Duroc75 [95] : étude de cas immobilier (appartement en colocation pour étudiants)

Duroc75 · #1

Hello !

Ci-dessous mon projet d’investissement locatif pour un appartement en colocation dasns une ville étudiante en IDF. Ca serait mon premier investissement, je suis preneur de vos remarques !

Célbataire, 29 ans, 3200 nets / mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: bonnes connaissances théoriques
- Fiscales: très limitées
- Artisanales: absolument aucune
- Sociales: pas mal
- Temps disponible: très très peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Grand appartement de 4 chambres, vieillot, à rénover

Type : Appartement de 100m2
- ’80, 3eme, lumineux, 4 chambres + salon double
- Chauffage collectif, double vitrage
- Concierge: Oui

LOCALISATION DU BIEN

Ville étudiante du 95, 15 min gare, bassin dense d’univesités et écoles, quarteir résidentiel calme

RENTABILITÉ DU BIEN

Calculs via Rendement Locatif

- Coût du bien avec frais de notaire: 285 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 2000/mois
- Taux de vacance envisagé (2 mois / ans, périodes de vacances des étudiants)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 7%

- Travaux immédiats: 20k€ pour rénovation de la peinture, sol, sdb et un petit retrofit de la cuisine

- Taxe foncière hors TEOM: 2000k€

- Rendement locatif net à 4,5%, cash flow quasi positif, LMNP, financé entièrement par un prêt sur 25 ans (hors frais de notaires et travaux)

Autre sujet: je me pose la question d’acheter à 2 avec ma copine qui a des revenus inférieurs au miens, y a-t-il intérêt du point de vue fiscal à le faire ?

Merci à vous pour vos remarques

Mots-clés : colocation, immobilier, investissement

Range19 · #2

Bonjour,
Ne croyez-vous pas, que vous concentrez tout votre risque sur un seul lot à la rentabilité insuffisante ?

Duroc75 · #3

On investit à 2, mais vous avez raison sur la concentration du risque

Transatlantic · #4

Bonjour duroc75.

Vous indiquez un cash-flow " presque positif" , mais avec une rentabilité de 4,5 et vu les chiffres annoncés, je dirais plutôt cash-flow largement négatif. Vous avez estimé le montant des impôts sur les loyers chaque année ? (même en louant lmnp vous ne passerez pas à travers dès le départ).

Sinon, si vous achetez à deux et que votre copine gagne beaucoup moins que vous, c’est peut être intéressant de vous pacser ou marier afin de bénéficier d’une imposition commune et de baisser votre taux d’imposition.

Piou Piou · #5

Bonjour Duroc,
Le calcul du rendement m’intéresse mais impossible à faire dans votre cas. Il manque plusieurs informations comme :
- mensualité de l’emprunt sur 25 ans?
- Charges de copro?
- Assurance PNO?
- Allez vous prendre un comptable pour le LMNP?

Dans l’idée je pense que c’est top comme premier achat … mais je ne peux que vous encourager à avoir un cash flow positif à priori.

Philref92 · #6

Pas de connaissances artisanales et pas de temps pour gérer? Et vous voulez faire une colocation 4 chambres meublées en rénovant un appartement?

Comme d’habitudes les points négatifs ou absents de ce genre de projet :

- passer par une agence : mauvaise idée pour vos finances et la gestion du bien et des personnes. A moins que des investisseurs colocation le pratiquant nous indiquent le contraire? Personnellement, les seules personnes que je connaisse qui réussissent dans l’immobilier gèrent leurs affaires eux-même. Les autres sont tellement détachées de leur bien et du marché qu’elles ne gagnent presque rien. L’agence vous prendra 7% pour faire la compta avec éventuellement l’assurance loyers impayés, mais il faut prévoir les coûts de relocation, de rédaction du bail,… a priori plus fréquents en colocation.

- montant des travaux à la louche? Ca me parait faible pour "tout" faire renover.

- montant des équipements ménagers, meubles, accessoires et décoration qui chiffrent très vite…

- montant des charges de copro

- montant des charges de gestion : eau, élec, internet,… qui paye/ quoi

- plus le reste : CFE, comptable, PNO, taux du prêt et de l’assurance…

Tout ces points sont à creuser pour pouvoir faire une estimation réaliste.

Dernière modification par Philref92 (09/02/2020 16h50)

sotigui · #7

Bonjour,

Si c’est la ville dont le nom se termine par "y" et où passe un RER, avec une recherche continue et de la patience vous pouvez trouvez des biens de ce type à 230K€. Mais, attention pour faire de la colocation de qualité, votre enveloppe travaux de 20k€ risque d’être insuffisante, à moins que vous fassiez des choses par vous même.
Mais, à 230k + 20k (travaux) + 18k(notaire) et 2000€ de loyers, vous avez 9% de renta brut. Ce qui est un bon début. Pour arriver au net, il faut voir les autres charges notamment celles de la copropriété qui peuvent être énormes dans ce coin.

Duroc75 · #8

Bonsoir à tous,

Merci pour vos retours très intéressants

Quelques infos supplémentaires sur mon calcul de rentabilité:

- Mensualité de l’emprunt sur 25 ans: hypothèse de taux à 1,5%, apport de 20k€
- Charges de copro: 3500€ / an
- Assurance PNO? Euh, c’est quoi ?
- Allez vous prendre un comptable pour le LMNP? Oui, 50€/mois inclus dans le calcul
- TAxe foncière: 1900€

@Sotigui: D’accord avec vous sur le prix du bien, un peu cher, mais l’appartement est proche des universités. D’autres bien un peu plus excentrés sont beaucoup moins chers. Mais oui, le prix idéal aurait été de 230-240 k€

Autre question: j’ai considéré 1000 €/an en charges non prévues (petites réparations, etc.), vous pensez que c’est trop peu ?

Merci beaucoup pour vos remarques !

loljokeman · #9

Bonsoir,

L’assurance PNO signifie Propriétaire Non Occupant est une assurance habitation destinée aux bailleurs.
Elle n’est pas obligatoire mais fortement conseillée, en effet elle permet de couvrir le logement en cas d’absence de locataire ou de sinistre non pris en charge par l’assurance de vos locataires ou par celle du syndic si copropriété il y a…

Vous trouverez sans mal plus d’informations sur le net en tapant sur n’importe quel moteur de recherche les 3 lettres concernées…

Les charges sont énormes sur votre bien et viennent assez grandement imputer votre rentabilité et comme indiqué il semble manquer la CFE dans vos calculs.

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