Construire son patrimoine sans investir dans l'immobilier locatif ?

Adrien2003 · #1

Je lance ce sujet auprès de la communauté IH, car j’ai besoin de votre avis sur une de mes réflexions

Je me pose la question d’utiliser le levier afin de faire grossir mon patrimoine et le diversifier hors bourse.

Le souci est que je n’ai aucune envie d’investir dans l’immobilier physique car cela ne m’intéresse pas. De recherche un bien, négocier le prêt, gérer le locataire.. Bref la vie d’un investisseur immobilier.

Je me suis naturellement tourné vers les SCPI, mais actuellement je n’ai pas trouvé de conditions de financement intéressant. Un CGP ma proposée d’investir en LMNP ou dans du neuf. Mais je ne suis pas emballé

Peut-on s’enrichir à long terme sans utiliser le levier (investir dans l’immobilier physique locatif) ?

Cette question ne concerne pas la résidence principale

Dernière modification par Adrien2003 (28/01/2020 22h40)

Mots-clés : crédit, immobilier, patrimoine

contraryo · #2

Bonsoir Adrien2003.

Je n’ai pas d’éléments de réponse à vos interrogations mais je vais suivre avec intérêt votre discussion, ayant un peu les mêmes interrogations. Quand je vois mes parents qui ont voulu conserver les biens de famille (avec des rentabilités très moyennes) et qui passent pas mal de temps à gérer, je me demande aussi si j’aurais la même envie.

Geronimo · #3

Je ne comprends pas votre question, faut-il lire :

Peut-on s’enrichir à long terme en investissant dans l’immobilier physique locatif sans utiliser le levier ?

ou

Peut-on s’enrichir à long terme en investissant sans utiliser le levier ?

ou

Peut-on s’enrichir à long terme en investissant sans utiliser le levier ni investir dans l’immobilier locatif ?

lopazz · #4

A part gagner au loto, hériter, entreprendre avec succès ou investir dans l’immobilier avec levier, je ne connais pas d’autre moyen certain de s’enrichir. S’enrichir en épargnant une partie de son salaire, c’est trop long… Certes, votre question, c’est "s’enrichir à long terme" : vivre chichement ses belles années pour être "rentier" dans la Creuse à 50 ans avec 2 smic, très peu pour moi - je ne vais pas me faire que des amis, mais tant pis.

Donc à part entreprendre ou faire de l’immobilier locatif, dans les deux cas avec succès, je crois qu’il n’y a pas de recette magique (et légale).

dangarcia · #5

Adrien2003 a écrit :
Peut-on s’enrichir à long terme sans utiliser le levier (investir dans l’immobilier physique locatif) ?

Il faudrait s’entendre sur le terme "s’enrichir" (je suis rentier - pas dans la Creuse ! - sans avoir jamais emprunté pour louer, suis-je riche ?) mais en toute rigueur, à partir du moment où il y a d’autres moyens de "s’enrichir" (lopazz vient d’en citer quelques-uns), la réponse à la question posée est oui, on peut s’enrichir à long terme sans utiliser le levier.
Ce sera sans doute un peu plus long et/ou plus difficile (comme à chaque fois qu’on essaye de faire quelque chose en se privant d’un des moyens de le faire d’ailleurs)

Et je ne vois pas trop ce qu’on peut dire de plus sur cette question.

Il serait à mon avis plus intéressant pour vous de réfléchir à votre envie (vous enrichir ? quand ? combien ? pourquoi ?) et les efforts que vous êtes prêt à fournir pour y parvenir.

Rick · #6

Oui, on peut se construire un patrimoine immobilier mais en utilisant le levier de l’achat revente en utilisant la niche fiscale de la résidence principale.

Biensur il faut trouver une bonne affaire ou grosse rénovation ou construction neuve en minimisant les coûts.

Adrien2003 · #7

@ Geronimo @ dangarcia

Excusez-moi si mon message n’est pas clair.

Ne pas investir dans l’immobilier physique (à crédit) sera-t-il pénalisant dans la croissance de mon patrimoine ? Comme évoquer par Lopazz dans son message précédent.

L’immobilier est-il obligatoire afin de s’enrichir à long terme ? (je parle bien d’immobilier physique locatif à crédit, j’investis dans les foncières cotés )

Un article intéressant qui en lien avec ma question du blog le patrimoine :

L’immobilier locatif n’est pas toujours rentable mais existe t’il de meilleurs investissements ?

dangarcia · #8

Rick a écrit :
Oui, on peut se construire un patrimoine immobilier mais en utilisant le levier de l’achat revente en utilisant la niche fiscale de la résidence principale.

De toute évidence vous n’avez pas compris le principe de (ou ce qu’on appelle) l’effet de levier.

Rick a écrit :
Biensur il faut trouver une bonne affaire ou grosse rénovation ou construction neuve en minimisant les coûts.

Investir dans une bonne affaire et/ou minimiser les coûts est souvent un bon moyen de s’enrichir effectivement, cela dit sans vouloir vous vexer, ce n’est pas un scoop !

Rick · #9

dangarcia a écrit :
Rick a écrit :
Oui, on peut se construire un patrimoine immobilier mais en utilisant le levier de l’achat revente en utilisant la niche fiscale de la résidence principale.
De toute évidence vous n’avez pas compris le principe de (ou ce qu’on appelle) l’effet de levier.

Effectivement je n’aurai pas dû parler de levier mais de technique

dangarcia a écrit :
Rick a écrit :
Biensur il faut trouver une bonne affaire ou grosse rénovation ou construction neuve en minimisant les coûts.
Investir dans une bonne affaire et/ou minimiser les coûts est souvent un bon moyen de s’enrichir effectivement, cela dit sans vouloir vous vexer, ce n’est pas un scoop !

Rien n’est un scoop pour un investisseur aguerri….de toute façon y a pas de solution secrete en investissement…..

Dernière modification par Rick (29/01/2020 18h55)

Rossox · #10

En bourse sur le LT (20 ans), je pense qu’il es possible de se créer un patrimoine en investissant régulièrement. Mais cela suppose de commencer jeune, et de ne pas vouloir devenir "rentier"… personnellement je vise un mi-temps, qui me semble beaucoup plus accessible et réaliste

Adrien2003 · #11

@Rossox

Vous avez raison ce sont des objectifs beaucoup plus réalistes, de plus travailler et bons pour le lien social, la morale (hors travaillé juste alimentaire)….

Je ne vise pas à devenir rentier (hormis très très long terme ) mais juste à avoir ma liberté de choix et être sécurisé.

Je me demandais surtout l’impact de ne pas utiliser le levier en matière d’enrichissement

Malloc · #12

Si on exclu l’entreprenariat et la spéculation, je pense qu’il n’y a que deux "techniques" permettant un réel enrichissement sur le long terme :

- L’effet levier
- L’effet boule de neige

La différence entre les deux, c’est que dans le premier cas, ce n’est pas vous qui ferez l’effort financier. Tandis que dans le second, une bonne partie de la croissance de votre patrimoine découlera directement de votre capacité à fournir un effort d’épargne constant sur une longue période.

En bref, selon moi, vous couper de l’effet levier réduirait fortement le montant final atteignable.
Ce qui est dommage.

-------------------------

Personnellement, je couple les deux.

J’ai acheté à crédit un petit immeuble avec deux appartements. Rendement brut 10.7%. Financement à 110% par le prêt. Mis de ma poche : 500€ de frais de dossier.
Je viens d’atteindre les 10k€ de trésorerie de sécurité et vais donc pouvoir commencer à réinvestir le fruit de cet investissement.

Je reconnait que la gestion de locataires, c’est une horreur ! Mais tout sera oublié quand dans 10/15/20 ans quand je revendrai le bien et que je ferai le bilan financier de l’opération.

En parallèle, je place une partie de mes revenus sur un PEA. Le montant investi reste faible mais les dividendes commencent à me permettre d’acheter quelques actions supplémentaires chaque année.

--------------------------

Le fil de discussion que vous avez ouvert m’intéresse car je suis curieux de savoir si d’autres personnes ont identifié d’autres supports permettant d’exploiter ces deux "techniques" d’enrichissement.

LoopHey · #13

La plupart vous dirons que i) ne pas utiliser l’effet de levier et ii) uniquement investir x% de votre salaire ne vous permettra pas d’être rentier. C’est peut-être vrai, peut-être pas.

Je suis en désaccord avec ces retours. Pourquoi ?

Le fait déjà de se dire ce n’est pas possible ferme le débat et n’amène pas vers la recherche de solutions.

Comme vous, je n’ai pas envie d’investir dans l’immobilier. J’aimerai bien utiliser du levier, mais par chez moi, les prix sont délirants et la rentabilité est faible. J’ai pas vraiment l’envie de passer mes weekends à poser du carrelage et faire de la peinture (d’ailleurs j’en suis incapable) pour essayer de créer cette rentabilité.

A mon sens, on peut devenir rentier avec la bourse, en couplant une bonne force d’épargne et un bon rendement (je ne peux pas encore vous dire si je vais réussir car je suis en négatif en ce moment).

Pour ce faire, pas vraiment le choix, il faut épargner. J’arrive depuis plus d’un an maintenant à épargner ~2000/2100€ chaque mois. Ma conjointe a, elle aussi, son propre chemin avec 750€ d’épargne mensuel.

Ce que je trouve drôle c’est que je ne vis pas du tout comme un frugaliste. J’aime les belles choses, part en vacances dans de très beaux hôtels, je roule avec une belle berline, m’achète de beaux vêtements. Certes je n’ai pas encore d’enfant.
D’autre part, j’aime ne pas gaspiller mon argent. Par exemple, je me suis rendu compte que chez Lidl, pour 110 € par semaine j’avais peu ou prou la même chose que chez Carrefour à 160€ par semaine. Il faut optimiser ses dépenses, en essayant à qualité égale, d’avoir la même chose pour moins chère.

Alors pour éviter de vivre comme un rat, il vous faut évidemment un bon salaire ~6K€ net avant impôts serait le minimum. Un peu moins si vous vivez plus modestement. Et ce, à 25/26 ans pour avoir un horizon d’investissement de 20 ans.

Maintenant, si vous le voulez vraiment, la question est : comment je peux faire pour engendrer 6 K€ par mois de revenus avant impôts à 25 ans ?

Cette question amène à la réflexion.

J’ai trouvé une solution pour le faire et je suis sur qu’il y a pleins d’autres possibilités. Je ne dis pas que ma solution est la meilleure, mais s’en est une. D’ailleurs ma capacité d’épargne vient d’augmenter de 100€ par mois depuis janvier.

Le chemin vers l’indépendance financière est un marathon, pas une course de vitesse. Monter une fortune, net de dettes ne se fait pas en quelques mois ou années, je dirai en 2 décennies.

Dernière modification par LoopHey (03/02/2020 10h26)

maxlille · #14

Le souci est que je n’ai aucune envie d’investir dans l’immobilier physique car cela ne m’intéresse pas. De recherche un bien, négocier le prêt, gérer le locataire.. Bref la vie d’un investisseur immobilier.

C’est un peu la vision générale sur le sujet, l’immobilier c’est pas intéressant et ça fait même un peu peur (impayés, travaux etc).

J’ai longtemps pensé la même chose, et j’ai mis une bonne dizaine d’année avant de me faire violence et de réaliser tout le temps que j’avais perdu (5 ans mini).

Pour moi, pas de formule magique, plus on investit du temps (surtout en amont) plus l’investissement est rentable. Plus on a d’intermédiaire moins on est en maitrise.

La gestion du locataire peut-être déléguée mais garder un contact fréquent permet de mieux gérer et de gagner du temps et de l’argent.

Peut-on s’enrichir à long terme sans utiliser le levier (investir dans l’immobilier physique locatif) ?

Plus prosaïquement, quand je mets 1 EUR de ma poche en immobilier, je crée 6.7 EUR (cash flow négatif mensuel de 240 EUR pour un patrimoine crée de 1.600 EUR).

En 20 ans je crée 300.000 EUR avec 57.600 EUR.

Je n’ai pas trouvé "mieux" pour m’enrichir à long terme.

Se priver de l’effet de levier c’est devoir par exemple épargner 750 EUR tous les mois pendant 20 ans avec un taux garanti de 5% pour obtenir la même somme (300.000 EUR) soit 180.000 EUR de sa poche et 120.000 EUR d’intérêts.

Dernière modification par maxlille (03/02/2020 10h48)

Ricou · #15

Adrien2003 a écrit :
Ne pas investir dans l’immobilier physique (à crédit) sera-t-il pénalisant dans la croissance de mon patrimoine ?

L’immobilier est-il obligatoire afin de s’enrichir à long terme ? (je parle bien d’immobilier physique locatif à crédit, j’investis dans les foncières cotés

Cher Adrien2003,

Je vais vous donner mon point de vue:
Ce n’est pas LA vérité, mais en partie une vérité

En partant de zéro (sans apports, sans cash, ni héritage, ni revente de boite)
J’ai réalisé, en synthèse, 3 types d’investissement

De l’immo locatif:
-Patrimoniale ( bel emplacement, cher, rendement faible)
-A haut rendement ( emplacement moyen, peu cher, gros rendement)
- du mur de magasin

Du "cash" en fonds Euros

des actions
PEA, CTO, nominatif

et bien MERCI à l’immo
sans quoi mon patrimoine serait bien bien moindre…
Certes aidé par les locataires
certes aidé par une hausse des prix
certes aidé par une demande locative soutenue
et surtout aidé par le temps qui passe

SI je devais recommencer, je referais à l’identique: de l’immobilier
L’effet levier + le faible apport initiale (non obligatoire) + le scaling avec plusieurs biens

est un excellent moteur de croissance

mais pas que …

Bons investissements

perecastor · #16

Un élément de réponse à la question de base d’Adrien se trouve dans l’ouvrage "The Millionaire Next Door", dont vous pourrez par exemple trouver un résumé ici :

The Millionaire Next Door

L’étude, datant de 20 ans et avec un fort biais US mais qui reste à mon avis pertinente aujourd’hui et en France, montre que la plupart des millionnaires le sont devenus en entreprenant et en vivant de façon relativement frugale.

J’assimile personnellement l’investissement immobilier locatif à une démarche entrepreneuriale, compte tenu des risque pris et de la quantité de travail à fournir pour bien faire les choses, au moment de l’achat puis lors de la gestion locative sur la durée.

Cela ne veut pas dire qu’il est impossible de devenir financièrement indépendant juste par le fruit de ses revenus salariés (hors cas particulier des cadres dirigeants ou autres professions à très hauts revenus), mais certainement beaucoup plus long.

Smad · #17

LoopHey a écrit :
Alors pour éviter de vivre comme un rat, il vous faut évidemment un bon salaire ~6K€ net avant impôts serait le minimum. Un peu moins si vous vivez plus modestement. Et ce, à 25/26 ans pour avoir un horizon d’investissement de 20 ans.

Maintenant, si vous le voulez vraiment, la question est : comment je peux faire pour engendrer 6 K€ par mois de revenus avant impôts à 25 ans ?

Encore une fois, ne faites pas de votre situation une généralité. Ce n’est pas à la portée de tout le monde de gagner autant d’argent, et les contraintes que vous vous imposer ne sont pas acceptables pour la plupart des gens.

Tout comme votre situation va bien, parce que vous décidez d’être locataire et de ne pas avoir d’enfant.

Et pour au final, donner une recette qui ne fonctionne peut être pas, vous l’avouez vous même.
Alors que l’effet de levier et l’immobilier, c’est prouvé, ça fonctionne…

LoopHey · #18

Investir en bourse, avec une grosse force d’épargne ça fonctionne aussi. Voir Tanuky qui est plus avancé que moi sur cette longue route.

Ce serait juste prétentieux de dire que ça fonctionne pour moi. Je pourrai le dire quand le but sera atteint. Pour l’instant ce n’est qu’un souhait et un objectif. Néanmoins, je pense avoir de bonnes chances de succès si j’arrive à maintenir une force d’épargne comme aujourd’hui.
Mais le débat n’est pas la.

Ce que je voulais expliciter, en me citant comme exemple (j’aurai pu citer Tanuky, mais je n’y ai pas pensé lors du précédent post), c’est que l’on est pas forcément obligé de passer par l’immobilier pour construire une fortune. Il y a d’autres chemins.

Ce qui m’a plus gêné, c’est de fermer le débat en disant que c’était impossible de ne pas réussir en restant en dehors de l’immobilier à crédit. Le fait de se dire c’est impossible, ferme le débat et ne force pas le cerveau à trouver des solutions.

Dernière modification par LoopHey (03/02/2020 13h59)

DDtee · #19

LoopHey a écrit :
Investir en bourse, avec une grosse force d’épargne ça fonctionne aussi.

En comptant uniquement sur son épargne et sans l’effet de levier mobilisable -malheureusement presque exclusivement- dans l’immobilier physique, c’est juste forcément beaucoup plus long…

Punisher76 · #20

Avec des petits revenus (comme moi) , je pense qu’il faut jouer sur tous les tableaux. Comme dit plus haut, l’ Immobilier à succès et la création d’entreprise reste à mon avis les moyens les plus « accessibles » à l’accroissement de richesse.

Après clairement, il faut faire grimper ses revenus en vivant simplement.

bryan · #21

DDtee a écrit :
LoopHey a écrit :
Investir en bourse, avec une grosse force d’épargne ça fonctionne aussi.
En comptant uniquement sur son épargne et sans l’effet de levier mobilisable -malheureusement presque exclusivement- dans l’immobilier physique, c’est juste forcément beaucoup plus long…

Personnellement, j’ai un dilemme. J’ai un salaire confortable (~2400€ après impôts) qui me permet déjà de vivre et de mettre de côté sans problème. A côté de ça, j’ai une auto-entreprise de prestation informatique, qui me rapporte environ 1200€/mois.

Je facture 400€/jour (7h), je bosse en moyenne entre 3 et 5 jours par mois à ce tarif, donc entre 1200 et 2000€/mois de prestations. Après impôts, ça doit faire entre 700 et 1200€/mois, nets.

Je considère cela comme de l’argent "facile", le seul facteur limitant est le temps, j’ai souvent des semaines de 50 heures en échange.

Du coup, même avec ces discours, j’ai du mal à me dire qu’investir dans un studio ou un 2p, soit vraiment la chose à faire. A long terme, en cumulant, ça sera rentable (et encore, les impôts deviennent de plus en plus difficiles à soutenir). Mais tout le temps que je passerai à trouver le bon logement, à m’en occuper, ça sera du temps "facturé" en moins, et le temps me manque déjà.

Compte tenu de ma situation, que feriez-vous ? Je me bats avec ce dilemme depuis plusieurs mois maintenant, et me retrouve dans une situation d’attente finalement…

Malloc · #22

bryan a écrit :
Mais tout le temps que je passerai à trouver le bon logement, à m’en occuper, ça sera du temps "facturé" en moins, et le temps me manque déjà.

Il y a un biais dans votre réflexion.

Effectivement, il vous faudra passer du temps pour trouver le bien, l’acquérir, l’entretenir, réaliser les démarches administratives, etc… mais sur les 10/15/20 ans de détention du bien, cela représente quelle quantité de temps ? Disons, 1% même si cela me parait déjà très large.
Cela signifie que les 99% de temps restants, votre bien produira de l’argent sans que vous ayez à intervenir. Du temps durant lequel vous pourrez exercer votre activité.

Ainsi selon moi, la réflexion porte plus sur la distinction entre revenus actifs et passif.

Le biais que j’évoquais est que vous vous concentrez sur le temps que le bien vous ferait perdre alors que le temps qui est important est celui que vous perdez en n’ayant personne (locataire) qui travaille pour vous en parallèle.

Enfin, ce n’est que mon avis.

Malloc.

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Adrien2003 a écrit :

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Rick a écrit :

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dangarcia a écrit :

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Adrien2003 a écrit :

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LoopHey a écrit :

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LoopHey a écrit :

#20 03/02/2020 17h00

#21 03/02/2020 17h52

DDtee a écrit :

LoopHey a écrit :

#22 04/02/2020 17h15

bryan a écrit :

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