Galgo : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble et changement d'affectation)

Galgo · #1

Bonjour;
Je suis commerçant, je loue les murs de mon commerce avec un bail 3.6.9
Suite à l’arrêt d’activité d’une entreprise à côté de chez moi, j’ai l’opportunité de racheter un immeuble entier.
Je pourrais alors installer mon commerce, devenir propriétaire des murs et créer des appartements.
La surface commerciale que propose ce bâtiment est une réelle opportunité pour mon commerce.
Je dois donc aller vite et bien.

Seulement, cet immeuble est très grand 1400 m². Avec des ouvertures qu’en façade, sur 3 niveaux+ rez de chausse.
De plus l’utilité de ce local est commerciale. Il y a une partie qui serait en copropriété.

Vu l’ampleur de la tâche, je recherche activement des conseils avisés.

Technique : ;
- Dois-je obligatoirement me rapprocher d’un architecte comme me la suggérait la mairie ?
- L’architecte serait l’homme clé de la situation ?
- Quels sont en générale ces honoraires ?
- Comment connaitre le statut du local ? C’est une vieille bâtisse, il a dû avoir des logements dans le passé.

Vendeur
- Que doit il me fournir ?

Financière :;
L’immeuble à 3 plateaux avec au moins 100 m² exploitables avec les ouvertures. De mon point de vue (totalement infondé), il pourrait y être créé 5 appartements.
- Quel serait le coût de ces travaux ? sachant qu’on part de plateau vide.

Fiscale : ;
Achat en nom propre ou en SCI.
- Vers quel professionnel dois-je me diriger pour structurer cet investissement et à quel coût ?

Cesser mon bail 3.6.9
Les 3 premières années de mon bail, viennent de s’achever. Il me semble d’après ce que j’ai lu, que je suis dans l’obligation d’honorer mon contrat encore pendant 3 ans.
- Pouvez-vous me le confirmer ?
- Pourrais je demander au propriétaire de le sous-louer.

Chronologie des événements;
Je vous soumets la manière dont je vais m’y prendre pour mener à bien ce projet.

Création du plan (architecte?)
Appel d’artisans pour faire des devis
Choix du statu pour l’achat (avec quel professionnel ?)
Offre d’achat (notaire) avec condition suspensive liée au financement, si le projet est viable.
Financement (banque)

Je vous remercie de votre contribution. Je posterai au fil des événements l’évolution du projet.
Bien à vous et bonne fête.

Dernière modification par Galgo (31/12/2019 09h44)

Mots-clés : fiscalité, immeuble, imposition, rénovation

geek · #2

Bonjour

Je vous invite dans un premier temps à parcourir le forum, vous y trouverez des cas similaires au votre et des réponses à vos interrogations.

Transformer un local d’entreprise de 1400m2 en logement est un projet conséquent avec de nombreuses difficultés (dépend de votre connaissance technique/fiscale/légale/etc) mais cela peut aussi être une belle opportunité.

Ci-dessous quelques infos/interrogations pour vous aider dans cette démarche :

- De part la création de logement, la mairie vous impose t’elle un nombre de place de stationnement par logement ? avez vous cette disponibilité ?

- Le recours à un architecte me semble indispensable pour tous les aspects techniques mais aussi réglementaires. le coût dépendra de l’étendue de la mission. généralement c’est proportionnel aux travaux de 5% (plan, dépôt de PC) à 12% (mission complète). C’est difficile de vous communiquer une estimation sans connaitre la nature exacte de l’existant (amiante ? pollution ?, contrainte technique, accessibilité du chantier, création ou modification des réseaux) et la cible (niveau de prestation, ascenseur ?, etc). L’architecte vous fournira une estimation financière en fonction du contenu du projet.

- Concernant la fiscalité, vu que vous êtes commerçant, votre comptable peut probablement vous conseiller à ce niveau. vous pouvez également demander conseil à votre notaire.
Mais commencez déjà à établir une étude financière de votre projet. Y a t’il un besoin de location d’appartement dans le secteur ? Si oui, quelle surface ? Meublé ou nu ? Quel loyer envisager, etc…Est ce que votre banque est prête à vous suivre pour le financement, etc….

Gr1zzly · #3

Vu la description du bâtiment, vous vous engagez dans un gros chantier pour lequel le recours à un architecte sera indispensable. Donc trouvez un architecte, il saura répondre à la moitié de vos questions. Cela ne sera pas gratuit mais considérez que ses honoraires font partie du coût des travaux.
Un conseil : consultez le PLU (s’il existe). Dans certains centres-ville il n’est pas possible de changer la destination de commerce -> habitation (en supposant que tout l’immeuble soit actuellement affecté au commerce).
Vous parlez de copropriété : voulez-vous dire que vous ne serez pas le seul propriétaire de l’immeuble ? Si c’est le cas attention car il vous faudra l’accord du conseil syndical…
Si vous souhaitez louer le local commercial à vous-même, une SCI est probablement à envisager. Parlez-en à votre comptable.
Pour la sortie du 3-6-9, il vous faudra négocier à l’amiable avec le propriétaire si vous voulez partir vite. A vous de voir si votre commerce supportera d’être déménagé dans un immeuble en (gros) travaux).

Et un détail : pensez bien à préserver un accès privatif aux étages. Devoir traverser une boutique pour accéder aux logements risque de rebuter les (futurs) locataires. Ne riez pas, c’est assez fréquent.

Conseil : Stéphane Morin (Easy-Mobilier) a sorti il y a quelques jours un livre (pdf, gratuit) sur la division de biens immobiliers. Je vous le conseille.

Galgo · #4

Bonne année à vous, je vous remercie infiniment pour vos conseils.

Je suis en attente d’un retour de l’architecte local. Pour en effet encadrer le projet.
Pour l’avancement du projet, je en dois en effet le missionner.

J’ai besoin dans un premier temps, qu’il réalise des plans afin de pouvoir faire des devis et ainsi affiner le coût des travaux. Pour pouvoir ensuite estimer le potentiel du projet.

Je réfléchi à l’approche que j’aurai envers lui.

L’idéal serait de provisionner ses frais si le projet se réalise. Je n’ai pas vraiment envie de payer une étude si je m’aperçois que le projet n’est pas viable.

Auriez vous une approche à me conseiller ?

A ma grande surprise, la mairie ne me demande rien au niveau des places de parking.

Pour me désengager de mon bail commerciale, je n’avais pas pensé à une négociation. Cela dit j’espérai une autorisation pour le sous louer, à suivre..

Je suis en train de suivre la formation de Stéphane Morin, très bonne source d’info.

Encore merci,
Je donnerai des nouvelles du projet.

Bonne journée à vous.

Dernière modification par Galgo (02/01/2020 09h26)

Bernard2K · #5

Galgo a écrit :
Je suis en train de suivre la formation de Stéphane Morin, très bonne source d’info.

Pouvez-vous nous en dire plus sur ces formations ?

-quel support ? livre en pdf ? diapos en pdf ? videos ?

- ça vient en un seul morceau ou bien il faut débloquer un module à la fois ?

- c’est vraiment gratuit ?

- après s’être inscrit, que reçoit-on dans son mail ? Une newsletter ? De la pub pour tel ou tel truc ?

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2020 10h08)

Iqce · #6

Bonjour galgo,

c’est plus simple que cela concernant le recours à l’archi ; 1) les travaux nécessitent visiblement le dépôt d’une demande d’autorisation au titre du Code de l’Urbanisme ; 2) vous achetez en tant que personne morale (si j’ai bien lu entre ligne, cf commerce) => vous avez obligation de recourir à un archi.

Après vu l’ampleur potentiel des travaux, ce ne sera pas non plus de l’argent jeté par les fenêtres.

Sources (parce que bon, je n’invente rien) : Code de l’urbanisme - Article R*431-2 | Legifrance

NB : pour le reste je vais m’en tenir là coté lecture entre les lignes : il faut lire le règlement de zone du PLU ou mieux encore exposer votre projet au service du Droit du Sol (communément dénommé "service urbanisme"). Concernant la création de places de stationnement (parking) les pratiques ont évoluées depuis que les législateurs ont observé que cela était contre productif, j’ai écrit à ce sujet sur le forum, cela contribue à désertifier les centres urbains denses où la création de place est impossible.

Dernière modification par Iqce (02/01/2020 14h02)

Gr1zzly · #7

Bernard2K a écrit :
Pouvez-vous nous en dire plus sur ces formations ?

Préliminaire
Je n’ai aucune affinité pour les bonimenteurs et autres marchands de "formation" à l’investissement immobilier qui fleurissent sur internet (notamment Youtube). Sébastien (et non Stéphane, erreur de ma part) Morin semble être un peu plus entrepreneur et moins "requin", mais c’est une impression personnelle. Je ne lui ai rien acheté, je ne suis pas inscrit à ses formations, et il ne m’a pas payé pour écrire ceci. D’ailleurs, je doute qu’il connaisse mon existence, ce qui me convient assez.

Réponse aux questions
* Il s’agit d’un "cours" intitulé "Diviser un bien et gagner gros", organisé en 34 "modules", qui sont en fait de courts chapitres, un peu comme des articles d’un blog
* Ces articles / "modules" ont été publiés en ligne sur le site de son entreprise "easy-mobilier" : Page 4, 3, 2 et 1 (cela se lit comme un blog, il faut partir de la fin).
* Ce deuxième opus fait suite à un premier intitulé "Acheter un immeuble et gagner gros"
* Le pdf gratuit des deux livres est disponible sur cette page qui se présente comme la page d’inscription à une formation gratuite. Il suffit d’entrer une adresse mail et vous recevez en retour un lien vers une page dropbox pour télécharger le pdf (des deux livres).
*Je n’ai pas pu vérifier si le lien était crypté et/ou lié à votre adresse mail. J’ai utilisé une adresse jetable pour m’inscrire et je n’ai pas été inondé de pubs ni d’offres "last minute" pour m’inscrire à un séminaire. En revanche, chaque fois qu’il poste un article sur son site je reçois un mail. Pas vraiment du spam.
* L’auteur prétend que ses livres/"formations" sont gratuites et que cela le sera toujours (c’est écrit en toutes lettres en-dessous de ses vidéos Youtube).
* Support :
- le livre "Acheter" est disponible en pdf, en articles de blog (ici) ou en vidéo (il s’agit en fait d’une diapo unique, avec une bande son qui lit le texte de l’article)
- le livre "diviser" est dispo en pdf ou chapitre par chapitre, comme indiqué ci-dessus.

Ce que je sais de l’auteur
Pas grand-chose. Il prétend avoir investit dans une quarantaine de biens, et cela semble réaliste. Il dirige une entreprise de service (fourniture de meubles) qui vise clairement le créneau de l’investisseur en meublé. Il anime un groupe Facebook (privé) Grosse Renta Immo.

Sur le fond
J’ai parcouru les deux livres. J’en retire une impression de sérieux comparé à d’autres marchands de formation (j’ai comme l’impression que la vente de places de séminaire doit rapporter bien plus que d’investir dans l’immobilier…). Le style est enthousiaste, il y a parfois des redites et il manque la patte d’un relecteur/correcteur. Mais le fond apparaît sérieux. Le livre "Diviser" aurait été relu par un juriste. J’ai creusé un peu les références du chapitre sur la notion de logement décent (9m2/2,20m/20 m3/ "éclairement naturel suffisant" / "ouvrant donnant à l’air libre") et je n’y ai pas trouvé d’erreurs.

Galgo · #8

@Bernard2K Je me suis inscrit sur son site et j’ai recu un mail avec un lien donnant vers des vidéo YouTube. cela m’a été recommandé par Gr1zzly

@Iqce : Pour mon premier projet immobilier et vu l’ampleur. Un archi sera une très bonne manière d’acquérir de l’expérience.

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