Raoul : étude de cas immobilier (SCI à l'IS)

Pour avoir un avis sur l’interet de la SCI a l’IS il faudrait quelques renseignement sur votre situation … fiscale notamment . ( rien que votre tmi actuel et les projection LMNP ca aiderait pas mal )
et la présentation est un peu seche ..

Oui il est possible d’emprunter sans apport pour une SCI IS

Je ne vois pas comment vous arrivez a un CF de 150 euros avec vos chiffres.

pourquoi voulez vous vous versez des dividendes ? ou plus exactement pour quand ?

vous etes sur quel type d’immeuble , quelle rotation des locataires , quelle possibilité de LMNP ?
il manque beaucoup pour vous aider vraiment.

cdt

@Macaxeira

300€ TTC pour un comptable…en toute probabilité, vous en aurez pour votre argent (c’est à dire pas beaucoup). Dans mon expérience, chercher du cheap pour un comptable, qui plus est pour une structure à l’IS, est le plus court chemin vers des ennuis sans nom. Mais bon, vous n’êtes pas à l’abri d’un coup de bol.

Sur le versement de dividendes et l’idée selon laquelle le résultat (comptable - mettons qu’il soit = au résultat fiscal, par praticité) n’a rien à voir…vous devriez bien relire le bouquin dont vous donnez la référence. Les dividendes consistent à distribuer des résultats (de l’année ou des années antérieures, accumulés en haut de bilan). Si vous n’avez pas de résultat comptable positif (que des pertes), que distribuez-vous?

Dernière modification par carignan99 (07/12/2019 19h37)

Bonsoir,

Dans son exemple je pense qu’il serait en déficit les deux ou trois premières années, en effet les frais d’acquisition sont comptabilisés la première année ce qui créera du déficit [ 16k], reportable.

Pour ma part, pour creer de la charge pour la sci  et un peu de revenu pour moi, le siège social de la sci étant a mon domicile, je facture un loyer.

Je trouve ce système interessant, dans le sens ou vous creer de la charges déductible pour la sci et un revenu foncier pour vous qui sera imposé Pareil que si vous aviez pris des dividendes [30%].

Certains diront que c’est beaucoup de bruit pour pas grand chose,
Pour ma part et dans mon cas c’est une optimisation.

Je dis peut-être une bêtise : j’avais un projet de sci IS et j’ai fait machine arrière après avoir rencontré mon expert comptable qui confirmait que le résultat fiscal ferait l’objet d’un premier impôts (IS) puis le dividende perçu au TMI + csg CRDS et enfin taxation des plus values en sortie.
Pas de quoi pavoiser vus les surcoûts et contraintes à long terme  (dans mon cas) considérant mes objectifs principaux : simplicité de gestion, autonomie maximale vis à vis de tiers, liberté, liquidité.

Bonjour,

@Raoul, il y a 6 mois, j’étais presque dans le même cas de figure que vous et je rejoins le point de vue de Macaxeira :
- Le montage de ma SCI m’a couté autour de 200€
- Mon comptable (sur le net) me coute 46€ TTC / mois
- Ma PNO c’est 24€ / mois

Pour le calcul du cash flow il vous manque effectivement:
- La CRL : 2,5% du montant des loyers (si je ne m’abuse)
- Votre part des charges
- Vos estimations d’éventuels travaux

Quant à vouloir se verser des dividendes, à mon avis c’est un peu tôt, surtout si le cash flow est maigre. Autant le laisser en réserve et l’utiliser pour les petits travaux.
Si l’objectif est de récupérer votre mise de départ, même si j’ai bien compris que le financement est à 110%, le schéma que j’ai utilisé est le suivant:
- SCI à capital variable de 1€ à 1 million d’€ et le capital de départ à été fixé à 135€ (apport en nature).
- Tous les autres apports ont été en compte courant d’associé (je prête à la SCI).

Pour à peu près le même montant que vous, j’ai eu à faire un apport de 5000€ pour le prêt. Pour tout couvrir j’ai donc fait un apport en compte courant d’associé (6000€). Ce montant sera récupérable à tout moment quand la trésorerie le permettra.

Pour répondre à votre question sur le financement de la SCI, oui elle peut être financée sur 20 ans sans apport. La SCI a cet avantage qu’on ne lui applique pas les conditions des professionnels, mais celles des particuliers associés, qui sont de faite caution de la SCI. Mais attention, si la SCI à un associé personne morale, ce n’est plus la même chanson en fonction des banques

Deux remarques générales :
- avec un TMI à 14%, je ne vois pas l’intérêt d’une SCI à l’IS.
- un comptable à 300 euros par an , je serai méfiant … il y aura sans doute ajouter des charges supplémentaires ou le comptable travaille à perte ce qui m’étonne … Tout comme je n’aurai aucune confiance pour des sociétés comptables sur le net : trop standardisées et surcoût en cas de demandes particulières (un ami s’est vu renvoyé vers un correspondant indépendant avec des honoraires supplémentaires ++ à payer).
Mais je ne suis pas un spécialiste et c’est juste un constat de plusieurs expériences d’amis.

Uniquement si la SCI IS est soumis a la TVA, il ny a pas de CRL.

Contribution sur les revenus locatifs (CRL) - professionnels | service-public.fr

Dernière modification par 77PourCent (11/12/2019 14h37)