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#51 11/12/2017 18h44

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@Kapitall,

Quelques petites remarques.
Mais je précise déjà que je ne veux absolument pas vous harceler, surtout sexuellement parlant, et même si vous me versez de très gros dividendes  ;o)))    (je sais, je suis parfois déplorable)

Donc, revenons sur un plan plus sérieux. D’abord, je confirme que les REIT (et surtout mREIT) a gros dividendes ont tendance à baisser régulièrement ceux-ci. Ainsi celui de CYS a été, depuis 2013 : 0,34  0,32  0,30  0,28  0,26  0,25 (pour 2017).  Celui de Dream-office est passé de 0,125 à 0,0833.

Mais ce n’est pas systématique.  Orchid (ORC) a fait 0,135  0,18  0,14   ;  OHI pour sa part augmente régulièrement depuis plusieurs lustres.

Donc, oui les baisses de dividendes existent, mais les hausses aussi.

Deuxième point, vous sous-entendez qu’une coupe de dividende entraîne une baisse du cours. Là aussi, ce n’est pas toujours le cas. Par exemple, lorsque Dream-Office a coupé son dividende, le cours a bien haussé. Même si on peut supposer qu’il ne s’agissait que d’un rattrapage après avoir trop attendu la coupe.

Troisième point, les actions préférentielles. Certes, elles sont plus stables et un peu plus sûres que les actions pures (en fait elles sont entre les obligations et les actions). Mais il y a quelques pièges : certaines sont taxées à la source à 30 % et d’autres à 15 % (et, en tant que fiscalisé français on ne récupère que 17,50 % du net US). Un autre piège, c’est le CALL. Une préférentielle peut être appelée (CALLée = remboursée par l’émetteur) et le remboursement étant assimilé à un dividende par le fisc US, cela revient à être taxé sur le capital ; dès que l’on détecte un CALL, il est préférable de vite vendre ; très très vite.

Sinon, votre message est, dans l’ensemble, bien argumenté et bien adapté à des néophytes de ce marché. Mes remarques concernent surtout des cas particuliers, alors que votre texte a une valeur plus générique.


M07

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#52 15/12/2017 22h33

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C’est donc maintenant DDR Corp qui annonce un spin-off de ses propriétés les moins qualitatives, suivant l’exemple d’autres foncières avant elle.

Ce type d’opération s’est multiplié ces dernières années, mais on notera avec le recul à quel point Simon Properties Group était en avance de phase puisque le spin-off Washington Prime Group date de… 2014 !

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#53 17/12/2017 09h25

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Une capture d’écran intéressante extraite de la dernière présentation de DDR Corp :



Le "Tap Score" du cabinet Green Street Advisors mesure la qualité des emplacements immobiliers.

Du point de vue patrimonial, ce qui semble être le trio de tête dans les foncières US de centres commerciaux ouverts est :
- Acadia Realty Trust
- Federal Realty Investment Trust
- Regency Centers Corp

Aucune surprise pour les deux dernières, la première est un peu moins connue.

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[+1]    #54 22/09/2019 22h09

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Je viens de voir passer un note chez Citi qui donne leurs classements NFL des REITs. (La saison NFL commence aux US)
1/Top line Players: choix défensif et croissance drivé par leur ma actifs prime, marché core et de bons ratios : ARE, EQIX, PLD, REG, VTR
2/ Offensif : forte croissance et bons momentum : COLD, DRE, HPP, HLT, KRC, INVH, RHP, SBAC
3/ Sous-valorisés : un bon discount qui peut procurer quelques surprises positives : DLR, RPAI, SLG et VNO


Édit: désolé pour la qualité de la photo et son sens. Je suis sûr smartphone.

Dernière modification par niceday (22/09/2019 22h11)

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#55 23/09/2019 13h16

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Au passage, on note que la liste comporte plusieurs REITs très spécialisées :

- Equinix et Digital Realty : centres de données informatiques
- Americold : entrepôts frigorifiés
- Alexandria Real Estate : immeubles médicaux de science de la vie

Curieux qu’ils mettent Digital Realty dans la liste des foncières sous-valorisées. Par contre, effectivement, Vornado et SL Green Realty décotent.

Pas de Simon Properties Group ou Macerich dans la liste… :’-(

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[+1]    #56 10/01/2020 21h02

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Hoya Capital a publié (encore !) un excellent article expliquant les facteurs de surperformance des différentes foncières cotées américaines sur les dix dernières années : https://seekingalpha.com/article/431552 … stay-cheap



1) le bon secteur : il fallait mieux être sur les tours d’antennes que sur les centres commerciaux
2) un dividende plus petit : les gros rendements sous-performent
3) un prix plus élevé : les foncières décotées sous-performent
4) un endettement plus faible
5) une taille suffisante : au moins $4 Md de capitalisation boursière

Dit autrement, sur la décade, les foncières décotées restent décotées, les foncières surcotées restent surcotées et croissent plus vite.

En gros, on observe exactement le même phénomène qu’avec les actions "classiques" : la qualité se paye et la croissance est rémunératrice, le "growth" surpasse le "value".

A voir pour la prochaine décade…

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#57 11/01/2020 17h52

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Dans le même article (excellent effectivement) on trouve le tableau des performances des différents secteurs sur 10 ans (que j’ai déjà vu me semble t-il sur le site IH ? )
Sur les 10 dernières années seuls 3 secteurs ne sont jamais passés en territoire négatif . Ils obtiennent d’ailleurs les meilleurs moyennes et surperforment l’index sur les 5 dernières années:
- les maisons préfabriquées (+23,5)
- les homebuilders (+19,6)
- les tours de téléphonies. (+18,88)

Les autres font vraiment le yoyo



En croisant les 2 tableaux on doit effectivement optimiser les chances, ou au moins limiter la casse en cas de baisse importante des cours.
En clair choisir dans ces 3 secteurs les foncières qui respectent les 5 principes précédemment évoqués.

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#58 11/01/2020 21h17

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Déjà 4 ans de total return négatif pour les malls !
Même le meilleur élève de la classe, SPG s’est fait démonter en 2019.


"Without risk there can be no progress". George Low

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#59 11/01/2020 22h04

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Je n’ai pas le courage de vérifier, mais suis à peu près certain que si on prenait la décade précédente (à tout le moins jusqu’en 2008), ce serait les centres commerciaux qui seraient en haut du panier, et la logistique/entrepôts en bas du classement.

C’est le eCommerce qui a tout bouleversé pour ces deux-là.

Concernant les maisons préfabriquées, elles ont paradoxalement bénéficié de la crise de 2009 (les gens en galère vont loger là-bas) et de la baisse des taux.

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#60 11/01/2020 22h16

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philthevet a écrit :

Sur les 10 dernières années seuls 3 secteurs ne sont jamais passés en territoire négatif . Ils obtiennent d’ailleurs les meilleurs moyennes et surperforment l’index sur les 5 dernières années:
- les maisons préfabriquées (+23,5)
- les homebuilders (+19,6)
- les tours de téléphonies. (+18,88)

Petite erreur il me semble, en 2018, les "homebuilders" font -30% et dans les catégories les moins performantes.

Quelles différences faites vous entre les Mall et les Shopping center ?

Cordialement

Glindy

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#61 11/01/2020 22h42

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Désolé pour l’ erreur sur 2018 qui est effective. Le secteur home building reste malgré tout second sur la période.
En principe le mall regroupe les enseignes au sein d’ un même bâtiment, style  Macy’s à NewYork, alors que le shopping center regroupe les enseignes dans un même  espace, les enseignes gardant leurs propres entrées comme dans une zone commerciale (Velisy, Plaisir en region parisienne, Polygone Riviera à Nice).
Différence théorique : quand on Google : « biggest shopping center in usa? » la première réponse est …The America Mall !

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[+1]    #62 17/04/2020 16h57

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Je me risque à pitcher sur Gecina et Boston Properties !

C’est très simple : les deux foncières sont bien capitalisées (rating A-), avec des bureaux recherchés dans des villes dynamiques, et cotent sous leur NAV et sous le consensus des analystes.

Le rendement sur dividende autour de 4% ne fait a priori par rêver pour une foncière, mais est plutôt rare sur des bureaux de cette qualité, où le taux de capitalisation est parfois de 3% tant ils sont recherchés.

En général, ces bureaux sont loués à des entreprises solides de premier plan, et un risque de vacances très faible. Ils devraient donc être peu impactés par la récession, et la compression des taux long (le dix ans US est à 0,7% ; la France est à 0% et l’Allemagne à -0,5%) devraient maintenir l’attractivité de ce type de biens immobiliers pour les investisseurs.

Du coup j’ai tendance à penser que le risque au cours actuel est faible, avec un upside de 20-30% au fur et à mesure que la situation reviendra à la normale.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#63 07/05/2020 13h57

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InvestisseurHeureux a écrit :

Comme le dit Kapitall, les "meilleures" foncières sont en réalité faciles à identifier, ce sont toutes celles qui possèdent des biens immobiliers très qualitatifs et avec un endettement contenu.

D’ailleurs, monsieur le marché ne s’y trompe pas et la plupart du temps, elles ont un rendement sur dividendes en-dessous de la moyenne de leur secteur immobilier et cotent généralement au-dessus de leur NAV.

Par exemple, Boston Properties (bureaux) a un rendement sur dividende de 2,4% ; Federal Realty Investment Trust (centres commerciaux) de 3% et AvalonBay Communities (appartements) de 3,1%.

Vous pitchez souvent pour Avalonbay Communities dans le secteur des REIT orientées "appartements" et vous avez d’ailleurs investi dans cette société récemment. Cependant, sur ce secteur il y a également Essex Property Trust qui est passée sous le statut de dividend aristroctat cette année.

Comment justifiez vous cette préférence ? Meilleure notation et capitalisation vs. historique du dividende ?

Dernière modification par Cigarette (07/05/2020 13h58)


Parrainage Boursorama (80€), Bourse Direct (50€), Binck (100€) et iGraal.

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#64 07/05/2020 15h51

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Cigarette a écrit :

Comment justifiez vous cette préférence ? Meilleure notation et capitalisation vs. historique du dividende ?

Oui. Mais le terme préférence est un peu excessif. Essex est une foncière très qualitative également.

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#65 18/06/2020 06h28

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Bonjour, je prends le fil de discutions car je souhaite élargir mon portefeuille (100 % CAC40) sur des valeurs à dividende US et Canadiennes.
J’ai trouvé pas mal de fil sur les actions que je vise et me permet de vous faire un petit récap sur ce post compte tenu de son titre:  Les meilleures foncières cotées américaines et internationales ?

Je Vise :
Simon Property Group
Realty Income Corp
Riocan
Chartwell Retirement

Que pensez vous de ce panier pour commencer à diversifier les REIT US et CA ?

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Favoris 1    #66 18/06/2020 07h17

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Cela depend si vous avez une stratégie dividendes ou plus value.

Par exemple, au Canada Riocan ou H&R pour les dividendes et Capreit pour la plus value.
Aux Etats-Unis, Simon Property Group pour les dividendes et Digital Realty ou Prologis pour la plus value.
En Europe, Unibail pour les dividendes et Vonovia pour la plus value.

D’après votre liste vous penchez plutôt pour les dividendes et les sociétés que vous mentionnez sont réputées et de bonne qualité.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Liberty84 (18/06/2020 07h21)


“It ain’t what you don’t know that gets you into trouble. It’s what you know for sure that just ain’t so.” M.Twain

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#67 18/06/2020 07h50

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Bonjour
Effectivement objectif Dividende.
Votre retour qui confirme mes longues lectures du forum.

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#68 16/07/2020 23h37

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Bonjour,

Souhaitant profiter de la baisse des valeurs de REITs je désire me constituer un portefeuille afin de pouvoir diversifier mes investissements en course.

Investissement de 30/ 40 K euros

Dans un souci de diversification j’opte pour une répartition d’environ 1/3 Europe, 1/3 Etats unis, 1/3 Asie

En ce qui concerne les titres :

Europe : unibail car typologie des biens diversifiés
Etats Unis : Simon Property + Equity Commenwealth ?
Asie : je ne connais à ce jour pas encore de titres permettant des rendements intéressants en terme de dividendes, des propositions ?
Surpondération en france avec klepierre ?

Merci pour vos commentaires et propositions !

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Favoris 3    #69 17/07/2020 08h15

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Bonjour EdgarM,

Vous faites la grave erreur, comme beaucoup de membres débutants dans l’investissement dans les foncières, de ne regarder que les REITs/SIIC de centres commerciaux.

Investir dans l’immobilier, c’est acheter des entreprises dans les différents secteurs (habitation, santé…). Il serait dommage et très risqué (déclin structurel des centres commerciaux avec le e-commerce) de n’investir que dans ce sous-secteur immobilier.

Voici quelques exemples d’entreprises dans chaque secteur pour vous aider :

Habitation : Essex Property

Santé : Welltower, National Health Investors

Commerces diversifiés : Realty Income, Store Capital

Infrastructures Telecom : American Tower, Crown Castle

Centres de données : Digital Realty, Equinix

Centres commerciaux : Simon Property, Unibail

Diversifiés : WP Carrey

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive mais vous donnera peut-être des idées.

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Dernière modification par MrDividende (17/07/2020 08h16)

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#70 17/07/2020 10h28

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MrDividende a écrit :

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive mais vous donnera peut-être des idées.

Il y a une liste exhaustive dans la newsletter REIT, avec en plus un classement par notation S&P, qui est important dans le contexte actuel de COVID.

Les foncières notées BBB- peuvent se retrouver en difficulté si leur notation est dégradée en "obligation pourrie".

Pour résumer la situation actuelle chez les foncières, vous avez la même dichotomie qu’avec les actions "classiques" en bourse.

Les foncières bénéficiant du COVID (logistiques, centres de données informatiques, tours d’antennes) sont sur des niveaux de cotation élevés, avec des rendements sur dividende ridicules mais des perspectives de croissance.

Les foncières touchées par le COVID (centres commerciaux, commerces, hôtels) sont massacrées en bourse, car elles n’ont aucune perspective de croissance avant au moins 2021, voire 2022. Et même actuellement on a une forte décroissance des revenus.

Entre les deux, vous avez les foncières de bureaux et résidentielles.

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Favoris 1    #71 17/07/2020 13h50

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Merci pour vos aides,

pour ce qui de la typologie par bien des REITs j’exclue le résidentiel car j’investis directement dans l’immobilier physique de type résidentiel.
J’exclue les centre de données en raison des dividendes trop faibles.

Pourquoi pas ajouter des REITs/ santé

la ré-équilibration serait :

Simon PG                     20 %
Boston P                      10 %

Unibail R                      20 %
Klepierre                      10 %

WP Carrey                    20%
Equity C                       10 %

Omega HealthC              5%
Ventas                           5%

Ceci en excluant les REIT asiatiques et en augmentant la pondération des REITs de type industrie et bureau.

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#72 17/07/2020 14h00

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Juste une remarque : Simon PG est le plus gros actionnaire de Klépierre (et son dirigeant préside le CA de Klépierre). Soyez en conscient, ou diversifiez un peu plus ou différemment (vous semblez avoir largement exclu les bureaux; est-ce délibéré ? …).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #73 02/12/2020 10h18

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Je partage un article dans Les Echos du jour sur la vacance dans les bureaux de Manhattan :

Les échos a écrit :

Vacance record dans les bureaux à Manhattan. Du jamais-vudepuis 2003 à Manhattan. Depuis cette époque, les bureaux vides dans le cœur économique des Etats-Unis n’avaient jamais été aussi nombreux. Le taux de disponibilité est grimpé à 13,5 % en novembre, de nombreuses entreprises essayant de sous-louer leurs locaux désertés par les salariés en ces temps de pandémie – dans une quête effrénée pour réduire leurs frais de loyers. En novembre, 73.400 mètres carrés de bureaux ont trouvé preneur, soit 80 % de moins que le niveau enregistré l’an dernier à la même époque. Dans ce contexte, le prix des loyers a baissé de 3 %, pour atteindre son point le plus bas depuis juin 2018.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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Favoris 1   [+1]    #74 31/01/2021 15h35

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L’avis d’un gérant :

Laurent Saint-AubinLaurent Saint-Aubin, gérant du fonds Sofidy Selection 1 a écrit :

Immobilier coté : les foncières préférées de Sofidy Selection 1

Le fonds spécialisé dans les foncières géré par Laurent Saint-Aubin affiche des performances remarquables sur cinq ans. Vonovia et Gecina figurent parmi ses principales positions.
Fort d’un encours de 142 millions d’euros au 31 décembre dernier, le fonds Sofidy Selection 1 a progressé de 43,4% sur cinq ans, classé 6e sur 55 selon Quantalys. Sur la même période, la «vedette» française du secteur, Unibail-Rodamco-Westfield, a perdu 62,4% !

Le fonds investi dans des sociétés immobilières européennes a reculé de 5,3% en un an (4e sur 58), mais il a fait bien mieux que le secteur.

Le gérant Laurent Saint-Aubin constate une remise en cause en 2020 du statut des foncières cotées considérées jusqu’à présent comme un investissement prudent et rémunérateur.

La crise sanitaire a en effet conduit à une dislocation des performances boursières et à une forte chute des foncières de commerce et de bureau.

Pas d’inflation structurelle
Le gérant reste pourtant très confiant sur le potentiel du secteur à long terme, porté par des taux d’intérêt réels (hors inflation) maintenus durablement bas par les Banques centrales.

Certes, l’inflation et l’activité économique devraient rebondir mécaniquement dans les prochains mois grâce au vaccin et à la sortie du confinement, mais il écarte le retour d’une inflation structurelle, en raison de la démographie vieillissante, des avancées technologiques et de la mondialisation qui pèsent sur les prix.

Selon lui, l’immobilier reste un segment à privilégier pour des investisseurs à la recherche de rendements positifs. Le gérant privilégie dans son portefeuille des foncières de «croissance» dans le résidentiel et la logistique.

Ces deux secteurs affichent un faible taux de vacance, les loyers sont payés et progressent.

Le résidentiel et la logistique privilégiés
L’immobilier résidentiel bénéficie d’une demande supérieure à l’offre. L’Allemagne est privilégiée, pays de locataires, contrairement à la France où les propriétaires sont plus nombreux.

Le développement de services annexes (conciergerie, repas, bricolage, installation, transport partagé, etc) améliore la rentabilité.

La logistique est favorisée par le boom du commerce électronique, qui exige plus de surface en raison de l’étendue de son catalogue. L’effet de rareté pousse les prix à la hausse et les rendements sont attrayants.

En revanche, Laurent Saint-Aubin est peu investi dans l’immobilier de commerce et de bureau où les loyers sont durablement sous pression.

Les rares transactions réalisées ces dernières semaines ont montré la bonne résistance des prix dans l’immobilier de bureau du coeur de Paris (une vente a eu lieu avenue de Wagram).

Mais les bureaux en périphérie souffrent davantage de l’essor du télétravail et des besoins réduits de locaux pour les entreprises.

Prudence sur le bureau et les centres commerciaux 
Dans les centres commerciaux, une importante transaction réalisée en décembre dernier dans la ville de Manchester a souligné la forte baisse des prix pratiqués.

Pour 2021, le gérant prévoit encore une forte dispersion des performances boursières.

Après une rechute de l’activité au premier trimestre liée au confinement, l’économie devrait repartir fortement vers la fin du printemps, avant un retour à une croissance molle en Europe.

L’exposition du fonds sur l’immobilier de commerce a été augmentée depuis mars, de 3% à 10% de l’encours, mais elle reste très inférieure au poids du segment dans l’indice (18%).

Les principales positions du fonds sont Vonovia, LEG Immobilien, Deutsche Wohnen, Aroundtown, Gecina.

Des positions de trading moins importantes existent sur des titres comme Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield ou Mercialys.

Le fonds est aussi investi dans des entrepots de Data Centers et des tours de communication (Cellnex), qui vont bénéficier de l’essor de la 5 G.


Dif tor heh smusma

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[+2]    #75 10/02/2021 12h21

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INTJ

Je ne sais pas trop où mettre ce graphique, très bon récapitulatif visuel :


Source : Casino REITs: Rolling The Dice | Seeking Alpha

Pour les secteurs immobiliers en bas du tableau, il y a peu de différence entre le FFO (les loyers encaissés) et l’AFFO (les profits opérationnels).

Pour les secteurs immobiliers en haut du tableau, il y a une différence importante entre le FFO et l’AFFO.

$100 M de FFO d’une foncière triple net "vaut" plus que $100 M de FFO d’une foncière de bureaux, car il y a beaucoup de dépenses pour entretenir et gérer des immeubles de bureaux, qui vont venir imputer le FFO.

Le problème est que les foncières américaines communiquent beaucoup sur le FFO, mais moins sur l’AFFO, qui est pourtant plus représentatif des flux disponibles pour les actionnaires.

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