Gaetanlh [24] : étude de cas immobilier (immeuble de 4 lots avec travaux)

Bonsoir,

Je viens vers vous ce soir car je revisite un immeuble en plein centre-ville d’une ville en Dordogne de 30.000 habitants environ (vous avez le choix entre deux )

VOTRE PROFIL

- Salarié en CDI, 2.200€ par mois après impôt, sinon je serais aux alentours de 2.400 euros. Pacsé depuis peu avec Madame sous le régime de la séparation des biens, je souhaite acheter seul.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptable : Moyen
- Fiscales : Moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Débutant, mais mon père est un Michel Morin (comme on dit chez nous) donc la peinture et petits travaux, il n’y aura aucun soucis.
- Sociales : OK
- Temps disponible : Les week-ends pour les travaux puis quelques heures par mois pour le suivi.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Il s’agit donc d’un immeuble de 3 studios et un T2 avec cour et cellier dans un immeuble dans une impasse dans l’hyper-centre de la ville, à 50m de la Mairie donc l’emplacement est top. Il y a aussi un garage attenant d’environ 30m2, je réfléchis à ce que j’en ferais (emplacement pour voiture, caves pour les appartements, aménagement en cinquième appartement).
Concernant les appartements, il y a un studio de 18m², un second de 22m2, un troisième de 28m2 ainsi qu’un T2 avec garage et cellier de 52m2.

LOCALISATION DU BIEN

Hypercentre d’une ville de 30.000 habitants en Dordogne..
Vu l’emplacement, il est probable que les appartements prennent de la valeur une fois rénovés. Dans une des rues principales de la ville, à proximité de la Mairie, des petits commerces et des lieux de vie (cinéma, restaurants, bars,…), l’emplacement est attrayant.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais d’agence : 102.000 euros, soit 110.000 euros avec frais de notaire.
- Loyer déjà pratiqué : 1200 euros.
- Loyer envisagé : 1400€ après travaux (hypothèse basse)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%

- Travaux immédiats : 45000€ de travaux immédiats : raccordement du tout à l’égout, soutenir une poutre défaillante en mettant en place un IPN, remplacer quatre WC et trois douches, mise en peinture de tous les appartements, remettre aux normes les compteurs (disjoncteurs) électriques.
La toiture est en bon état, la VMC installée, BAL aussi, plomberie en bon état.

Je compte faire une partie des travaux moi-même (peinture). Mais ça, je ne lui en ai pas parlé et ne compte pas le faire.

(- Mobilier : 2500€ si je meuble le plus petit studio.)
- Taxe foncière hors TEOM : 1400€
- Assurance PNO : 450 euros / an.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 500 euros / an.
- Rentabilité brute : 10,7% environ.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0, mais j’ai de l’épargne de précaution.
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,4%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : 20000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

Les appartements seront normalement tous loués nus. J’hésite à louer le plus petit des studios en meublés histoire de rentabiliser l’espace et de débuter la location meublée doucement. La demande est bonne.

Pour cet investissement, je vise simplement l’auto-financement, ce qui n’est pas une mince affaire.
Je retourne demain sur place afin d’affiner le chiffrage des travaux, surtout lié à la poutre défaillante (?).
L’emplacement étant idéal à côté des services publics, des petits commerces, et des lieux de vie, je suis assez intéressé par ce premier investissement.
Je reste à l’écoute de vos avis experts afin de m’aider à débuter l’investissement locatif

Bonne soirée !

Mots-clés : appartement, immobilier, investir