obligations de ce type de contrat, il ne serait pas déraisonnable de mettre la boîte en dépôt de bilan (en ayant vendu les murs avant hein…) pour repartir ailleurs même pas très loin.

Lors de la LJ, le franchiseur fera valoir sa créance (bien sûr on paye pas les royalties les 18 mois précédents ou on résilie unilatéralement très en amont). Le contrat de franchise prévoit que les litiges se règlent au TC choisi par le franchiseur (pour Subway, c’est à NY par exemple, bon courage ).

Si vous liquidez, le TC compétent est celui du domicile du franchisé ou ex franchisé. Je vous parie que la LJ interviendra courant juillet, juste avant les vacances judiciaires en misant que le back off du franchiseur passera à côté des délais. Les TC de province ont toute latitude pour écarter une créance, et s’agissant de royalties dévolues à un acteur loin de chez eux, d’un franchisé amenant de la vie au local, certains ne s’en privent pas.

On s’éloigne un peu du sujet, mais cela permet de donner le mode d’emploi de la séparation des siamois franchisé franchiseur, au « bénéfice » du franchisé un peu vicieux, qui lorsqu’il ne l’est pas, peut y laisser jusque sa chemise !

debcos · #16

Bernard2K a écrit :
A l’excellente analyse de serenitis, j’ajouterais, d’après ce que je vois dans ma ville : la boulangerie à succès est celle qui ressemble quasiment à un drive. Il lui faut un parking suffisamment grand pour se garer, sur un axe suffisamment dégagé pour qu’on y accède facilement.

Celles qui sont en centre ville, accessible seulement à pied, ou difficilement accessibles en voiture, ou accessible mais on ne peut pas se garer, sont en train de crever à petit feu.

Les boulangeries à succès se postent comme les gilets jaunes : aux rond-points des entrées de ville.

Exact Bernard2K j’irait plus loin en disant qu’elles s’installent sur les anciens emplacements de pompes à essence dans ma région, qui cadre bien avec grand axe, de la place et le passage rapide.
Une des boulangerie du village va se transformer en appartement.

gunday · #17

Quent0003 a écrit :
Le scénario des travaux refilés en douce est pertinent, mais considérant les bonnes relations que nous avons avec le boulanger, cela serait vu comme un coup bas, à défaut d’être une stratégie pertinente lorsque les relations sont neutres avec l’acheteur… Qu’en pensez vous? En tout cas si il est possible de se protéger contre cela, ou alors de réussir à mettre en relief ce point sans permettre au boulanger de mentir, alors j’aimerais savoir comment…

Quand on voit des familles s’entretuer pour des héritages pas énormes (la famille de ma femme pour une maison de 100k€), alors un ami d’un membre de la famille, c’est pas l’argument transcendant.

Mieux vaut faire une analyse du lieu, comme déjà recommandé, sans prendre en compte le commerce qu’autre chose.

Et si le commerce reste tant mieux!

Quent0003 · #18

Bonjour à tous,

Merci pour tous vos messages constructifs. C’est au tour du notaire de ramer maintenant… A cause de ce virus tout est gelé, alors qu’il peut très bien travailler à distance…

Et j’espère qu’après avoir signé le compromis la banque suivra aussi…

Bref le timing… Pas de chance pour moi. Mon premier investissement en plus..

Bon courage à vous.

Pierrot31 · #19

Qui sait : finalement, peut être avez-vous de la chance de ne pas conclure cet achat rapidement ?

Outre les incertitudes sur les boulangeries dû à la période actuelle et les excellentes remarques des forumers, il y a franchise et franchise… Peut-on savoir le nom de la franchise ?

Quent0003 · #20

Bonjour à tous,

Je dois signer ce week-end normalement.

Tout semble prometteur au niveau de l’investissement mais je m’interroge quand meme sur cette période et sur l’avenir. Que pensez vous des 1-5 ans à venir pour l’immobilier ?

Pour la boulangerie je regrette mais j’attends de signer pour divulguer le nom. Vous pouvez le comprendre.

Pour la solvabilité de la boulangerie dûe à cette épisode il ne devrait pas y avoir de problème.

Bien à vous
Quent0003

JMeuret · #21

La boulangerie en bas de chez moi était située dans une rue passante de Paris, très passante. Il y avait toujours du monde.

Du jour au lendemain, elle a fermé.
Depuis les locaux sont à louer.

C’était il y a 3 ans…

Bref, je trouve assez fous que vous achetiez un bien sans même savoir pourquoi il est vendu, encore plus lorsque le locataire est propriétaire. Et surtout pourquoi vendre un bien à 10 % de rendement, à moins de penser que le rendement va chuter….

Dernière modification par JBeurer (15/04/2020 15h47)

Quent0003 · #22

JMeuret tout ce que vous dites est vrai.

J’aimerais aussi savoir pourquoi le bien est vendu mais en même temps l’occasion se profile devant moi.

Le locataire veut signer un bail 3-6-9 donc c’est qu’il compte continuer l’activité pendant 3 ans au moins. Ou du moins je suis sûr d’être payé pendant 3 ans sauf faillite.

Donc soit il cherche à dégager de la tréso soit il prévoit de se retirer du local d’ici 3 ans dans ce cas j’ai 2 ans pour savoir s’il compte partir (pas 3 car ca sera trop tard)

Philippe30 · #23

Pour les locaux commerciaux , je fais toujours une recherche sur internet au niveau de la société sur societe.com.

Je regarde ensuite les dates de changement de gérance , les CA , l’évolution des CA et les liens entre le gérant actuel et d’autres structures de type SCI détenant des murs par exemple
Il faut regarder l’age du gérant du fond et la durée d’activité

Quand un propriétaire vend les murs de son activité , c’est pour vendre ensuite le fond de commerce.

Rien ne dis qu’il va pas ensuite finir en cessation d’activité et en redressement judiciaire donc le 3/6/9 n’est en rien un garantie.

Le seul avantage d’une boulangerie est son matériel qui vaut en ter me de fodn de commerce encore faut il voir de quand il date.

Dernier point qui a été évoqué l’emplacement , l’accès , la possibilité de se garer et aussi la concurrence aux environs, le type de logement aux alentours, la présence d’une école proche , une rue passante naturellement et non une rue perdue.

Il faut voir si les autres boulangeries fonctionnent bien , à quoi elles ressemblent et se poser la question auriez vous envie d’acheter votre pain ici , gouter le pain ou plutôt dans une autre boulangerie

Quent0003 · #24

"Quand un propriétaire vend les murs de son activité , c’est pour vendre ensuite le fond de commerce."

Ou pour dégager de la liquidité.

Le boulanger va vers la retraite mais travaille avec son fils qui va surement reprendre.

Après je suis d’accord que vendre ses murs avec 10% c’est vraiment "donner" de l’argent…

Concernant la localisation, elle est bonne (sur l’artère principale avec de la place pour se garer)

Il y a un historique que j’aimerais partager pour ce vendeur: une première vente a été annulée (avant mon tour) car le précédent acheteur potentiel avait prévu de revendre directement les mur à qqn d’autre (pour prendre un delta).

Ca n’a pas plu au boulanger (qui ne veut pas d’un nouveau bailleur tous les 5 jours) mais le compromis était deja signé. L’acheteur n’a plus donné de nouvelle dans les 6 mois ce qui a rendu le compromis caduc.

Bref je ne sais pas si on peut tirer qq chose de cette histoire. De plus le boulanger n’a pas l’air pressé du tout de vendre… Tous les papiers sont faits mais il ne s’empresse pas de signer donc bon signe plutôt?

Dans tous les cas ce qu’il faut retenir:

- Le boulanger vendeur est aussi le propriétaire du groupe (il a plusieurs boulangeries en France)
- Les murs en question représentent sa premiere boulangerie qui marche toujours très bien (pourquoi vouloir vendre les murs de sa premiere boulangerie, qui est encore la plus performante par rapport aux autres et dans sa ville natale? Pourquoi ne vend il pas dans les autres villes ? (si il est propriétaire des murs dans les autres villes ca je ne sais pas)
- Le boulanger travaille sur un nouveau produit donc la question de dégager de la liquidité pour developper le projet tient la route.

- Pourquoi vendre les murs et ensuite le fonds de commerce? Pourquoi ne pas "se vendre les murs à lui même" et profiter de 10% avec le nouveau locataire?

Range19 · #25

Bonjour Quent0003 ; des réponses vous ont été apportées.
Les questions que vous vous posez doivent être posées au vendeur ; à vous ensuite de jauger la sincérité des réponses en essayant de lui faire mettre sur la table des éléments objectifs.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Sd39 : étude de cas immobilier (achat d'une station-service avec ses murs)	2	939	02/09/2023 16h05 par chassinou
Bob : étude de cas immobilier (achat des murs d'un hôtel)	0	678	10/09/2017 13h42 par Bob
Dashwood [59] : étude de cas immobilier (achat murs commerciaux)	0	556	22/12/2018 19h26 par Dashwood
Flobono : étude de cas immobilier (achat de murs commerciaux)	1	1 278	13/12/2017 14h24 par ohennequin
Floloup [28] : étude de cas immobilier (murs professionnels loués à une enseigne nationale)	6	893	27/09/2023 15h27 par Bernard2K
Iubito : étude de cas immobilier (financement participatif pour des murs commerciaux)	12	2 017	30/08/2017 02h37 par iubito
Floloup [centre] : étude de cas immobilier (murs professionnels exploités)	12	1 914	03/11/2023 10h44 par Floloup

Quent0003 [69] : étude de cas immobilier (achat des murs d'une boulangerie)

#1 13/03/2020 09h39

#2 13/03/2020 09h42

#3 13/03/2020 18h09

#4 13/03/2020 18h53

#5 13/03/2020 19h06

#6 13/03/2020 19h11

[+1] #7 13/03/2020 19h19

#8 13/03/2020 22h23

serenitis a écrit :

[+2] #9 14/03/2020 07h23

#10 14/03/2020 09h10

serenitis a écrit :

#11 14/03/2020 09h27

[+1] #12 14/03/2020 09h43

[+1] #13 14/03/2020 11h10

#14 14/03/2020 12h25

[+1] #15 14/03/2020 16h51

#16 14/03/2020 17h02

Bernard2K a écrit :

#17 14/03/2020 17h53

Quent0003 a écrit :

#18 30/03/2020 10h16

#19 30/03/2020 12h13

#20 15/04/2020 15h20

#21 15/04/2020 15h26

#22 15/04/2020 18h04

[+1] #23 15/04/2020 18h18

#24 16/04/2020 08h59

[+1] #25 16/04/2020 09h04

Discussions peut-être similaires à “quent0003 [69] : étude de cas immobilier (achat des murs d'une boulangerie)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)