Jjjdud : étude de cas immobilier (LMNP et travaux amortissables)

L’administration fiscale considère que vous ne pouvez faire réévaluer la valeur d’un bien seulement quand le temps peut avoir fait évaluer sa valeur.

Les travaux que vous faites donnent déjà lieu à un avantage fiscal si vous êtes au réel.
Votre version 1/ consiste à déduire fiscalement 2 fois la même chose ; la valeur ajoutée par les travaux fiscalement intégrés et la réévaluation du bien améliorée par ces même travaux.

N’importe quel comptable débutant qui s’intéresse au LMNP/LMP vous dira la même chose, je ne vais pas passer un quart d’heure à chercher des textes que vous pourrez trouver par vous même

L’agence est la bonne piste ou l’étude de notaire mais dans 5 ou 6 ans grand minimum (10 si on recherche une approche plus prudente et indisctutable sauf justification par une grosse évolution du prix de l’immo locale). Le premier comptable qui vous tombera sous la main vous le confirmera.

DDtee, j’aimerais confronter mon expérience à la votre

J’ai récemment acheté 2 biens que j’estime (et plusieurs agences également) à -30% voire -50% de leur valeur du marché – tout simplement car je les ai acheté soit en adjudication, soit suite à une procédure collective, donc il fallait prendre le risque de devoir les payer « cash » et n’avoir aucune possibilité de recours contre les vendeurs, ce qui est bien diffèrent d’un achat dans les conditions habituelles.

Le premier bien était déjà loué en meublé, le second est un local pro que je souhaite louer en équipé.
Evidemment la tentation de partir sur une base amortissable estimée et non pas la base réellement payée et grande.

D’après mon EC deux solutions :
1- faire estimer la valeur vénale par un expert immobilier avec assurance adhoc et rejeter la faute sur lui si le fisc vient vous chercher des poux.
Cout d’une telle expertise dans ma ville par un expert lambda trouvé sur le pages jaunes– 350 eur par bien et 1200 eur par bien par un expert auprès du tribunal.

2-Prendre le risque d’une estimation par agence et dans le cas ou le fisc remet votre estimation en question vous aurez à compléter les frais de mutation payé initialement jusqu’au niveau des frais que vous auriez payé dans le cas d’un achat au prix du marché

Dans ce second cas et sans recourrir à un expert immobiler, si on veut eviter toute question sur la base d’amortissement, attendre 3 ans avant de faire de l’amortissement - délai de prescription, et c’est « magique ! » - vous pouvez partir sur une valeur estimée et ne pas être inquiété par le fisc.

Je me dirige vers la 1ere solution avec l’ « expert » low cost – après le pb c’est que cet expert je ne le connais pas et il n’est pas intéressé par un mandat ou autre alors il donnera la valeur qu’il voudra bien donner, alors qu’avec un agent immobilier (certains sont de bonnes connaissances), vous pouvez toujours diriger l’estimation ou bon vous semble, l’agent ne risque rien en surestimant votre bien.

Donc d’après mon EC en pratique je pourrais faire de l’amortissement sans aucune démarche supplémentaire sur une base de X aujourd’hui, ou alors dans 3 ans sur 2x (voire 3X en surestimant à fond ces mêmes biens) !

Et le fisc ne dirait rien ! Il n’y a pas comme un problème ?
Je tiens à préciser que j’ai toute ma confiance en mon EC, c’est plus la pratique du fisc que je questionne ici.

DDtee, qu’en pensez-vous ?

Je dirais car c’est la valeur du bien qui est amorti et pas la somme payée pour acheter celui-ci.

Si je revend « demain » - je serais imposé sur la plus-value par le fisc sans aucun remord, alors qu’il n’y a pas eu de travaux, et seulement quelques mois écoulés entre achat et revente - pas assez pour faire effectivement évoluer le marché et la valeur intrinsèque du bien.

D’où viendrait cette plus-value alors? Précisément des différentes conditions d’achat / marketing entre hier et demain.

La faiblesse de mon argumentaire vient du fait que je n’ai pas réellement vendu le bien, ce n’est que des estimations d’experts/AIs/notaires, mais elles ont aussi une certaine valeur.

Prenez ca plus comme un exercice intellectuel, j’ai pleinement conscience que même si j’arrive à vous convaincre, mes arguments ne seront pas forcément percutants avec l’agent du fisc.

Mais même si l’estimation de l’expert est rejetée (je ne vois pas pourquoi), et que je dois subir un redressement de quelques milliers d’euros – on parle d’achat initiaux pour 20-30k, donc des frais de mutations de 2-3k, qui pourrait éventuellement doubler/tripler si je pars sur une base d’amortissement double/triple.

Ca me parait très intéressant de payer 2-5 k de plus (amortissable également) tout en doublant/triplant la base de l’amortissement.