Vivierois [81] : étude de cas immobilier (local commercial et stratégie d'investissement)

vivierois · #1

Bonjour à la communauté!

Je souhaite vous faire part d’un bien que je viens de visiter mais également de ma situation actuelle.

Local commercial de 30m² avec un bureau de 12m² comprenant douche + WC + Lavabo. Le local est dans un trés bon état (électricité aux normes + clim + l’ensemble des embellissements refaits).
Le local est au Rdc d’une copropriété bénévole (uniquement 2 proprios) pas de parties communes et pas de frais de copropriété (même pas d’assurance, aïe!).

Localisation ville de 15000 hab du Tarn, plutôt dynamique. prix de vente 60000€, loyer potentiel 650€/mois. Taxe foncière 1200€ (ultra cher).

La façade du magasin n’est pas top et mérite environ 3000€ de travaux.

Objectif financement à 110%

Rentabilité: 12%

Petit embroglio à résoudre la proprio actuelle a installé le moteur des clims dans le sous sol qui ne lui appartient pas, elle est en froid avec l’autre propriétaire…

Présentation du bien terminée je souhaite vous faire part de ma situation actuelle.

Revenus du foyer: 67k€ 2 enfants.
Biens immobiliers (détenus en nom propre):
1 local commercial, revenu 6k€
1 immeuble constitué de 3 T2 (2 en nu + 1 en meublé) + 1 local commercial: revenu: 23k€

Nous venons d’arbitrer en revendant un logement T3 pour 111000€ (prêt restant 51k€).

J’apprécie beaucoup l’immobilier c’est même une passion, c’est pourquoi je souhaite continuer à investir.

L’achat de ce bien me fait largement franchir la TMI à 30% ce qui provoque un cash flow légèrement négatif.

J’aimerais avoir votre avis:
- Sur le bien décrit ci-dessus
- Dans mon cas, sous quelle forme poursuivriez vous vos investissements immobiliers?

Merci d’avance pour vos retours

Viviérois

Mots-clés : immobilier, local commercial, stratégie d'investissement

Bernard2K · #2

Local prévu pour quelle activité ? Quelle probabilité d’avoir un locataire ? Depuis combien de temps est-il vide ? Combien y a-t-il de locaux vides dans les 100 mètres à la ronde ? Quel linéaire vitré relativement à la surface ?

A moins que les réponses ne soient hyper favorables, je suis très sceptique sur ce genre de biens. Il peut rester vide un an ou deux, jusqu’à ce que vous trouviez un tocard qui consent à le prendre à 400 €/mois… avant de faire faillite un an plus tard.

Dites-vous bien qu’à 60 k€, celui qui loue au lieu d’acheter, c’est qu’il n’a vraiment pas un rond de côté, ce qui n’est pas très rassurant sur sa capacité à mener un commerce !

Perso, je ne paierai pas cela plus de 40 k€, et encore.

vivierois · #3

Pour répondre aux questions de Bernard2k:

C’est un local prévu pour toute activité sauf restauration, avant c’était un magasin de prêt à porter (qui
appartenait à la propriétaire). Les locaux aux alentours sont loués, peu de magasins vides. Linéaire de vitrine 5ml.

J’entends votre mise en garde, ce genre de locaux sont destinés à de petits commerces qui pour la plus part débutent et peuvent être fragiles financièrement. Effectivement c’est le risque de ce type d’investissement.

Pierrot31 · #4

Pour le local, avec tmi à 30%, il faut de la sci à l’IS.

Pour le suite, il faut faire du LMNP au réel ou de la sci à l’IS.

Sur l’intérêt d’investir sur un local commercial, c’est au cas par cas. Le fait de ne pas pouvoir faire de commerce de bouche diminue la valeur des murs mais si l’emplacement est premium… Il faut faire votre étude de marché. Par exemple, des stationnements à proximité sont quasi-indispensables… Et puis voir l’évolution prévisible entre internet, les changements de commercialité des centres villes, les projets de grande zone commerciale en périphérie etc etc… Au pire, existe-t-il un plan B comme un changement de destination ? Comment cela impactera la rentabilité du projet ?

77PourCent · #5

Très bonne remarque de bernard2k et pierrot31 comme toujours!

je rajouterai, pour vous, qu’il faudrait savoir pourquoi elle vend les murs au lieu du fond ? activité en baisse ?

vous avez un axe de négociation avec les moteurs de clim au sous sol, j’ai eu le cas sur un ancien commerce (moteur de clim et frigo installé en cour commune), il a fallu tout démonter… pour le mettre dans notre local…

vivierois · #6

Pour pierrot:

C’est une ville qui a déjà développé des zones commerciales, ça ne semble pas avoir "tué" les commerces du centre ville.
Pas de changement de destination possible.

Pour 77pourcent:

En fait la propriétaire a déjà un magasin à 150m de là, elle a voulu créé une seconde boutique pour y mettre des employés et ça n’a pas fonctionné. Elle a fermé l’affaire.
Oui pour la clim c’est un axe de négo.
Moi ce qui me gêne le plus c’est le coût de la taxe foncière, exorbitant. Elle a tout refait en 2014 et a fait une déclaration de mise à jour, la forte augmentation vient de là.

Canyonneur75 · #7

Bonsoir,

Votre projet m’inspire les commentaires suivants :

1 - Il y a toujours des parties communes dans une copropriété : a minima le terrain, les gros murs, la toiture..elles sont listées dans le règlement de copropriété. Je pense que vous vouliez dire qu’il n’y a pas d’espaces communs au commerce et aux autres lots.

Je vous invite à lire ce règlement afin de connaître l’organisation de la copropriété… le reste de la copropriété est il constitué d’un seul lot ou de plusieurs lots avec des espaces communs à ces autres lots (cela s’appelle une partie commune spéciale). En particulier, le moteur de la clim est il installé dans un local qui constitue un lot ou alors au milieu d’un lot beaucoup plus vaste, dans une partie commune spéciale ?

2 - La copropriété est elle immatriculée ? C’est obligatoire depuis le 31/12/18. Vous pouvez vérifier ce point dans le registre des copropriétés. Si cela n’est pas le cas, le notaire immatriculera la copropriété avant la vente. Veillez à préciser dans le compromis que les frais seront pris en charge par le vendeur…

3 - La taxe foncière : elle est en général payée par le locataire pour les locaux commerciaux. Les valeurs locatives servant de base à la taxe foncière des locaux commerciaux ont été récemment révisées (à la différence de celles des logements) et varient en fonction de l’activité pratiquée dans le local (voir ce message)

4 - Assurance : il convient que la copropriété soit assurée tant en responsabilité civile qu’en dommages. Veillez en tout état de cause à souscrire une assurance dès l’achat en expliquant la situation à votre assureur.

5 - Moteur de la climatisation : il me semble indispensable de solder le problème avant l’achat. Est il possible de déplacer le moteur ? L’autre propriétaire est il prêt à vous vendre une partie du sous sol ?
Si la vente induit la création d’un nouveau lot, il convient de prendre en compte les frais du géomètre et de publication du modificatif de l’état descriptif de division… compter entre 1500 et 2000 euros. Quid de l’accès à ce nouveau lot ? En direct depuis le commerce? Via un escalier dans l’autre partie de la copropriété ?

6 - Vous allez entrer dans une copropriété avec 2 copropriétaires. Jusqu’à présent, un accord entre les 2 propriétaires était nécessaire pour toute décision en assemblée générale. Les règles vont changer au 1er juin 2020 (voir ce message). Combien de tantièmes sont attachés au lot que vous envisagez d’acquérir ?
Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/01/2020 11h26)

vivierois · #8

1- Oui pas d’espace commun au commerce et l’autre lot. Le moteur de clim est installé au sous sol, sous sol qui appartient à l’autre lot.

2- Copropriété non immatriculée. Combien ça coûte?

3- Merci pour cette information précieuse. Je vais continuer à me documenter sur ce sujet, c’est trés compliqué de rassembler l’ensemble des infos et se calculer ce que devrait être la taxe foncière.

4- Oui j’y comptais

5- La vendeuse m’a expliqué que l’autre propriétaire lui a proposé une vente avec cloisonnement à ses frais et elle a refusé ne comprenant pas pourquoi le cloisonnement serait à ses frais. Les gens sont parfois surprenants… Il y a un possibilité d’un accés direct du commerce au sous sol. Je ne pensais pas tant pour le géomètre.

6- Je n’ai pas encore cette information.

Merci pour votre contribution Canyonneur 75

Bernard2K · #9

Vous devriez écouter ce que Dessertine raconte sur les chevaux à Paris…

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2020 08h35)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Vivierois [81] : étude de cas immobilier (local commercial et immeuble à transformer en 3 T2)	19	2 546	18/11/2020 09h57 par mmm121
Vivierois [31] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport et conventionnement Cosse)	15	6 380	25/06/2023 22h18 par vivierois
Vivierois [81] : étude de cas immobilier (murs de locaux commerciaux)	9	1 671	04/07/2020 07h41 par Bernard2K
Lolotte57 : étude de cas immobilier (1er investissement local commercial)	4	1 256	02/02/2016 16h01 par gunday
Bed43fr [Sud-Ouest] : étude de cas immobilier (local commercial en R+1)	13	2 927	17/07/2023 20h52 par 77PourCent
Angele35 : étude de cas immobilier (immeuble avec un local commercial)	11	1 892	08/05/2018 03h17 par lachignolecorse
Immophile [Ardec] : étude de cas immobilier (bien avec local commercial en redressement)	11	1 663	23/01/2021 09h20 par immophile

Vivierois [81] : étude de cas immobilier (local commercial et stratégie d'investissement)

#1 16/01/2020 23h08

[+2] #2 17/01/2020 07h38

#3 17/01/2020 20h07

#4 17/01/2020 22h42

#5 17/01/2020 23h08

#6 17/01/2020 23h55

[+1] #7 18/01/2020 20h59

#8 19/01/2020 22h37

#9 20/01/2020 08h32

Discussions peut-être similaires à “vivierois [81] : étude de cas immobilier (local commercial et stratégie d'investissement)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)