Francisco : étude de cas immobilier (statut juridique et fiscal)

Je vous remercie de votre réponse, il me semblait bien qu’il y aurait des complications au niveau du prêt.

Quelle serait alors la forme de société la plus adaptée ? En sachant que la SASU n’est pas adaptée ni la SCI puisque je compte investir seul et louer en meublé.

Bonjour Francisco,
Voyez votre banquier et éventuellement d’autres pour trouver le bon partenaire.
Pour débuter, ne faîtes pas trop compliqué ni rien qui risque impacter trop fortement votre mobilité professionnelle.

Très bien, je vous remercie de vos réponses.

J’avais tout de même pensé à l’investissement à travers une EURL, qu’en pensez-vous ? Et d’après vous peut-on posséder plusieurs EURL de la même activité ?

Bonjour Francisco,

Je rejoins les autres intervenants: aucun intérêt pour vous d’investir via une société.

Si votre tmi est inférieure à 30 % vous ne ferez aucune Economie, ni optimisation. Vous enrichirez juste votre comptable.

Dans votre situation, sans expérience, il vous faut faire un premier projet en perso en LMNP, voir comment cela se passe.

Si cela décolle et que vous voulez vraiment faire de l’immobilier a plus grande échelle, alors, il sera temps encore de vendre et créer une société a ce moment la.

En tout cas continuez a vous former et vous documenter sur les différentes formes investissements, sur les contraintes, les avantages, les risques…

bonne chance pour la suite

au plaisir d’échanger

Payez-vous impôts…c’est plutôt bon signe sur votre activé plutôt que de chercher à la contourner…Ce sera des efforts vains de toute façon et le Fisc vous retrouvera si vous contournez l’esprit de la loi.

Vous dormirez tranquille ;-)

Francisco a écrit :

Cependant, comme vous l’évoquez, il est bien possible par la suite de transférer ses biens en société en les lui vendant ?

Dans quel but ?

Francisco a écrit :

Merci pour votre réponse 77PourCent, au vue de toutes les réponses que j’ai reçu il semble que me lancer en nom propre serait plus judicieux, une société étant trop contraignante au début.

Cependant, comme vous l’évoquez, il est bien possible par la suite de transférer ses biens en société en les lui vendant ?

Une société est contraignante, tout le temps, pas seulement au début.

Vous connaissez le monde de l’entreprise, au moins un peu. Vous avez l’impression que les chefs d’entreprise trouvent ça trop fastoche ? Vous ne les avez jamais entendu se plaindre de la paperasse et des diverses obligations auxquelles ils font face ? Vous avez les connaissances et les compétences pour faire cela ? Enfin, un peu de bon sens !

Il existe actuellement une niche fiscale qui s’appelle le LMNP au réel. Les recettes doivent rester inférieures à 23000 €/an ou la moitié des revenus du ménage (le plus haut de ces deux chiffres). Tant que cette niche fiscale n’est pas remplie, il faut la remplir (sans dépasser le trait ; par exemple, s’arrêter à 21000 € de recettes annuelles). Donc, faites déjà cela, et la suite on en reparle après, d’accord ?

Mais juste pour répondre à votre insatiable curiosité, la suite peut consister à :
- continuer à profiter des niches fiscales du particulier.
- éventuellement, partir plutôt sur une SCI IS. Ca peut être pertinent notamment si on a un TMI élevé. Il faut peser le pour et le contre.

A l’heure actuelle, moi perso, si j’avais rempli la niche "LMNP au réel", je m’attaquerais au Cosse ancien, avec une convention ANAH pour les travaux, tant qu’à faire. Si la zone s’y prête, c’est hyper avantageux.

D’une manière générale :
- le particulier est le pauvre citoyen (et électeur) qu’il faut aider : dispositifs fiscaux nombreux et variés, aides ANAH ; on lui prête sur 20 ans alors qu’il n’a que des garanties faibles, etc.
- les entreprises sont les vaches à lait qu’il faut traire, qu’il ne faut pas subventionner (l’Europe l’interdit), et auxquelles on prête sur des périodes plus courtes et à des taux plus élevés, en demandant des garanties draconiennes. Accessoirement, la loi de 1989 protège encore plus le locataire quand le bailleur est une personne morale ; et, dans un conflit avec un locataire, les bailleurs personnes morales seront regardées de travers par le juge, encore bien plus que le bailleur particulier.

Vous avez donc tout intérêt, très souvent, à rester un particulier. Comprenez (enfin !) cela, et vous aurez fait un grand progrès.

Les premiers biens en LMNP, il faut les garder, au moins jusqu’à ce que les amortissements se tarissent (10 à 20 ans). Même celui qui crée une SCI IS n’a pas intérêt à lui apporter les biens qu’il aurait actuellement en LNMP au réel. Parce que la SCI IS, c’est comme le LMNP au réel, mais avec des inconvénients en plus (pour caricaturer). Donc, il faut laisser ces biens dans la niche fiscale et n’utiliser la SCI IS que pour les nouvelles acquisitions.

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2020 10h23)