SNC pour financer un projet mixte résidence principale/bureaux ?

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum, mais j’ai passé déjà beaucoup de temps à vous lire et les sources d’informations que j’ai trouvées ici ont souvent été précieuses ! Ma question est assez précise mais je pense qu’elle peut intéresser du monde ici (du moins je l’espère !).

Voilà ma question :

- Je suis gérant majoritaire de SARL (société de conseil financier)
- Je souhaite modifier cette SARL en SAS (pour beaucoup de raisons)
- Je dois financer l’acquisition d’un terrain et la construction d’une maison en province qui va devenir un mix entre ma résidence principale (je garde un appartement à Paris) et des bureaux (petit bâtiment séparé).

Voilà le schéma que j’ai envisagé avec mon CGP :

(i) créer une SNC à l’IR
(ii) Financer cette SNC par apports en compte courants : 800 k€ par ma SARL (future SAS) et 400 k€ en perso. La SNC appartiendra à 95 % à moi et mon épouse en perso et à 5 % à ma SAS
(iii) Payer à ma SAS des intérêts sur compte courant (pour ne pas la léser). Je pensais me limiter au taux légal mais sans amortir le prêt si de ma SAS ni de l’indivision envers la SNC.

A terme le schéma de flux serait le suivant :

(i) Ma SNC bénéficie de la mise en location en meublé touristique de la maison l’été et pendant les vacances : environ 30 k€ (dont 5 % remontent vers la SAS et 95 % vers l’indivision)
(ii) Ma SNC paye les intérêts à la SAS : environ 10 k€ par an
(iii) L’entreprise de mon épouse paye un loyer à la SNC
(iv) Si nécessaire mon entreprise paye également un petit loyer à la SNC
(v) Mon éponse et mes enfants, occupons le reste du bien à titre gratuit (cf. Cass. civ. 3. 11/02/2014)

L’intérêt pour moi est multiple :

(i) Je peux financer la construction de ma nouvelle résidence principale/bureau par ma SAS sans passer par une banque
(ii) Je peux grâce à la SNC cotiser pour ma retraite (je paye des charges sociales sur le bénéfice de ma SNC) ce qui m’évite de me verser une rémunération au titre de ma SAS (seulement des dividendes).
(iii) étant donnés les faibles montants en jeu, je suis en-dessous de la flat tax (presque pas d’IR, des cotisations sociales relativement faibles)

J’en arrive à mes questions :

1. Ce montage peut-il à votre avis constituer un ABS ou un abus de droit (sachant que les CCA de la SAS sont bien rémunérés au taux legal + qu’elle bénéficie d’une partie des loyers + que le projet est mixte résidence/bureaux/location meublé touristique)

2. Le CGP m’indique que je ne peux pas faire ce montage si la résidence devient ma résidence principale, seulement je n’ai vu ça absolument nulle part. Un autre conseiller me dit que c’est tout à fait possible. Je ne sais pas à quel saint me vouer…

3. Le schéma qui consiste à avoir une personne morale et une personne physique qui financent une société à l’IR vous choque-t-il ?

Voilà, merci beaucoup de m’avoir lu pour ceux qui sont allés au bout !

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmp (loueur en meublé professionnel), résidence principale, sarl (société a responsabilité limitée), sas (société par actions simplifiée), snc