Lau26 : étude de cas immobilier (racheter son appartement à son bailleur)

Bonjour lau26.

Concernant le prix d’acquisition du logement dans le 92, je n’en ai aucune idée. Cela dépend de la surface du logement, des équipements…

A confirmer par d’autres personnes du forum, mais il ne faudrait pas mettre beaucoup d’apport dans le projet. Comme vous le dîtes, les taux sont bas, autant placer vos liquidités ailleurs sur des supports plus rentables.

Pour ce qui est de la répartition, étant dans le même cas que vous, nous l’avions déclarée au notaire lors de la signature de l’achat de notre terrain. Ainsi, tout est écrit et en cas de souci, pas de prise de tête à ce sujet.

Dernière modification par contraryo (14/11/2019 15h35)

lau26 a écrit :

Mon loyer actuel hors charges : 1400€
Prix proposé à la vente 330000€ (incluant une décote de 8%).

Qu’en pensez-vous ?

Au strict plan financier, la rentabilité brute ressort à 5% tout juste, en net on doit être à 3% ? Pas fameux… A ce niveau, sauf à être "amoureux" du logement et sûr d’y rester très longtemps, je préfère rester locataire.

johntur a écrit :

Bonjour,

Premier point:
Etes vous certain de cette décote de 8% ? Annoncée par le vendeur ?
Dans le 92 les prix au m2 sont très divers, je vous conseille de mener votre enquête au plus serré su ce sujet. (Prix sur impots.gouv, prix en agence, leboncoin etc…)
De plus 8% me parait un minimum de décote (dépend de votre durée de bail restante) et du degré de patience de votre bailleur. A mon avis, ils sont demandeurs, ça peut donc se négocier.

Les 8% sont indiqués par le vendeur, c’est 8% pour tout le monde, c’est effectivement peu, mais je suis dans une zone assez tendue… si je n’achète pas il n’aura pas de mal à vendra à un autre investisseur à ce prix.  Evidemment la bonne affaire dépend de l’évaluation du prix qu’il fait à la base. Je connais bien le marché, puisque j’y habite est cela me parait pas cher même sans la décote par rapport aux autres biens en vente dans le secteur. Je m’attendais à un prix plus proche des 400K€.

johntur a écrit :

Second point:
Je ne suis pas certain de comprendre les enjeux avec "235 loyer" ? D’autant que gros apport personnel et prêt sans durée explicite n’aide pas bien à suivre votre raisonnement.

Les 235 loyers, c’est juste pour se faire une idée de la rentabilité de l’opération… Je ne suis pas précis sur l’apport, ou la durée du prêt car précisément j’ai les moyens de faire comme je veux et c’est l’objet de mon questionnement.

johntur a écrit :

Troisième point le prêt:
Pourquoi ne pas garder l’ensemble de vos actifs et faire un prêt de la globalité ? Les prêts sont bas et vous ne risquer rien.

Oui, mais utiliser un apport me permettrai sans doute d’avoir un taux plus bas.

johntur a écrit :

Quatrième point:
Pour ce qui est de l’acte en lui même, vous pouvez légalement le faire sous acte seing privé mais je vous le déconseille fortement. Il y a tout un travail de professionnel à faire au niveau des papiers et aussi une responsabilité importante à assumer. Le notaire est un professionnel et a la garanti d’un officiel de loi public. IL se doit de vous donner le conseil nécessaire. L’indivision est le premier principe à mon avis dans votre cas.
Notaires de France

Bien à vous

Bonjour,
un angle de vue rapide, avec un calcul sur un coin de table

l’appartement vaut 330 k, vaut-il mieux payer son propriétaire ou son banquier?

Vous payez votre propriétaire 16800/330000 soit environ 5% annuels
Si vous empruntiez, vous paieriez votre banquier environ 1% annuel

Juste pour rappeler que l’époque est favorable à la rente immobilière et à l’endettement. Aujourd’hui c’est vous qui payez la rente, et ne profitez pas d’une époque où l’endettement est extraordinairement bon marché. Il y a 10 ans, en pleine crise financière, la situation était très différente.

Maintenant entre louer et acheter, bien d’autres facteurs interviennent, mon calcul n’est qu’un petit élément d’aide à la décision.

Chrism a écrit :

Bonjour
Ces ventes de logements de bailleurs sociaux se font sous le prix de marché et un rabais est consenti aux locataires de l’organisme vendeur, les locataires du parc sont prioritaires par rapport à la vente à des personnes non locataires.

Ces ventes sont encouragées par l’état qui veut ainsi leur permettre d’accroitre leur capacité à produire du logement neuf.

Il y a une condition à respecter, il faut occuper le logement au titre de résidence principale pendant 5 ans.

Attention, ici ce n’est pas du tout le cas d’un bailleur social!
Le propriétaire est un investisseur institutionnel, c’est une SCPI dont les parts sont proposée par une banque à ses clients.

Oui, il faut rajouter tous les frais engendrés par le fait de devenir propriétaire.
Il faut donc lire :

Il faut calculer quel rendement ça fait (Apport initial + 500€ par mois pendant 25 ans qui donnent un capital de 330000, ça fait du 5%)

Et voir si on ne préfère pas placer cet argent ailleurs.