Devenir propriétaire d'un local pour exercer en libéral et location à un confrère ?

Bonjour à tous,

Mon profil
Psychologue, 46 ans, salariée en CDI, TMI 14 %, locataire.

Réflexions initiales
-    J’ai actuellement une très faible exposition à l’immobilier : 5 % du patrimoine global sous forme de SCPI + un peu de foncières cotées en CTO.
-    Objectif de long terme (15-20 ans) : être propriétaire de ma résidence principale à la retraite.
-    Objectif de court terme : augmenter mon exposition à l’immobilier. Je pensais le faire par les SCPI mais j’ai pensé au projet que voici :

Le projet
Acheter mon propre cabinet pour exercer comme psychologue en libéral (profession réglementée) un ou deux jours par semaine en complément de mon poste salarié + louer le cabinet le reste du temps à un autre professionnel libéral (psychologue ou compatible).

Inconvénients
-    Projet plus chronophage que l’achat de parts de SCPI.
-    Ce serait une première acquisition : mon expérience est inexistante, mes connaissances très limitées (fiscales, etc.)
-    Projet porté par un biais psychologique important : le côté sécurisant de posséder un bien immobilier (alors que l’âge avance).

Avantages
Je me dis que cela pourrait me permettre de cocher plusieurs cases en même temps :
-    Avoir un bien immobilier qui me servira pour mon activité professionnelle dans un premier temps ;
-    En tirer des loyers ;
-    Conserver un bien sous le coude à long terme : revenus complémentaires à la retraite si le local reste un cabinet ou habitation personnelle en cas de besoin (avec résiliation du bail et changement de destination du local).

Avant d’aller plus loin dans le projet, je fais ici le point sur ce que j’ai compris

Il existe différents types de bail professionnel
-    Précaire (sans propriété commerciale)
-    Commercial (avec propriété commerciale)
-    Professionnel

Pour une activité libérale : bail professionnel (6 ans minimum).

Les autorisations à demander/vérifier
Autorisation d’utiliser le logement pour profession libérale + apposer plaque professionnelle :
-    Se référer au règlement de la copropriété.
-    S’adresser à la mairie de la commune pour changer éventuellement la destination du logement (habitation vers local pro).
-    Prévoir de se mettre en règle avec les normes PRM (personnes à mobilité réduite)

Fiscalité
Comme psychologue libérale, je serai imposée en BNC.
Pour un confrère psychologue (ou profession compatible ne nécessitant pas d’équipement spécifique), je pourrai louer en meublé.
Louer nu permettrait peut-être d’avoir davantage de locataires intéressés. Dans ce cas, le loyer serait imposé en revenus fonciers.

Mon activité libérale serait très limitée dans un premier temps, un jour ou deux jours par semaine (sous statut de micro-entreprise). Dans ce cas-là, je suppose que l’on achète le bien à titre personnel et non à titre professionnel (local mis à l’actif) ?

Ai-je oublié des éléments importants pour la réflexion initiale ?

Merci de votre attention.

Cordialement

Colibri

Mots-clés : bail professionnel, location, profession libérale