Fonctionnaire : obligation de passer en LMP au dessus de 23 k€ de revenus locatifs ?

swing73 · #26

Bonjour à tous, je sors d’un rdv avec mon comptable, il est catégorique et rentre de formation concernant la location meublé, concernant le ssi tous les loueurs meublé saisonniers ou pas seront redevable d’une cotisation ssi dès lors que lors chiffres d’affaire sera supérieur à 23000 euros qu’il soit lmp ou lmnp….
le projet arrive en fin d’année ….. selon lui

Alpins · #27

Bonsoir,

Votre message m’étonne. Par exemple, et si je le comprends correctement, un LMNP (faisant de la location non saisonnière), faisant plus de 23000€ de recettes annuelles et dont le foyer fiscal aurait des revenus supérieurs à ces recettes annuelles (ce qui l’autorise à rester LMNP), serait néanmoins redevable de cotisation SSI.

Cdt

swing73 · #28

Je suis également étonnée, c’est bien ce qu’il m’a dit….au niveau social dès que l’on dépasse les 23000 euros c’est cotisations ssi que l’on soit lmp ou lmnp au niveau fiscal …
Que ce soit de la location saisonnières ou longue durée cela ne change rien c’est le seuil des 23000 qui vous fera cotiser au ssi

Dernière modification par swing73 (25/09/2019 09h15)

albaninvest · #29

Mon comptable lui m’a dit le contraire ce n’est pas le dépassement du seuil mais si on gagne plus en revenu foncier que ses salaires que nous passons au LMP et donc ssi

loetsa · #30

Bonjour,

Puisqu’on est dans les status LMNP / LMP:
Je suis artisan, je cotise déjà au SSI: Si je passe LMP ( je vais avoir d’ici 6 mois 28000€ de loyer perçu annuellement hors charges) es ce que je dois encore cotiser plus ou étant donné que j’ai passé l’assiette minimum, je ne cotiserais pas plus.
Cordialement

Dernière modification par loetsa (10/01/2020 08h12)

GoodbyLenine · #31

Je pense que l’assiette de vos cotisation sera votre résultat (BIC) comme artisan, additionné à votre résultat comme LMP (le CA n’entre pas dans l’assiette).

Si le LMP génére un BIC positif, l’assiette du SSI (déterminée par votre Declaration de Revenus des Indépendants) sera donc plus élevée, et les cotisations aussi. Si le LMP dégage un BIC nul (grâce aux amortissements par ex), l’assiette (et le montant) des cotisation SSI ne changera pas.

(C’est ainsi que ça se passe si commerçant + LMP. Je présume que comme "artisan" c’est pareil).

skepalm · #32

Bonjour
Je confirme, somme des revenus.
Cdt

OnclePicsou · #33

albaninvest a écrit :
Mon comptable lui m’a dit le contraire ce n’est pas le dépassement du seuil mais si on gagne plus en revenu foncier que ses salaires que nous passons au LMP et donc ssi

Si vous faites de la location courte durée en LMNP, dès que vous dépassez 23k€ vous êtes assujettis aux cotisations. Vous restez LMNP si vos recettes sont inférieures à celles aux revenus du foyer fiscal.

Je tiens cette information d’un avocat fiscaliste spécialisé LMNP / LMP. En effet , mon frère a consulté ce dernier pour justement y voir plus claire dans ce mic mac !

swing73 · #34

Bonjour,
Pour répondre à albaninvest, si vous dépassez le seuil des 23000 euros vous cotiserez au ssi, que ce soit en courte ou longue durée, sauf si le code de la sécurité social change, vous serez évidemment lmnp fiscalement si vous revenus d’activités sont supérieurs ….

Lala95 · #35

OnclePicsou a écrit :
albaninvest a écrit :
Mon comptable lui m’a dit le contraire ce n’est pas le dépassement du seuil mais si on gagne plus en revenu foncier que ses salaires que nous passons au LMP et donc ssi
Si vous faites de la location courte durée en LMNP, dès que vous dépassez 23k€ vous êtes assujettis aux cotisations. Vous restez LMNP si vos recettes sont inférieures à celles aux revenus du foyer fiscal.

Je tiens cette information d’un avocat fiscaliste spécialisé LMNP / LMP. En effet , mon frère a consulté ce dernier pour justement y voir plus claire dans ce mic mac !

Vous avez raison, c’est ce que dit la loi actuellement pour de la location classique.
J’ai lu :" les recettes perçues par l’activité de L.M.N.P. doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal "

C’est à dire en gros que les recettes du LMNP ne doivent pas dépasser le salaire.
Mais le revenu fiscal (salaire) est ce après abattement des 10% ? revenu fiscal imposable ?

yomgui78 · #36

Bonjour,

Après avoir parcouru cette discussion et malgré de nombreuses recherches je n’arrive toujours pas à trouver de réponse à mes questions.
Ma femme et moi sommes fonctionnaires tous les deux; nous avons atteint le plafond des 23000€ en lmnp classique.
Néanmoins, nous souhaitons continuer à investir.
Qu’à-t-on le droit de faire?
Peut-on continuer à exploiter des biens en meublés et basculer en lmp, ou peut-on créer une sci à l’is?

J’ai le sentiment que le statut de fonctionnaire est limitant.

Si quelqu’un pouvait m’éclairer, cela nous aiderait beaucoup!

Merci,

Guillaume

Trahcoh · #37

Remplissez-vous les conditions pour être au statut de loueur meublé professionnel? Il est possible de dépasser 23 000 € sans que ce soit le cas:

Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) - professionnels | service-public.fr

Dernière modification par Trahcoh (19/08/2020 11h43)

yomgui78 · #38

Oui, si nous avions mis notre dernier appartement en meublé, les recettes tirées des locations auraient dépassées la moitié de nos revenus de salaires.

Je pense qu’il pourrait être plus intéressant pour nous de continuer par le biais de sci à l’is, qu’en dites-vous?

Trahcoh · #39

C’est effectivement une solution. Il me semble plaidable que la sci fasse uniquement de la saine gestion de votre patrimoine, même à l’is, sous réserve de ne pas exercer d’activité commerciale de type location de courte durée.

Attention, normalement l’imposition is est à proscrire, mais il n’y a pas de fonctionnaire révoqué à ma connaissance à ce sujet. D’autant que si la sci apparaît sur société.com, comme pour le lmnp, le statut fiscal de la sci lui n’est pas publique sauf erreur de ma part.

Sinon, essayez de monter en niveau de paye pour rester en LMNP:

6.000 euros le salaire d’une secrétaire de l’Assemblée - Challenges

Une autre solution peut être de partir sur de la location nue en nom propre avec des travaux pour effacer 10 ans l’impôt.

Dernière modification par Trahcoh (19/08/2020 12h12)

Bernard2K · #40

J’aurais tendance à dire :

- l’activité de location d’immeuble est une activité civile. La jurisprudence constante dit bien que la location des meubles n’est qu’accessoire : il s’agit très majoritairement de location de biens immeubles, activité civile par nature. La décision du conseil constitutionnel de 2018 dit aussi que la location d’immeubles ne constitue pas un acte de commerce.

- du point de vue des impôts, la location meublée est imposée en BIC. Et alors ? Le fonctionnaire qui loue son patrimoine immobilier exerce tout de même une activité civile. Le LMP est qualifié de "professionnel" du point de vue des Impôts. Et alors ? C’est seulement du point de vue des impôts. C’est la fameuse indépendance du droit fiscal. Le fonctionnaire qui tire 100 000 € de revenus fonciers de locations nues ou de location de terrains n’est pas inquiété, pourquoi celui qui tire le même revenu de locations meublées devrait-il l’être ?

A mon sens :
- vous faites tout ce qu’il faut du point de vue des Impôts, y compris passer LMP si vous êtes au-dessus des seuils.
- vous ne dites rien à votre employeur.
- vous avez une défense béton si votre employeur venait à y trouver quelque chose à redire : vous exercez une activité civile qui n’a rien à voir avec le commerce. La qualification fiscale n’emporte pas la qualification générale.

Notez que ce n’est que mon très simple et très humble avis. Je vous conseille de consulter un avocat compétent avant de faire vos choix.

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2020 14h11)

yomgui78 · #41

Merci pour ces réponses.
Je pense que la discrétion est de mise à ce sujet si je devais créer la société à l’IS.

En revanche sur le site du service public, il est mentionné parmi les deux conditions que les revenus tirés des location doivent être supérieur au total des autres revenus, ce qui signifierait que nous pourrions continuer à louer en LMNP.

A d’autres endroits j’ai lu que les revenus locatifs devaient dépasser 50% des revenus de salaires.

Je dois avouer que je suis un peu perdu…

Trahcoh · #42

C’est bien pour cette raison que j’ai remis le lien vers les conditions pour être LMP, puisque vous n’avez pas indiqué si c’était le cas dans votre premier message.

Dépasser ses revenus salariés avec ses revenus locatifs paraît sauf exception peut probable pour ceux qui investissent à crédit en location longue durée, avec les conditions actuelles d’octroi de prêt en France.

En aparté, je pense qu’afficher une statut LMP en tant que fonctionnaire, c’est à dire avoir des revenus supérieurs au traitement, avec une activité meublée qui reste chronophage une fois multipliée, me paraît un poil casse figure à défendre.

Personnellement, je me pose la question de la compatibilité de mon emploi à temps plein avec plus de 10 lots meublés.

Dernière modification par Trahcoh (19/08/2020 12h58)

yomgui78 · #43

Très clairement nous gagnons ma femme et moi même 57000€ par an.

Tant que nous déclarons mois de 57000€ de revenus locatifs en meublés, pouvons nous rester LMNP?

Trahcoh · #44

Tant que vos recettes de location meublée sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires + autres BIC).

GoodbyLenine · #45

yomgui78 a écrit :
Très clairement nous gagnons ma femme et moi même 57000€ par an.

Tant que nous déclarons mois de 57000€ de revenus locatifs en meublés, pouvons nous rester LMNP?

Je dirais même plus : tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 57k€ (= le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal : salaires, autres BIC) , vous ne pouvez pas être LMP.

yomgui78 · #46

Je viens de parler au service des impôts des entreprises et ils viennent bien de me confirmer que tant que nos revenus locatifs n’excèdent pas nos revenus de salaires nous pouvons rester en LMNP.
Cela me rassure.

Trahcoh · #47

Un jour un collègue a appelé les impôts pour savoir comment déclarer ses revenus de location de sa résidence secondaire.

L’interlocuteur lui a répondu que pour des sommes raisonnables, ce n’était pas la peine de déclarer.

A mon avis, aux impôts, il faut des réponses écrites. D’où l’intérêt de la messagerie intégrée à leur portail. Le reste, c’est du vent.

Dernière modification par Trahcoh (19/08/2020 16h21)

Bernard2K · #48

Trahcoh : pour autant, sur ce coup-là, yomgui a reçu la bonne réponse du centre des Impots.

C’est une réponse tellement évidente que je n’avais pas compris que c’était ça la question posée.
Pour être LMP il faut recettes supérieures à 23000 € ET recettes supérieures aux autres revenus du ménage. Les deux conditions doivent être remplies. Donc, tant qu’une des deux conditions n’est pas remplie, on reste LMNP. C’est tellement connu et répété à longueur de forum, que je n’avais pas compris qu’on revenait là-dessus.

kenny2702 · #49

Bernard2K, le 19/08/2020 a écrit :
Trahcoh : pour autant, sur ce coup-là, yomgui a reçu la bonne réponse du centre des Impots.

C’est une réponse tellement évidente que je n’avais pas compris que c’était ça la question posée.
Pour être LMP il faut recettes supérieures à 23000 € ET recettes supérieures aux autres revenus du ménage. Les deux conditions doivent être remplies. Donc, tant qu’une des deux conditions n’est pas remplie, on reste LMNP. C’est tellement connu et répété à longueur de forum, que je n’avais pas compris qu’on revenait là-dessus.

Bonjour,

La réponse est à priori évidente sur les deux critères, mais personnellement j’étais resté sur le premier paragraphe de l’article 155 du CGI :

’1. Sous réserve du 2, l’exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité.’

Code général des impôts - Article 155 | Legifrance

En l’occurrence, pour moi, à la lecture de ce texte, tant que je ne participe pas de manière directe et continue à mon activité je reste non professionnel, quels que soient mes revenus et la proportion de mes loyers par rapport à mes revenus.

Est-ce que quelqu’un a déjà eu un échange là dessus avec le fisc, ou a déjà eu à s’expliquer à ce sujet ?

Merci d’avance pour vos retours,
K.

GoodbyLenine · #50

Le texte de l’article 155 IV me semble clair : le 1 donne le cas général, et "sous réserve du 2", sachant que le 2 concerne la location meublee, signifie que pour la location meublée c’est ce qui figure au 2 qui s’appliquent, entièrement et uniquement (et même au besoin en exception au 1).

article 155 IV a écrit :
2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : ….

Il me semble peu utile de vouloir échanger avec le fisc quand le BOFIP est aussi clair.

Comme on ne connaît pas grand chose de la situation de kenny2702 (cf. sa présentation peu détaillée), impossible de répondre quoi que ce soit sur les éventuelles hypothétiques spécificités de son cas personnel.

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yomgui78 a écrit :

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Bernard2K, le 19/08/2020 a écrit :

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article 155 IV a écrit :

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