Bob6 [78] : étude de cas immobilier (LMNP en colocation)

EtienneH a écrit :

Vous faîtes un mauvais calcul pour le taux d’endettement :
Revenus = 3000 (salaire) + 1000 (loyers pris en compte par la banque) = 4000 €.
Dépenses = moins de 1000 € puisque vous estimez avoir un cash flow positif.
Votre nouvelle capacité d’emprunt sera donc de (4000-1000)/3 soit 1000€ comme avant (plus si vous dégagez un gros cash-flow).

Merci pour la correction. Si tel est le cas, c’est une bonne nouvelle.
Avez vous vous même enchainé sur autre bien?

EtienneH a écrit :

N’accordez pas foi aux "spécialistes" qui se proposent de vous faire des arrangements avantageux avec le fisc. 30 ans pour le bâti est une moyenne acceptée par le fisc et il faut jouer avec ces règles là. Le mieux est encore de décliner en composantes.

Merci, je vais voir si en déclinant en composante cela revient un peu plus avantageux que 30 ans tout en restant dans les 30 afin de pas abuser de la souplesse .
L’avez vous fait tout seul ou êtes vous passé par un comptable?

EtienneH a écrit :

Faites attention à ne pas dénaturer trop le bien ! Je l’ai fait pour ma colocation en espérant améliorer la rentabilité mais je me rends compte maintenant que je ne peux exploiter cet appartement qu’en colocation sans réelle pièce de vie. Sans parler de la liquidité de l’appartement qui en prend un gros coup !
Je n’ai pas besoin de vendre aujourd’hui mais si cela devait arriver, ce serait très compliqué !

C’est la partie qui me fait un peu peur. Je me retrouve avec un salon au lieu de 3,6m de large, qui fait 3m de large avec une cuisine en supplément.  Cela consiste en une cloison à déplacer, cela devrait rester re-transformable à l’envers si jamais cela est une erreur monumentale

Quelle était votre montage en chiffre grossièrement?

Encore merci pour ce retour.

Je reste preneur de vos retours.

Dernière modification par Bob6 (29/01/2020 00h43)

Bob, Etienne H se trompe.
Votre endettement sera calculé sur la base du tiers des revenus en intégrant aussi 1/3 de 70% du loyer du futur investissement.
D’où l’intérêt de faire des calculs et projections propres avant d’aller voir son conseiller.
Si 4000 de revenus, le max du total des mensualités de remboursement sera de 4000 X 1/3.
Bien sûr, des ajustements sont possibles à la hausse ou à la baisse selon votre reste à vivre, analyse de vos comptes, analyse de votre patrimoine, banque.

Enfin, dans les mois (jusqu’à au moins un an) précédent le terme, la banque est moins regardante sur le taux d’endettement lié à l’immobilier.

Alexandco a écrit :

Bob6 a écrit :

- Coût du bien avec frais de notaire :210000€ + 16850€ notaire (qui sera passé en charge)

Puis :

Bob6 a écrit :

- Durée du crédit : 25 ans (car annoncé RP sur notaire).

Si je comprends bien, vous déclarez acheter votre RP et souhaitez passer en charge les frais de notaire ?

Avez vous validé ça avec un comptable ?

Bonjour,

C’est une bonne question et c’est un point que j’ai demandé à mon notaire. (pas de preuve écrite de sa part, c’était à l’oral)  D’après lui c’est bon. (je vais demander une confirmation écrite de sa part)

Sur le site: LMNP régime réel - Les charges et amortissements déductibles Je déclare mon meublé

Si vous avez acheté le bien dans l’année à déclarer, vous pourrez déduire les frais de notaire liés à l’acquisition du bien. Pour cela, il vous suffira d’inscrire la date d’acquisition en tant que date de début d’activité lorsque vous enregistrez votre activité (formulaire cerfa P0 i). Les honoraires d’agence versés lors de l’acquisition sont également déductibles.

Je les avais appelé et ils m’avaient dit que normalement c’était bon mais qu’ils avaient un petit doute et préféraient que cela soit marqué en bien locatif.

Range19 a écrit :

Bob, Etienne H se trompe.
Votre endettement sera calculé sur la base du tiers des revenus en intégrant aussi 1/3 de 70% du loyer du futur investissement.
D’où l’intérêt de faire des calculs et projections propres avant d’aller voir son conseiller.
Si 4000 de revenus, le max du total des mensualités de remboursement sera de 4000 X 1/3.
Bien sûr, des ajustements sont possibles à la hausse ou à la baisse selon votre reste à vivre, analyse de vos comptes, analyse de votre patrimoine, banque.

Enfin, dans les mois (jusqu’à au moins un an) précédent le terme, la banque est moins regardante sur le taux d’endettement lié à l’immobilier.

Merci
C’était bien le calcul que j’avais fait initialement. Du coup je me pose la question de comment repartir sur le suivant?
Peut être que certaines banques regardent que le reste à vivre.

Je ne suis pas sur d’avoir compris le dernier commentaire: "le terme" fait référence à la fin du remboursement du crédit?
Si tel est le cas, je ne veux pas attendre 25 ans pour le prochain :p

Nefaste a écrit :

Bonjour,

Vous avez regardé les charges de copro ? (avec l’imputation propriétaire / locataire)
Je ne les vois pas apparaître dans votre présentation.

Si c’est une grosse copro avec un gardien, 100-120€ par mois, ça va toucher votre rentabilité.

Pour l’endettement, en effet, de ce que j’ai pu voir, les banques ont souvent des modes de calcul différents (cashflow, endettement global, etc…)

Bonne journée.

Oui merci de me faire pointer du doigt cette info.
En effet je les ai prises en compte dans mon calcul excel.
Elles étaient de 1800€ à l’année et la propriétaire faisait payer 100€ de charge / Mois.
J’ai donc rajouté 600€ à ma charge / an (j’ai une petite marge car les gardiens ayant été remerciés, les charges actuelles vont un peu diminuer du coup)

Pour l’endettement, vous dites ce que vous avez pu voir. L’avez vous expérimentez vous même?
Il y a plein d’informations sur les banques que j’ai pu voir sans que cela soit le cas.
- prêt gigogne (elles me l’ont toutes refusées en disant qu’elles ne le faisaient pas)
- décalage totale (sur 1 à 2 ans maxi) du remboursement de l’emprunt pour raison de travaux (cad ne payer que l’assurance sur cette période). Je n’ai jamais eu que des propositions où je devais payer "assurance + intérêts d’emprunt" (appelée différé "intercalaire")

Du coup je n’ai pas poussé avec les banques sur cette question pour pas leur faire peur et surtout (certaines l’acceptent pour un prêt de 25 ans pour le locatif mais pas toute comme le credit coopératif) pour être cohérent.

J’ai cru comprendre que la CFCAL  proposait de regarder justement de regarder le reste à vivre. Les taux sont moins bons et il faut passer par un courtier car pas accessible en directe)

Dernière modification par Bob6 (29/01/2020 16h09)

Bob6 a écrit :

C’était bien le calcul que j’avais fait initialement. Du coup je me pose la question de comment repartir sur le suivant?
Peut être que certaines banques regardent que le reste à vivre.

Je ne suis pas sur d’avoir compris le dernier commentaire: "le terme" fait référence à la fin du remboursement du crédit?
Si tel est le cas, je ne veux pas attendre 25 ans pour le prochain :p

"33% d’endettement" n’est pas systématiquement appliqué, selon le profil du client et la banque ; je me répète : "des ajustements sont possibles à la hausse ou à la baisse selon votre reste à vivre, analyse de vos comptes, analyse de votre patrimoine, banque etc."
Je suis d’avis qu’un emprunt à 25 ans est un frein en dehors d’un gros CF positif, d’un gros patrimoine qui couvre ou d’un bien exceptionnel par sa qualité.

Par "terme" j’entends bien fin du prêt.

Range19 a écrit :

Bob6 a écrit :

C’était bien le calcul que j’avais fait initialement. Du coup je me pose la question de comment repartir sur le suivant?
Peut être que certaines banques regardent que le reste à vivre.

Je ne suis pas sur d’avoir compris le dernier commentaire: "le terme" fait référence à la fin du remboursement du crédit?
Si tel est le cas, je ne veux pas attendre 25 ans pour le prochain :p

"33% d’endettement" n’est pas systématiquement appliqué, selon le profil du client et la banque ; je me répète : "des ajustements sont possibles à la hausse ou à la baisse selon votre reste à vivre, analyse de vos comptes, analyse de votre patrimoine, banque etc."
Je suis d’avis qu’un emprunt à 25 ans est un frein en dehors d’un gros CF positif, d’un gros patrimoine qui couvre ou d’un bien exceptionnel par sa qualité.

Par "terme" j’entends bien fin du prêt.

Merci pour le retour.
J’ai hésité entre 20 ans et 25 ans pour le crédit.
Mon raisonnement est donc le suivant
A 20 ans, j’ai un cash flow positif négligeable  (~40€/mois) en prenant en compte des loyers dans le haut de ma fourchette. Soit je capitalise plus vite sauf que si j’ai une vacance trop importante ou des travaux imprévus qui tombent, je suis plus à l’abri.
A 25 ans, des loyers au bas de ma fourchette je suis à 40€/mois et passe à 280€ pour le haut de la fourchette.

Pour cela, si j’arrive devant les banques avec un taux d’endettement réduit (avec 25 ans) dans un an, je pourrai plus facilement demander de l’argent pour un bien supplémentaire.

LeFrigo a écrit :

Je vous confirme que la condition 33% n’est pas toujours respectée. Ca depend de chaque banque. Personnellement, j’ai eu 49% avec Crédit Agricole. Je pense qu’il a eu une erreur dans leur calcul (il ne prend pas en compte mes loyers si le logement est loué il y a moins d’un an et pour le futur bien il ne prend que la valeur locative nue) mais de tout façon je doit être >40%.
Par contre, avec la recommandation du HCSF, ça risque d’être compliqué à franchir ce seuil depuis cette année 2020.

Si je comprends bien, cela permet de partir sur un 2 ème bien avec des finances solides à côté pour convaincre les banques assez rapidement mais ca s’arrêtera là car le taux d’endettement sera trop haut.

Ma conclusion, un bien juste à l’équilibre (opération blanche: une vrai, là où la banque et toutes les charges sont absorbées par les loyers) est intéressant mais pas suffisant pour lancer la machine et voir cumuler un park avec 7-8 biens. Il faut donc un vrai cash flow positif, une vrai affaire.

N’hésitez pas à donner votre avis sur la qualité du bien et de sa viabilité.
Je n’ai que mon spectre de vision et celui de personnes autour de moi qui ne sont pas dans cette optique et ces critères exigeants de cashflow positif pour enchaîner les suivant.

Merci d’avance

Pour ceux qui répondent au sondage sur la durée d’amortissement, n’hésitez pas à laisser un commentaire pour expliquer et donner vos sources. Merci ;)

Dernière modification par Bob6 (31/01/2020 02h48)

Autour de chez vous c’est aux alentours de Nantes? La zone est tendue j’imagine.

Merci pour le retour. Pareil, autour de moi sur 5 mois que je regarde passer les annonces, je n’ai pas trouvé mieux. Faudrait que j’analyse une autre ville aux alentours. Je contrôlais les risques du projet par sa localisation à proximité des gars et 25-40 min de Paris en transport. J’imagine que même en faisant celui là je pourrais éventuellement enchaîner sur un suivant sans être trop limité par ce premier. (Enfin je l’espère). Je cherche toujours pour savoir si je trouve pas mieux avant la fin de la période de possibilité du droit de retrait avec les banques.