Laurent79 [17] : étude de cas immobilier (achat de résidence secondaire)

Bonsoir,

Vendre le local commercial ?

Sinon ca me paraît compliqué

Bonsoir,
Merci pour vos réponses !
En effet, je dois avouer que vous manquez cruellement d’informations !
Je ne peux pas revendre le local commercial, il s’agit en fait de 45% d’une SCI avec mon père avec qui les relations se situent entre "compliquées" et "inexistantes" ! Une revente me parait extrêmement difficile à envisager. Nous louons donc via cette SCI un local commercial (plus de crédit en cours), et cela me rapporte 1600€ par mois.
J’ai par ailleurs construit une maison pour ma mère nouvellement retraité, je bénéficie d’un Pinel mais ne gagne pas d’argent avec ce bien (je n’en perds pas non plus). Cela me rapportera 700€ par mois dans 12 ans.
Nous avons toujours un crédit en cours pour notre RP à hauteur de 900€ par mois qui prend fin dans 5 ans.
Je gagne entre 1900 et 2200 de salaire. Ma femme est à 1000€ + 300€ d’aide (mi-temps de congé maternité).
A plein temps, elle serait à 2000 mais on apprécie beaucoup de travailler moins !
Je vous entends d’ici me dire : "en gros vous voulez le beurre et l’argent du beurre ?!". Je vous répondrai : "Je m’inscris dans une dynamique de rentier et cultive la vraie richesse…le temps !"

Notre maison à Niort est grande et nous coûte cher en impôt (6000 de TF + Habitation ! 500€ par mois pour avoir le droit d’habiter ici, ça me rend dingue !). Nous la louons 3, 4 semaines l’été à 1000€ la semaine, ça rembourse les vacances !
Ajouter à cela CSG CRDS, impôts divers, gaz, assurance, nounou, et tutti quanti et vous obtenez aux alentours de 2500€ qui s’envolent…

L’achat charentais est clairement "déraisonnable" aujourd’hui…Mais la perspective d’avoir un bien valorisé à 600k avec grosso modo 430k d’investissement me fait sérieusement réfléchir !
Et oui dans l’idéal je ne la louerai pas ou très peu et j’y enverrai mes amis, famille, enfants, ce serait notre maison familiale à la mer ! Mais je n’ai pas le choix, au moins quelques années, le temps que mes autres charges diminuent.
Il est possible que mes beaux-parents acceptent un co-investissement à hauteur de 100k (probable donation à ma femme ou SCI à constituer), ce serait LE coup de pouce qui nous déciderait je pense…Mais ils sont en plein projet de construction ici-même donc il va falloir en discuter posément !
J’ai aussi pensé faire cet achat avec une ou deux autres familles d’amis…mais l’organisation, la compta, tout ça me fait un peu peur !

Qu’en est-il des statuts ? Vous avez un conseil à me donner ? Au réel ou via une sci ou sarl ?
Merci d’avance !

Dernière modification par Laurent79 (17/11/2019 22h26)

Au premier message, j’avais l’impression que vous étiez un peu rêveur.
Quand je vois le manque de précision avec lequel vous répondez sur votre situation financière, cela confirme mon impression. Non pas que vous y mettiez de la mauvaise volonté mais clairement, vous n’êtes pas comptable et ces détails doivent vous enquiquiner.
Oui mais pour vous conseiller - même si ce projet parait à première vue inconcevable financièrement - il nous faut tous les chiffres.
Y a-t-il un crédit sur le Pinel et quel est-il ? Votre maman paie-t-elle un loyer ou juste ses charges ?
Il faut faire la balance salaires/emprunts pour estimer ce que vous pourriez emprunter.
Le fait que le crédit sur votre RP se termine dans 5 ans peut vous permettre d’emprunter davantage en différant une partie des remboursements mais il faut par ailleurs que le dossier tienne la route.
Là, en investissant dans une RS pour laquelle vous n’envisagez pas de revenus locatifs, je ne vois pas bien comment les banques pourraient vous "aider" (elles ne vous aideraient pas en acceptant en réalité).

Je suis tout comme Range très sceptique sur le prix de vente et potentiel de plus-value après travaux, ça ressemble plutôt à des arguments de vendeurs qui se disent qu’il y a là une possibilité de revente à un ami ou connaissance sans les tracas d’une vente traditionnelle.

Tant mieux si cela vous fait réaliser que ça semble peu raisonnable (et réaliste).
Déjà vous raisonnez en reste à vivre ce qui peut parfaitement suffire mais la banque raisonnera en capacité d’emprunt. Vous avez 4900€ de rentrées d’argent, la banque ne permettra guère plus de 33% d’endettement soit 1630€/mois et encore, sur les revenus locatifs, on ne compte souvent que 70% des loyers en revenus.
Or vous êtes déjà à 1630€/mois donc fin de l’histoire …

Pour tout vous dire, j’ai déjà connu cette expérience de maison familiale située dans un endroit où j’ai passé mon enfance. J’ai longtemps rêvé acheter cette maison, puis je me suis attaché à mon premier appartement acheté avec toutes mes économies et fruits de mon travail. Depuis j’ai appris à me défaire de l’affect d’un bien immobilier. Il faut raison garder et se dire que la vie est longue, si vraiment on veut revenir à un endroit, il y aura toujours des possibilités, louer occasionnellement ou bûcher dur pendant 10 ans pour revenir avec les moyens de ses ambitions mais bien souvent, les autres expériences font oublier cette attirance initiale qui paraîtra bien superflue avec le recul.

Sans compter qu’il est toujours facile de trouver un endroit idyllique où s’attacher, la difficulté étant de s’y faire aussi des amis et ce que l’on vit à l’enfance / adolescence est souvent peu reproductible.
Raisonnez froidement en investisseur et tout ira bien.