Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Turboboost vient de rappeler les points positifs importants.

Les dividendes à encaisser sur les 5 prochaines années représentent près de la moitié de la capitalisation actuelle.

Si on se place à un horizon 5 ans:

1/Dans un scénario du pire: on peut avoir une situation à la Orange, avec un cours qui décline lentement année après année du montant du dividende environ.

2/Dans le scénario du meilleur: on peut espérer un retour du cours au niveau de l’ANR et à un dividende en progression.

Si on prend simplement le scénario médian entre les 2, l’espérance de gain est déjà intéressante.

cricri77700 a écrit :

A mes débuts, sur MPI " decoté" j’avais mis 90% … heureusement il y a pas eu se perte mais la fusion avec Maurel et prom m’avait permit de récupérer mes billes ..
Je renforçais beaucoup à la baisse car tout le monde disaient que c’était une "anomalie du marché "

parenthèse sur MPI dont j’étais également actionnaire:
MPI était décotée mais l’actionnaire majoritaire a "spolié" les minoritaires MPI pour renflouer Maurel&Prom en sortant le titre de la cote à un prix très faible (quasi au niveau de la trésorerie nette)

Ce même scénario s’est reproduit récemment lors de l’OPE DOM Security=>Groupe SFPI.

Les OPE(Offre Publique d’Echange) sont le meilleur moyen de sortir de la cote un titre au rabais  puisque le seuil est fixé à 2 tiers du capital apporté  (contre 90% pour une OPA)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

URW est en ce moment même l’objet de l’émission quotidienne "Pépites et pipeaux" sur BFM Business.
Spoiler : ce n’est pas un "pipeau" aux yeux de l’analyste qui en parle.

Voir la vidéo ici :

URW Pepites et pipeaux

Dernière modification par OxxiGen (14/02/2020 13h48)

Surin a écrit :

@RVtrader : Vous faites abstraction de la dette, ce n’est pas si simple de résumer cet achat à de l’immobilier.

La dette intervient dans la rubrique gestion Actif/Passif .

Et pourtant si, c’est aussi simple. On peut même le simplifier davantage :

Le rendement courant net est il supérieur au coût moyen de ma dette ?
Cet écart est-il pérenne et suffisant pour compenser l’érosion de la valeur de mon bien ?
Peut-on faire confiance au gestionnaire et en sa stratégie ?

risques :
baisse des loyers ->  ils montent
hausse du coût moyen de ma dette -> il baisse et la maturité moyenne s’allonge
pérennité -> aucune certitude (mais visibilité à 5 ans qui dit mieux ?)
valeur des biens -> aucune certitude évidemment, mais la case des vieux routiers de l’immobilier
"emplacement, emplacement, emplacement" est a priori cochée. Par ailleurs, la décote actuelle sur l’ANR me semble une protection significative contre ce risque.
qualité du gestionnaire -> a chacun de se faire son opinion. On peut notamment légitimement s’interroger sur la pertinence stratégique du rachat de Westfield : Il est évident que ses actifs pour l’instant "plombent"  la photo.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Personnellement, au lieu de "se tenir à l’écart", je dirais plutôt :

- RDV dans 5 ou 6 ans pour faire le bilan de ce placement
- Inutile d’épiloguer à chaque baisse de X(x) % d’URW (à moins de vouloir spéculer)

De quelles "cases" parlez-vous ? Qu’est-ce qui ne va pas ?
Pouvez-vous argumenter plutôt que donner votre "ressenti" sur URW ?

Dernière modification par maxicool (14/02/2020 12h06)

C’est quand même dommage d’avoir sur la moitié des messages des banalités à la manière de Boursorama : commenter l’évolution du cours tous les trois jours, voire plusieurs fois par jour, ne sert à rien, et après dix ans d’existence, on est en droit d’attendre un peu mieux de nos forums.

On constate qu’Unibail a attiré des investisseurs peu "éclairés" et peu habitués aux marchés boursiers.

Que le cours baisse et que l’opportunité paraisse trop belle, pose question, mais n’est pas un présage suffisant de l’avenir. On a vu d’autres foncières qualitatives, coter à des niveaux ridicules, puis remonter. Par exemple, Healthpeak Properties, une des plus grosses foncières de santé US, cote aujourd’hui $37 vs $22 début 2018. A l’époque, le rendement sur dividende approchait les 7%. Aujourd’hui, il est de 4%.

Unibail a fait une erreur énorme en rachetant Westfield (plus facile à dire aujourd’hui que sur le moment, évidemment). Elle a surpayé des actifs qui en plus ont perdu de la valeur depuis.

Aujourd’hui, Unibail doit se désendetter et investir dans des centres commerciaux US moins qualitatifs que son portefeuille habituel, deux choses qui n’auraient pas été nécessaires sans ce rachat. Sans les actifs UK/US, Unibail présenterait des résultats en croissance et non en décroissance.

D’ailleurs, on voit très bien que Klepierre s’en sort mieux, aussi bien dans ses résultats, que dans son évolution boursière, alors qu’historiquement, Unibail était plus performant.

Le ratio LTV parait mesuré, mais le ratio dette nette sur EBITDA (autour de 9 de mémoire), sur lequel Unibail communique peu (Ratios clés et notations financières) est élevé, donc il y a un effet de levier important.

Ceci étant exposé, pour l’heure la notation de sa dette est toujours une des meilleures de la cote (avec une perspective négative toutefois), avec Simon Properties Group et Public Storage.

Je pense que stabiliser le portefeuille dans son ensemble va maintenant être l’affaire de quelques années, et entre temps, le cours de bourse peut faire le yo-yo, d’autant qu’Unibail n’est pas en position d’effectuer des rachats d’actions.

Tous ceux qui achètent actuellement des parts de SCPI à tour de bras (la collecte 2019 a été de 8.6 Mds€, avec une part limitée financée à crédit -crédit qui ne permettraient pas d’acheter de l’URW-) devraient se poser des questions similaires à celles ci :

RVtrader a écrit :

Les actionnaires d’Unibail sont copropriétaires de murs commerciaux et le gestionnaire à l’obligation de reverser 95% du revenu locatif, 70% des plus-values réalisées et 100% des dividendes reçus.

Les risques sont ceux associés à un investissement immobilier :
- Qualité et solvabilité des locataires.
- Qualité des biens.
- Qualité du gestionnaire y compris dans la gestion Actif/Passif

Les atermoiements à CT du marché est en contradiction avec les objectifs à LT d’un l’investissement immobilier.

Qui se dit, lorsqu’il sort de chez le notaire après signature d’une acquisition  "Mer** je viens de perdre 10% !"

RVtrader a écrit :

On peut même le simplifier davantage :

Le rendement courant net est il supérieur au coût moyen de ma dette ?
Cet écart est-il pérenne et suffisant pour compenser l’érosion de la valeur de mon bien ?
Peut-on faire confiance au gestionnaire et en sa stratégie ?

risques :
baisse des loyers ->  ils montent
hausse du coût moyen de ma dette -> il baisse et la maturité moyenne s’allonge
pérennité -> aucune certitude (mais visibilité à 5 ans qui dit mieux ?)
valeur des biens -> aucune certitude évidemment, mais la case des vieux routiers de l’immobilier
"emplacement, emplacement, emplacement" est a priori cochée. Par ailleurs, la décote actuelle sur l’ANR me semble une protection significative contre ce risque.
qualité du gestionnaire -> a chacun de se faire son opinion. On peut notamment légitimement s’interroger sur la pertinence stratégique du rachat de Westfield : Il est évident que ses actifs pour l’instant "plombent"  la photo.

(autre question à se poser)

Les dirigeants de URW on annoncé un dividende au moins maintenu à 10.80€ pendant les 5 prochaines années.  (et par le passé, depuis +10 ans pour URW, aucune annonce de ce genre n’a été reniée…)

Qu’a annoncé la société de gestion de ma SCPI ? Ont-ils toujours respecté ce qui avait été annoncé ?

De toute manière, vu la capitalisation de URW (17-18 Mds€), et les volumes traités sur le marché (> 50 M€/jour), ce ne sont pas les petits porteurs (y compris le membre du forum qui a annoncé avoir pris une ligne > 1M€) qui feront bouger le cours de URW de sitôt… On n’est pas du tout dans le cas d’une microcap à marché étroit que l’enflammement de quelques forums pourrait réveiller (comme on en a déjà vues…).

Actuellement, acheter URW se compare assez avantageusement à acheter de l’US 20 ans de parts de SCPI, où pour 100 investis on recevra pendant 20 ans un revenu annuel ("avant fiscalité") qui actuellement avoisine 10-11 (et ensuite on n’aura plus rien : on aura amorti 5/an), quand URW permet (pour 100 investis) de recevoir environ 9 pour encore détenir quelque chose à la fin. A chacun de se faire son opinion sur les évolutions possibles de ces revenus dans le futur. En plus, c’est bien plus facile à trouver/acheter, ou à vendre (que de l’US 20 ans). Certes, on porte le levier des dettes de URW (… mais vaut-il mieux porter ces dettes notées A, que des emprunts comme particulier ?)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

D’après moi, Passion vous êtes dans l’erreur.
Un bien immobilier est bien plus volatile que la valeur de titres de société.
L’absence de cotation d’un bien immobilier laisse croire que la valeur d’un bien immobilier est stable.

Si vous mettiez en vente tous les jours le même bien immobilier, vous vous apercevriez  très vite que, les prix d’achat potentiels varieraient fortement et ce bien plus que les prix d’une foncière cotée.
C’est marrant comment l’illiquidité d’un bien immobilier induit l’illusion de stabilitê des prix.

Évitons de prendre l’absence de cotation pour de la sécurité…

Il serait bien imprudent de considerer que l’immobilier physique lui ne peut pas baisser, ou qu’une grande métropole est une protection.

Dublin 2007

Paris 1991-1996

Qui a d’ailleurs impacté également les scpi tellement à la mode aujourd’hui.

Bref, l’immobilier physique, papier côté ou non côté connaît comme tout marché des hauts et des bas, difficilement anticipables mais terribles reflets de nos excès, de nos faiblesses et de nos comportements moutonniers nous qui nous croyons tellement différents des autres.

Maintenant qu’on a écrit (pour la xieme fois!) cette banalité, pouvons nous nous focaliser sur une discussion fondamentale sur URW ?
Ces digressions incessantes sont aussi navrantes que l’outil d’abonnement à un sujet devient une véritable nuisance courriel. Quel dommage !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.