Renouvellement d'un bail commercial de studio étudiant en LMNP ?

Bonjour

Je me permet de vous solliciter pour bénéficier de vos conseils afin d’aider un ami qui rencontre des difficultés avec son logement, plus précisément avec son gestionnaire.

Studio en résidence étudiante acheté 10 ans auparavant : avec statut LMNP
Un bail commercial est conclu avec la société qui assure la gestion du logement avec une offre de service incluse  (accueil sur place, gestion du courrier) et des offres optionnelles (lingerie, petit déjeuner etc), . Cette dernière ne reverse que 50% des loyers en prenant en compte un taux d’occupation de 90%. De plus, mon ami doit payer la taxe foncière et des charges de copropriété.

Au bout de 9 ans, le bail arrive a échéance et il reçoit un courrier avec AR du gestionnaire indiquant un renouvellement mais avec une baisse du loyer en justifiant que la demande locative avait baissé dans la région. Il les rappelle par téléphone pour leur indiquer qu’il ne souhaitait pas baisser le loyer de ce bien qui est déjà peu rentable d’autant plus que ce logement se trouve à LYON.

un peu plus tard, 2eme recommandé avec une hausse du loyer mais toujours inférieur au loyer initial, il ne donne pas suite.

Récemment, il reçoit la visite d’un huissier pour une convocation au tribunal de commerce avec un dossier dans lequel est présent la demande du gestionnaire, une étude d’un expert immobilier qui justifie la baisse du loyer. Vu son absence de réponse par écrit, le gestionnaire demande que le bail soit tacitement prolongé avec le loyer proposé. Il demande également le paiement de frais de procédure.

De mon point de vue la rentabilité est très faible et je ne vois pas l’intérêt de ce type d’investissement. Mon ami avait choisi cette solution car il ne connaissait pas l’immobilier et cette offre comprenait une gestion complète avec un paiement des loyers à priori fiable.

Je suis surpris de la démarche du gestionnaire et surtout de sa manière de procéder.
Dans un premier temps, je vais lui conseiller d’apporter une réponse en LR+AR à l’avocat du gestionnaire pour donner son point de vue sur le dossier, signaler l’absence de ses appels, et fournir des documents justifiant la hausse de l’immobilier dans la ville.
Puis de se rendre au tribunal

Vu la faible rentabilité et le comportement du gestionnaire, la vente du logement est envisagée mais il reste encore beaucoup de capital à rembourser sur le prêt, la vente permettrai de solder le prêt avec un peu de surplus qui correspond aux 9 années passées. ou alors attendre encore 9 ans pour finaliser le remboursement du logement avec un apport personnel tous les mois.

Une autre solution pourrait être une gestion en directe du logement mais ce statut résidence étudiante permet il de le faire ?

Merci pour votre aide

Mots-clés : bail commercial, lmnp, résidence étudiante