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#26 19/11/2019 16h35

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Je le comprends comme vous…

On ne sait pas encore quel diagnostic énergétique maximal sera appliqué. En pratique, ce critère était déjà très souvent appliqué au niveau des Anah départementales : dans certains départements, c’était du E (les + laxistes), dans d’autres du D (les + sévères).
Je crains qu’ils partent sur du D, ce qui peut parfois être limitant en chauffage électrique, mais qui reste possible malgré tout.

Globalement, cela reste une bonne nouvelle que la loi soit prolongée.

Dernière modification par julien (19/11/2019 16h36)

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#27 03/12/2019 21h59

Membre (2016)
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Bonne nouvelle, la prorogation est bel et bien confirmé.
Louer abordable : le dispositif Cosse d’investissement locatif | economie.gouv.fr

Reste plus qu’à attendre fin décembre pour connaître les modifications des critères.

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#28 29/12/2019 18h52

Membre (2019)
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Je suis très satisfait de la prorogation du dispositif, que je compte utiliser prochainement.

A ce sujet, je souhaiterais avoir une confirmation : on déduit les charges avant abattement ou après ?

Sur ce fil j’ai pu lire après, ici je lis que l’abattement s’applique sur les revenus nets de charges.

Merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (29/12/2019 18h59) :
- correction de balises Url/Société/Quote/Livre

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#29 29/12/2019 19h57

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Petite question.

J’avais retenu que la loi n’était pas applicable en Zone C.

En lisant le lien Loi Cosse, il semblerait que cela soit possible.

"En zone C :

50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration"

Quelqu’un a-t-il passé ce type de convention…et que veut dire "sous condition de réalisation de travaux d’amélioration".

J’ai utilisé le Borloo Ancien (convention sociale) et même si le Cosse semble moins intéressant…il m’intéresse malgré tout.

PS : en creusant un peu…c’est certainement une solution de convention avec Travaux.

Dernière modification par titoux (29/12/2019 20h02)

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#30 30/12/2019 09h27

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Cela signifie que vous devez signer une convention avec travaux. D’après les témoignages, c’est assez lourd, car on vous dicte le contenu de vos travaux ; mais rien d’insurmontable. Renseignez-vous auprès de votre ADIL et/ou votre délégation de l’ANAH pour savoir comment c’est appliqué dans votre département.

Dernière modification par Bernard2K (30/12/2019 09h46)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#31 31/12/2019 13h20

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Normalement c’est possible aussi en zonec de faire 85% avec intermediation locative. (Social ou très sociale, mais pas en intermédiaire comme indiqué sur votre imprim ecran)

Je l’ai fait c’est pas mal, par contre parfois des exigences sur le dpe, et sur l’électricité.

Rien de méchant, mais en charente D maximum!


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#32 31/12/2019 19h49

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@Bobbymensch
C’est assez simple. Si vous percevez 1000€ de loyers brut par mois, vous ne déclarez que 150€ si abattement est de 85%.

Je confirme aussi ce que dit Alex44 sur les exigences. Certaines agences demanderont d’ailleurs à visiter le logement concerné. Ce qui permet d’avoir un premier avis sur la faisabilité.

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#33 31/12/2019 22h26

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@jeromem
Et qu’est ce que je fais des charges  ?  Il semblerait qu’on puisse tout de même les déduire, mais doit-on les déduire avant ou après abattement  ?

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#34 01/01/2020 09h35

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INTJ

Vous les déduisez après abattement.
C’est d’ailleurs là que le Cosse est parfois puissant quand vous y ajoutez un peu de déficit foncier.

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#35 23/03/2020 11h32

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Je trouve ce dispositif très intéressant.

J’applique déjà le dispositif cosse ancien, conventionnement social, sans travaux, sur 2 de mes 3 appartements et ce que je perds en loyer est largement compensé par l’économie d’impôt.

Je bénéficie d’un abattement de 70% sur mes loyers + je peux déduire tous mes travaux, intérêts d’emprunt et autres charges.

Le fait d’être en dessous du marché, me permet en plus de pouvoir mieux sélectionner mes locataires et de les garder plus longtemps car ils sont satisfaits de payer un loyer abordable pour un bien de qualité.

Après, la rentabilité de ce dispositif dépend aussi de la localisation du bien. Pour ma part, mes 3 biens se situent en périphérie d’une grande ville.

Le conventionnement sans travaux, est vraiment très simple à réaliser : juste une convention à remplir et à renvoyer avec le bail.

Outre, l’économie d’impôt direct lié au déficit foncier créé par ce dispositif, il m’a également permis d’être en dessous du seuil d’éxonération pour la taxe d’habitation et également pour certaines aides de la CAF.

Je compte également appliquer ce dispositif sur mon 3ème appartement qui est actuellement loué sans conventionnement car mes locataires viennent de m’informer par oral qu’il venait d’acheter un apart à rénover  et qu’ils allaient donc quitter le mien d’ici quelques mois après la réalisation des travaux.

J’espère que je pourrai effectuer le conventionnement avant le 01/07/2020 et l’entrée en vigueur du critère énergétique car cet appartement a un niveau global énergétique de D et un niveau d’emission de GES égal à E. J’espère donc que ce sera suffisant !

Avez-vous des précisions sur les modalités d’application du critère énergétique à partir du 01/07/20 car j’ai pas trouvé grand chose sur le net et j’ai l’impression que le décret n’est pas encore sorti ?

Dernière modification par Nicha (23/03/2020 11h43)

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#36 04/05/2020 16h39

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Petite info que je livre aux bailleurs ayant, comme moi, procédé au conventionnement de leurs logements auprès de l’ANAH et dont je n’ai pris connaissance qu’à l’occasion de l’établissement de ma déclaration d’impôt sur le revenu : à compter de 2019, le déficit foncier généré sur un bien conventionné est imputable sur le revenu global à hauteur de 15300 euros au lieu de 10700 euros (pour le surplus, ce déficit est reportable sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes, conformément aux règles de droit commun).

NB : en pratique, il est quasi impossible de passer à côté de cette nouveauté (il y a une case à cocher dans la déclaration n°2044 : l’imputation sur les revenus globaux et le calcul du report déficitaire résiduel s’opèrent alors automatiquement lorsqu’on souscrit électroniquement sa déclaration).

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#37 23/12/2020 16h04

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Bonjour,

Avez vous des informations sur l’établissement d’une convention dans un logement ancien (pré 1948) qui ne dispose pas de DPE (DPE vierge car pas loué récemment, impossible d’obtenir les factures de l’ancien locataire) ?

L’ADIL m’indique qu’il faut être au minimum "E", mais comment le prouver ?

Et quand bien même le logement serait F ou G, je suis prêt à faire les travaux pour l’améliorer, mais je n’aurai pas de facture de consommation à disposition pour prouver le passage en E..

Dois-je laisser l’appartement vide pendant 1 an en chauffant en hors gel pour avoir des factures et un super score (vu la faible conso) ? Ce système est incompréhensible.

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#38 23/12/2020 18h18

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Il existe une méthode alternative pour établir un DPE ne nécessitant pas de factures d’énergie et se fondant sur les caractéristiques du bâti mais à ma connaissance, cette méthode n’est pas admise pour les logements dont la construction est antérieure à 1948 (ça pourrait changer car, d’après ce que j’ai lu, la méthode basée sur l’analyse des factures est vouée à disparaître).

Cela ne vous avancera pas beaucoup mais dans un immeuble aussi ancien que le vôtre que nous remettons sérieusement à niveau pour le sortir d’une situation d’insalubrité, nous avons été coincés pour tenter de mobiliser des subventions de l’ANAH : l’agence nous demandait de produire un DPE avant/après travaux portant sur les parties communes alors même qu’il n’y a pas de chauffage collectif et que nous n’engageons de toute façon aucune opération de rénovation énergétique. Nous nous sommes heurtés à un mur lorsque nous avons expliqué à notre interlocuteur l’absurde de la situation.

Peut-être pourriez-vous tenter de contacter l’antenne de l’ANAH qui instruira votre dossier : vous tomberez peut-être sur un correspondant pragmatique qui pourrait s’accommoder d’un DPE vierge compte tenu de la situation (surtout si vous lui indiquez être disposé à réaliser spontanément des travaux de rénovation thermique).

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[+1]    #39 04/01/2021 14h47

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@ redbee

pourquoi laisser vide durant un an? Un mois suffit amplement - prenez un abonnement à relevé mensuel à votre nom, chauffez le minimum - ca y est vous avez une facture, et le diagnostiqeur peut se baser sur un élément materiel.

On est à peu près tous d’accord pour dire que l’évaluation de la conso énérgetique sur facture, est assez bidon comme systeme - mais vous pouvez l’utiliser à votre profit.

De la manière que j’ai décrit plus haut, ou bien vous pouvez discuter avec le diagnostiqueur, pour obtenir un classement D ou C.

@ Tchouikov
Le avant / après pour l’anah n’a en effet pas besoin de facture, mais necessiste en revanche une modélisation thermique. Ce n’est pas un diagnostique energetique classique, mais un étude thermique, qui prendra les caracteristiques des materiaux et expositions avant/après rénovation.

Le tout est de savoir exactement ce que veut l’anah, ainsi vous pourrez orienter le diagnostique/étude dans la bonne direction.

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[+1]    #40 06/01/2021 21h51

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Bonjour redbee,

Mes récentes discussions avec l’ANAH m’ont appris qu’un diagnostic par la méthode 3CL est toléré pour des logements datant d’avant 1948 si les factures ne sont pas disponibles ("DPE vierge").

Cela implique qu’il faut faire faire un diagnostic supplémentaire à celui fourni lors de la vente (la méthode "des factures" étant la seule autorisée dans ce cas pour un logement d’avant 1948).

Il ne semble par contre ne pas exister de trace écrite relative à ces éléments et je ne peux vous confirmer que la réponse ne variera pas d’une délégation de l’ANAH à l’autre…

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#41 05/02/2021 15h51

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Suite au message #39 posté par Zaser (que je remercie au passage pour le tuyau qu’il y donne), j’ai voulu en avoir le cœur net au sujet des DPE exigés par l’ANAH lorsqu’une opération de réhabilitation porte sur les parties communes d’un immeuble non doté de chauffage collectif et lorsqu’il est impossible de produire des factures de consommation énergétique.

Je me suis donc de nouveau rapproché de l’opérateur qui, dans le coin où je me trouve, assure le relais entre les propriétaires et l’ANAH : après avoir insisté pour être entendu, mon interlocuteur a finalement convenu qu’on pouvait procéder à une évaluation énergétique (dont je suppose qu’elle correspond à la modélisation thermique évoquée par Zaser). Comme l’immeuble qui m’occupe ici se trouve dans le périmètre d’une opération de réhabilitation urbaine, ce diagnostic est directement effectué par l’opérateur et a le bon goût d’être pris en charge par l’ANAH : on verra ce que ça donne lorsqu’il aura été effectué…

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#42 26/02/2021 11h30

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Petit retour d’expérience suite à l’évaluation énergétique, évoquée dans mon message ci-dessus, à laquelle a procédé l’opérateur chargé du pilotage de l’opération de réhabilitation urbaine dans le coin où je me trouve :

- Un technicien a inspecté les parties communes de l’immeuble et a établi un rapport au terme de cette visite.

- Il est indiqué dans ce rapport que nous devons procéder à une isolation thermique par l’extérieur du bâtiment afin d’obtenir un gain de performance énergétique de 35% au moins (= critère minimum posé par la délégation locale de l’ANAH pour pouvoir mobiliser des aides).

Je tire les enseignements suivants de cette expérience :

- Le technicien est resté une heure sur place et a produit son rapport le jour même : j’avoue avoir du mal à me convaincre qu’une évaluation énergétique sérieuse et fiable puisse avoir été réalisée dans de telles conditions (il est d’ailleurs indiqué, au bas de ce rapport, que les conclusions sont indicatives).

- Ce sont pourtant les conclusions (indicatives) de ce rapport d’évaluation qui posent les conditions d’éligibilité de notre projet au bénéfice des aides de l’ANAH.

- Les recommandations émises dans le rapport ne tiennent absolument pas compte des contraintes juridiques et techniques qui s’imposent à nous (la mise en place d’une ITE nécessiterait d’empiéter sur l’espace public pour la façade et sur les fonds voisins pour les murs pignons ; de plus, l’immeuble se trouve dans une zone MH protégée ; l’ITE ne paraît donc pas réalisable en pratique ; et je n’évoque même pas le coût que sa mise en place représenterait, totalement disproportionné eu égard au montant des aides de l’ANAH auxquelles nous aurions pu éventuellement prétendre).

Je suis convaincu de longue date que les aides de l’ANAH ne sont pas réellement intéressantes mais dans le cas présent, j’ai le sentiment d’avoir participé à une vaste blague et perdu mon temps… Le seul intérêt d’avoir mené la démarche jusqu’à son terme réside dans le fait que je peux maintenant rendre sereinement des comptes aux autres copropriétaires dont je représentais les intérêts.

Dernière modification par Tchouikov (26/02/2021 11h32)

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#43 26/02/2021 13h08

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Tchouikov a écrit :

- Le technicien est resté une heure sur place et a produit son rapport le jour même : j’avoue avoir du mal à me convaincre qu’une évaluation énergétique sérieuse et fiable puisse avoir été réalisée dans de telles conditions (il est d’ailleurs indiqué, au bas de ce rapport, que les conclusions sont indicatives).

Les diagnostics sont règlementés, pas de données fournies donc rien pour démontrer que, donc visuel. Jusque là c’est normal.
Si vous voulez un diagnostic sérieux et fiable ca ne sera certainement pas le prix que vous avez payé.
Les diag préconisés pour un statut ce facturent quelques centaines € déplacement inclus.
Un vrai diag, sur un bâtiment MH sans aucunes infos ce facture entre 5 et 15 000€ suivant sa taille, les infrastructures, la structure, le temps a y passer… et le bilan recherché.

Tchouikov a écrit :

- Les recommandations émises dans le rapport ne tiennent absolument pas compte des contraintes juridiques et techniques qui s’imposent à nous (la mise en place d’une ITE nécessiterait d’empiéter sur l’espace public pour la façade et sur les fonds voisins pour les murs pignons ;

C’est pas le but du diag demandé, son but c’est de donner une note, pas de voir les contraintes techniques et de faisabilités.
En ITE on empiète pas chez le voisin, c’est interdit, mais ca empêche pas de faire de l’ITE, il y a des techniques pour ca.

Tchouikov a écrit :

de plus, l’immeuble se trouve dans une zone MH protégée ; l’ITE ne paraît donc pas réalisable en pratique ;

Visiblement vous êtes en périmètre protégé donc Qu’est ce qui vous fait dire ca ?
De l’iTE est pas simple, mais pas impossible non plus.

Tchouikov a écrit :

et je n’évoque même pas le coût que sa mise en place représenterait, totalement disproportionné eu égard au montant des aides de l’ANAH auxquelles nous aurions pu éventuellement prétendre).

En MH c’est toujours plus cher, après en fonction de ce que vous recherchez faut pas aller vers des endroits ou la conservation du patrimoine est sollicité.

Dernière modification par bascarol (26/02/2021 13h45)

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#44 26/02/2021 14h02

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Bascarol,
Pour répondre à votre interrogation au sujet du périmètre protégé, l’immeuble qui m’occupe date de la fin du XIX° siècle et ne présente pas de cachet particulier (c’est un bâtiment faubourien typique des anciens quartiers ouvriers de Paris et de sa ceinture rouge). Mais il se trouve à proximité immédiate d’un important édifice religieux classé MH. C’est ce qui explique qu’on ne peut pas faire n’importe quoi comme travaux qui affectent son aspect extérieur (du moins en théorie car de nombreuses antennes paraboliques garnissent les façades d’immeubles situés dans le même périmètre sans que personne - services de l’urbanisme ou ABF - ne s’en émeuve).
Après, je ne cherchais pas à obtenir à tout prix le concours financier de l’ANAH mais je me devais, en tant que membre du conseil syndical, de mener les démarches jusqu’à leur terme pour pouvoir rendre compte aux autres copropriétaires que les conditions posées pour l’obtention des subventions n’étaient économiquement pas viables : c’est maintenant chose faite.

Dernière modification par Tchouikov (26/02/2021 14h34)

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#45 26/02/2021 20h53

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Tchouikov a écrit :

Bascarol,
Pour répondre à votre interrogation au sujet du périmètre protégé, l’immeuble qui m’occupe date de la fin du XIX° siècle et ne présente pas de cachet particulier (c’est un bâtiment faubourien typique des anciens quartiers ouvriers de Paris et de sa ceinture rouge). Mais il se trouve à proximité immédiate d’un important édifice religieux classé MH. C’est ce qui explique qu’on ne peut pas faire n’importe quoi comme travaux qui affectent son aspect extérieur

Dans un périmètre inscrit il est certain que l’on fait pas n’importe quoi, ca veut pas dire non plus on peut pas faire grand chose

Même dans un périmètre inscrit ont peut faire de l’ITE, Même si votre site se trouvait en face de Notre Dame. Ce qu’il faut c’est respecter l’architecture et les préconisations des ABF en terme de couleur et matières.   
On a bien mis une pyramide en alu au milieu du Louvre
Après je dis pas que c’est simple a mettre en œuvre,

Tchouikov a écrit :

(du moins en théorie car de nombreuses antennes paraboliques garnissent les façades d’immeubles situés dans le même périmètre sans que personne - services de l’urbanisme ou ABF - ne s’en émeuve).

Et oui aux grand dam des ABF, mais La loi du 2 juillet 1966 a instauré un droit à l’antenne donc a moins de mettre une parabole sur la flèche de Notre Dame, rien n’est interdit.
Sauf si le règlement de copro le précise ou l’interdise.

Dans ma carrière j’ai installé 7 paraboles de 0.60 à 2m de diam sur la toit de l’hôtel Ritz, ma contrainte des ABF "non visible de la place Vendôme". Comme quoi tout est possible.
La satisfaction du client de l’hôtel l’a emporté sur le MH
Depuis y a la fibre :cool

Pascal

Dernière modification par bascarol (26/02/2021 20h55)

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#46 21/05/2021 00h34

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Bonjour ,

Je loue mon bien via solibail le bail a été conclu en janvier 2011,le loyer pratiqué (augmentation irl incluse) est sous le plafond demandé pour
"le bénéfice du louer abordable loi Cosse".(je rentre dans les critères plafonds de loyer cosse).


Est ce que je peux faire une demande de convention avec  l’anah  pour le "louer abordable cosse"
avec ce bail signé en 2011 avec l’organisme solibail et faire cette demande de convention  à la date d’anniversaire de la signature du bail janvier 2023.


cdlt

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#47 21/05/2021 01h20

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Avez vous cherchez en ligne ?

Je n’y connais rien, mais en 2 minutes, je trouve des articles qui en parle.
De ce que je comprends, vous bénéficiez déjà de 85% d’avantages fiscaux.

Si je n’ai pas compris la question, appelez l’adil de votre département.
Généralement, ils sont de bons conseils!

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#48 21/05/2021 04h43

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Oui
mais ma question est bien précise puis je avec le bail actuel a la date de renouvellement demander une convention cosse?

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#49 21/05/2021 07h23

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Vous devez contacter le service dédié de votre territoire pour y voir clair.
Vous aurez par ailleurs connaissance des spécificités locales.
Le lien proposé par Gunday retrace les grandes lignes mais ne fait pas état de politiques locales fréquemment plus restrictives (c’est le cas chez moi). Les plafonds de loyers peuvent être inférieurs (sensiblement) et les contraintes de DPE plus fortes.

Dernière modification par Range19 (21/05/2021 08h34)

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#50 21/05/2021 08h03

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Pour m’y être frotté récemment, je confirme les propos de Range19 (règlementations locales et évolutives dans le temps) sur lesquelles l’ADIL sera de bon conseil (prendre rendez-vous).
Par ailleurs, le fait de s’inscrire dans le dispositif Cosse impliquera vraisemblablement quelques adaptations de votre bail pour être conforme à la convention (paiement terme échu, référence de la convention,..).
De ma compréhension le dispositif Solibail n’avait d’intérêt que pour les avantages du dispositif Cosse. Pouvez vous nous éclairer sur la raison pour laquelle vous êtes en Solibail sans Cosse ?

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