Investissement immobilier : rentabilité immédiate ou plus-value à terme ?

Rick · #1

Bonsoir à tous,

Possédant uniquement des biens à rentabilité importante (10% environ) mais dans des petites villes de province,je commence à me demander si il ne faudrait pas viser des biens moins rentables mais qui sont dans des zones dynamiques (grande ville).

La plus value potentielle à la revente rattraperait la rentabilité perdue.

On a tendance à ne voir que la rentabilité pour dégager du cashflow et pouvoir réinvestir de plus belle car on sait qu’un bien non rentable vous bloquera au niveau de la banque pour un nouvel investissement mais pour moi cela n’est plus un problème vu le cashflow déjà dégagé par mes autres biens.

Cela me permettrai de diversifier mes investissements immobiliers

J’aimerai votre avis sur la question.

Mots-clés : immobilier, investissement, rentabilité

perecastor · #2

Bonjour,

La différence principale entre le cash-flow et la plus-value à terme, c’est que le premier est certain (vous touchez chaque mois, dès le premier mois, vos loyers) quand le second est hypothétique.

Quand je parle de cash-flow certain, je mets bien sûr de côté les risques inhérents à la location puisque l’on retrouve les mêmes dans les grandes métropoles que dans les petites villes. J’oppose plutôt l’évolution des loyers, historiquement assez stables, à l’évolution des prix de revente des biens qui est beaucoup plus volatil, tant à la hausse qu’à la baisse.

Cela ne n’empêche pas, à titre personnel, d’envisager à long terme de revendre certains de mes biens actuels à forte rentabilité (petites surfaces louées en meublé dans des villes "à risque") pour en racheter d’autres plus "patrimoniaux", voire passer aux SCPI. Mais pas tant pour le potentiel de plus-value que pour le moindre effort de gestion locative, et avoir des revenus plus "passifs".

serenitis · #3

Votre réflexion est liée à l’avancée de votre situation et me semble une évolution classique : passer d’une logique de rendement car le CF était votre priorité d’alors, à une logique beaucoup plus patrimoniale.

Vous pouvez faire des calculs entre la taxation des PV potentielles et celle des loyers, mais au final cette option me parait une forme « d’embourgeoisement » très logique et argumentée.

C’est aussi une façon de diversifier le risque et peut être d’améliorer la liquidité de votre portefeuille immo.

Vous aurez compris que je trouve votre idée très bonne en résumé.

max52100 · #4

Personnellement j’ai acheté 2 appartements dans une petite ville de 45 000 habitants il y a 2 ans en regardant uniquement la renta, alors que à 30km de chez moi il y a une grosse ville de 180 000 habitants où à l’époque les prix m’effrayait et la renta pas terrible, sauf que ces dernières années le prix de l’immo à grandit mais très peu dans les petites villes de 45 000 habitants et beaucoup dans les grosses villes, j’ai tout de même un petit regrêt quand je vois les prix des biens que je regardait à l’époque et les prix aujourd’hui.. la renta est très faible comparé à la plus value

Rick · #5

perecastor a écrit :
Bonjour,

La différence principale entre le cash-flow et la plus-value à terme, c’est que le premier est certain (vous touchez chaque mois, dès le premier mois, vos loyers) quand le second est hypothétique.

Quand je parle de cash-flow certain, je mets bien sûr de côté les risques inhérents à la location puisque l’on retrouve les mêmes dans les grandes métropoles que dans les petites villes. J’oppose plutôt l’évolution des loyers, historiquement assez stables, à l’évolution des prix de revente des biens qui est beaucoup plus volatil, tant à la hausse qu’à la baisse.

Cela ne n’empêche pas, à titre personnel, d’envisager à long terme de revendre certains de mes biens actuels à forte rentabilité (petites surfaces louées en meublé dans des villes "à risque") pour en racheter d’autres plus "patrimoniaux", voire passer aux SCPI. Mais pas tant pour le potentiel de plus-value que pour le moindre effort de gestion locative, et avoir des revenus plus "passifs".

Merci pour votre réponse,

Je constate que les petites surfaces sont bien plus risquées et difficiles à louer à des personnes solvables dans les petites villes et de ce fait le risque est plus important….

Je me sépare petit à petit de mes petites surfaces T1/T2 pour passer sur des maisons toujours dans des petites villes de provinces mais cette fois si le public n’est pas le même, je suis sur des familles solvables et j’applique malgré tout la GLI d’office.

Dans les zones tendues même sur des surface type T2, on a des personnes solvables avec des revenus corrects qui postulent pour votre bien et vous pouvez faire votre choix. C’est un gros avantage même si la rentabilité au vue du prix d’achat est bien moindre….

Mais si cette rentabilité est compensée par un hausse du prix de votre bien c’est tout bon!

J’ai rencontré plusieurs anciens investisseurs qui avait fait le choix de miser sur la rentabilité à l’époque (petite ville) et que regrettent tous maintenant de ne pas avoir acheté sur une grande ville où les prix ont doublé en 20 ans.

Je suis d’accord sur le fait que le cashflow dégagé et direct dans la poche alors que la plus value potentielle c’est hypothétique mais c’est ce que se disaient aussi ces anciens à l’époque…ils n’auraient jamais cru que les prix allaient encore s’envoler dans ces grandes villes déjà chères.

Dernière modification par Rick (29/01/2020 20h11)

Iqce · #6

Bonjour,

L’idée de faire une PV sur l’emplacement est tout à fait plausible. Pour y arriver, outre l’observation de terrain, le bon sens etc vous avez à disposition la lecture des documents d’urbanismes qui déclinent les lois.
Ainsi un PLU affichant une réduction drastique des terrains offerts à la construction en application des lois Grenelles et SRU (pour les principales) alors que l’emploi est présent va mathématiquement faire monter les tarifs en centre anciens au détriment du rêve pavillonnaire promu par le passé par le même Etat Français.
Vous me direz "il suffit de refaire le PLU" : oui mais non, car l’urbanisme est une compétence partagée et le dit Etat veille au grain en sanctionnant les illégalités des PLU (enfin…C’est plus compliqué mais je fais simple pour le forum).
Le coup suivant est même dans les tuyaux : Objectif « Zéro artificialisation nette » | Ordre des architectes

Sachant que cela fait un moment que l’on parle de reconstruire la ville sur la ville (faire une recherche sur le net si besoin).

dangarcia · #7

Rick a écrit :
Je constate que les petites surfaces sont bien plus risquées et difficiles à louer à des personnes solvables dans les petites villes et de ce fait le risque est plus important….

C’est le lot de toute forme d’investissement, plus de rendement signifie souvent plus de risque.
Un rendement plus faible ne sera pas forcément compensé par une plus value future mais certainement par un moindre aléa.

Un bien dans une petite ville de province pourra vous rapporter 10 ou 15% s’il est loué toute l’année mais il peut vous rapporter beaucoup moins (voire donner un rendement négatif) l’année où le locataire s’en va et qu’il s’écoule 6 ou 8 mois avant qu’un autre n’entre.

Dans une grande ville vous aurez peut être du 5 ou 7% maximum en louant toute l’année mais en cas de départ il est peu probable que le bien reste vide plus d’1 ou 2 mois, ce niveau de rendement est donc quasiment garanti chaque année.

perecastor · #8

@Rick : Allez au bout de votre exemple : les anciens investisseurs dont vous parlez ne pensaient pas à la plus-value à la revente car ils n’étaient pas devins et ne pouvaient pas prévoir l’évolution future des prix.

Mon grand-père a acheté deux studios à Paris en 1999, dont le prix a quasiment été multiplié par 5. Evidemment il regrette de ne pas avoir acheté tout l’immeuble, d’autant qu’il en avait les moyens à l’époque. Sauf qu’à l’époque l’immo à Paris venait de perdre 30% en quelques années, et tout le monde ne jurait que par la bourse.

Aujourd’hui les prix dans les grandes métropoles ont complètement flambé et se sont décorrélés des revenus des français moyens. Sur Paris, on est à quasiment +10%/an depuis 20 ans. Est-ce que les arbres vont grimper jusqu’au ciel ? Il n’y a aucune certitude là dessus.

Bref si vous envisagez d’arbitrer votre patrimoine immobilier pour intégrer plus de biens de qualité, faites le dans une logique de saine diversification plutôt que de pure spéculation.

lachignolecorse · #9

Je crois que le secret de la réussite de l’investissement immobilier réside surtout dans le prix d’achat du bien (+fn+travaux de départ inclus). Les avantages sont nombreux :
- achetez peu cher, louez cher améliore votre rentabilité
- achetez peu cher vous évite la moins value si vous savez vendre à temps sur un marché baissier
- acheter peu cher maximise la plus-value sur un marché haussier ainsi que la rentabilité globale du projet

En gros, cela ressemble au marché des actions…

Double6 · #10

Si les prix de la ville à côté sont chers c’est qu’ils ont beaucoup montés ils ont donc moins de potentiel de hausse qu’auparavant. Si la rentabilité y est plus faible c’est que l’élastique du pouvoir d’achat des locataires se tend: on a donc simplement raté la hausse. Si on achète on accepte de risquer la moins value à la revente mais on a une assurance de vendre facilement c’est un placement assez liquide mais risque de perte en capital, ça se conçoit si on souhaite préserver des avoirs d’un risque de contre partie sur des fonds euros ou d’une débâcle boursière.
Si la rentabilité est bonne dans la petite ville à côté c’est que les prix sont bas et que donc ils ne risquent pas de descendre beaucoup plus: il y a une rentabilité et le bien devrait plus ou moins suivre l’inflation à moyenne ou longue échéance il peut baisser mais sa rentabilité rattrape. Il faut alors surveiller les variations de population et vendre si tendance au dépeuplement et on peut se poser la question de vendre si le bien est déjà rentabilisé et qu’on veut sécuriser sur du très long terme en centre urbain.
Comme tout le monde à la même démarche en ce moment les prix des grosses agglo risquent de rester très élevés.

Rick · #11

perecastor a écrit :
@Rick : Allez au bout de votre exemple : les anciens investisseurs dont vous parlez ne pensaient pas à la plus-value à la revente car ils n’étaient pas devins et ne pouvaient pas prévoir l’évolution future des prix.

On est tous dans ce cas malheureusement…

Je pense que c’est pour cela qu’il faut diversifier et viser la rentabilité pour certains biens mais aussi le patrimoniale pour des éventuelles plus values

Rentavix · #12

Une autre façon de voir les choses:
Acheter de la rentabilité élevée pour se constituer un patrimoine conséquent avec un effort de trésorerie limitée voire nul est pour beaucoup le seul moyen de se constituer un patrimoine immobilier.
Une fois les premiers biens payés il devient possible de réorienter ses investissements vers des biens plus patrimoniaux grâce à la trésorerie des premiers.

Démarrer sa constitution de patrimoine par des biens à faible rentabilité mais à fort potentiel de plus-value est possible mais va limiter le volume investi compte tenu de l’effort de trésorerie.

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perecastor a écrit :

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