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[+3]    #1101 19/01/2020 19h01

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Bonsoir,

À nouveau les mouvements des uns et des autres polluent cette discussion qui n’a pas besoin de ça et n’intéresse que celui qui les publie.
La place dédiée est dans la file de portefeuille de l’intéressé car cela n’apporte rien à l’évaluation de la société à moins que l’intéressé nous dise qu’il va dépasser les 5% de capital et là ça aurait peut-être un impact sur le profil de la société.

@cooltrader, votre intervention, comme vous l’a souligné GBL, est proche de l’ironie ou l’ignorance et génère à nouveau du "bruit" inutile.
Vous venez nous sortir que "ce comportement me laisse à penser que la chute pourrait prendre fin pour donner naissance à une zone de fluctuation latérale 119-140 €" alors que vous ne semblez pas maîtriser le concept d’ANR ou même qu’il est "normal" que la foncière le publie elle-même.
Franchement bûchez un peu le sujet avant de venir nous "éclairer" de votre thèse.


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[+1]    #1102 20/01/2020 18h01

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Petit point d’étape sur les cessions réalisées depuis le rachat, le point a été soulevé récemment dans cet article du Revenu.

Suite au rachat de Westfield, la société s’était fixée comme objectif début 2019 de vendre pour 6 milliards d’euros d’actifs (source).

En juillet 2019, les cessions réalisées (y compris tour Majunga) s’élevaient à 3.2 milliards, et depuis pas d’info. Il était notamment prévu de vendre Aeroville et Polygone Riviera.

Après contact des analystes j’ai eu cette réponse rapide: "No, we will give an update at the FY 2019 results presentation." bref il va falloir attendre mi février mais force est de constater qu’il manque 3 milliards sur lesquels pour le moment on n’a aucune visibilité.

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Dernière modification par maxlille (20/01/2020 18h02)


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#1103 20/01/2020 18h35

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maxlille a écrit :

Il était notamment prévu de vendre Aeroville et Polygone Riviera.

Est-ce que vous pouvez m’indiquer dans quelle intervention / document vous avez trouvé cette information (noms des centres prévus à la vente) pasque dans toutes les interventions que j’ai trouvées, ils ne souhaitaient pas donner cette information pour ne pas détériorer leur pouvoir de négociation

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#1104 20/01/2020 18h50

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L’information est dans l’article du Revenu du dessus, à prendre avec précaution car effectivement non confirmée par la société à ma connaissance.

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[+1]    #1105 20/01/2020 19h07

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Pour les non abonné, voici la partie de l’article qui concerne URW :

Unibail-Rodamco-Westfield : des actifs de commerce plus difficiles à valoriser ?

La première foncière européenne d’immobilier commercial va-t-elle réaliser en 2020 une troisième année boursière décevante avec une baisse ou une nette sous-performance ?

Les premières séances de l’année ne sont guère encourageantes avec un titre d’ores et déjà en recul de 4%. En cause, l’absence de bonne nouvelle sur le front des cessions. Car, afin de réduire un endettement trop élevé issu de l’acquisition de Westfield (38% de la valeur du patrimoine, mais 89% de ses fonds propres), Unibail veut se délester d’actifs non prioritaires.

Des centres commerciaux à vendre

Habituée aux ventes d’immeubles – qu’elle fait construire puis valorise en les cédant avec un bon historique de création de valeur –, la foncière cherche cette fois à céder un portefeuille de cinq à sept centres commerciaux, notamment dans l’Hexagone, parmi lesquels figurent Aeroville et Polygone Riviera. Objectif : tenir les 5 milliards d’euros de cessions promises pour 3,2 milliards déjà réalisés.

Or, alors que le marché tablait sur une opération bouclée fin 2019, la fumée blanche se fait attendre. De quoi susciter bien des craintes. Faute d’acheteurs à bon prix – au moins à la valeur d’actif –, Unibail risque de voir son actif net réévalué (199 euros au 30 juin 2019) sous pression baissière.

Nous restons positifs sur le titre, toujours excessivement décoté, mais nous réduisons notre objectif de 160 euros à 158 euros afin de tenir compte de ce calendrier décalé.

Achetez
Objectif : 158 euros.

Dernière modification par FCP (20/01/2020 19h08)


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#1106 20/01/2020 19h45

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INTP

Les premières séances de l’année ne sont guère encourageantes avec un titre d’ores et déjà en recul de 4%. En cause, l’absence de bonne nouvelle sur le front des cessions.

Je ne critique pas le fait que oui, il n’y a pas eu d’annonce de nouvelle vente, et ça peut sembler tentant de vouloir expliquer la volatilité, mais sur 20 jours de cotation ça me semble hasardeux…

Quelle nouvelle pour justifier la hausse brutale de début septembre 2019 dans ce cas ?

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#1107 20/01/2020 19h48

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Je ne comprends pas trop l’argument du retard sur les ventes de centres qui expliquerait la baisse du cours.

Si ils ne sont pas vendus, les loyers tombent toujours, donc ce n’est pas si dramatique.
D’accord cela réduirait l’endettement, mais celui ci est à taux très faible, il n’est pas très coûteux.

Si quelqu’un peut m’éclairer ?


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[+2]    #1108 20/01/2020 21h05

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FCP a écrit :

Je ne comprends pas trop l’argument du retard sur les ventes de centres qui expliquerait la baisse du cours.

Je pense que la réponse est dans l’article que vous avez partagé : si la vente des actifs prend du retard, cela signifie que, faute d’acheteur, URW risque de devoir baisser leur prix et les vendre sous leur valeur ANR (renvoyant par la même occasion un message négatif concernant la valorisation des autres actifs dans l’ANR dont la pertinence pourrait être remise en cause).

L’ANR de 199€ pourrait alors être revu à la baisse, d’où l’impact supposé sur le cours depuis le début de l’année.

Dernière modification par Pancake (20/01/2020 21h41)

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[+1]    #1109 20/01/2020 21h21

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Bonjour FCP

FCP : "Je ne comprends pas trop l’argument du retard sur les ventes de centres qui expliquerait la baisse du cours"

Une stratégie fixée par URW étant la vente d’actif, si la vente ne se réalise toujours pas ( 1,8  milliard  /5 ) il est légitime de penser que le prix de vente, ne trouve pas d’acheteur, avec pour effet un effet négatif sur la tendance d’évaluation à terme…et la question de l’avenir des centres commerciaux remonte…Le marché,  s’est aussi de la psychologie.
Et ce marché n’aime pas le manque de visibilité. ( Alors que beaucoup de petits actionnaires, dont je fais partie, croient trouver une opportunité d’achat dans le cours décoté d’URW. Il suffit le lire les forums URW pour s’en convaincre) 
Les ventes promises, apporteront donc une VISIBILITE ( Attendue plus encore, depuis le rachat de Westfield)

Bien à vous

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#1110 20/01/2020 21h32

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Personnellement, on sait qu’URW souhaite vendre, mais je pense surtout que vu le faible coût de financement, même si la volonté est de réduire l’endettement, ils peuvent se permettre de vouloir bien vendre, même si ça prend un peu plus de temps.
On l’a vu avec la tour Majunga, qu’ils ont réussi à vendre à un très bon prix.

Bon après, Le Revenu est ce qu’il est mais, rien de transcendant dans leur article, c’est tout aussi subjectif que mon point de vue.

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#1111 20/01/2020 21h46

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FCP a écrit :

Pour les non abonné, voici la partie de l’article qui concerne URW :

Objectif : tenir les 5 milliards d’euros de cessions promises pour 3,2 milliards déjà réalisés.

bernardo1 a écrit :

Une stratégie fixée par URW étant la vente d’actif, si la vente ne se réalise toujours pas ( 1,8  milliard  /5 )…

Faudrait savoir, c’est 1.8 milliard ou bien 3.2 milliards ? C’est pas vraiment la même chose…

Je ne sais pas d’où sortent ces chiffres, j’ai bien essayé d’aller voir du côté des communiqués de presse récents mais je n’ai rien trouvé sur ce sujet.

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#1112 20/01/2020 21h54

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Bonsoir philippe77

Ma compréhension:
5 milliards de cessions d’actifs en objectif.
3.2 milliards déjà réalisés.
Il reste(rait) 1.8 milliards de cessions à réaliser.

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[+2]    #1113 20/01/2020 22h14

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Bonsoir,

Plusieurs points à prendre en compte :
1/ Ils ont vendu 3.2 mds, il reste 1.8mds. La dette est déjà donc réduite.
Il n’y a pas d’urgence à vendre rapidement même si cela serait bénéfique pour le groupe.
2/ ils cherchent à vendre des actifs non stratégiques, donc les centres les moins bien positionnés. Si on parle d’aeroville c’est clair que c’est pas un des centres majeurs. Cela va mettre du temps car ce type d’actif n’a pas une profondeur d’acheteurs importante. Ce sont des institutionnels ou des fonds ou d’autres foncières.
3/ ce n’est pas parce qu’ils n’arrivent pas à vendre des centres que l’anr doit baisser. La plupart de leurs actifs se vendraient rapidement et à meilleur prix que la valeur comptable si URW se décidait à les vendre. Sur la plupart des centres premium d’urw Il y aurait plusieurs acheteurs permettant une valorisation maximale mais ils cherchent à se séparer de leurs actifs les moins intéressants. Donc moins d’acheteurs potentiels et valorisation moins attractive.
4/ ce type de bien à vendre (centre commerciaux) fait l’objet d’une étude de risque approfondie par les banques pour le financement. Ils sont difficiles à financer, entre une négociation et la signature d’une vente définitive les délais doivent être de plusieurs mois.

Tous ses facteurs peuvent expliquer les délais plus long pour se séparer d’actifs les moins intéressants.

Le cours a pas mal fluctué ces derniers jours mais difficile de dire la raison et encore moins que cela vient d’une difficulté à vendre. 

Au delà des résultats qui ont déjà fait l’objet de plusieurs communications les perspectives à venir seront fortement analysées mi février et amèneront une tendance sur plusieurs mois. Je parie sur d’excellents résultats 2019 (je me mouille pas trop vu les dernières publications), un gros dividende >= 10.8 qui attirera les acheteurs et des perspectives de hausse des revenus sur 2020. Par contre unibail ne communique pas de plan à plusieurs années ce qui donne un manque de visibilité.

Par contre je ne comprends pas l’objectif du revenu qui est positif à 158€ quand l’anr est bien plus élevé. Ils fixent des objectifs sur quelle base? Juste pour viser une petite hausse de 10/15% pour paraître réaliste?

Et il baisse de 2€ l’objectif soit 1% de l’anr environ parce qu’ils ne savent pas s’ils ont du mal à vendre ou pas?

C’est pas sérieux. Je préfère encore une analyse détaillée et argumentée à 120€ sur le titre en expliquant la baisse par la conjoncture du ecommerce et une évolution des loyers à la baisse ou de la hausse de La vacance.

Le cours est revenu un peu au dessus des 130€ qui est un niveau intéressant que j’attendais (niveau indiqué dans un précédent message sur cette file il y a 1 mois).

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#1114 20/01/2020 22h23

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Pourquoi dites vous que Aéroville n’est pas stratégique ?

C’est un centre récent et de bonne qualité je trouve. 3ème centre de France d’après Wikipédia :
Aéroville ? Wikipédia
Je ne sais pas si c’est à jour.

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[+1]    #1115 20/01/2020 22h46

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sur quel critère ? Ils ont 8 millions de visiteurs par an dans ce centre. Ils en tablaient 13 millions dans leurs prévisions initiales.

Il n’a aucune perspective à terme je pense car l’emplacement est pas terrible voir médiocre, quand on voit que celui de châtelet a allègrement dépassé les 40 millions de visiteurs annuel (avec grosse croissance) soit 5 fois plus il n’y a pas photo.

S’ils arrivent à le vendre à la valeur ANR ce serait top car c’est un flop.

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[+1 / -1]    #1116 20/01/2020 23h08

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Turboboost a écrit :

Ils ont 8 millions de visiteurs par an dans ce centre.

Quelles sont vos sources s’il vous plait ?


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

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#1117 20/01/2020 23h24

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Mais que diable, pouvez-vous lire les messages et les sources des uns et des autres !
Faut-ils tenir la main à certains pour faire une recherche élémentaire ?

Le montant que "réclame" Philippe77 est dans l’article d’Investir publié par FCP => "Objectif : tenir les 5 milliards d’euros de cessions promises pour 3,2 milliards déjà réalisés."

FCP pouvait lire de lui-même la fiche wiki qui est très courte et indique clairement => "Parti avec un objectif de 12 millions de visiteurs annuels, Aéroville en affiche 8,5 pour l’année 2015 (+ 16 % par rapport à 2014) avec 40 % du flux hebdomadaire le week-end dont 21,8 % le dimanche", donc forcément 8.5 sur 12 millions de prévus ce n’est pas bon car un peu plus de 70% de l’objectif.

Et pour Aigri, la fréquentation d’Aéroville est dans la fiche wiki, elle-même se sourçant dans les articles de presse facilement trouvables.

Franchement les échanges sont plus que pénibles, chers forumeurs merci de faire l’effort nécessaire, nous ne sommes pas sur un chat.

Je rappelle là aussi la charte:
* Précision : de par la thématique abordée, notre communauté attend un certain niveau de qualité des échanges et notamment des opinions argumentées, factuelles, étayées ou des questions précises et circonstanciées.


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#1118 21/01/2020 00h10

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Les 8,5 millions de visiteurs correspondent à la fréquentation de 2015 selon Wikipédia.
Le site d’Unibail annonce 8,9 millions mais sans préciser d’année.

L’objectif de 12 millions de visiteurs était à horizon 5 ans lors de l’ouverture en 2013 !

L’objectif ne semble pas atteint. Pour savoir s’il s’agit d’une réussite ou non, il faudrait connaitre les motivations de l’annonce de cet objectif. (Ce chiffre a peut être été uniquement communiqué pour attirer les enseignes ?)

En 2016, 97% des surfaces étaient louées, plutôt rassurant pour l’investisseur ?

Donc pas facile de tirer des conclusions des chiffres annoncés de fréquentation.

Dernière modification par Barns (21/01/2020 00h15)

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#1119 21/01/2020 01h39

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Le communiqué officiel cité plus haut mentionne 6 milliards de cession et non 5. Dont 2 milliards déjà effectués à la date du communiqué.
Les communiqués subséquents indiquent deux ventes:
- Jumbo (Helsinki): 250 M
- Tour Majunga: 850 M
Total 1,1 milliard, soit 3,1 milliards au total. Sans doute que le 2 milliards mentionné ci-dessous est en fait 2,1, donc restons sur l’idée de 3,2 milliards effectués.

Il reste donc 2,8 milliards à céder si on prend l’objectif du communiqué de 6 milliards.

Certes, mais on a omis une partie importante du communiqué: l’objectif était de céder pour 4 milliards "in the next several years", i-e sur plusieurs années. On ne sait pas combien, mais "several" chez moi ça veut dire au minimum 3 si ce n’est pas 5 ou 6.
Difficile de dire si c’est mieux de vendre rapidement ou non. Peut-être que la personne en charge des cessions préfère les réaliser une par une. En tout cas il ne semble pas y avoir d’urgence.

Donc, bon, si ça baisse à cause du "non respect de la promesse de cessions d’actifs", j’ai envie de dire grand bien fasse à ceux qui veulent renforcer leur position.

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Dernière modification par parentier (21/01/2020 01h41)


A mon grand dam

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[+1]    #1120 21/01/2020 07h39

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Bonjour,

Bien vu parentier, effectivement l’objectif était de 6mds de cession, le revenu est vraiment pas pro et leur analyse ne vaut pas grand chose.

@barns : ils ne précisent pas l’année comme vous dites et le taux d’occupation date de 3/4 ans. Pas très fiable donc. Tout le monde sait que le centre commercial d’aeroville est un échec et que son emplacement est mauvais. Le centre en lui même est beau mais il n’attire pas ou très peu les passagers de l’aéroport Charles de gaules (car c’était l’objectif initial du centre). Sûrement 4 raisons principales de l’échec :

1/ les boutiques duty free attirent bien plus que le centre avec un effet « sans taxe ».
2/ l’aéroport a totalement restructuré les boutiques et a agrandit la zone commercial en même temps que rénover la zone.
3/ le centre est proche mais loin en même temps (4km de l’aéroport) et finalement mal desservi.
4/ ils ont mis un cinéma pour attirer les visiteurs mais celui ci ne bénéficie que partiellement au centre encore une fois à cause de son mauvais emplacement. Ceux qui aiment le cinéma peuvent y aller 1 fois pour tester les nouvelles salles ou nouvelles technologies mais rapidement et pour des raisons pratiques les visiteurs préféreront aller dans un cinéma situé dans un hub (4 temps, châtelet) ou Bercy village pour son ambiance.

En résumé c’est très bien qu’unibail vende ce type de centre « moyen » et donne le prétexte de la dette pour s’en séparer. Ça montre leur intelligence et leur bonne gestion. Il n’y a pas d’urgence à vendre et ils ne sont pas étranglés par la dette (37% de dette sur la valeur de leurs actifs n’est historiquement pas élevé, en plus des taux bas qui réduisent le coût de la dette). Ils ont construits des centres moins bien situés il y a une dizaine d’années sans voir venir le changement provoqué par le ecommerce et l’attractivité des centres villes (des grandes villes).

L’urgence à vendre des centres ne vient donc pas de la dette mais plus de se séparer des actifs à même de perdre de la valeur et devenir invendable ou qui seront forcés d’être bradé. La baisse de valeur de ces centres viendra sous plusieurs années, d’où l’intérêt de les vendre dès que possible. C’est la raison pour laquelle une foncière de classe premium (ou A) survivra et continuera la croissance versus une foncière de moins bonne qualité qui est d’ores et déjà en grande difficulté. L’immobilier est un marché de long terme et les changements de tendance mettent du temps à se matérialiser dans les chiffres.

Sur les changements en cours Unibail s’est adapté et préfère des extensions de centres ultra bien situés plutôt que d’empiler les centres à tout va ce qui semble être la bonne stratégie. L’extension de Châtelet Les Halles a fait passé le nombre de visiteurs de 33 millions en 2017 à plus de 50 millions cette année (ce qui démontre le bien fondé de cette stratégie).  Unibail ne communique que sur ses succès (ce qui est logique). La plupart des projets en cours sont d’ailleurs des extensions des meilleurs centres ce qui est de bonne augure. L’indicateur du nombre de visiteurs est important à prendre en compte car il en découle les ventes et donc attire les marques.

Il faudrait identifier les centres commerciaux d’unibail de seconde zone pour évaluer le risque sur l’anr.

On en revient à un des avantages d’unibail, son stock de centre commerciaux premium qui est majoritaire et qui restera toujours sa principale force (tant que la métropolisation restera un phénomène d’actualité bien sûr). Ils ont en cela un avantage concurrentiel important car il est très difficile voire impossible pour un concurrent de reconstituer un portefeuille d’aussi grande qualité, unibail a trop d’avance et sera donc en position de force dans le futur.

Le marché reprendra un biais positif en fonction de plusieurs facteurs :

1/ la capacité à vendre les centres à minima à l’anr. Il faut donc surveiller les communiqués d’unibail relatif aux cession. Il est clair qu’une cession d’un centre moyen a l’anr rassurera le marché de façon importante.
2/ le communiqué des résultats (mi février) et les perspectives à venir.
3/ la tenue de la promesse de conserver et d’augmenter le dividende (et donc les revenus / le ffo).

La remontée du cours peut prendre du temps si les cessions tardent, mais mécaniquement les résultats en hausse et les projets soutiendront le cours à terme. Unibail reste très très solide financièrement et grâce à ses actifs il est peu probable qu’elle descende infiniment.

Les investisseurs patients, sous réserve d’une mauvaise surprise non intégrée dans les cours, garderont le titre le temps qu’il est nécessaire au marché de réévaluer sa position. Le dividende important permet d’être patient mais l’intérêt principal du titre est sa recovery, les projets ambitieux et l’augmentation perpétuelle des revenus

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#1121 21/01/2020 08h47

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Turboboost a écrit :

L’urgence à vendre des centres ne vient donc pas de la dette mais plus de se séparer des actifs à même de perdre de la valeur et devenir invendable ou qui seront forcés d’être bradé. La baisse de valeur de ces centres viendra sous plusieurs années, d’où l’intérêt de les vendre dès que possible.

Bonjour,

Et ne pensez-vous pas que cette analyse (au demeurant pertinente) faite sur un coin de forum autour de 7h30 devant un petit dej par un investisseur particulier lambda (rien de péjoratif) n’aurait pas été faite par de potentiels acquéreurs professionnels entourés d’une armée d’analystes de tout poil ?

Les offres, si elles existent, doivent déjà intégrées cette potentielle évolution et peut-être que l’ANR de cet ensemble aussi, qui c’est.

On reste dans l’immobilier donc le potentiel est intégré, comme l’immobilier qui monte d’un quartier ou d’une ville qui va recevoir le tram/métro/TGV.

La bonne surprise pour Aéroville par exemple pourrait être qu’une foncière non premium veuille "se payer une danseuse" pour montrer qu’elle aimerait jouer dans la cour des grandes (pas sûr qu’elle trouverait le financement) ou bien qu’un investisseur étranger type chinois qui pourrait orienté un flux important de touristes en y déversant les nombreux bus de ses compatriotes venant de la zone hôtelière ou des hôtels de banlieues et l’intégrer dans le programme des tour-opérateurs (ce qui n’auraient rien d’incongru quand on voit où sont emmenés ces touristes et ont transformé certains lieux).

ADP n’a pas correctement joué son rôle pour ce centre commercial et a surtout profité de la rénovation d’une zone qui était fortement dégradée. Heureusement qu’EuropaCity qui pouvait se situer à quelques encablures ne voit pas le jour car cela aurait fortement impacté Aéroville.

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#1122 21/01/2020 21h59

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Bonsoir,

Oui tout à fait assez en phase. Le fait de mettre en vente aéroville peu après l’annonce de l’abandon d’europa va aider à la vente.

On en saura bientôt plus sur les potentielles offres, et ça donnera un peu de la visibilité sur l’anr. Je reste sur mon avis que l’anr dans les bilans est sous évalué à la valeur de marché donc très positif à terme sur une réévaluation de l’anr actuel.

Il y a beaucoup de cash et de liquidité sur le marché, il y aura certainement des offres et des potentiels acheteurs et plutôt asiatique comme cela a été le cas de la tour majunga à très bon prix (malgré que l’offre de bureaux à La Défense est importante). Je ne connais pas la rentabilité et l’occupation actuelle d’aeroville mais ça jouera fortement sur la capacité à vendre rapidement. Le nombre de visiteurs est en hausse légère ce qui reste positif aussi comme KPI pour attirer des acheteurs.

Pour l’idée des cars de chinois oui, mais c’est une population attirée par certaines marques bien identifiées.

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#1123 28/01/2020 17h57

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INTP

UBS abaisse sa recommandation à "vendre" avec un objectif à 115 euros

UBS

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#1124 28/01/2020 18h03

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Quelq’un a accès au détail des raisons ?

Message édité par l’équipe de modération (28/01/2020 19h01) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#1125 28/01/2020 18h09

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Pas énormément d’infos en plus, mis à part le fait que :

Zone Bourse a écrit :

L’intermédiaire financier a également réduit de 130 à 115 euros son objectif de cours sur URW, après avoir diminué sa prévision de valeur de l’actif net réévalué pour 2020.

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Dernière modification par Woyal (28/01/2020 18h09)

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