PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#176 21/02/2020 11h28

Membre (2015)
Réputation :   13  

ESTP

Bonjour à tous les investisseurs,
je suis confronté à un problème en ce début d’année 2020, une difficulté d’obtenir en emprunt immobilier pour une SCI.
Pourtant le dossier est solide, les deux associés sont en CDI, 5000€ net par mois de revenus, déjà propriétaire, déjà des loyers qui tombent.
L’emprunt demandé est pour le financement d’un immeuble entièrement loué à 9,4% brut de rapport.
En clair la banque dit: En nom propre c’est d’accord, en SCI non. Ils me disent que si le dossier était présenté en 2019 c’était bon pour eux…

J’ai l’impressions que les déclarations de la banque de France on contraint le secteur à ralentir la production de crédits immobiliers.

Etes vous confrontés à cette problématique?

Hors ligne Hors ligne

 

#177 21/02/2020 11h56

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

Bonjour. 
Vous êtes dans quelle banque?
Je viens d’avoir 2 propositions du crédit agricole et du crédit mutuel pour un immeuble en SCI. N’hésitez pas à faire le tour. Beaucoup de banquiers s’arrêtent à des critères absurdes et ne font que traduire ce que la machine leur dit de faire. Peu font un effort de leur personne.
Avec le même projet vous entendrez tout et son contraire d’une banque à l’autre.

Hors ligne Hors ligne

 

#178 21/02/2020 12h13

Membre (2015)
Réputation :   13  

ESTP

Merci, je suis à la banque postale, le courtier est Cre10fi, ils me proposaient 30/35ans + 1 an différé total, j’aurai donc pu avoir une belle trésorerie sur la SCI en fin d’année smile , donc un bel apport pour enchaîner.

J’ai rdv demain matin au LCL, le crédit mutuel me suis sur 20ans max (je demande 25ans).
Je vais continuer à faire le tour merci wink

Hors ligne Hors ligne

 

#179 21/02/2020 12h34

Membre (2017)
Réputation :   85  

Merci, je suis à la banque postale

Avez-vous essayé auprès de BPE (banque privée de LBP) ?

Hors ligne Hors ligne

 

#180 21/02/2020 18h56

Membre (2018)
Réputation :   73  

Bonjour,

J’ai discuté avec plusieurs agents immobiliers, il ressentent également ce resserrement des accords de crédit depuis le début 2020.

Décembre 2019, j’étais sur un immeuble de rapport avec un montant total avec travaux : 370K et ma banque m’a dit qu’ils étaient OK sur 25 ans à 110% si je faisait une hypothèque sur mon premier bien.

Depuis 2020.. plusieurs coups de téléphone, surtout ses dernières semaines, caisse d’épargne, crédit mutuel et crédit agricole, ils sont tous stricts, plus aucun ne fait 25 ans sur du locatif même avec un bon dossier.

J’espère trouver de nouveau une banque qui m’accordera sur 25 ans!

Dernière modification par michaelstaudi (21/02/2020 18h57)

Hors ligne Hors ligne

 

#181 21/02/2020 22h05

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

La Banque Postale vous propose un crédit sur 35 ans pour du locatif? Très étonnant.

Hors ligne Hors ligne

 

#182 24/02/2020 16h53

Membre (2020)
Réputation :   0  

osta a écrit :

Merci, je suis à la banque postale, le courtier est Cre10fi, ils me proposaient 30/35ans + 1 an différé total, j’aurai donc pu avoir une belle trésorerie sur la SCI en fin d’année :) , donc un bel apport pour enchaîner.

J’ai rdv demain matin au LCL, le crédit mutuel me suis sur 20ans max (je demande 25ans).
Je vais continuer à faire le tour merci ;)

Bonjour , je travail également avec ce courtier , et à ce jour ils ne me suivent plus sur des financements à 35 ans … merci les nouvelles réglementations bancaires …

Hors ligne Hors ligne

 

#183 25/02/2020 16h54

Membre (2015)
Réputation :   13  

ESTP

Macaxeira a écrit :

La Banque Postale vous propose un crédit sur 35 ans pour du locatif? Très étonnant.

Non c’était bien le courtier. La banque postale ne veux pas me financer en SCI, seulement en nom propre.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #184 14/09/2021 18h47

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Les contraintes réglementaire encadrant les banques vont devenir plus contraignantes Crédit immobilier : les autorités gravent les nouvelles contraintes dans le marbre | Les Echos

Ce qui était recommandé deviendra obligatoire à partir du 01/01/22 les banques pourront être sanctionnées en cas de manquement.
- 25 ans de durée maxi pour tout emprunt
- 35% de taux d’effort maxi (les banques pourront y déroger pour 20% des dossiers)
- les revenus locatifs ne seront plus intégrés dans le taux d’effort


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#185 14/09/2021 19h20

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

En ce qui concerne les revenus locatifs non pris en compte dans le taux d’effort, s’agit-il des revenus locatifs liés à la nouvelle acquisition uniquement ou pas? Les revenus locatifs des biens déjà achetés auparavant seront ils pris en compte ou pas?


"Money is a tool to buy Time"

Hors ligne Hors ligne

 

#186 14/09/2021 19h47

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Exact …

Mais aussi :

" Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production."

J’ai toujours été considéré de la sorte par les banques et j’ai toujours été financé.

Je pense que si on a un bon patrimoine mobilier en face, propriétaire de sa RP et éventuellement un patrimoine immobilier locatif cela passe en dérogation suivant les profils : mais si vous avez que quelques milliers d’euros de côté cela va être compliqué c’est sur !

Hors ligne Hors ligne

 

#187 14/09/2021 21h34

Membre (2019)
Réputation :   47  

Ces derniers messages sur l’encadrement des conditions d’octroi du crédit sont peut être a déplacer dans cette file qui traite déjà de ce sujet ici et qui a été alimentée aujourd’hui.

Comme le souligne Ddtee
" les revenus locatifs ne seront plus intégrés dans le taux d’effort"
L’article des Échos précise :
"
Autre point d’attention : les revenus locatifs ne sont pas intégrés dans le taux d’effort. Si un ménage achète un bien dont il espère tirer un loyer de 1.000 euros par mois, ce revenu futur n’est pas pris en compte par la banque."

C’est quand même une bombe ! Je suis cependant surpris car c’est la 1ere fois que je vois cette notion, les autres règles ( 35% , seuil d’exception à 20% etc.) étant déjà largement connues.
J’ai eu la chance de faire partie des 4% d’exception en août sur un investissement locatif avec un taux d’endettement de 41%, la non prise en compte des revenus locatifs tuent le match.
C’est une restriction bien plus forte que l’abandon du calcul différentiel et le passage au seuil de 35% !

Dernière modification par boumboum26 (14/09/2021 21h57)


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". Rita Mae Brown.

Hors ligne Hors ligne

 

#188 14/09/2021 21h36

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

cricri77700 a écrit :

Je pense que si on a un bon patrimoine mobilier en face, propriétaire de sa RP et éventuellement un patrimoine immobilier locatif cela passe en dérogation

Bah non… en mai, j’ai demandé un prêt en échange d’un nantissement d’une AV du même montant, ça a été refusé catégoriquement.

Si on considère 20% de dérogation,il y a déjà 10% de primo-accédants, vous enlevez ceux qui ont leurs entrées (fils/filles à papa et autres), ça va être compliqué d’avoir un prêt.

Pour contourner ces nouvelles règles, il faudra probablement passer par des structures sci, sarl…

Dernière modification par lachignolecorse (14/09/2021 21h51)


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#189 14/09/2021 22h23

Membre (2018)
Réputation :   11  

Attendons les communiqués du HCSF.
Si la non prise en compte des revenus locatifs est confirmée, c’est purement la fin de l’investissement locatif à levier.
Le fil "faut-il mentir aux banques" va chauffer !

Hors ligne Hors ligne

 

#190 14/09/2021 22h34

Membre (2018)
Réputation :   31  

Toute règle est faite pour être contournée.

Je rejoins lachignolecorse, il faudra passer par des montages de structure.


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

Hors ligne Hors ligne

 

#191 16/09/2021 11h37

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Le journaliste des Echos a fait manifestement une erreur, je suis désolé d’avoir porté une fausse info malgré moi (Les echos sont habituellement fiables), les revenus locatifs continueront d’être pris en compte dans les revenus du foyer pour le calcul du taux d’effort.

En effet, si l’on va à la notice qui accompagne les recommandations du HCSF https://www.economie.gouv.fr/files/file … 2021-1.pdf on peut y lire la prise en charge des revenus fonciers :

HCSF a écrit :

d.  « Revenus  annuels »,  au  sens  de  la  Recommandation,  correspond  au  revenu  net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 – 156 (bis) du code général des impôts, majoré des abattements forfaitaires  pris  en  compte  et  minoré  des  revenus  exceptionnels  non  récurrents.
S’agissant des revenus fonciers, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant
déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur.

Cette  définition  ne  fait  pas  obstacle  à  l’application  de  décotes  prudentes  par  les établissements  de  crédit  et  doit  s’entendre  au  sens  des  revenus  annuels  maximum pouvant être pris en considération pour l’application de la Recommandation. L’appréciation des revenus annuels peut prendre en compte les loyers futurs tirés de la  location  du  bien  faisant  l’objet  du  crédit.  Le  montant  des  loyers  retenu  devra toutefois  faire  preuve  de  prudence  et  leur  prise  en  compte  fera  l’objet  de  décotes prudentes afin de refléter le risque locatif. Les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des réductions  d’impôts  accordées  dans  le  cadre  du  dispositif  prévu  à  l’article  199 novovicies du code général des impôts, dès lors que le crédit immobilier sur lequel porte la décision d’octroi est concerné par le dispositif précité.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#192 03/03/2022 08h40

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Bonjour à tous je viens de sortir d’un rendez-vous bancaire pour un investissement . (BNP Paribas)

Celle si nous demande 60% d’apport pour ne pas dépasser les 35% d’endettement car elle prend en compte 80% de nos loyer (qui représente la plus grande partie de nos revenus)

Connaissez vous dés établissements qui prennent 90 voir 100% des loyers dans leurs calculs ? (J’ai vue que certaine oui mais lesquelles ?)

Si vous avez des conseils pour appuyer notre dossier sur ces 35%

Merci d’avance pour les potentiels retours

Hors ligne Hors ligne

 

#193 03/03/2022 08h50

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

80%, c’est déjà pas mal, j’avais l’habitude de 70% des loyers.

Niveau banque qui prennent tout les loyers en compte, je n’en connais pas.

Par contre, ne pouvez vous pas contourner ?
Si vous avez des placement, est ce qu’un nantissement d’assurance vie ou de compte titre ne pourrait pas faire l’affaire ?

Une autre option, si vous avez des crédits déjà bien avancé, ne faudrait il pas les rembourser en anticipé pour vous dégager de la capacité d’emprunt ?

Dernière modification par gunday (03/03/2022 08h50)

Hors ligne Hors ligne

 

#194 03/03/2022 09h07

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Oui j’avais aussi pour habitude 70% mais maintenant ils augmente apparemment ce % pour contourner les 35% d’endettement.

Effectivement j’ai le moyen d’effectuer cet apport ou de rembourser un prêt en cours mais je chercher d’abord un moyen d’éviter d’apporter autant de ma part . Si il s’avère que c’est la solution finale je le ferais bien évidement.

Je chercher à diminuer au maximum l’effort d’épargne que nous demande l’établissement bancaire (35% d’endettement)

Hors ligne Hors ligne

 

#195 03/03/2022 11h31

Membre (2018)
Réputation :   16  

Depuis les nouvelles normes/calculs HCSF qui s’imposent pour tous les crédits immobiliers depuis 2022, le taux d’endettement est très très vite atteint si on a déjà des investissements locatifs en cours.
Les 70 ou 80% de loyers ne sont plus simplement retirés des crédits comme avant.

Hors ligne Hors ligne

 

#196 13/04/2022 17h45

Membre (2017)
Réputation :   0  

@Jeejee La Banque populaire prend 90% de loyers en compte d’après un rendez-vous avec ma banquière.

Hors ligne Hors ligne

 

#197 13/04/2022 18h18

Membre (2018)
Réputation :   16  

@DDtee et Martin, les loyers sont encore pris en compte certes mais avec un nouveau calcul très défavorable pour les investisseurs Crédit immobilier : la fin du calcul différentiel du taux d’endettement
Il semble que notre président soit très peu favorables aux rentiers issus de l’immobilier (cf IFI)
80% ou 90% des loyers, l’incidence au final sur le taux d’endettement sera très faible.

Certains d’entre vous ont-ils eu des offres de crédit pour de l’investissement locatif, que ce soit chez BNP ou Boursorama, là ou j’obtenais des taux très compétitifs, il y a un ou 2 ans, j’obtiens maintenant du 1.85% sur 20 ans ou 1.70% sur 15 ans !
Après discussions avec le conseiller BNP, ils semblent appliquer une décote sur de l’investissement locatif et les banques en ligne comme boursorama offrent de meilleurs taux mais sur 350.000 ou 400.000eur de projet.

Dernière modification par Letuche57 (13/04/2022 18h19)

Hors ligne Hors ligne

 

#198 20/04/2023 17h12

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Les conditions bancaires se durcissent pour du locatif.

Je relance ce post avec la question suivante : quelles sont les banques qui prêtent actuellement pour du locatif, et quelles sont leurs conditions ?

Citcit

Hors ligne Hors ligne

 

#199 20/04/2023 17h24

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   422  

Ce n’est pas en fonction de la banque, c’est en fonction du client. Vous serez généralement au dessus du taux d’usure.

SG et CE m’ont indiqué que vu mon profil, ils pouvaient faire un effort sur le taux pour passer sous le taux d’usure.

Pour Boursorama, c’était non quel que soit le client ou le montant ou le projet le mois dernier d’après l’algorithme. Je n’ai pas réessayé en avril.

Hors ligne Hors ligne

 

#200 17/06/2023 14h46

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonjour à tous,

Je suis en cours d’achat pour de l’investissement locatif et cela m’a donné l’idée d’une file de discussion qui pourrait servir à beaucoup de monde je pense.
En effet, la communauté du site et assez fournie et si nous partagions les offres que nous avons eu récemment sur le forum cela pourrait aider les autres à savoir à quel taux s’attendre et potentiellement vers quelle banque se tourner afin de gagner du temps et potentiellement de l’argent…

Les situations de chacun sont très diverses donc cela ne peut pas se résumer à poster un taux un montant et une durée, je pense qu’il faudrait créer une petite trame standard à remplir (un peu comme pour les présentations). Après chacun pourra ainsi se situer par rapport aux autres et ainsi ajuster à la louche le taux auquel il peut prétendre ou se diriger vers la bonne banque. L’idée est d’être constructif, ce n’est pas une compétition de bistouquette à savoir qui aura le taux le plus bas mais de savoir ce qui se pratique sur le moment.

Présentement je trouvais comme info des taux 15 ans à 3.70 environ (il ne faut pas oublier que chez les courtiers les taux présentés sont déjà plus avantageux que les taux moyens) donc je m’attendais à avoir une surprime (car en société à l’IS) de 0.5 mais on m’a en fait proposé 4.97 sur 15 ans et 5.00 sur 20 ans. J’étais estomaqué mais il m’a montré la grille pour les particuliers et on était à 4.45 sur 15 ans. J’arriverais peut-être à faire baisser de 0.2-0.3 mais pas plus  et il m’a bien rappelé que si la banque pouvait rémunérer ma trésorerie à 4% sur 12 mois forcément le taux était forcement plus élevé… C’est également des taux que j’ai entendu dans un potcast récent.
Donc ce que l’on trouve sur le net en ce moment est vite dépassé je pense et vu le nombre d’investisseurs sur le forum on pourrait avoir une vision en live qui pourrait être très intéressante .

AMHA il faudrait potentiellement 2 files , une pour l’achat de RP (car les taux sont souvent plus bas) et une pour l’investissement locatif ou alors le préciser dans la trame, je  vous laisse donner votre avis.

idée de trame :

-description rapide (pas trop long, ce n’est pas une étude de cas immo, il faut être synthétique pour que cela aille vite à parcourir, on peut bien sûr mettre un lien vers une file d’étude de cas si le lecteur veut creuser plus profondément
-montant du prêt
-apport
-durée
-achat en perso ou société (taux plus hauts en société)
-revenus des emprunteurs au sens fiscal car cela joue beaucoup sur le taux
- situation pro
-banque
-contreparties si demandées par la banque
-divers si on doit ajouter une autre info

a voir si vous avez d’autres points à ajouter , cela peut être évolutif au gré des besoins de toute façon.

On pourrait également y partager des infos plus générales sur les infos que l’on arrive à glaner et que l’on ne trouve pas facilement sur le net.

Il faudra peut-être remettre le file en forme si ma proposition vous intéresse mais je commence malgré tout:

Tout d’abord une info :

pour le Crédit agricole (en tout cas nord de France) ils ne veulent plus financer d’investissement immo, s’ils le font c’est seulement par dérogation pour acquérir un nouveau gros client.

Ils vont étudier mon dossier mais seulement si je ramène les comptes de mon entreprise ce qui va leur générer (leurs tarifs pro sont intéressant par contre) entre 3 et 4k€ de frais par an. Pour un client particulier lambda je pense que ce n’est même pas la peine d’y penser…
Ils ont également un critère de de pas accepter de porter votre encours à plus de 7x vos revenus annuels. Cela peut bloquer beaucoup de monde, en gros avec un gros crédit RP vous êtes vite bloqués sauf revenus +++

sinon à la SG hier :
description : achat d’une maison de 76m2 à diviser en 2 apparts avec chacun une terrasse sur un terrain de 750m2 avec le projet d’y construire dans un 2eme temps des logements étudiants car très bien placé pour cela (pas inclus dans ce projet de financement)

-montant : 99 000€

-apport : frais de notaire : 8500 et travaux pour 10000 environ soit 18500 environ

-durée : sur 15 ans 4.97% et sur 20 ans 5.00 (possibilité de négocier 0.2 ou 0.3 mais pas plus)

-achat en perso ou société : achat en SCI à l’IS

-revenus des emprunteurs au sens fiscal : 50k de revenus salariaux, 25k de dividendes, 33k de revenus fonciers (net de charges mais bruts d’impots), 90k de revenus nets d’IS sur l’entreprise mais non distribués (pas trop pris en compte par la banque mais ça doit rassurer pour la pérennité des dividendes

- situation pro :indépendants et salarié pour moi et fonctionnaire pour ma compagne

-banque : société generale , ma banque pro actuelle pour l’entreprise et la SCI qui est également ma banque perso

-contreparties si demandées par la banque : pour faire baisser de 0.2-0.3 assurance PNO chez eux mais elle n’est pas chère

-divers : juste une simulation pour l’instant, je finis de compléter le dossier et ça part en étude de faisabilité

Dernière modification par Iamfree (17/06/2023 15h15)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums