Yetpa [60] : étude de cas immobilier (immeuble mixte nu/meublé/commercial)

Yetpa · #1

Hello,
Vos conseils et votre expérience me seront d’une grande utilité pour le cas que suis en train d’étudier.

Immeuble 110m²:

- 1 local commercial 22m2 loué 550 HC
- 1 studio 22m2 loué nue 450 HC
- 1 appartement 34m2 loué nue 600 HC
- 1 appartement 28 m2 loué meublé 600 HC

Le tout Proposé à 350000e.
Pas de travaux.Rafraichissement dans un appart a prévoir la sortie du locataire.
Taxe Foncière : 1600e.

Pour un financement à 110%
J’en déduis un rendement brut de 7.5 %

Alors je vais considérer que les charges couvrent réellement les dépense du quotidien.

Ensuite ça se complique car on est dans un mix complet  : commercial / meublé / nu.

Si je fais mon estimation en considérant que la surface meublée est de 26%, donc amortissement de 26% de 350000e (-15%%, le terrain) possible.
Si je fais donc simulation séparée pour le meublé en partant sur un appart de 91000. J’obtiens avec mon imposition de 30% , 4,72% de rendemment net et un cash flow de + 71e.

Pour le reste si je groupe les locations nues j’obtiens: 3,2% de rendement net est un cash flow de -285e

En partant de ça, ça nous ferait un rendement moyen de 3.96% et cash un fow de - 214e …

Pas terrible, mais c’est une approximation et sans aucune négociation.
Le fait que 2 des 3 appartements soient en nue plombe le rendemmemt, j’aurai aimé qu’ils soient tous en meublé.

Peut etre faudrait-il le prendre en SCI à l’IS pour avoir une imposition à 15%…mais pour sortir les liquidité ensuite ca se complique.

Étant débutant, j’aimerais savoir ce que pensez-vous de mes 1res estimations jusque-là.

Merci.

Mots-clés : commerce, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

malfrok · #2

D’après ma faible experience cela ne me semble pas assez rentable. Ensuite pour un mix de ce genre je regarderai plutôt du cote de la SCI IS. Mais cela depend de votre foyer et de ce que vous voulez faire ensuite.
Mais en numéro 1 : améliorer la renta ou chercher autre chose.

Au plaisir.

Fred03 · #3

Pour un immeuble il faut viser au moins minimum 10% de rentabilité.
La rentabilité est pas énorme, a moins que vous vous trouviez dans une grande ville

Yetpa · #4

merci pour vos avis.

Pour la rentabilité apres libre a moi de proposer mon prix d’achat. Ca passe ou pas.

Avec la SCI à l’IS et l’amortissement , ca pourrait bien aider . Mais il faut que je me renseigne car pour sortir des liquidités ca fait une double imposition ….puis on ne peux plus sortir facilement du system en vendant le bien car on se reprend toute l’imposition avec la plue-value.

(je débute)

Dernière modification par Yetpa (03/01/2020 23h12)

malfrok · #5

Dans le principe oui c’est ça. Le résultat de la comparaison va surtout dépendre de votre TMI.
Payer un fort impot a la sortie quand on a encaisse le prix de vente est facile comparé a sortir des impôts tous les ans sur ces autres revenus. Surtout si c’est le locataire qui a paye le bien . Cela permet aussi d’enchainer les opérations.

Yetpa · #6

Avec une imposition de 15% correspondant a une SCI à l’IS pour un prix d’achat à 300000 j’obtiens :

Loyer (avec vacances) : 2200
Emprunt :. -1200
Chargé non récup. :. - 277
Impôt: - 210
Prelev. Sociaux:. -258
Cash-flow de +62

Je compte 500e par an d’entretien divers et 1 moi de vacance locative tout les 2 ans.

En comptant l’amortissement je peux déduire 300000/30= 10000/an , soit 833/mois. Ce qui annule l’imposition donc cela donne un cash flow de 272e.

Ça devient intéressant.

Imaginons une revente à 10ans au même prix. Il faudrait rembourser 188000 restant + 33000 d’impôt sur plue value (33% de 300000-100000 amortis) = 221000e.
On récupère donc 79000e en sortant a 10ans.

Est ce que je suis bon sur les calculs theoriques ou tout faux ?
Votre expertise m’est précieuse, merci pour vos conseils/avis

Pac · #7

Bonjour,

Attention, renseignez vous auprès de votre banque car les immeubles mixtes ont droit à un traitement particulier au niveau des banques. Notamment au niveau du taux d’endettement et à la part que prenne ses revenus par rapport à vos revenus globaux. J’ai déjà eu un client avec un refus de credit qui, bien que l’immeuble était très rentable ( environ 12%) a vu son crédit refusé car les loyers étaient supérieur à ses revenus salariés.

Yetpa · #8

. Savez vous pourquoi les immeubles mix seraient traités différemment ?

Pour mes calculs theoriques quelqu’un saurait me dire si ils tiennent la route ?

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