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#26 16/10/2017 11h31

Membre (2015)
Réputation :   14  

Pour vous tenir informés de mon avancement…

J’ai été très bien accueilli avec ma proposition de changer les baux en meublé.

Dans le premier appartement il y avait besoin de régulariser car l’un des locataires (couple) était parti sans l’indiquer à l’ancien propriétaire. Le nouveau bail sera donc à un seul nom.

Pour le second s’est l’inverse, mise en couple, donc contente de faire figurer monsieur au bail.

Et dans le 3ème, la locataire est aussi ravie car elle avait plein de meubles fournis mais avec un contrat nu et elle trouvait la situation malsaine.

Comme quoi cela peut très bien se passer !

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#27 18/10/2017 11h17

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bernard2K, pouvez-vous me dire si je comprends bien le texte que vous m’avez fourni ( article 15 ) ? Il y est beaucoup sujet de donner congé pour vendre mais pas pour les travaux …

En effet, je suis en train d’acheter un immeuble, dans lequel il y a un appartement qui nécessite de gros travaux. Les locataires sont en place depuis le 01/10/2013. La fin de leur prochain renouvellement est donc le 30/09/2018. Cela fera moins de 3 ans que j’aurai acheté l’appartement ( signature définitive fin décembre 2017 ), mais c’est leur 2ème renouvellement. Ca ne semble pas important pour la reprise pour travaux, mais je vous le précise quand même …
Est-ce que, si je leur notifie 6 mois avant leur congé, c’est ok ?

Merci d’avance pour vos lumières smile

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#28 18/10/2017 22h45

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Les travaux rentrent dans le cas "motif légitime et sérieux".

Pour en apprendre plus faites une recherche dans un moteur de recherche sur les termes : "jurisprudence congé pour travaux"

Pour que ça justifie le congé, il faut que les travaux soient importants et longs. Il faut notamment se demander si les travaux peuvent être réalisés en quelque jours, soit avec le locataire en place, soit en lui proposant une solution de relogement temporaire. si la réponse est oui, vos travaux ne justifient pas un congé.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2017 22h46)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#29 02/11/2017 20h25

Membre (2017)
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Kili a écrit :

Pour vous tenir informés de mon avancement…

J’ai été très bien accueilli avec ma proposition de changer les baux en meublé.

Dans le premier appartement il y avait besoin de régulariser car l’un des locataires (couple) était parti sans l’indiquer à l’ancien propriétaire. Le nouveau bail sera donc à un seul nom.

Pour le second s’est l’inverse, mise en couple, donc contente de faire figurer monsieur au bail.

Et dans le 3ème, la locataire est aussi ravie car elle avait plein de meubles fournis mais avec un contrat nu et elle trouvait la situation malsaine.

Comme quoi cela peut très bien se passer !

Kili, pour ces changements de baux, avez vous fait un bail rétro-actif à la date ou vous êtes devenu propriétaire? ou avez vous encaissé des loyers en nu avant de proposer ce changement?
`
Sur le même principe nous l’avons proposé à notre locataire qui est ravi car ses équipements sont très vétustes ( gazinière hors d’âge, que l’on va d’ailleurs passer en induction pour plus de tranquillité, vaisselle etc)

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#30 03/11/2017 10h10

Membre (2015)
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Oui tous les documents sont signés à la date de l’acte authentique.

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#31 16/03/2018 21h11

Membre (2018)
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Bonjour Kimi,

Tout va bien depuis le changement ?

J’aimerais savoir si vous avez donc fait de nouveaux baux et qu’advient t’il des anciens baux ? Si vous les avez résiliés comment avez vous fait ?

Merci beaucoup pour votre réponse

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#32 23/03/2018 18h53

Membre (2015)
Réputation :   14  

J’imagine que votre message s’adresse à moi.

J’ai les demandes de résiliation signés émises par les locataire au jour de prise de propriété demandant la réduction du délai de préavis , contresignées par moi pour remise en main propre (2 exemplaires) + un retour de ma part contresigné par eux avec accord pour réduction du préavis à 0 jour + les nouveaux baux signés à la même date.

Du moment que tout est bien expliqué et qu’ils sont ok, ça se passe bien.

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#33 24/01/2020 23h55

Membre (2019)
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Bonjour à tous, je reprends un sujet qui date un peu, que j’ai parcouru avec bcp d’attention.
Je suis investisseur immo depuis des années et mes amis m’ont sollicité pour que je leur trouve des immeubles de rapport à tel point que je crée actuellement une structure dédiée à de l’investissement clé en mains pour investisseurs.
Après qques mois de sourcing j’ai identifié 2 pb :
- très souvent occupes et vendus avec des baux nus, ce qui pose la complexité pour qui veut faire du lmnp de devoir trouver une solution, le plus simple étant de prendre son mal en patience et passer en meublé prigressivement, largement décrit dans le fil donc je n’y reviens pas
- Souvent aussi il y a un commerce en pied d’immeuble et donc dans ce cas -sauf tres rare exception qui consisterait à louer du commerce en bureaux équipés (faut que le coin s’y prête, trouver le bon locataire, bref très rare)- dans ce cas la patience ne change rien au pb, on se retrouve sur un immeuble mixte.
J’ai pu lire sur un autre topic que contrairement a ce que je pensais, et via un prorata (de surfaces ou de valeur), cela peut se gérer d’avoir du nu au rdc par ex et du meublé aux étages en logement. Ou plus tordu encore mais surement courant, du nu au rdc commercial et sur certains lots en étages et du meublé sur d’autres, ce qui peut arriver si on est en "transition" vers du 100% meublé.
J’aimerai que vous me confirmiez ce point, est ce que fiscalement par ex on ne perd pas tout l’avantage fiscal du LMNP si on a des lots loués nus acquis en nom propre par ex qui seraient en deficit foncier basique. Je pense que non, mais je ne suis pas du tout expert.
J’avais peur que le comptable s’arrache les cheveux a gérer un bien mixte, vous semblez dire que c’est gérable ?
Et enfin pour le régime de détention, sur ces acquisitions de biens mixtes avec par ex du commerce et du logement meublé ou en passe de le devenir est il préférable d’acheter en nom propre ou en SCI a l’lS du fait de la présence du commerce même minoritaire en loyer et surface ? Pas d’impact négatif à acheter en nom propre plutôt qu’en SCI à l’IS par ex un commerce ?
Parce que pour les logements meublés je crois savoir qu’il n’y a aucun intérêt à achater en SCI donc ce choix serait vrailent contraint par la présence du commerce…
Pardon pour le mélange des questions comptable/fiscal mais je m’interesse de près à l’investissement d’immeubles et les immeubles mixtes constituent la majorité des biens qu’on me propose. Je vois très rarement des immeubles vides ou des immeubles loués meublés (dommage!) et sans commerce dans les centre villes que je prospecte, donc j’aimerai avoir une vision claire des pb que cela comporterait d’investir ou conseiller ce type d’investissement. Je complète ma pensée et en profite pour m’excuser de la longueur terrible de mon post. Imaginons donc ce cas d’un immeuble mixte avec prorata sur 20% nu en revenus fonciers et 80% meublé. Quid au moment de la revente de l’immeuble ds sa globalité ? Fiscalité sur revznu fonciers sur les 20% et propre au LMNP sur les 80% ?
Dernière question pratico pratique, qd vous voyez un immeuble mixte alors que vous visiez du LMNP, vous passez votre chemin à cause des pb décris ci dessus ou n’est ce pas un point blocant ?
Merci pour vos lumières…

Dernière modification par Kilimandjaro (25/01/2020 00h22)

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#34 25/01/2020 07h24

Membre (2015)
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Bonjour,

Lors de mes recherches en 2017 je cherchais plutôt un immeuble.

Sur une dizaine de visites, il y avait majoritairement un local commercial au RDC, souvent restauration rapide avec les désagréments que cela peut causer (odeur), parfois des logements mais sans lumière (pas de fenêtres sur l’arrière).

Même si les loyers des baux commerciaux étaient alléchants (>12%), en regardant sur societe.com je voyais que les commerces tournaient souvent avec des vacances de plus de 6 mois parfois.

Faut d’accord sur le prix sur les immeubles sans commerce (je me retrouvais souvent avec une rentabilité brute plus faible sur un immeuble que sur des appartements) j’ai finalement fait l’acquisition d’un lot de deux appartements, un vide, loué en LMNP dans la foulée, un autre occupé en bail nu.

J’ai demandé à l’EC d’activer 100% du prix d’acquisition quitte à amortir le second appartement loué temporairement nu une fois le bail LMNP signé (2019).

En 2020, pour la comptabilité 2019, on se retrouve donc avec:
- revenus fonciers sur une partie de 2019 sur le bail nu (et les charges afférentes)
- revenus BIC intégrés à la comptabilité LMNP sur les baux meublés
- amortissement sur le premier bien en totalité et partiellement sur le deuxième

Par contre, dans l’optique de l’acquisition d’un bien dans lequel le bail commercial représenterait un % de la valeur d’acquisition sans possibilité à terme de louer meublé, j’activerais uniquement le % lié aux locations meublées actuelles et futures.

En effet, quelle serait la logique d’activer la partie nue sur laquelle il n’y aurait jamais de revenus BIC ni de charges futures ni amortissements ?

Dans tous les cas il y aura un peu de travail, bien distinguer les revenus et charges BIC (et la constatation de l’amortissement sur la partie activée) et les revenus et charges foncières de l’autre coté.

ps: je ne suis pas expert comptable, mon avis est donc à prendre avec des réserves

Dernière modification par maxlille (25/01/2020 07h44)


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#35 25/01/2020 13h28

Membre (2019)
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Merci pour votre retour Maxlille. En effet lorsqu’il y a un bien qui restera nu durant toute la détention comme un commerce, il y a forcément décomposition j’imagine. Mon commtable m’avait dit que c’était compliqué d’avoir un même bien sur lequel il devait faire des declarations en nu et d’autres en lmnp. Mais je voulais avoir vos retours d’investisseurs endurcis pour savoir si oui il a raison et c’est à eviter (ds ce cas 80% des annonces sont à oublier) ou si ça se gère sans pb et c’est mon comptable qui ne veut pas se fouler…
Aussi en question bonus du coup si on part ds cette optique d’acheter un immeuble mixte nu/meublé a l’acquisition vaut il mieux l’acheter en propre ou en sci à IS car sauf erreur le meublé n’est pas compatible avec SCI IR. Merci pour vos feedbacks !

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#36 25/01/2020 14h40

Membre (2015)
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Effectivement la SCI à l’IR ne permet pas de faire de la location meublée comme activité principale (> 90% du CA).

La SCI à l’IS permet de différer l’imposition dans le temps, mais pas de l’éviter.

En contrepartie des amortissements constatés sur les biens annuellement, on diminue le résultat imposable (comptabilité classique somme toute).

Cependant il ne faut pas oublier qu’à la revente, vous paierez l’impôt sur la valeur nette comptable.
Or celle-ci sera vraisemblablement très basse.

Voici un exemple pour schématiser:

Acquisition: 100.000 EUR (+frais de notaire comptabilisés directement en charge la première année)
Base amortissable: 80.000 EUR (20% terrain non amortissable, 80% bâti)
Durée d’amortissement: 30 ans (je simplifie car en l’espèce on distingue le gros oeuvre et les agencements/aménagement).

Au bout de 20 ans vous souhaitez vendre à 120.000 par exemple.

La valeur nette comptable est de 100.000 - (100.000 / 30 x 20) = 33.333,33 EUR
Calcul de la plus-value: 120.000 - 33.333,33 EUR = 86.666,66 EUR

IS à payer => 19.311 EUR
- 38.120 EUR à 15% = 5.718 EUR
- 86.666,66 - 38.120 EUR à 28% = 13.593 EUR

En LMNP vous bénéficierez du régime des particuliers bien plus favorable.

De plus la création et la gestion de la SCI nécessite des frais plus élevés (publicité, comptabilité plus complète etc).

Dernière modification par maxlille (25/01/2020 14h44)


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#37 25/01/2020 17h03

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Je suis assez étonné du niveau des questions sachant que vous montez une structure pour acheter des immeubles. D’ailleurs quel type de structure? Pourriez vous être plus précis?

Quand à la question des immeubles avec des baux différents (commerce, meublé, nu), les réponses ont déjà été répondues moultes fois sur ce site par des gens très compétents. Le problème se limite en général à savoir faire une règle de 3.

Quand à votre comptable, je vous conseille d’avoir des doutes sur ses habitudes à gérer ce genre de petit souci. Vous devriez poser la questions à d’autres comptables.

Tapez "immeuble lmnp foncier" dans la recherche, lisez et on en reparle ensuite


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#38 25/01/2020 20h41

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Merci pour votre retour Maxlille. Lachigno… navré pour mon "niveau de question" je suis investisseur mais n’ai fais que du meublé jusqu’à présent et vu qu’on me propose très souvent soit du commerce en rdc soit du loué nu occupé (avant des transformations potentielles à venir), je voulais connaitre un peu mieux les tenants et aboutissants de fiscalité et comptabilité avant soit de me lancer, soit d’écarter ces opportunités pour une mauvaise raison en l’occurence un pb de compétence sur les immeubles loués sur deux régimes fiscaux différents.
Pour la structure, je monte simplement une structure de chasse clé en mains pour pouvoir proposer des biens à mes clients. Je n’achèterai pas moi même mais souhaite avoir une bonne connaissance de ces questions pour conseiller au mieux mes clients s’ils ont des questions de cet ordre, ce qui devrait être assez fréquent.

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#39 26/01/2020 11h15

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Je ne suis pas surpris car c’est très moderne comme approche, mais vendre une prestation pour laquelle on n’est ni compétent ni spécialisé me semble toujours extrêmement gonflé.
Bon courage à vos futurs clients.

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#40 26/01/2020 11h56

Membre (2019)
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Le but n’est pas de proposer un service en étant incompétent. Je suis parfaitement à l’aise sur les notions immo étant moi même investisseur et asset manager immo depuis 15 ans. Ma lacune est uniquement sur la fiscalité de la SCI à lS et sur le fonctionnement de la détention d’un imleuble ou cohabitent plusieurs régimes fiscaux.
Ça me semble être une lacune qui peut être comblée, sachant que cela ne m’a pas empeché d’investir sur une dizaine d’immeubles jusqu’à présent. Mais je souhaite être effectivement à l’aise sur l’ensemble des opportunités qu’on me propose. Donc je me forme. Merci pour mes clients !
À travers ce que j’ai parcouru, la SCI IS est interessante (si le projet immo est lui même interessant, of course) et on peut pallier aux inconvénients de la fiscalité de la revente soit par le biais de donations (100ke tous les 15 ans par parent par enfant?) et/ou du démembrement. Aussi mettre un apport en CCA peut permettre de ressortir sans passer par case dividendes doublement fiscalisés comme ds une structure IS basique. Le mieux étant donc de partir sur une logique de transmission ou de laisser le cash, conserver le bien, et réinvestir derrière. Aucun intérêt parriculier de faire du meublé en SCI IS mais l’avantage est que ça peut s’adapter au vide et au meublé donc un peu la structure "tout terrain". J’ai en partie bon ?

Dernière modification par Kilimandjaro (26/01/2020 12h14)

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