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#1 17/10/2019 10h58

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Propriétaire de 3 biens immobiliers, je vais faire l’acquisition d’un quatrième sous peu. Un des 3 biens possédé est la RP du couple, nous nous posons la question de l’avenir de la RP actuelle.

Mon sentiment premier est la transformation de la RP en locatif meublé (LMNP) du fait de son potentiel. Cependant, les deux autres biens sont déjà en LMNP au régime réel, m’empêchant (il me semble) d’appliquer le régime réel sur le bien qui rentrerait en LMNP ce qui me semble limitant dans l’opération.

Je ne renseigne pas de chiffres car je ne sais pas par ou commencer. J’aimerai juste lancer la discussion, je complèterai le post initial en fonction de vos réponses.

Merci d’avance.

Dernière modification par anto (17/10/2019 11h09)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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#2 17/10/2019 11h48

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Rien ne vous empêche de passer la RP dans votre activité LMNP au réel : je l’ai fait !

Par contre, tant pis pour les fdn…


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#3 17/10/2019 12h15

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci Pierrot pour votre réponse.

Rien ne m’en empêche en effet, c’est plutôt les conséquences qui m’inquiète.

Sur le réel en matière de fiscalité, puis-je effectuer de l’amortissement? Je connais le système si on achète le bien dans cet optique. Mais suite à mutation du bien, je ne sais pas comment calculer la chose.

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#4 17/10/2019 13h09

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Idem. Il faut juste des attestations de valeur d’AI à la date où il rentre au bilan.


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#5 17/10/2019 13h28

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
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Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

Et faire une déclaration aux impôts (P2cmb) pour indiquer que votre RP devient un établissement de votre activité lmnp.


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#6 17/10/2019 22h40

Membre (2019)
Réputation :   0  

Top !

est ce que le calcul ci dessous est correct :

Durée amortissement    20
   
Valeur     400 000,00 €
Base amortissement     340 000,00 €
Loyer     19 200,00 €
dépenses courantes   
assurance loyer     428,00 €
Intérêt emprunt     1 680,00 €
Foncier     541,00 €
Total dépenses courantes     2 649,00 €
   
Amortissement bien     17 000,00 €
   
frais de notaire     - (car transformation RP -> loc)
frais agence     - (car transformation RP -> loc)
   
Charges totales     19 649,00 €
imposable    -449,00 €
impot    -184,09 € (non reportable car déficit crée par l’amortissement)

Dernière modification par anto (18/10/2019 15h43)

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#7 20/10/2019 00h34

Membre (2017)
Réputation :   49  

Pour ce bien en particulier, c’est à peu près cela. Il faudrait plutôt dire :

Année 1 :
Loyer     19 200,00 €
Total dépenses courantes     2 649,00 €
Résultat : 16 551 € (bénéficiaire donc pas de déficit reportable)
Amortissement bien  :  17 000,00 €
Imposable : 0 €
Impôt : 0 €
Amortissements reportables en année 2 : 449 €

Année 2 :
Loyer     19 200,00 €
Total dépenses courantes     2 649,00 €
Résultat : 16 551 € (bénéficiaire donc pas de déficit reportable)
Amortissement bien  :  17 000,00 €
Imposable : 0 €
Impôt : 0 €
Amortissements reportables en année 3 : 898 €

Mais au final, il faudra raisonner au global sur tous vos biens en LMNP.

Ainsi, si les autres biens engendrent un résultat imposable, les amortissements non utilisés chaque année pour ce bien pourront être utilisés pour faire tendre le résultat global imposable vers 0.

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#8 22/10/2019 11h22

Membre (2019)
Réputation :   0  

c’est très clair, ça rend le projet beaucoup plus viable.

Les autres biens sont en LMNP mais bénéficient du censi bouvard, du coup pas d’amortissement possible. Comment les deux modèles (réel / censi bouvard) se combinent ils ?

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#9 22/10/2019 12h51

Membre (2016)
Réputation :   11  

Bonjour

Perso si ma rp est dans cette situation , je m’embête pas à dépendre d’un locataire sur un seul bien (prêt ou pas )

Je revend direct car exonéré d’impot sur  plus value ,

avec le cash récupéré ( si rp bien achetée ) vous pourriez faire tellement plus .

Fabrice


Vers une retraite dorée 😁

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#10 22/10/2019 18h00

Membre (2019)
Réputation :   0  

Je pars sur du locatif dans la mesure ou il me reste uniquement 8 ans de crédit et que le bien prend de la valeur tout les ans. Additionné au fait que j’ai déjà deux bien LMNP (donc un comptable qui s’occupe de ça).

Acheté 284K, il cote aujourd’hui (fourchette basse car souplex) 398K

si on soustrait le crédit restant : 180K, il reste 200K.

Qu’en feriez vous?

Dernière modification par anto (22/10/2019 18h03)

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#11 22/10/2019 18h46

Membre (2019)
Réputation :   0  

Dum5000 a bien résumé.

Le mieux est de revendre et puis de racheter du locatif (plusieurs appartements ou un immeuble selon la zone). Ca permet de multiplier les gains et de réduire les risques (un locataire qui part, un impayé..).

Voyez avec votre banque pour un transfert de crédit éventuel.

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