Duboi14 : étude de cas immobilier

duboi14 · #1

Bonjour,

Je début dans l’investissement locatif. Je viens de visiter un appartement meublé de 26 m2 qui m’intéresse sur une commune qui colle à la ville de Caen.

Celui-ci est vendu 64990 Euros, le loyer s’élève à 450 euros. Un locataire est en place.
Meublé refait à neuf depuis 3 ans, par contre vieux compteur électrique
Taxe foncière : 505/an
Charges totale copro par an 636 Euros
Travaux prévu sur AG sur local poubelle :1512 euros,
Nombre de propriétaire : 112
Régime impôt fiscal : LMNP au réel
Prix du mobilier estimé grossièrement : 2500
Mon revenu net imposable 2019 : 9490
Apport personnel : Les frais de notaires 5154 euros
Durée d’emprunt : 20 ans
Taux nominal : 1.5%
Assurance : 0.36
Frais de dossier : 570
Garantie logement : 1050
J’ai utilisé l’extension rendement locatif pour estimer le prix auquel je dois le négocier pour avoir un rendement de 5%net.

D’après mes calculs, il faudrait que je l’achète 57000 Euros.

Qu’en pensez-vous?

Mots-clés : emprunt, immobilier, investissement locatif

Bernard2K · #2

Bonjour,

mes remarques :
- vous avez reçu un -1 de réputation pour une présentation indigente. Si vous voulez vraiment vous intégrer à ce forum, qu’attendez-vous pour aller mettre à jour votre fil de présentation ?

- vous pensez pouvoir emprunter avec un revenu net mensuel moyen de 790 € issu d’une activité d’indépendant ? En avez-vous parlé avec votre banquier ? A mon avis, le banquier ne vous prêtera pas, et c’est vous rendre service. Car l’investissement locatif est risqué. Par exemple, si la copropriété doit faire face à de gros travaux type réfection de toiture, un simple appartement de 26 m² peut vous provoquer un appel de charges de 4 à 5000 € sur une année. Pourrez-vous y faire face ? Imaginez aussi que vous ne perceviez plus le loyer, vous devez payer les échéances du prêt sans recevoir de loyer (eh oui ça arrive : locataire qui ne paie plus, il vous faut 2 ans et environ 5000 € pour le virer ; ou bien un incendie dans le logement, expertise de l’assurance puis travaux, 1 à 2 ans sans revenu locatif ; etc.). Une telle situation vous boufferait la moitié de votre reste-à-vivre. Vous seriez alors très proche des restos du coeur et du surendettement. Si, si, ça arrive.

- dans votre situation, augmenter votre revenu ne doit pas passer par l’investissement locatif mais par le développement de votre activité. Pourquoi ne gagnez-vous pas plus ? Pas assez de clients ? Taux horaire trop bas ? Devis sous-estimés ? Activité de "petite main" trop mal payée ? Mauvaise communication (si c’est du même niveau que votre présentation sur le forum…) ? Faites-vous du black qui ampute d’autant votre rémunération officielle ? Identifiez la ou les cause(s), et corrigez-la (les). A chaque cause il y a une solution.
Au pire, il faudrait peut-être reprendre un travail salarié en CDI. Vous ne pouvez de toute façon pas être moins payé qu’à l’heure actuelle. Mais ça serait dommage bien sûr. Il y a sûrement des solutions de succès pour votre entreprise ; à vous de les trouver, en vous faisant aider au besoin.

Votre besoin urgent est celui de "diagnostic et préconisations stratégiques" sur votre activité, pour identifier les causes de sous-performance et y remédier. Notez que ça ne passe pas forcément par un diagnostic formel, vous pouvez aussi recueillir des avis de personnes expérimentées ; vous pouvez aussi faire du "benchmark" en cherchant à comprendre pourquoi la plupart des indépendants en informatique gagnent beaucoup plus que vous et quels sont leurs "facteurs clés de succès"…

Je ne parle même pas de l’intérêt ou de l’absence d’intérêt du cas présenté, car les remarques précédentes devraient logiquement reléguer l’investissement immobilier en queue de file de vos préoccupations.

Dernière modification par Bernard2K (29/02/2020 05h58)

duboi14 · #3

Vous êtes sérieux ?
Je demande juste des observations sur un calcul de rendement. Je suis juste cartésien.
Et vous venez me faire des leçons de coaching d’entreprise et de vie. Vous êtes sur Internet, vous prenez les choses trop à cœur.
Ecoutez je mets ce que je veux en revenus net.
Je sais ce que je fais , je connais ma banque et j’ai peut-être plus d’argent que vous peut-être…

Je voulais juste un raisonnement sur le fond de mon calcul et je connais plus l’immobilier et la vie que vous ne le pensez..

Mais bon je vais tout annuler et essayer de me remettre en question, je vais aller voir Marc Simoncini pour performer niveau business.

Et si ça coince je vous rappelle Bernard. je vais vous présenter un compte de résultat qui va vous faire sauter sur votre siège.

M’intégrer au forum c’est pas mon but, vous savez dans les affaires c’est l’opportunisme qui compte. Tout marche par intérêt même dans la confraternité forcée d’un forum.

Dernière modification par duboi14 (29/02/2020 09h55)

Surin · #4

Vous avez eu un -1 suite à votre présentation, il disait ceci :
"aucun effort de présentation ; self-service"

Vous avez créé une étude de cas il y a plus d’un an dans laquelle on vous rappelait gentiment qu’il fallait mettre à jour votre présentation, chose à quoi vous avez répondu :
"Je ne savais pas trop quoi mettre dans ma présentation."

Vous n’avez pas pris la peine de donner la suite de cette étude de cas, si vous avez acheté fait une plus-value, une moins-value ou si vous n’avez pas acheté.
Cela rejoint le -1 : vous êtes clairement en mode "self-service".

Donc oui Bernard est sérieux je pense, pour ma part et je parle au nom de plusieurs, ce ne sont pas les questions ou "études de cas" que l’on a envie de lire sur ce forum, il y a une charte, lisez-là et respectez-là, elle ne vous plait pas, internet regorge de fora.
Je suis sérieux au cas où vous le demanderiez …

Si vous connaissez mieux l’immobilier que ceux qui pourront vous conseiller ici, fuyez donc, il y a urgence, vous perdez votre temps ici.

duboi14 · #5

Je compte pas rester, c’est sur.
On est pas dans le même trip.
Je me vois pas trop faire un dîner un soir avec vous, on doit pas trop se marrer.
Il doit y avoir plusieurs fourchettes, plusieurs couteaux et à onze heures on se couche.
Bon je vous laisse, je vais essayer d’aller gagner de l’argent comme je suis pauvre pour faire plaisir à Bernard. Je vais devenir la plus grosse boîte d’informatique qu’il n’a jamais vu. Promis. Mais bon j’y connais rien en informatique…

Dernière modification par duboi14 (29/02/2020 10h04)

Bernard2K · #6

Vous demandez un avis sur un projet immobilier, avec un revenu net annuel de 9000 € et un emprunt sur 20 ans, désolé mais ça ne va pas ensemble. En général, les banquiers ne prêtent pas dans ces conditions. Vu que c’est le point de blocage de votre projet, c’est celui sur lequel je réagis, fort logiquement.

Vous choisissez de vous vexer. vous choisissez aussi de vous draper dans votre fierté, sur l’argent que vous avez peut-être et je n’en sais rien (et pour cause, puisque votre présentation est indigente). C’est votre réaction, elle vous appartient. Pour ma part, je ne change pas un mot à mes remarques, car ce sont les meilleures remarques que je peux vous offrir compte tenu des éléments que vous nous fournissez.

Une fois de plus, j’ai perdu mon temps à aider un newbie qui ne veux pas être aidé et n’a pas le courage de faire face aux remarques que son projet soulève inévitablement. Je crois que je vais remettre en place ma règle "pas de réponse aux personnes qui ont moins de 10 de réputation". Je n’ai pas de temps à perdre avec des gens qui non seulement n’apportent rien au forum, mais de plus sont fermés à toute remise en cause.

Dernière modification par Bernard2K (01/03/2020 16h51)

wulfram · #7

Tout marche par intérêt même dans la confraternité forcée d’un forum.

Combien me rémunériez-vous pour vous aider dans votre calcul de rentabilité ?
Parlons peu, parlons intérêts.

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