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#26 31/01/2020 11h58

Membre (2018)
Réputation :   3  

TurboTurtle a écrit :

En fait pour préciser, le statut de LMP n’engendre pas une grosse différence vs le statut de LMNP si vos crédits sont payés ou si investissez cash.
Mais si ce n’est pas le cas, l’écart se creuse car les cotisations au SSI sont calculés sur les recettes - charges - amortissements, sans tenir compte du remboursement du crédit. En gros vous payez aussi des cotisations SSI sur vos remboursements de mensualités, c’est ce phénomène qui creuse l’écart dans mes simulations entre LMP et LMNP.

Je ne suis pas tout à fait d’accord avec cette conclusion car en LMNP, vous payez également IR+CSG sur les remboursements de mensualités. Que la partie frais d’emprunt est exclue dans les 2 régimes.
Si je comprends bien, en principe, le LMP et le LMNP sont similaires au niveau de calcul des recettes et charges/ammortis, les differences sont seulement à partir de la partie impôt/taxe/cotisation.

Je reprends le calcul:
LMP
Loyers Bruts    :            109,296.00   
Charges    :                19,856.00   
Frais d’emprunts (lissés)    :    6,106.00   
Amortissement du bien    :    20,830.00   
Résultat fiscal avant SSI et CSG/IR    :    62,504.00    (X)
Cotisations SSI    :            18,751.20    (0.3X)
Résultat fiscal avant CSG/IR:    43,752.80    (0.7X)
Revenu total    :            65,752.80    (0.7X+22k)
CSG    :                    0
IR    :                    5,900.00    (0.09(0.7X+22k)=0.063X+2k) (utilisant le simulateur sur impots.gouv.fr)
Revenu net    :            59,852.80    (0.637X +20k)
LMNP
Loyers Bruts    :            109,296.00   
Charges    :                19,856.00   
Frais d’emprunts (lissés)    :    6,106.00   
Amortissement du bien    :    20,830.00   
Résultat fiscal avant SSI et CSG/IR:    62,504.00    (X)
Cotisations SSI    :            0
Résultat fiscal avant CSG/IR:    62,504.00    (X)
Revenu total    :            84,504.00    (X+22k)
CSG    :                    10,750.69    (0.172X)
IR    :                    12,085.00    (0.143(X+22k)=0.143X+3k) (utilisant le simulateur sur impots.gouv.fr)
Revenu net    :            61,668.31    (0.685X+19k)

Dison qu’avec LMP, on doit payer 0.3X en SSI mais ce montant compris déjà 0.172X du CSG si on est sur LMNP, alors l’écart entre LMP et LMNP n’est que 0.13X.
Ce 0.13X (environ 8000€) sera encore une fois allégé grâce à un IR plus favorable (réduction de 6000€) qui amène l’écart entre LMP/LMNP à 2000€.
2000€ en contre partie avec la couverture sociale associée et la validation des droits à la retraite, ce n’est pas mal. Reste à voir l’optimisation des taxes sur PV au moment de la revente.

GoodbyLenine, pourriez-vous vérifier si mes calculs sont correctes?

PS: la réduction du IR en LMP est équivalent à (0.3xTMI) de X, alors on peut interpreter que plus le TMI est important, plus c’est avantageux en LMP. Et si on est à 45%, le status LMP permette à gagner un peu plus que du LMNP (0.3x0.45>0.13).

Dernière modification par LeFrigo (31/01/2020 16h29)

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#27 31/01/2020 14h45

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En gros, ça semble correct.

Si on voulait aller dans le détail, il faudrait calculer précisément les cotisations SSI (car les assiettes des différentes cotisations du SSI ne sont pas indentiques, avec certains plafonnements etc. cf ici, et les "43%" ou "30%" évoqués sont juste une approximation). Mais je ne pense pas que ça changerait grand chose à la conclusion (= "pas beaucoup d’imapct au final sur le revenu net de tout", et assurément pas de quoi rendre LMP (ou LMNP) rédhibitoire).


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#28 31/01/2020 16h13

Membre (2018)
Réputation :   3  

Si le calcul est bon, il me semble que le passage du LMNP au LMP n’est pas aussi mal comme j’imagine. Reste à voir sur 2 choses:
- L’impôt sur PV: car la valeur du bien au moment de la vente prise en compte les amortissements déjà déduite. Il me semble qu’avec une recette <90k, l’impôt sur PV sera totalement exonéré après 5 ans d’activités en LMP. Cela vient une question: est-ce que c’est possible de passer un bien en LMP à la location nue (ou bien pour RP) pour diminuer la recette?
- Le stock des charges/ammortis au moment du passage: car LMNP et LMP sont 2 regimes différentes donc le stock va rester dans LMNP, on est 0 dans LMP au moment de passage. Ce n’est pas un vrai soucis, il ne faut que vider le stock avant le passage.
Je ne sais pas si j’oublie quelques choses?

Dernière modification par LeFrigo (31/01/2020 16h14)

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#29 02/02/2020 13h41

Membre (2019)
Réputation :   10  

Bonjour à tous,

@LeFrigo

Je retrouve à peu près les mêmes résultats que vous pour le calcul en LMP, mais pour le calcul en LMNP je trouve pour ma part un montant IR + CSG inférieur, soit 17715€ / an lissé sur 20 ans. En fait par le jeu des amortissements le montant IR + CSG est plus faible les premières années, années 1 et 2 = 0€, année 3 = 2332€, année 4 / 5 / 6 environ = 8000€, puis 22 / 24K€ sur les années suivantes.

Donc sur les premières années, et donc lissé sur 20 ans, il y aura un écart plus important entre le statut LMP et LMNP que celui que vous avez calculé.

Par contre sur le long terme ça se lisse et l’écart est en effet peu important.

Le LMP présente par ailleurs d’autres avantages donc il serait réducteur de se limiter à choisir le statut juste en fonction de la fiscalité sur les revenus.

Ce qui m’amène à une autre question:

Si j’ai bien compris aujourd’hui, on peut être LMP sans cotiser au SSI tant que l’on fait du meublé longue durée, mais bénéficie t-on alors des avantages liés à la taxation des plus values spécifiques au statut LMP? Il est évident qu’on ne bénéficie par alors des prestations sociales liées aux cotisations, mais je me pose la question pour le régime des plus values?

Bon dimanche à tous.

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#30 02/02/2020 18h16

Membre (2018)
Réputation :   3  

TurboTurtle a écrit :

En fait par le jeu des amortissements le montant IR + CSG est plus faible les premières années

Je pense qu’il faut que vous présenter ici votre calcul detaillé pour pouvoir comparer.
Car le jeu des ammortissments et charges d’acquisition pour LMNP est applicable également pour LMP. Donc si vous payez moins CSG/IR en LMNP, vous payez moins SSI également en LMP.

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#31 02/02/2020 20h19

Membre (2019)
Réputation :   10  

@LeFrigo

Oui vous avez tout à fait raison ce n’est pas la bonne explication, malgré tout je trouve dans tous mes calculs un écart plus important sur les revenus nets en LMP et LMNP.

Pouvez-vous m’indiquer quels taux d’intérêt et frais vous avez utilisé pour trouver les 6106€ de frais lissés?

Quelles données avez-vous utilisé pour le calcul des impôts (nombre de parts, autres revenus?).

Merci par avance. Ça m’arrangerait que vous ayez raison, mais vous trouvez un écart de revenus nets de 3% entre LMP et LMNP, et cela me parait peu pour le package d’avantages sociaux supplémentaires que représente le LMP. Moi je trouve toujours un écart de l’ordre de 13% sur les revenus nets entre LMP et LMNP, que ce soit sur mon tableur excel ou via rendement locatif…

LeFrigo a écrit :

2000€ en contre partie avec la couverture sociale associée et la validation des droits à la retraite, ce n’est pas mal. Reste à voir l’optimisation des taxes sur PV au moment de la revente.

En effet ça me semble même une super affaire, c’est ce qui me semble bizarre, 2000€/an soit seulement 2% de différence pour bénéficier de l’assurance maladie et de la retraite ça m’étonne vraiment…à mon avis il y a une erreur quelque part.

Dernière modification par TurboTurtle (02/02/2020 20h54)

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#32 02/02/2020 21h27

Membre (2013)
Réputation :   33  

LeFrigo a écrit :

PS: la réduction du IR en LMP est équivalent à (0.3xTMI) de X, alors on peut interpreter que plus le TMI est important, plus c’est avantageux en LMP. Et si on est à 45%, le status LMP permette à gagner un peu plus que du LMNP (0.3x0.45>0.13).

En tenant compte de la CSG déductible le LMNP reste plus avantageux que le LMP, même à 45% de TMI.

Je confirme toutefois la conclusion générale selon laquelle l’impact d’un passage en LMP reste relativement limité.

LeFrigo a écrit :

Il me semble qu’avec une recette <90k, l’impôt sur PV sera totalement exonéré après 5 ans d’activités en LMP.

Correct.

LeFrigo a écrit :

Cela vient une question: est-ce que c’est possible de passer un bien en LMP à la location nue (ou bien pour RP) pour diminuer la recette?

Ce passage implique paiement de SSI sur la PV court terme. Sinon oui, bien sûr, sortir un bien de la location meublée diminuera la recette meublée.

LeFrigo a écrit :

- Le stock des charges/ammortis au moment du passage: car LMNP et LMP sont 2 regimes différentes donc le stock va rester dans LMNP, on est 0 dans LMP au moment de passage. Ce n’est pas un vrai soucis, il ne faut que vider le stock avant le passage.

Les charges LMNP restent des charges LMNP et ne sont donc pas reprises (elles ne sont plus considérées) en cas de passage en LMP. En cas de retour au statut LMNP, ces "charges LMNP" peuvent être déduites si elles ont moins de dix ans. Les amortissement eux sont conservés.

Ceci peut d’ailleurs orienter le choix de passer les frais de notaire et d’agence (ou tout autre élément pour lequel on aurait le choix) en charges ou amortissements.

EDIT : clarification du dernier paragraphe

Dernière modification par Artosis (02/02/2020 21h41)

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#33 02/02/2020 21h38

Membre (2018)
Réputation :   3  

@TurboTurtle

TurboTurtle a écrit :

Pouvez-vous m’indiquer quels taux d’intérêt et frais vous avez utilisé pour trouver les 6106€ de frais lissés?

J’ai utilisé simplement les chiffres dans votre calcul au #12

TurboTurtle a écrit :

Quelles données avez-vous utilisé pour le calcul des impôts (nombre de parts, autres revenus?).

J’ai utilisé également vos donnees d’entrees: 3 parts, autres revenus: salaire 22k.

TurboTurtle a écrit :

En gros vous payez aussi des cotisations SSI sur vos remboursements de mensualités, c’est ce phénomène qui creuse l’écart dans mes simulations entre LMP et LMNP.

Je pense que peut être la différence vient de ça. Je ne suis pas tout à fait d’accord avec cette conclusion car en LMNP, vous payez également IR+CSG sur les remboursements de mensualités. Je ne sais pas si vous avez fait attention à ce point?

@Artosis:

Artosis a écrit :

En tenant compte de la CSG déductible le LMNP reste plus avantageux que le LMP, même à 45% de TMI.

Merci, vous avez raison. J’ai oublié que la CSG est aussi déductible comme la SSI.

Dernière modification par LeFrigo (02/02/2020 21h39)

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#34 02/02/2020 21h45

Membre (2013)
Réputation :   33  

LeFrigo a écrit :

Merci, vous avez raison. J’ai oublié que la CSG est aussi déductible comme la SSI.

Je le précise pour être sûr que ce soit clair pour tous : ce n’est qu’une part de la CSG (6,8% sur les 17,2% de CSG totale) qui est déductible. Voir ce post plus haut dans la file avec un calcul qui prend en compte la part de CSG déductible.

Dernière modification par Artosis (02/02/2020 21h45)

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#35 02/02/2020 22h20

Membre (2019)
Réputation :   10  

LeFrigo a écrit :

J’ai utilisé également vos donnees d’entrees: 3 parts, autres revenus: salaire 22k..

Désolé le post date un peu je n’avais plus ces chiffres en tête.

LeFrigo a écrit :

Je pense que peut être la différence vient de ça. Je ne suis pas tout à fait d’accord avec cette conclusion car en LMNP, vous payez également IR+CSG sur les remboursements de mensualités. Je ne sais pas si vous avez fait attention à ce point?.

Si j’avais bien intégré celà, c’est d’ailleurs pour ça qu’on paye beaucoup plus d’impôts en LMNP vs LMP.

Utilisez-vous rendementlocatif.com pour vos simulations? Pour voir ce que ça donnerait? Je précise que je ne bosse pas pour ce site, mais il y à parfois tellement de paramètres à considérer que ça peut aider pour comparer aux résultats d’un tableur excel. Pour la partie LMNP il suffit de rentrer les données telles quelles, pour la partie LMP il faut juste calculer les cotisations SSI manuellement et les intégrer dans les charges.

Je serais curieux de comprendre d’ou vient l’écart et surtout de savoir qui à raison, mais n’étant pas très bon en maths et n’ayant plus les calculs en tête, j’ai un peu de mal là.

En tout cas si c’est bien 3% de différence de revenus je cotise au SSI sans hésiter, 13% je me questionne…

Dernière modification par TurboTurtle (02/02/2020 22h22)

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#36 02/02/2020 22h33

Membre (2018)
Réputation :   3  

Oui, je connais le site mais j’essaie toujours de faire les calculs moi-même pour comprendre mieux comment ça marche.
Dans le calcul de mes projets en réalité, je ne rendre pas dans le détail des chiffres. L’idée est de prévoir une grande marge de sécurité.
Pourriez-vous détailler votre calcul dans la même formulaire pour comparer? Nous allons trouver tout de suite où est la différence.

Dernière modification par LeFrigo (02/02/2020 22h34)

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#37 02/02/2020 23h51

Membre (2019)
Réputation :   10  

Non mais je ne trouve pas grand chose à redire à votre calcul, mais ce qui m’étonne c’est qu’en rentrant les données dans rendement locatif je trouve toujours un écart beaucoup plus important entre les 2 statuts.

J’ai l’impression que le problème vient de la partie impots ou cotisations SSI. En gros vous vous avez en LMP IR + cotisations SSI (24651€) à peu près = à IR + CSG (22835) en LMNP dans votre calcul.

Alors que moi par exemple sur rendement locatif je trouve une différence, lissée sur 20 ans, de IR + CSG = 16756€ / an en LMNP vs SSI + IR de 22 240€ (18751€ de SSI + 3740€ IR) en LMP, soit quand même 5484€ de différence par an, qui du coup se retrouvent dans le revenu net final…

Dsl pour cette approche approximative mais les maths c’est vraiment pas mon truc. Si vous avez 10 minutes à perdre, rentrez les même données sur le site et vous verrez la différence.

Malheureusement je suis absolument incapable d’avoir la moindre idée d’où ça peut venir, votre calcul m’à l’air bon sur le papier, mais ça m’étonnerait aussi que rendement locatif se trompe, et ça m’étonnerait aussi que le cout des cotisations sociales ne soit que de 3%, même si je suis bien d’accord que les cotisations SSI réduisent la base imposable et que donc ce qu’on paye en cotisations on l’économise en impôts.

Dernière modification par TurboTurtle (02/02/2020 23h52)

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#38 03/02/2020 00h27

Membre (2018)
Réputation :   3  

C’est exactement dans votre situation que je ne veux pas utiliser les simulateurs. Il nous sorte un chiffre et on ne sait pas exactement comment il est calculé (en générale, on le comprend mais quand on rentre dans les détailles techniques, les changements fiscaux récents… on n’est plus sur du tout)

J’ai essayé un peu le site mais il me semble qu’il va me prendre des heures pour comprendre son calcul et pas 10 minutes.

De tout façon, je ne suis pas pressé. Normalement, c’est l’année prochaine que je vais approcher au 50%. Je peux rester sous ce seuil même quelques années en attendant les retours sur ce passage LMNP/LMP avant de décider.

En lisant votre présentation, je pense qu’avec vos revenus, vous pouvez commencer avec LMNP dès maintenant et brider la recette LMNP à l’inférieur de votre revenu professionnel comme ma stratégie. Normalement, il vous faut quelques année pour arriver là.

Dernière modification par LeFrigo (03/02/2020 00h56)

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#39 03/02/2020 01h19

Membre (2019)
Réputation :   10  

Je suis d’accord avec vous, et de toutes façons à ce jour, le paiement des cotisations SSI n’est pas obligatoire pour un LMNP devenu LMP qui ferait de la location a usage d’habitation. Il faut en faire la demande.

Mais j’aimerais quand même bien comprendre d’ou vient la différence entre votre calcul et rendement locatif, et surtout savoir ou se situe la vérité, car même si c’est pas pour tout de suite c’est toujours sympa de savoir un peu ou on va et pourquoi.

Juste pour vérifier, vous me confirmez bien que les cotisations SSI ne sont pas imposés, et que les remboursement de capital du crédit le sont (par exemple je perçois 1000€ de loyer nets de charges et d’amortissements, j’ai un remboursement de crédit de 800€, je suis imposé sur la base de 1000€ et non de 800€?)

Dernière modification par TurboTurtle (03/02/2020 01h21)

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#40 03/02/2020 01h32

Membre (2018)
Réputation :   3  

TurboTurtle a écrit :

par exemple je perçois 1000€ de loyer nets de charges et d’amortissements, j’ai un remboursement de crédit de 800€, je suis imposé sur la base de 1000€ et non de 800€?

Ma réponse est 1000 mais je pense que votre question a une erreur. Normalement, j’attente la question entre 1000 ou 200 (1000-800). Si non, pas d’emprunt => remboursement=0 => base impôt=0?

De tout façon, impôt et cotisation sont basées sur la bénéfice de l’activité. Le choix du financement va impacter seulement le cout du financement, alors 0 si cash et intérêt si emprunt. Ce cout va changer un peu la bénéfice mais pas grand chose en ce moment de taux faible.

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#41 03/02/2020 01h47

Membre (2019)
Réputation :   10  

Oui je voulais dire 1000 ou 200. Ok donc je ne comprends vraiment pas d’ou vient l’écart. Ca fait quand même 110000€ sur 20 ans.

Sur le tableau de rendement locatif l’écart n’existe que pendant la période du crédit. Passé 20 ans, le revenu net se normalise, il ne reste que 600€ de différence à l’année. Mais sur les 20 premières années, on retrouve bien les 5000€ d’écart en moyenne, surtout les 7 premières années ou le cash flow est positif de 20 / 28ke en LMNP vs 9K€ en LMP.

Est ce que tout ça pourrait être liée à une règle d’amortissement sur les frais de notaires par exemple?..

Les cotisations SSI sont bien des charges déductibles?

A toutes fins utiles copie du tableau de rendement locatif:

LMNP:





LMP:





En y regardant de nouveau j’ai vraiment l’impression que c’est lié à une mécanique de charge et amortissements mais je ne comprend pas comment puisque les règles sont les mêmes pour les 2 régimes…

Dernière modification par TurboTurtle (03/02/2020 12h57)

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#42 04/02/2020 15h42

Membre (2017)
Réputation :   82  

Au final, niveau cotisation ne peut-on pas résumer et simplifier la situation ainsi :

Si LMNP : cotisation sociales de 17.2%

Si LMP : SSI de 30% (en prenant le compte le fait que les cotisations SSI sont déductibles)

La surcharge en LMP est donc de 30-17.2 = +12.8%

EDIT : Cela avait déjà été mis en avant dans un message précédent ici, mea culpa

Dernière modification par Ribeiro (04/02/2020 15h44)


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#43 07/02/2020 00h26

Membre (2019)
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@Ribeiro, je suis d’accord avec vous sur l’idée et c’est globalement l’écart que je retrouve dans mes calculs (un peu moins d’ailleurs puisque je trouve une surcharge du LMP d’un peu moins de 10%), et en même temps je n’arrive pas à trouver ce qui cloche avec le calcul de LeFrigo qui me parait aussi ok mais qui lui trouve moins de 3% d’écart…

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#44 07/02/2020 17h26

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Ribeiro a écrit :

Au final, niveau cotisation ne peut-on pas résumer et simplifier la situation ainsi :

Si LMNP : cotisation sociales de 17.2%

Si LMP : SSI de 30% (en prenant le compte le fait que les cotisations SSI sont déductibles)

La surcharge en LMP est donc de 30-17.2 = +12.8%

EDIT : Cela avait déjà été mis en avant dans un message précédent ici, mea culpa

Attention à ne pas en conclure qu’il y aurait ces 12.8% en plus dans votre poche (de cashflow en plus) en étant LMNP : c’est FAUX !  …. et le message précédent l’indiquait aussi.

Les 30% utilisés sont juste une approximation, avec un montant de BIC donné, et le % sera différent avec un montant de BIC différent.

En effet, le BIC qui subit ensuite l’imposition a l’IR, est plus faible en LMP avec immatriculation au SSI (les cotisations SSI étant déductibles, et pas que pour déterminer l’assiette du SSI !) qu’en LMNP. Plus le TMI IR est élevé, plus l’impact est fort…

Le "net dans votre poche au final" (après IR, et éventuellement SSI) pourras être moins (ou plus) éloigné en LMP vs LMNP que les 12.8% évoqués.
Et en LMP, avec un BIC élevé (comme dans les simulations avec 100k de recettes), les droits additionnels pour la retraite (la retraite complémentaire SSI) sont loin de valoir zéro.


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