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#1251 05/03/2020 14h36

Membre (2019)
Réputation :   4  

Les centre commerciaux ont-ils des assurances "loyers impayés", "catastrophe naturelle" ou bien "catastrophe naturelle" ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#1252 05/03/2020 14h42

Membre (2016)
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Réputation :   533  

Bonjour Vibe,

Si la fréquentation est moindre, la capacité des commerçants à payer leurs loyers et à subir les augmentations annuelles sera réduite. Le risque est donc des fermetures de boutiques et donc plus de vacance.

De plus, une baisse de la fréquentation rendra plus difficile (ou alors avec des conditions moins intéressantes pour la foncière) la location des locaux alors vacants.

Précision : Je suis actionnaire de URW et de Mercialys.


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#1253 05/03/2020 14h50

Membre (2011)
Réputation :   129  

Bonjour Neo45,

Certes, il y aura des difficultés provisoires pour certains commerçants, mais :
- cela concernera une fraction des boutiques (laquelle, je n’en sais rien)
- la fermeture ne se fera qu’en dernier recours (après déstockage, chômage technique, renégociation avec les créanciers, etc)

Éventuellement, il y aura des loyers impayés, mais je pense que ce sera temporaire.

Évidemment, on ne peut pas prédire l’avenir, mais ça me semble raisonnable. Si URW avait été surévaluée j’aurais compris une telle sur-correction par rapport au reste du marché, mais là ça parait excessif.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#1254 05/03/2020 14h58

Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Réputation :   533  

Bien sûr que ce ne sera que temporaire. Mais "temporaire, 2 semaines" et "temporaire, 2 mois", ce sont des échelles de temps totalement différentes, avec des conséquences potentiellement très importantes. Mais je ne parle là que des possibles conséquences pour les foncières, si la crise devait perdurer.
Néanmoins, mon intervention ne se veut absolument pas comme une justification de la baisse du cours du moment. Les marchés anticipent un scénario. Reste à savoir si celui-ci se réalisera ou non. Et ça, seul l’avenir nous le dira.


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[+1]    #1255 05/03/2020 14h59

Membre (2019)
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Vibe a écrit :

Oui, mais une baisse de fréquentation ne devrait impacter que les boutiques, pas le propriétaire des murs, non ?

Pour apporter une précision concernant cela, la majeure partie des CC indexent leurs loyers sur le CA réalisé.

Plus de CA des boutiques=plus de loyers et inversement.

Je ne suis pas certain pour URW, mais c’est le cas en tout cas pour Carmila par exemple.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#1256 05/03/2020 15h17

Membre (2011)
Réputation :   129  

Information intéressante en effet ! Dans le document de référence, l’indexation des loyers est mentionnée à plusieurs reprises, mais sans aucune autre précision (indexé à quoi ?).

Dernière modification par Vibe (05/03/2020 15h20)

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[+2]    #1257 05/03/2020 15h26

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Moteur de recherche en haut à droite, Ctrl F pour affiner :

maxlille a écrit :

Est ce que vous savez si le loyer payé par les magasins à URW est indexé sur leur chiffre d’affaire ?

Si oui, comment fonctionne ce mécanisme ?

Voici la réponse de URW traduit de l’anglais:

Sur l’ensemble du portefeuille d’Europe continentale, les loyers basés sur les ventes («SBR») représentaient au S1-2019 2,9% des NRI*

Normalement, nous n’avons pas de baux SBR uniquement (à l’exception de certains développements, où il est plus difficile de convaincre les locataires potentiels de la réussite du projet).

La plupart du SBR provient de nos contacts normaux, qui ont un composant MGR et SBR (par exemple, si nous avons dans un bail, un MGR** à 100k et un SBR à 10%, le locataire ne commencera à payer le SBR que s’il a ventes supérieures à 1 Mn.)


*Net Rental Income = loyers net perçus
**Minimum Guaranteed Rent  = montant minimum de loyer garanti

Ps: ma source est simplement un échange de mail avec les analystes de URW dont les coordonnées sont sur les documents financiers, ils répondent rapidement aux questions par mail.

(44/51) Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

On tourne en rond quand même.
IH, MV et les autres : la plupart s’en fichent, voyez les messages qui continuent d’affluer …

17h48 : ça fait 2223 mails envoyés ce jour …

Dernière modification par Surin (05/03/2020 17h53)


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#1258 05/03/2020 15h38

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Je dirai qu’au contraire, la baisse court terme pourrait impacter les commerces les plus fragiles, ce qui aura des répercussions à moyen terme pour URW, notamment en cas de fermeture d’emplacements.

Néanmoins ce n’est pas mon avis personnel, je pense que dès que l’épidémie sera calmée, la fréquentation des centres commerciaux repartira de l’avant.

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#1259 05/03/2020 15h40

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Jolie série d’avis personnels non étayés et n’apportant  Strictement rien à la file.

IH : comme votre message… Je rappelle qu’à chaque message posté, potentiellement 170 emails sont envoyés au 170 abonnés.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#1260 05/03/2020 17h48

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adrRA a écrit :

Je dirai qu’au contraire, la baisse court terme pourrait impacter les commerces les plus fragiles, ce qui aura des répercussions à moyen terme pour URW, notamment en cas de fermeture d’emplacements.

Néanmoins ce n’est pas mon avis personnel, je pense que dès que l’épidémie sera calmée, la fréquentation des centres commerciaux repartira de l’avant.

Arrêtons de se focaliser sur URW  qui sera probablement moins touché que beaucoup  d’autres entreprises . Les enseignes continueront à verser les loyers. Les centres de congrès sont plus inquiétants mais ils ne représentent que 5% du chiffre d’affaire. Je suis actionnaire.

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[+2 / -1]    #1261 05/03/2020 19h02

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MisterVix a écrit :

Jolie série d’avis personnels non étayés et n’apportant  Strictement rien à la file.

IH : comme votre message… Je rappelle qu’à chaque message posté, potentiellement 170 emails sont envoyés au 170 abonnés.

169. Je viens de me désabonner de la file. Pas une perte pour la communauté car je suis totalement incompétent en matière de REIT. Par contre je note que les intervenants de qualité ont également déserté la file…

Navré de la remarque négative et hors charte. Mais je ne trouve plus sur le forum ce qui m’a passionné il y a quelques années. Et je préfère le dire plutôt que de jouer les éternels beats.


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[-5]    #1262 05/03/2020 22h24

Banni
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MisterVix a écrit :

Jolie série d’avis personnels non étayés et n’apportant  Strictement rien à la file.
Je viens de me désabonner de la file.
. Mais je ne trouve plus sur le forum ce qui m’a passionné il y a quelques années.

Vous vous plaigniez de soit disant d"’avis personnels et n’apportant strictement rien à la file".
Et vous postez un message personnel qui n’apporte rien à la file !
Incroyable !?

Dernière modification par Fred0808 (05/03/2020 22h26)

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#1263 05/03/2020 23h45

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Pour revenir sur le sujet…

Quand on parle d’immobilier, un des principaux sujet est… l’emplacement.
Sur cette file, certains s’inquiètent de la fréquentation des centres commerciaux à long terme.
Sans surprise, il y a un lien entre les deux…

Un très bel exemple d’un centre commercial (ou d’une ville dans la ville) est Stratford City à Londres.

URW a écrit :

Preuve du potentiel de réussite des développements mixtes, Westfield Stratford City est aujourd’hui une destination de loisirs incontournable à Londres, avec trois hôtels, le plus grand bowling All Star Lanes du Royaume-Uni, un cinéma Vue de 20 salles et le plus grand Casino londonien.

Si je peux me permettre, vous pensez que ce genre de lieu risque de perdre énormément en fréquentation?
C’est justement là-dessus que se penche URW pour les développements futurs.

Pour l’anecdote, le centre commercial évoqué ci-dessus possède son propre code postal londonien!

J’évoque Stratford City mais on pourrait en évoquer d’autre tout aussi bien placé et fréquentés… De plus, on voit clairement qu’ils construisent une image de marque autour de Westfield (concernant le choix, j’avoue que ça sonne mieux qu’Unibail ou Rodamco), et c’est une bonne chose!

Selon moi, le risque à la date d’aujourd’hui serai que le refinancement de la société soit compliqué.
Quand on voit la manière dont les institutionnels jugent la qualité d’URW, le risque me semble faible (même si ça peut changer). Vu la conjoncture, on risque même de voir les futures émissions en USD avec des coupons encore plus faible qu’actuellement.
Après il faut bien se rappeler que la performance est fonction du risque, et que le levier actuel n’y est pas étranger. Certains institutionnels le jugent à priori bien trop élevé et ne placent pas pour cette raison (ou restent en place et exercent leur poids afin de réduire l’endettement (cf citation) et peut-être ainsi permettre au cours de retrouver des couleurs).

Réponse d’URW à Alex25803559 a écrit :

Un programme de rachat d’actions n’est pas à l’ordre du jour car la priorité (exprimée par la majorité des actionnaires) est le désendettement d’URW.

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[+6]    #1264 06/03/2020 17h28

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Bonjour à tous,

J’ai écrit un mail directement au service " investisseur " sur le site internet officiel de Unibail Radamco, j’ai posé la question si ils pouvaient me donner des informations sur leur sentiment concernant l’action et les raisons particulières pour lesquelles la baisse est assez importante, voici la réponse que j’ai reçu :

Unibail Radamco a écrit :

Hi Michael,

Thanks for your mail.

Currently the stock is being impact by the concerns around the corona virus and the impact there of. As a retail property company we exposed through the footfall performance of our malls and indirectly through the customer sentiment and the tenants’ sales performance.

At this stage it is hard to estimate an impact of the corona virus, given the level of uncertainty.

Best,

Ce n’est pas grand chose, mais je tenais à vous le partager ici !

Message édité par l’équipe de modération (06/03/2020 17h59) :
- anonymisation du message

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#1265 10/03/2020 11h12

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Si certains sont passés à coté de l’actu, URW liquide 54.2% d’un ensemble de 5 centres évalués à 2Mds€.

https://www.businessimmo.com/contents/1 … t-2-mdseur

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#1266 10/03/2020 11h23

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Ceux qui suivent cette discussion n’ont pas pu passer à côté.
Le 12 février on écrivait ceci :
(48/51) Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux
(48/51) Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux
Information largement commentée ensuite.


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#1267 12/03/2020 18h06

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Bonsoir à tous,

Ce soir [unibail] ferme à 70 euros par actions, je trouve ce prix exagéré à la baisse.
Est-ce une réelle opportunité de reprendre l’action pour améliorer son prix de revient ou alors le marché est dans l’hystérie la plus complète?

Si quelqu’un peut m’expliquer si il y a quelque chose de rationnel dans ce prix?

Merci

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#1268 12/03/2020 18h26

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Rien de bien neuf sous le soleil je pense à part les articles du jour concernant l’association des commerçants qui souhaite que l’état intervienne pour obtenir des baisses de loyers pour cause de coronavirus - Les commerçants réclament la baisse des loyers dans les centres commerciaux | Les Echos

Le prix reflète je pense l’incertitude et pas conséquent la volatilité grandissante sur le prix des foncières de commerce.

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[+1]    #1269 12/03/2020 18h34

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Toujours les mêmes questions par des nouveaux du forums qui voient là une opportunité d’achat, la martingale.
Mais MSL prenez bien conscience que ces questions affluaient déjà quand le cours approchait les 180, à 160, à 130 puis là on est à 70. Il n’y a pas de point bas.
Investissez dans ce que vous comprenez, par paliers, en diversifiant, par exemple sur des trackers et ne vous focalisez pas sur une valeur qui serait plus attrayante à vos yeux à un instant T quand le marché la boude ouvertement, la seule du CAC largement au delà des -20% ce jour avec son inséparable copine de baisse (et de ce forum) Renault.


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#1270 12/03/2020 18h35

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MisterSilverLeaf a écrit :

Si quelqu’un peut m’expliquer si il y a quelque chose de rationnel dans ce prix?

Merci

Au cas où vous n’auriez pas suivi l’actualité wink il y a en ce moment un krack boursier dû notamment aux mesures de confinement en réponse au coronavirus ainsi qu’une guerre des prix sur le pétrole.
Lors d’un krack, par définition il n’y a rien de rationnel ou si peu, tout le monde vend tout et n’importe quoi sans aucun discernement.

C’est dans ces moments là qu’on peut faire de bonnes affaires en rachetant à bas prix de belles valeurs que le marché a entraîné dans sa chute. Si vous pensez que c’est le cas d’Unibail il serait logique de renforcer le titre. Prenez tout de même le temps de lire ou relire la dernière newsletter.

Déontologie : actionnaire URW

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[+1]    #1271 12/03/2020 18h44

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URW est située au carrefour de toutes les angoisses du moment.

Les murs commerciaux étaient déjà victimes du « commerce bashing » depuis un bon moment.

Rajoutez-y les dégâts d’une épidémie dont on ne connaît ni l’étendue ni la durée mais dont chacun peut mesurer directement l’impact. Ainsi, l’Italie vient de décider autoritairement la fermeture de tous les commerces hors alimentaire et pharmacie, ce qui revient de facto à officialiser une destruction de valeur colossale. A ce stade, personne ne sait qui va payer : les commerçants et eux-seuls, leurs bailleurs, le contribuable ?

Le modèle économique des centres commerciaux repose sur un équilibre fragile. S’il n’y a plus de clients, il n’est pas difficile d’imaginer que de nombreux commerçants vont souffrir seront obligés de demander des facilités de paiement, voire de renégocier leur loyer, voire enfin de mettre la clé sous la porte.

En temps ordinaire, la négociation est à l’avantage du bailleur face au preneur. Sauf que si tous les commerçants se regroupent pour engager une action collective en vue de solliciter la SIIC propriétaire des murs, cette dernière ne pourra pas rester insensible à une telle demande bénéficiant à la fois du soutien du gouvernement et de l’opinion publique, qui préféreront se ranger du côté des « petits » plutôt que du « gros ».

Il en résultera probablement une baisse - dont seul l’avenir dira si elle sera durable ou non - des loyers et donc du dividende.

Et en bourse, c’est alors le double effet Kiss Cool : quand vous actualisez des flux moins importants que prévus sur la base d’un taux gonflé d’une très grosse prime de risque, c’est le gadin assuré.

Bien sûr que c’est exagéré, mais qui sait si ça ne descendra pas encore davantage ? Reste que, sauf si vous voulez absolument attendre que ça reparte pour repasser à l’achat (en même temps que tout le monde), ce prix me semble une aubaine pour le long terme.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+1]    #1272 12/03/2020 19h00

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ENTP

Ne pas oublier qu’URW est très leveragé.

Une petite variation de la valeur estimée de ses malls et l’action bouge fortement.

Dans un précédent message, on pouvait voir que de valoriser les malls avec un cap rate de 6% vs 5% suffisait pour que l’action rejoigne les 70€.

Si on prend 7% (qui serait déjà pas totalement fou pour de l’immo en période de crise), on serait à 31€.

Dernière modification par AleaJactaEst (12/03/2020 19h16)

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#1273 12/03/2020 20h47

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Pour ce qui est des cap rates, vu la baisse des taux, les faire passer de 5 a 6% semble extrêmement élevés. Comme on s’oriente vers une japonisation globale, le moindre actif de rendement devrait etre tres recherche. La question a court terme est la capacité a absorber l’impact de la crise de santé actuelle et celle a long terme de la pérennité des centres commerciaux.

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#1274 12/03/2020 21h55

Membre (2016)
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Sur les 25 Md€ de dette, quel est le montant de la dette au niveau de la holding,et,celle adossée à ses propriétés (hypothèque) ?


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#1275 12/03/2020 22h02

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MisterSilverLeaf a écrit :

Bonsoir à tous,

Ce soir [unibail] ferme à 70 euros par actions, je trouve ce prix exagéré à la baisse.
Est-ce une réelle opportunité de reprendre l’action pour améliorer son prix de revient ou alors le marché est dans l’hystérie la plus complète?

Si quelqu’un peut m’expliquer si il y a quelque chose de rationnel dans ce prix?

Merci

Dans l’Investir de samedi dernier il y avait une suggestion de stratégie Short sur URW. Quand les shorteurs sentent l’odeur du sang, ça peut faire très mal… (comme j’ai pu le constater avec SHLD il y a quelques années)


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