Investissement locatif dans un studio à Lyon…

Prétentieux vous allez un peu vite en besogne.
Réalistes plutôt.

Bonjour,

En faisant une recherche (en haut à droite), vous trouverez des exemples de projet/retour d’expériences en bail commercial.
Les risques inhérents : baisse de loyer, charges élevées, entretien pouvant laisser à désirer, non choix du locataire, difficulté à revendre etc…

Lorsque vous aurez intégré les paramètre de ce type d’investissement et qu’ils vous conviennent, posez vos chiffres, faites des simulations et essayez de prendre du recul. Sans éléments probants, chiffrés et un minimum de travail personnel, vous n’obtiendrez pas de réponses qui vous permettront d’avancer.

Une phrase m’a interpellé : "Je cherche un placement immobilier sans risque donc ce n’est ni la rentabilité poussée au Max ni l’espoir d’une grosse plue value future que je recherche".

Si c’est ce qu’on a vendu, cela n’existe pas.

Vous devriez regarder du côté des SCPI.

Xavier.

Bonjour,

Car contrairement a un bien classique c’est la société avec qui vous avez signer le bail commercial qui fixe le loyer.
Le loyer est souvent en dessous du prix du marché, on vous impose des travaux,chargé élevée,etc…
IL y a plein de fil sur ce sujet sur le forum

Ares350 a écrit :

Pour répondre au commentaire agréable de Michel oui je me suis renseigné, j’ai une offre de crédit à 0,8% d’intérêt sur 20 ans, j’ai rencontré une société de gestion en patrimoine qui me conseille d’investir dans des programme neufs en LMNP avec des taux de rentabilité ilites autour de 4%

Habilement, vous n’avez répondu qu’a une seule de mes 4 questions. Cela me conforte dans l’idée que vous ne savez pas calculer un rendement net et n’avez jamais lu un livre sur le sujet. Je ne parle même pas de la barre de recherche…

Une chose est sûre, vous êtes au bon endroit pour apprendre (et échanger) !

Par où commencer ?

Juste pour le cas où vous reviendriez lire (et pour tous les futurs lecteurs de ce fil) : investir dans l’immobilier de façon pertinente nécessite du TRAVAIL personnel. Se renseigner, lire le forum, lire au moins 2-3 bouquins sur le sujet…

Manifestement, vous ne voulez pas faire ce travail, et vous vous offusquez quand on vous fait remarquer que vous avez ce travail à faire.

A force de vous offusquer pour rien, vous avez raté une bonne occasion d’apprendre. Parce que la question, ce n’est pas la tonalité des réponses reçues. La question, c’est comment vous allez placer vos sous, combien ça va vous rapporter en net net sur la période de détention, et surtout combien vous allez perdre d’argent à la revente…

Pour répondre à la question sur pourquoi ça perd de la valeur :
- en général (Pinel et cie) : parce que c’est vendu trop cher. Notamment trop cher pour l’emplacement (la micro-localisation) ; c’est à dire que souvent le promoteur fait une économie sur le terrain en allant dans des quartiers "moyen moins" tout en vous vendant "10 minutes du centre ville" (ce qui est presque toujours exagéré, ça va plutôt être 15-20 minutes du centre ville).
Si l’on prend le parallèle avec une voiture, prenons une berline neuve qui pourrait être touchée à 25000 € chez un mandataire. Or, l’équivalent avec l’immobilier, c’est que vous la payez 32000 € chez le concessionnaire. Vous payez donc 28 %% trop cher. Si vous revendez absolument neuf au prix réel du marché, vous perdez 28 %. Il faut donc que le marché augmente de 28 % pour simplement compenser le fait que vous l’avez payé trop cher, pour que vous commenciez à ne pas perdre de l’argent.

- deuxième raison, évidente : vous achetez neuf, vous revendez d’occasion.

- troisième raison, spécifique aux résidences machin (étudiantes, senior etc) où vous louez à un exploitant via un bail commercial : au bout de 9 ans, l’exploitant vous tord le bras pour faire baisser le loyer et/ou vous faire payer le renouvellement du mobilier. Si vous voulez vendre à cette occasion, vous vous rendez compte que ça a décoté encore plus qu’un Pinel à cause de ce bail commercial qui est très désavantageux pour le propriétaire (un particulier contre un grand groupe, c’est David contre Goliath).

Puisque les investisseurs "défisc" achètent trop cher, ça veut dire qu’il y a de bons coups à faire sur les reventes "sortie de défisc".

Pour un investisseur immobilier qui ne voudrait pas s’embêter avec de l’ancien vraiment ancien, qui ne veut pas de travaux si ce n’est un coup de peinture, il est intéressant de regarder les ventes d’appartements ayant 5 à 18 ans. Pas plus de 18 ans car avant 2001 on n’a pas la RT 2000, et c’est donc nettement moins bien isolé. La cœur de cible étant 9 à 12 ans, pile les sorties de défisc. Il faudra négocier dur car les vendeurs pleurent toujours leur prix d’achat trop élevé et espèrent limiter la perte. Il faut donc les "plier". Il y a quelques récits de tels achats sur le forum… et de telles reventes qui sont souvent des souvenirs douloureux !

J’insiste : l’investisseur qui revend est presque toujours perdant, même s’il est en plus-value. Par le phénomène que j’expliquais plus haut : "revendre avec PV de 20 % quand le marché a fait +70 %". En achetant du neuf vendu trop cher, il est s’est coupé d’une partie de la hausse générale du marché. Il est parti avec 50 mètres de retard sur une course de 200 mètres. Et si le marché a baissé, c’est pire ! Ca peut être revendre à perte de 30 % quand le marché a baissé de 10 % (ordres de grandeur encore une fois).

Dernière modification par Bernard2K (22/12/2019 09h29)