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#976 26/09/2019 12h06

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Je me demande ce qu’ils vont faire de leur trésor de guerre maintenant.
Avec cette levée de fonds, ils vont vite passer BBB+.
Les taux longs ont baissé, ils peuvent refinancer (mismatch entre les baux et leurs crédits à combler).

Vont-ils changer de "ton" lors des FY results et parler d’une position net acheteuse? Je l’espère.

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#977 26/09/2019 13h40

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kiwijuice a écrit :

Je me demande ce qu’ils vont faire de leur trésor de guerre maintenant.

Comme indiqué plus haut, il s’agit de payer les plaignants pour clôturer l’action judiciaire en cours (si je ne me trompe pas sur le sens de votre interrogation).

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#978 27/09/2019 11h10

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Ca je sais. Ils se sont désendettés depuis 3 ans. Ils n’avaient pas besoin de lever ces $800m pour payer l’amende.
Après le paiement de l’amende, le bilan sera très / trop assaini.
Ils vont donc soit :
- augmenter les dividendes via un plus haut payout ratio (ce que je ne souhaite pas)
- passer à net acheteurs, mais dans quelle proportion
- acheter un concurrent ou bien des gros lots d’actifs
- une combinaison des 3

Ils vont avoir $400m de FCF en 2020 s’ils ne vendent rien.
Sachant qu’ils achètent à un cap rate vers 7%, et que la LTV serait de 50% sur les nouveaux achats, ça nous donnerait environ $60m de NOI en plus à acheter, soit 6% environ du FFO.
Couplé à une croissance des baux d’environ 1%, VER croitrait à 7% par an.

Le dividende pourrait augmenter de 5% par an sans problème.

C’est pas mal pour un REIT.

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[+1]    #979 28/09/2019 15h15

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MAJ DE LA NAV DE VEREIT AU 28/09/2019


Les explications en bas :



1) J’ai ajouté $779 M de trésorerie pour tenir compte de l’émission d’actions qui a eu lieu entre le 23 et 26 septembre 2019. J’ai considéré les frais associés à celle-ci comme négligeables, car je n’en ai pas le détail.

2) Je comptabilise la future transaction liée à la class action de $738,5 M non plus comme une dette supplémentaire, mais comme un actif négatif (stricto sensu il aurait fallu ajouter une rubrique passif court terme à mon tableau, mais cela revient au même).

3) J’ai ajouté 82 M de nouvelles actions au nombre d’actions en circulation, communes et pleinement diluées.

4) J’ai abaissé les frais au niveau du REIT de 8% à 7% pour tenir compte des frais juridiques en moins. Si on se base sur Realty Income, qui est best in class sur ce point, on peut espérer descendre à 5% dans les prochaines années.

5) J’ai augmenté le taux de distribution pour tenir compte des 82 M de nouvelles actions qui doivent maintenant percevoir un dividende.

En l’état, cela fait un taux de distribution à 85%, toujours en-dessous des 90% qui sont la norme pour une foncière triple net.

Si je n’ai pas fait d’erreur, l’AFFO par action se prend quand même une grosse claque du fait de l’augmentation de capital.

Au niveau de la notation de la dette, VEREIT devrait être à BBB et non BBB-, puisque la société remplit l’essentiel des conditions d’un relèvement :

Moody’s a écrit :

Upward rating movement is unlikely in the near term and would reflect the REIT operating on a consistent basis, such that: 1) book leverage were to decline below 40% of gross assets; 2) Net Debt to EBITDA were to remain below 6.0x; 3) secured debt were to decrease below 10% of gross assets; 4) unencumbered assets were to grow above 80% of gross assets; 5) fixed charge coverage were to rise above 3.5x and 6) a more lengthened and staggered debt maturity profile.

Pour mériter un BBB+, il faudrait je pense que la maturité de la dette soit allongée.

Bref, la suite à présent est dans les mains du management. Comme le dit kiwijuice, il a de la marge de manœuvre, donc à voir quelle va être l’allocation du capital à partir de maintenant.

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#980 06/11/2019 13h51

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Le T3-2019 de VEREIT est complètement fidèle à lui-même…

99% de taux d’occupation, croissance des loyers à périmètre constant de 1% :

VEREIT a écrit :

As of September 30, 2019, the Company’s portfolio consisted of 3,926 properties with total portfolio occupancy of 99.0%, investment grade tenancy of 39.5% and a weighted-average remaining lease term of 8.4 years.  During the quarter ended September 30, 2019, same-store rents (3,849 properties) increased 1.0% as compared to the same quarter in 2018.

Légèrement décroissance de l’EBITDA :

VEREIT a écrit :

Normalized EBITDA for the quarter ended September 30, 2019 decreased $2.5 million to $258.6 million as compared to Normalized EBITDA of $261.1 million for the same quarter in 2018.

Dette comme d’habitude, maturité autour de 4 ans, etc. :

VEREIT a écrit :

Net Debt to Normalized EBITDA of 5.5x, Fixed Charge Coverage Ratio of 3.0x, Unencumbered Asset Ratio of 76.3%, Net Debt to Gross Real Estate Investments of 37.9%, Weighted Average Debt Term of 4.2 years and 99.8% Fixed Rate Debt.

La foncière continue à vendre plus qu’elle n’achète :

VEREIT a écrit :

Acquisitions totaled $59.8 million in the third quarter of 2019 and $283.6 million year-to-date Dispositions totaled $109.5 million in the third quarter of 2019 and $847.3 million year-to-date including the industrial partnership

Pas de hausse du dividende.

La seule nouveauté c’est Fitch qui relève la notation de la dette à BBB.

On désespère qu’il se passe quelque chose…

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#981 06/11/2019 13h59

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Vous avez omis un paragraphe clef:

Management Commentary Glenn J. Rufrano, Chief Executive Officer, stated, a écrit :

"Since 2015, VEREIT has enhanced the portfolio by selling over $4.6 billion of assets and acquiring $1.7 billion, built a well-laddered balance sheet, reduced debt from $10.5 billion to $5.7 billion, and maintained an experienced leadership team.  As we move past the litigation overhang, we are ready to be on the offensive as we head into 2020."

Ils vont passer acheteurs nets.

Mon commentaire #978 suggère un rythme de croissance dorénavant possible de 7%/an, ce qui augmentera mécaniquement le dividende de 5% / an.
Je vais en refaire vers les $9 si les titres reviennent à ce niveau.

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Dernière modification par kiwijuice (06/11/2019 14h10)


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#982 07/11/2019 13h01

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VEREIT sera acheteur net de propriétés en 2020 :

Conférence téléphonique, T3-2019 a écrit :

With this legacy issue behind us, we have now reset the bar starting in 2020. And expect to be a net acquirer next year. With that background, year-to-date acquisitions totaled $284 million, comprised of approximately 85% retail and 15% industrial.

Il y a également une réserve de trésorerie avec leurs immeubles de bureaux. Ces propriétés ont des loyers figés, mais avec comme locataires de grandes sociétés cotées. Par conséquent, ces immeubles ont un taux de capitalisation entre 5-6%. Ils pourraient être vendus pour acheter des murs de commerce avec des loyers qui suivent l’inflation et un taux de capitalisation de 7%. Un tel arbitrage serait relutif pour le FFO :

Conférence téléphonique, T3-2019 a écrit :

Clearly, the one that people point to is office. We were in the mid-20s we’re down to 18.5%. We want to be closer to 15% then 20% there that’s clearly a goal. I think you mentioned flat leases.
Flat leases have a good -- really good characteristic and that they’re investment-grade almost all of them. That’s why they’re flat. But, as we sell those and bring that down, and I think we’ll do some more of that. It provides a really good spread cost of capital, because we sell a lot of those in the 5s and maybe 6, so we can spread that. So, we’ll consider both of those being changed.

Il devrait donc, enfin, y avoir de la croissance en 2020.

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#983 07/11/2019 13h09

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Je ne retrouve pas le prospectus des preferred.

Je voulais voir quelles étaient les conditions pour retirer ces titres? Peuvent-ils caller au pair ($25)?
Ca serait idéal car cette dette est coûteuse - ils pourraient tirer sur leur revolver à 3.9% pour rembourser des dettes à 6.7%.
Juste cette opération augmenterait l’AFFO de $30m soit +4.4%.

Au pire, ils devraient être acheteurs de ces titres jusqu’à $35.

Bref, on devrait s’attendre à des mouvements supplémentaires sur la structure de capital de VER dans les prochains mois.

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Dernière modification par kiwijuice (07/11/2019 13h11)


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#984 07/11/2019 13h15

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kiwijuice, vous pouvez retrouver les prospectus des actions préférentielles sur quantumonline.com.

page ver-f sur quantumonline

Vereit a déjà fait un call partiel des VER-F en juillet.

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#985 07/11/2019 13h24

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Merci.
Voici le prospectus.

Il est clair que le pair est le prix pour retirer de la côte ces titres.
Donc VER va pourvoir le faire de manière régulière à présent. C’est une opération immédiatement relative.

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#986 07/11/2019 14h00

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C’est d’ailleurs évoqué dans la conférence téléphonique :

Conférence téléphonique, T3-2019 a écrit :

Sheila McGrath
That was great. And just one follow-up. How should we think about the preferred it’s a fairly accretive opportunity to pay that down? Just how are you thinking about that going forward?

Mike Bartolotta
So, Sheila, it’s Mike. We’ve continually looked at our options on that. As you know we took $100 million of it out of the industrial partnership when we received that liquidity that we did on July 5, and we’ll continue to look at what we can do with it. Whether we’re constantly looking at where the pricing of it is, and also what the options are whether there’d be 10-year bonds, 30-year bonds and a new pref. We’ll continue to look at all of those options.

Dans la même situation, Site Centers a carrément émis des titres pour racheter ses actions préférentielles à 6,375%, estimant que même en émettant des actions avec une légère décote sur la NAV, l’opération était relutive.

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#987 22/11/2019 00h09

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kiwijuice a écrit :

Je ne retrouve pas le prospectus des preferred.

Je voulais voir quelles étaient les conditions pour retirer ces titres? Peuvent-ils caller au pair ($25)?
Ca serait idéal car cette dette est coûteuse - ils pourraient tirer sur leur revolver à 3.9% pour rembourser des dettes à 6.7%.
Juste cette opération augmenterait l’AFFO de $30m soit +4.4%.

Au pire, ils devraient être acheteurs de ces titres jusqu’à $35.

Bref, on devrait s’attendre à des mouvements supplémentaires sur la structure de capital de VER dans les prochains mois.

Voilà qui est fait pour 20% des actions préférentielles, qui vont être rachetées d’ici la fin de l’année :

SeekingAlpha a écrit :

Vereit (NYSE:VER) plans to redeem 8M shares of its 6.70% series F cumulative redeemable preferred stock, representing approximately 20.58% of its ~38.9M shares of series F preferred stock, on Dec. 21, 2019.

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#988 22/11/2019 09h06

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1% d’AFFO supplémentaire pour 2020 du coup.
Toujours ça de pris.

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#989 14/01/2020 22h59

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VEREIT qui nous fait un compte-rendu de ses opérations d’acquisitions/ventes en dehors des résultats trimestriels, c’est une nouveauté.

Plutôt des bonnes nouvelles :

1) Émission de dette senior à 10 ans à un taux de 3,10% ; en-dessous du taux moyen d’intérêt de la dette actuelle (4,3% d’après mon dernier fichier).

VEREIT a écrit :

Issued $600.0 million aggregate principal amount of 3.10% senior notes due 2029

2) Cession d’une partie des bureaux à travers une co-entreprise 80/20. Le fait que VEREIT possède de l’immobilier de bureaux a toujours été jugé pénalisant pour les analystes, donc cet allègement est une bonne chose.

VEREIT a écrit :

VEREIT, Inc. (VER) (NYSE: VER) ("VEREIT" or the "Company") announced today it has closed on an office partnership which will include three VEREIT office assets totaling approximately $137.5 million and 582,000 square feet.

3) VEREIT sera enfin acheteur net en 2020. Cinq ans que nous attendions ce moment !

VEREIT a écrit :

Portfolio dispositions to date in 2020 have been minimal; however, approximately $90.0 million of acquisitions have already closed and we have a strong pipeline for the rest of the year.

Source : VEREIT® Announces Closing of New Office Partnership and Fourth Quarter 2019 Activity | Seeking Alpha

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#990 26/02/2020 12h59

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Publication du T4-2019, sans surprise : VEREIT® Announces Fourth Quarter and Full Year 2019 Operating Results | Seeking Alpha

Maintenant que la page est tournée concernant le litige qui nous a pourri depuis cinq ans maintenant, nous avons une confirmation explicite que VEREIT sera acheteur net en 2020 :

Prévision VEREIT 2020 a écrit :

Acquisitions: $1.0 billion to $1.3 billion at an average cash cap rate of 6.5% to 7.5%
    Dispositions: $250 million to $350 million at an average cash cap rate of 6.5% to 7.5%
    Dispositions Contributed to the Office Partnership: $110 million (Company’s pro rata share)
    Industrial Partnership Acquisitions: $400 million to $600 million
    Office Partnership Acquisitions $100 million to $200 million
    Average Occupancy: above 98.0%
    Same-Store Rental Growth: 0.3% to 0.8%
    Net Debt to Normalized EBITDA: 5.5x to 6.0x

La notation de la dette a été relevée par Fitch et Moody’s a relevé sa perspective :

Communiqué VEREIT T4-2020 a écrit :

Fitch Ratings upgraded the Company’s corporate rating from ’BBB-’ to ’BBB’ with the Rating Outlook remaining at ’Stable’ and Moody’s affirmed the Company’s rating of ’Baa3’ and updated the Rating Outlook from ’Stable’ to ’Positive’

Pour suivre attentivement ces notations avec la newsletter REIT, il y a une forte inertie concernant les relèvements (alors que les abaissements sont plus rapides), avec grossièrement une mise à jour une fois par an. Cependant, il suffit qu’une seule agence de notation améliore la note (ici Fitch qui passe à BBB), et déjà cela a un impact positif sur les émissions obligataires.

Par contre, la mauvaise nouvelle pour la fin :

Prévision VEREIT 2020 a écrit :

The Company expects its 2020 AFFO per diluted share to be in a range between $0.64 and $0.66 (see reconciliation to net income per share at the end of this release).

Dit autrement, nous aurons eu cinq années de baisse de l’AFFO, entre le désendettement et la clôture du litige. En comparaison des pairs, c’est une performance opérationnelle absolument calamiteuse, qui montre que pour une foncière triple net, le coût du capital fait l’essentiel de la performance.

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#991 03/03/2020 16h14

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J’ai renforcé.
La situation est assez favorable car le désendettement est intervenu à prix élevés et juste avant la possible récession (courte je pense) induite par le Covid.
Réduction aussi de l’exposition aux locataires fragiles et de l’exposition trop centrée sur quelques secteurs cycliques.

Vereit se retrouve avec une belle surface financière en position de force pour ses achattes de murs.

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#992 29/03/2020 13h06

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L’histoire est cruelle, alors que VEREIT était enfin prête pour croître, la société va prendre de plein fouet le coronavirus.

Son exposition aux restaurants était un gros atout vis-à-vis de la concurrence d’Amazon. Mais avec le confinement, cela devient une fragilité.

21% des loyers viennent des restaurants :



Par contre, l’exposition aux bureaux, souvent décriée et qui était un justificatif avancé pour la décote par rapport à ses pairs, est aujourd’hui un atout. Mais cela ne compensera pas les restaurants.

En bonne gestion, je suppose que le dividende devrait être (et probablement sera) réduit/coupé pour les deux trimestres à venir.

VEREIT dispose d’énormes lignes de crédit :

Février 2020 a écrit :

VEREIT accessed the public markets by issuing approximately $1.7 billion of equity and $2.8 billion of debt along with a credit facility comprised of a $1.5 billion unsecured revolving credit line and a $900.0 million unsecured term loan - enhancing our liquidity and financial flexibility.

Donc a priori, le risque d’insolvabilité est quasi nul, et si tout repart au 4e trimestre, tout devrait rentrer dans l’ordre.

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#993 21/04/2020 12h01

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Tout ceux qui touchent à cette action semblent maudits :

Glenn Rufrano le CEO (69 ans) a attrapé le COVID le 30 mars 2020… Mais il est tiré d’affaire et travaille à nouveau, en télétravail.

Concernant les loyers d’avril :

VEREIT a écrit :

The REIT has received ~75% of April rent as of April 17, 2020 and expects to get an additional 2% paid in arrears by a government agency tenant.

It is in continuing talks with tenants about unpaid rent.

Rent relief requests have been received for tenants representing ~33% of rental income on an annualized basis, including some tenants that paid April rent.

75% vs 65% pour Spirit Realty Capital et Store Capital, qui habituellement étaient mieux valorisés en bourse que VEREIT.

Le détail des loyers récupérés :

VEREIT a écrit :

As of April 17, 2020, VEREIT has received approximately 75% of April rent, and expects to receive an additional 2% paid in arrears by a Government agency tenant. VEREIT is in continuing discussions with tenants regarding unpaid rent.  The property type breakdown for the April rent referred to above is as follows:
    Retail: 79%
    Restaurants: 35%
    Office: 94% - includes an additional 8% of expected rent paid in arrears by a Government agency tenant
    Industrial: 96%

Source : Press Release | VEREIT

Sans surprise, les restaurants ne payent plus.

Par contre, l’immobilier de bureaux, souvent critiqué dans le portefeuille d’actifs de VEREIT et qui justifiait une soi-disant une décote, s’avère une force actuellement.

Cette manie des analystes et des investisseurs institutionnels de souhaiter que chaque entreprise soit un "pur-player" dans son secteur, et que le travail de diversification se fasse au niveau du portefeuille d’actions. On voit ce que ça donne aujourd’hui chez les foncières non diversifiées…

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#994 20/05/2020 18h00

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Bonjour

VEREIT declares $0.077 dividend (NYSE:VER) | Seeking Alpha

Vereit coupe son dividende.

Préservation du cash ?

Elle a collecté 80% des loyers d’avril et de mai.

Vereit shrinks dividend, collects ~80% of May, April rent (NYSE:VER) | Seeking Alpha

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#995 20/05/2020 21h35

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80% des loyers payés en avril et mai c’est un peu mieux que ce qui avait été anticipé le 21 avril. 83% en avril et 78% en mai perspectives pour juin ?

La décision du Conseil d’administration de réduire le dividende ce trimestre n’est pas basée sur l’activité, mais plutôt sur le contexte macro économique très incertain. Je comprends que le board préfère couper un peu maintenant, de façon conservative.

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#996 18/06/2020 16h53

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communiqué de Vereit

Mise à jour sur la collecte des loyers au 17 juin 2020

84% pour avril et aussi pour mai & 82% pour juin (au 16 juin).
8 locataires du top 10 ont payé leur loyer en juin

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Dernière modification par superinvest (18/06/2020 16h54)

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#997 23/06/2020 12h02

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INTJ

VEREIT continue à racheter les actions préférentielles à coupon 6,7% :

SeekingAlpha a écrit :

Vereit (NYSE:VER) plans to redeem 6M shares of its 6.70% series F cumulative redeemable preferred stock, representing ~19.44% of its series F preferred outstanding, on July 22, 2020.

Fin mars 2020, il restait encore pour $773 M de ces actions préférentielles en circulation, contre $1073 M lors de l’émission originelle.

Ces actions préférentielles augmentent fortement le coût du capital, donc il est normal de les racheter si la solidité financière de la foncière le permet.

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#998 06/08/2020 14h10

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VEREIT est au-dessus du consensus pour le Q2 :

Seeking Alpha a écrit :

VEREIT (NYSE:VER): Q2 FFO of $0.15 beats by $0.01.

Revenue of $278.99M (-10.6% Y/Y) beats by $0.7M.

Total debt decreased from $6.31B at the ned of Q1 to $5.97B.

VEREIT a écrit :

As of July 27, 2020, VEREIT had received rent of approximately 86% for April, 85% for May, 86% for June and 85% for the second quarter.  Of the uncollected rent balance for the second quarter, the Company has entered into rent relief agreements representing 7.2% of second quarter rents.

In addition, as of July 27, 2020, VEREIT had received rent of approximately 91% for July.  Of the uncollected rent balance for July, the Company has entered into rent relief agreements representing 4.2% of July rents

Le principal soucis sur les loyers est au niveau des restaurants avec environ 45% d’impayés entre avril et juin.

VEREIT® Announces Second Quarter 2020 Operating Results | Seeking Alpha

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#999 06/08/2020 15h03

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Tahure a écrit :

Le principal soucis sur les loyers est au niveau des restaurants avec environ 45% d’impayés entre avril et juin.

Le management est en effet très transparent sur la ventilation des recouvrements de loyers :



La foncière est tjs gérée de façon conservatrice :

Glenn J. Rufrano, Chief Executive Officer, stated, "Rent collection for Q2 was higher at 85% than previously announced and was further increased to 91% for July.  In addition, liquidity improved to $1.8 billion with the $600.0 million bond issuance, which now finances our December 2020 convertible debt maturity and leaves us with no corporate bonds due until 2024.  While we have had better than expected results on rent collections, we chose to maintain capital within the balance sheet, maximizing value to all stakeholders in the form of liquidity and future growth.  Our board has, therefore, decided to maintain the current dividend, which at a 51% payout ratio for Q2, is a solid base on which to grow to a more traditional level."

Pourtant le traitement boursier est "rude" : on est tjs très en-deça du cours pré-COVID.

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#1000 20/08/2020 23h36

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Bonsoir,

Pour le suivi, ci-dessous le lien de la com que j’ai trouvé sur SA.

Vereit to redeem some series F preferred; collects 93% of August rent (NYSE:VER) | Seeking Alpha

La collecte de Aout se passe visblement plutot bien et, c’est bon signe, le management continue de rappeller les preférentielles qui coutent assez cher finalement.
J’imagine qu’il sont confiants.

Pour rappel :
A noter la baisse du dividende trimestriel annoncé précedement, mais je trouve que c’est une décision raisonnable.

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