Crédit Mutuel Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)

Vous trouvez que ce n’est "pas catastrophique" ?   

En supposant que le fond de rachat soit renouvelé d’année en année à l’identique (ce qui supposera de céder des immeubles), et que les vendeurs acceptent tous de vendre au prix décoté  associé, il faudrait quand même 7 à 8 ans avant qu’il n’ai absorbé l’ensemble des parts à vendre à ce jour.
Pourquoi n’y aurait-il pas prochainement un fond de retrait bien mieux doté (avec les ventes d’immeubles qui vont avec), pour réduire ce délai ?
Pourquoi le prix des parts n’est-il pas au minimum (90% de la valeur de reconstitution) pour au moins essayer d’attirer quelques nouveaux capitaux ? (aucun associé n’y serait perdant; peut-être que la société de gestion verrait le montant de sa collecte sur d’autres supports diminuer un peu pour se reporter sur cette SCPI)

j’ai l’impression qu’on assiste là à un certain dévoiement du mécanisme du marché secondaire dans le cadre d’une SCPI à capital variable. Je m’explique :
  - soit la société de gestion est capable de prendre des mesures pour assurer un minimum de liquidité du marché secondaire (en baissant le prix de part jusqu’au minimum autorisé, en lançant des actions commerciales pour attirer des souscripteurs, etc.);
  - soit elle en est incapable, et elle devrait en tirer les conséquences, en proposant de repasser à un capital fixe, avec un marché secondaire autorisé à s’ajuster à la baisse jusqu’au niveau de prix auquel les parts trouveront preneur.

Que devrait-on déduire, quand une société de gestion laisse durablement une de ces SCPI (en réalité ici, la société de gestion en laisse plusieurs) dans une telle situation, pour continuer à collecter sur d’autres SCPI, sans que le type de biens visés par ces SCPI ne soit vraiment différents.
   - qu’elle considère que la SCPI ancienne (délaissée) ne vaut plus la peine qu’on s’en occupe ?
   - qu’elle préfère maltraiter certains clients (les associés de l’ancienne SCPI) si ça permet d’augmenter un peu le montant des capitaux qu’elle gère (en orientant la collecte vers d’autres produits, et en gardant -un peu en "otage" les anciens fonds) ?
   - que les associés de l’ancienne SCPI (et des autres dans la même situation), qui ont investi il y a pas mal d’années, sont sans doute assez âgés (les parts en vente venant surtout de successions), passifs et/ou ou captifs (certains qui ont investi via un contrat d’assurance-vie ou un autre véhicule et ne savent même pas dans quoi ils ont investi), devraient être heureux d’un rendement "qui couvre l’inflation" sur un produit largement iliquide ?
   - que ceux qui aujourd’hui investissent dans les SCPI de cette société de gestion qui collectent, et semblent en meilleure état, vont se retrouver dans une situation de marché secondaire bloqué dans quelques années, quand l’augmentation de leur age moyen alimentera plus (via des successions) le marché secondaire en parts en vente, tandis que la société de gestion ne fera plus aucun effort pour générer une collecte suffisante, préférant la diriger vers d’autres SCPI créées d’ici là (et ceci, même si le flux des acheteurs de parts de SCPI ne varie pas) ?

Le dernier point est pour moi un argument pour ne jamais investir dans une SCPI de cette société de gestion.
(Note : Les arguments du genre "c’est l’AG de la SCPI qui décide" ou "c’est le CS de la SCPI qui impulse / surveille" ne sont guère recevables, car j’ai compris qui proposait la quasi-totalité des résolutions d’AG, , les évolutions de statut, qui décidait la politique commerciale d’une SCPI, le prix des parts, etc., et qui détenait une grande partie des pouvoirs et faisait le résultat des votes en AG dans la plupart des cas : ici  c’est la société de gestion)

Un associé peut demander un remboursement via le fonds à tout moment. Il doit y avoir un délai d’exécution ensuite selon la demande mais a priori c’est rapide, pas d’embouteillage à ce niveau en ce moment.

La SG incite simplement à y faire appel en le proposant automatiquement.
Oxxigen pense qu’elle "prend le taureau par les cornes", pour ma part dans le message juste avant j’avais parlé de la même chose mais en disant qu’elle "semble enfin réagir - timidement - à voir comment cela se traduira…"
=> A chacun son interprétation !

Et maintenant c’est eux qui viennent de me réveiller !

Pour mes sous ce sera peut-être au printemps prochain… pour une grande boite comme La Française !

Courrier La Française a écrit :

Bonjour,
Suite à votre demande, nous vous invitons à trouver ci-joint un ordre de retrait …
Enfin, nous vous précisons que la Société de Gestion est tenue de traiter ces demandes selon l’ordre chronologique d’inscription sur le registre réservé à cet effet ; lesdits retraits ne pouvant s’effectuer qu’en contrepartie de l’enregistrement de nouvelles souscriptions de parts.
Or, actuellement nous ne maîtrisons pas le flux de ces opérations. Nous ne sommes donc pas en mesure de vous préciser la date à laquelle la demande de vente de ces parts pourra être réalisée.
Nous vous informons qu’à ce jour, nous satisfaisons les demandes reçues au mois de novembre 2016.
Consciente des difficultés relatives à la liquidité du marché des parts, la société de gestion a mis en œuvre un fonds de remboursement. Cette disposition conforme aux statuts de votre SCPI et prise en accord avec les membres du conseil de surveillance, permet de proposer une solution aux associés souhaitant se dessaisir de leurs parts.
La proposition de bénéficier d’un remboursement sur ce type de fonds respecte l’ordre chronologique d’inscription sur le registre des demandes de retrait. Les demandes seront satisfaites dans la limite de la dotation de ce fonds de remboursement.
Les associés pouvant bénéficier de cette proposition (éligible après 3 mois d’inscription sur les registres) sont actuellement destinataires d’un courrier adressé en recommandé avec avis de réception précisant les détails de cette offre. Cette proposition vous sera adressée dans la mesure où les refus des associés qui vous précèdent sur les registres le permettront…

OxxiGen a écrit :

il assure la liquidité au souscripteur du contrat.

Avez-vous une source pour étayer cela ? Des chiffres, en montant pour la vente ou un délai ?
Pour ma part je prétends que ce que vous écrivez est faux, appuyé sur aucun texte ni aucun retour d’expérience concret. On ne vendra pas plus vite en direct ou en AV, ni plus cher.

Ce qui assure la liquidité d’une SCPI bloquée comme dans le cas de Bajb, c’est la patience - on peut vendre au bout de 3 ans, potentiellement davantage - ou le fonds de remboursement, qui permet de vendre plus vite (quelques mois tout de même) à condition que la SCPI le dote et quoiqu’il en soit à un prix moindre que la valeur de retrait, ici 222€ comme le dit Canyonneur75 au lieu de 262,20 € (-15%, en plus des frais de souscription qui sont perdus donc 22% de décote par rapport au prix de souscription).
Tout le reste, ce ne sont que suppositions basées sur des a priori.

D’ailleurs je me demande dans quelle mesure l’utilisation du fonds de remboursement aurait un effet relutif pour les associés qui restent en place. En effet, la SCPI vend des biens et rembourse sur la base d’un prix de 222€/part décidé par la société de gestion mais il me semble que la SCPI conserve un bénéfice dans l’opération.
Ca serait intéressant à évaluer (de là à penser que ça serait un bon plan d’acheter des parts ou être associé de SCPI bloquées, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit !)

Bonjour,

Surin a écrit :

Avez-vous une source pour étayer cela ?

J’ai regardé les conditions générales du contrat Linxea Zen qui propose un investissement en UC adossées à différentes SCPI dont Crédit Mutuel Pierre 1.

Il est précisé à l’article 9 :
"À tout moment, sous réserve de ce qui suit (et qui ne concerne pas les UC adossées à des SCPI), le Souscripteur peut demander le règlement de tout ou partie de l’épargne disponible sur son contrat (opération de rachat).Aucune pénalité de rachat n’est appliquée par APICIL Epargne."

Le délai de réglement en cas de retrait est précisé à l’article 13 :
"Le règlement est effectué dans un délai maximum de trente (30) jours ouvrés à compter de la date de réception de la demande et sous réserve de la réception par l’Assureur de l’ensemble des pièces justificatives énumérées ci-dessous ainsi que toute autre pièce justificative qu’APICIL Epargne se réserve en outre le droit de demander."

L’annexe SCPI du contrat ne me semble pas comporter de clause contraire.

A mon sens, c’est l’assureur qui assure la liquidité… rien n’empêche à mon sens de placer les parts correspondants aux UC rachetées dans un fond euros…le temps d’attendre de nouvelles souscriptions… et d’empocher au passage le différentiel entre le prix d’achat et de retrait des UC correspondantes… et de faire profiter le fond Euros de la distribution…

Par ailleurs, le RA 2018 de Crédit Mutuel Pierre 1 précise que 39461 parts ont été remboursées en 2018 via le fond de remboursement à 219 euros, soit un peu moins de 1% du nombre total de parts. La valeur de réalisation est passée de 243,66 € au 31/12/2017 à 246,03 € au 31/12/2018. L’effet lié au différentiel entre la valeur de réalisation et la valeur "fond de remboursement" est marginal sur l’augmentation de la valeur de réalisation, puisqu’elle représente environ 0,1 % de la valorisation, soit 0,24 € par part.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/11/2019 11h38)