Epargne Pierre : vos avis sur cette SCPI (Atland Voisin)

Ah bon, Flyz57, vous avez eu communication du bail commercial concerné, ou d’informations confirmant ce que ce bail met à la charge du locataire et du bailleur ? À défaut, je serais plus prudent avant d’affirmer que ce serait à la charge du locataire, ne sachant pas vraiment à qui de telles charges incombent (ni même par exemple si la cause des fuites est un problème de clos et couvert, généralement à la charge du bailleur).

À noter que le Rapport Annuel 2018 évoque des travaux d’aménagement (en 2018) des immeubles Jardiland pour un montant de 314 209€.
Ce même document indique pour le bien en question, acquis en mars 2017 (avec 6 autre biens similaires loués à Jardiland), une valeur comptable de 2,05 M€ (soit 0.5% des 442.5 M€ de valeur comptable du parc immobilier à fin 2018).

En tout cas, si les travaux tardent beaucoup (mais on n’est sans doute pas à quelques semaines pret…), ce serait un signe que, soit le locataire est un peu défaillant, soit que le bailleur l’est, ce qui dans les deux cas ne serait pas un point particulièrement positif pour la SCPI (mais pas non plus rédhibitoire, si c’est juste une situation isolée, sur un bien, et que le reste du patrimoine ne comporte pas d’autres cas similaires).

Cela fait longtemps que je ne fait plus confiance à un vendeur ou un intermédiaire connaissant très bien leurs pratiques qui consiste à mettre en avant soit le produit sur lequel ils margent le plus, soit celui où ils sont commissionnés. Ces pratiques malheureusement se font souvent au détriment du client.
Pour ma part je m’informe personnellement sur ce que j’achète, avec internet c’est devenu facile et très formateur. Donc achat réfléchi et non pas achat poussé par un bonimenteur (voir comment le mot se décompose) qui pose son intérêt avant tout.
On se rappelle les pinels dans des endroits inlouables. Les produits maison gorgés de frais des conseillers bancaires pour ne citer que ces deux exemples.

Je ne parlerais pas d’une "hémorragie", mais juste d’’une évolution naturelle (et sans surprise), avec des baux 3/6/9, donc des locataires pouvant partir tous les 3 ans (hors faillites et c°), pour une SCPI qui a commencé à investir en 2014, et est réellement monté en puissance à partir de 2016. Il faudra observer l’évolution (libérations, relocations) pour déterminer vers quel niveau de vacance ça se stabilise.

[Note: la baisse du TOF commence bien plus tôt que pour des SCPI investissant beaucoup hors de France, dont les baux comportent en général des durées fermes bien plus longues. On peut regretter que Atland/Voisin ne communique pas sur la durée ferme moyenne des baux en cours (un indicateur qu’ils suivent sans doute).]

On peut (commencer à) mettre en perspective :
- fin T4/2019 "27 lots vacants dont 15 depuis ce trimestre" représentant 4.07% des loyers potentiels,
- fin T3/2019 "15 lots vacants dont 5 depuis ce trimestre" représentant 2.88% des loyers potentiels,
- fin T2/2019 "10 lots vacants dont 3 depuis ce trimestre" représentant 1.66% des loyers potentiels,
- fin T1/2019 "7 lots vacants dont 1 depuis ce trimestre" représentant 1.42% des loyers potentiels,
- fin T4/2018 "6 lots vacants"
et constater que les (3) premières relocations arrivent en T4/2019 (et qu’avant il n’y en a eu aucune : 6+1=7+0, 7+3=10+0, 10+5=15+0, 15+15=27+3).

Le résultat brut par part de la SCPI (qui conditionne à terme le revenu distribué) devrait se stabiliser à un niveau dépendant de celui auquel le TOF se stabilisera. En outre, avec le délai de jouissance à J+6mois, l’impact relutif de la collecte doit être significatif (et cet impact devrait diminuer à l’avenir).
On connait déjà le résultat annuel par part de 2015 à 2018 : 13.40€, 13.63€, 13.47€, 12.31€. On découvrira celui de 2019 dans le prochain Rapport Annuel. Il semble clair que le rendement 2018 (5.97%) et 2019 (5.85%) est probablement plus élevé que le niveau de rendement auquel ça se stabilisera, et ceux qui ont investi en escomptant du presque 6% pérenne se sont sans doute fourvoyés.
Mais ça peut néanmoins rester une bonne SCPI, avec un rendement correct.

Il y avait 15 lots vacants au début du 4eme trimestre, il y en a 27 à la fin dont 15 devenus vacants ce trimestre. Donc parmi les 15 vacants au début du trimestre, il y en a eu 15+15-27 = 3 lots reloués.

Si le BTI indique "8 lots ont été reloués", ça signifie donc qu’en plus, il y a eu 5 lots libérés et reloués au cours du 4ème trimestre  (peut-être même sans aucune vacance locative, avec un nouveau bail signé avant que le précédent locataire ne parte).

Bonsoir,

1 - Tout d’abord le bulletin Q4 annonce " 8 Lots reloués/renouvelés". Impossible de savoir s’il s’agit d’un changement de locataire ou d’un simple renouvellement de bail après 3 ans de bail…

2 - Et maintenant, Mesdames et Messieurs, je vais démontrer que 27 = 30 ….

Prenons la liste des 15 biens dans le bulletin Q3 :

epargne_pierre_q3_19.pdf

Prenons la liste des 27 biens dans le bulletin Q4 :

epargne_pierre_q4_19.pdf

et on s’aperçoit vite que le bien 12 de Q4 correspond aux biens 4 et 5 de Q3, le bien 21 de Q4 correspond aux biens 12 et 13 de Q3, et que le bien 6 de Q3 a plus que doublé de taille…

Quod erat demonstrandum !

Moralité : bien lire les bulletins !

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/02/2020 23h01)