Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Neo45 · #1301

Non :

Ce régime a pour contrepartie une obligation de distribution de revenus par la SIIC, correspondant à :
95 % du revenu locatif ;
60 % des plus-values réalisées ;
100 % des dividendes perçus de filiales, bénéficiant elles-mêmes du régime SIIC.
(Source)

Ce ne sont donc pas les bénéfices qui sont pris en compte.

JesterInvest · #1302

La bonne source, c’est bien les bénéfices :
IS - Champ d’application et territorialité - Exonérations - Sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC)

bofip a écrit :
Le régime subordonne le bénéfice de l’exonération au respect des trois conditions de distribution suivantes :

- les bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles doivent être distribués à hauteur de 95 % avant la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation ;

- les plus-values de cession d’immeubles, de participations dans des sociétés visées à l’article 8 du CGI ayant un objet identique aux SIIC ou de titres de filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté, doivent être distribuées à hauteur de 70 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation ;

- les dividendes reçus des filiales ayant opté, doivent être intégralement redistribués au cours de l’exercice qui suit celui de leur perception.

Neo45 · #1303

Au temps pour moi. Dorénavant je saurai que le site que j’ai évoqué n’est pas fiable…

20100poursan · #1304

Bonjour, et merci pour ces informations éclairantes. Donc la cagnotte de 10 milliards d’euros dont dispose URW proviendrait de l’accumulation au fil des ans des 5% de bénéfices sur produits locatifs et des 30% de bénéfices sur les plus-values, augmentés des emprunts en cours ?

FCP · #1305

Ca provient plutôt à mon avis de cessions qu’ils ont faites + de l’emprunt.

GoodbyLenine · #1306

Ca provient aussi (surtout) des lignes de crédit (les crédits déjà accordés, mais par encore tirés).

tikou · #1307

Pour rappel, détachement de 5,40€ (moitié du dividende) sur urw le 24/03/2020 (paiement le 26/03)

Au cours de la cloture de ce soir 64,520€ cela nous amènera à 59,12€ à l’ouverture soit une baisse d’environ 9%.

Message édité par l’équipe de modération (23/03/2020 18h48) :
- source : Dividendes URW

Dernière modification par tikou (23/03/2020 18h38)

Barns · #1308

PARIS (Agefi-Dow Jones)--L’exploitant de centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield a annoncé lundi qu’il retirait ses objectifs financiers pour 2020 et qu’il supprimait la moitié de son dividende 2019 pour préserver ses liquidités face à l’impact de l’épidémie de coronavirus sur ses activités.

En raison des mesures de restrictions prises par les pouvoirs publics pour freiner la propagation de la pandémie de coronavirus, le groupe a dû récemment fermer plusieurs de ses centres commerciaux dans de nombreux pays comme la France et l’Allemagne.

La société foncière a indiqué dans un communiqué que, face à l’évolution très rapide de la pandémie, elle retirait sa prévision financière et l’actualiserait lorsqu’elle serait en mesure "d’estimer de manière fiable, la durée, la gravité et les conséquences de la situation actuelle".

Unibail-Rodamco-Westfield va également annuler le versement de son dividende final de 5,40 euros par action, "par mesure de prudence" et afin d’améliorer sa position de trésorerie. Le groupe avait proposé initialement un dividende de 10,80 euros par action au titre de l’exercice 2019, et versera, comme prévu, le premier acompte de 5,40 euros, le 26 mars.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Marcel94 · #1309

Si c’est une mesure de bon sens que de réduire son dividende, je ne sais pas comment ils vont faire pour conserver leur statut de SIIC car ils ne remplissent plus les obligations distributives leur permettant de conserver le bénéfice de ce régime (?)

Edit : je laisse le message initial car d’autres pourraient se poser la question mais la seule distribution de l’acompte suffit à couvrir l’obligation de distribution au cas particulier (cf communiqué de la société)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par ilovevalue (24/03/2020 00h15)

Ledep · #1310

Bonsoir,

Il ne faut pas confondre valeur absolue et valeur relative.
Pensez-vous 2 secs qu’une foncière comme celle-ci ferait le choix de sortir du statut SIIC ?

Il y aura moins en masse à distribuer car moins de revenus,, ce qui n’empêchera pas de respecter la part de versement.

Qui plus est, il est bien précisé que la situation sera revue dès qu’il y aura plus de visibilité, rien n’empêchera de verser un autre dividende plus tard.

S’ils avaient vraiment besoin de cash, ils auraient suspendu celui à venir, même si opérationnellement cela aurait été compliqué.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Marcel94 · #1311

Bonsoir Ledep,

J’ai rectifié mon erreur mais l’obligation de distribution est calculée sur la base du résultat N-1 donc le dividende distribué en 2020 pris en compte pour le respect de l’obligation distributive dépend des loyers et PV réalisées par la SIIC en 2019.

Au cas d’espèce (ce que je n’avais pas vérifié auparavant d’où ma bourde) il se trouve que URW distribuait déjà bien au delà de son obligation de distribution (je crois qu’ils distribuent de la prime mais je n’ai pas vérifié).

Ils disposaient donc d’une marge de manœuvre importante pour réduire leur dividende sans sortir du régime.

Je suis d’accord que ça aurait été trop gros …

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

GoodbyLenine · #1312

Selon https://images-urw.azureedge.net/-/medi … -2019.ashx (déjà cité quelques messages plus haut), il semble qu’un peu plus de 5.40€/action du dividende initialement proposé était du "dividende SIIC".

Ce document évoque une obligation de distribution SIIC au titre de 2019 de 858.4 M€, ce qui correspond à un peu plus de 6.20€/action (pour chacune des 138 288 601 actions du capital, cf p438 du doc de référence URW 2018).

Je suppose que URW fournira des informations détaillées dans quelques temps, et qu’il y aura soit un (petit) dividende en plus, soit un texte législatif allégeant cette année les obligations distributives des SIIC en relation avec la crise sanitaire en cours, et les impacts induits sur leurs recettes.

tikou · #1313

Le communiqué de presse officiel d’urw est assez clair :

• It withdraws its 2020 AREPS guidance and expects to provide an update on its guidance when it can reliably estimate the duration, severity, and consequences of the current situation;

• To satisfy its REIT dividend distribution obligations, it will pay an interim cash dividend of €5.40 per share, as planned, on March 26, 2020 (ex-dividend date March 24, 2020). This payment will cover the Group’s distribution obligations for 2019; and

• Taking a prudent view of the uncertainties about the duration and impact of the crisis, and in order to further augment the Group’s strong liquidity position, it has decided to cancel payment of the final dividend of €5.40 per share.

Dernière modification par tikou (24/03/2020 11h51)

lopazz · #1314

lopazz a écrit :
Je suis également pour un dividend cut de 50%

Visiblement le management a pris en compte ma demande.

Vivement la mise à jour de l’ANR !

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mimizoe1 · #1315

Bonjour à tout le monde

Barns : -1 ou +1 pour le message de Lopazz ? Votre choix n’est pas clair !

Kiwijuce : Avez-vous eu une réponse ? Je pense que non, sinon vous l’auriez annoncé..
Mais peut-être que c’est une réponse concrète à l’un de vos points soulevés ? (Ils pourraient vous remercier si c’est ça ! )

Bon moral à tout le monde

Mimizoé1

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kiwijuice · #1316

Bonjour,

Pas de réponse du PDG d’URW mais il a lu mon message car une personne de l’équipe Investor Relations a consulté mon profil LinkedIn.

Nous verrons donc les autres mesures de conservation du cash dans les prochaines semaines.
Je pense que cette crise va leur permettre de recaser le dividende dans le futur à un niveau plus bas.
J’espère que nous éviterons une grosse augmentation de capital.

Je note que sur YTD, 1 an ou 2 ans, les perf d’URW et de SPG sont assez semblables (SPG sous-performant un peu URW YTD).

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delta · #1317

kiwijuice a écrit :
J’espère que nous éviterons une grosse augmentation de capital.

Je ne comprends pas. Pourquoi URW aurait-elle besoin de réaliser une augmentation de capital ?

serenitis · #1318

@Delta :

une augmentation de capital est une "bonne "solution pour pallier à la constatation comptable d’une dépréciation d’actifs : ventes en dessous de la VNC, constatation de pertes de valeur d’actifs, provision pour risques …

cela marche pour une PME, donc je suppose que sauf erreur de ma part, ca doit également être la même démarche pour ce type de mastodonte à grande échelle.

Edit // je mettai bonne entre guillemets justement pour cette réserve de sens

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par serenitis (26/03/2020 17h32)

OxxiGen · #1319

Réaliser une augmentation de capital dans les conditions actuelles serait synonyme d’une dilution considérable vu le niveau du cours de bourse. C’est tout sauf une bonne solution.

Message édité par l’équipe de modération (26/03/2020 19h12) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

ZeroHedger · #1320

L’augmentation de capital serait un moyen de lever du cash si jamais URW avait des problèmes de trésorerie (ce qui n’est pas le cas à l’heure actuelle au regard du récent communiqué) mais à ce cours cela serait vraiment dilutif et un mauvais signal au marché.

Betcour · #1321

Il y a fort peu de chance qu’ils fassent une augmentation de capital sèche, non seulement ils ont une large trésorerie mais ils sont notés A, ce qui leur donne un accès relativement aisé au marché de la dette (ce d’autant plus que la BCE maintenant achète aussi des titres). Ils peuvent être dégradés mais avant d’arriver en junk il reste plusieurs crans.

A côté de ça leur dette est peu coûteuse (1,6% de coût moyen) et confortable à payer (ratio de couverture des intérêt de x5,7)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

rocambole · #1322

Bonjour,

Comment pouvez vous envisager une AK sur une boite qui vient d’annoncer disposer de 10 milliards d’euros de liquidité, qui a accès au marché de la dette facilement (son spread de crédit n’a quasi pas bougé) et qui vient de mettre en reserve la moitié de son dividende ?

delta · #1323

Pour information, la brochure de « convocation » à l’Assemblée Générale 2020 est disponible sur le site URW (ici). Elle contient, à la page 5-6, l’ordre du jour.

Le document de référence 2019 (rebaptisé Document d’Enregistrement Universel) est également accessible depuis la même page.

Pour rappel :

URW a écrit :
Dans le contexte d’épidémie de coronavirus (COVID-19), des restrictions de circulation et des mesures de confinement imposées par le Gouvernement, l’Assemblée Générale d’Unibail-Rodamco-Westfield SE du 15 mai 2020 se tiendra exceptionnellement sans la présence physique de ses actionnaires, à huis clos, au siège social de la Société, au 7 place du Chancelier Adenauer - 75016 Paris.

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Dernière modification par delta (27/03/2020 09h07)

Tanuky · #1324

Dans ce contexte, le risque est une baisse des loyers et une faillite de quelques locataires.

Par conséquent, nous pouvons avoir une dégradation des revenues et un réajustement du taux de capitalisation des loyers pour l’évaluation du patrimoine (actuellement entre 4,5 et 5% => 1 ou 2% d’augmentation aurait un impact significatif sur la valorisation du patrimoine…)

Actuellement, le ratio Dette Nette / Patrimoine (LTV) est d’environ 38%.

En cas de baisse des loyers + augmentation du taux de capi, nous pouvons avoir une forte décote du patrimoine et faire augmenter sensiblement le LTV… Je vous laisse faire quelques calculs vous allez voir…

Le taux des emprunts proposés par les banques sont évidemment très sensibles à ce LTV. En cas de forte perturbation, vous pouvez donc avoir un effet ciseau très violent avec une grosse dévaluation patrimoniale, un taux de LTV qui s’envole, des taux d’emprunt qui augmentent et donc une fragilisation du business model (=> voyez plutôt Intu Properties PLC…..)
Dans ces conditions, la société peut donc être contrainte de procéder à une augmentation de capital pour réduire son LTV et ainsi avoir la capacité de continuer à faire rouler sa dette.

Je ne pense pas que nous en soyons là pour Unibail (qualité des locataires, qualité des infrastructures, Premium, etc.) mais la défiance des marchés n’est pas innocente..

A ce prix (<60€), j’en ai cependant fait une de mes principale ligne en portefeuille..

A suivre,

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Betcour · #1325

rocambole a écrit :
Comment pouvez vous envisager une AK sur une boite qui vient d’annoncer disposer de 10 milliards d’euros de liquidité, qui a accès au marché de la dette facilement (son spread de crédit n’a quasi pas bougé) et qui vient de mettre en reserve la moitié de son dividende ?

Vous m’avez mal lu - je suis bien d’accord avec vous et dis justement que ça me semble extrêmement peu probable.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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kiwijuice a écrit :

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URW a écrit :

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#1325 27/03/2020 08h51

rocambole a écrit :

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