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#1 10/10/2019 11h21

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai signé un mandat de location pour recherche de colocataires sur mon appartement meublé (4 personnes).
Je mets en location avec un bail unique.
Or, je n’avais pas abordé cette question avec l’agence puisque ça me paraissait évident, l’agent publie l’annonce avec figurant sur celle-ci le montant total du loyer. Autant dire….. Rédhibitoire !
J’aurais présenté les choses autrement. Part de chaque coloc etc…
Sachant qu’on est dans les prix du marché, et toutes charges incluses.

Bref , l’agent immo me rétorque que c’est illégal de le présenter de la sorte.
Quelles sont vos façons de procéder sur cette question?

Merci
Cordialement

Mots-clés : bail unique, colocation, mise en ligne annonce

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#2 10/10/2019 11h59

Membre (2013)
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Réputation :   739  

Vous avez évidemment raison, votre bien aura du mal à exister face aux autres annonces.

Je ne sais pas vous dire si c’est illégal ou non de mettre le montant du loyer par personne, mais par expérience les gens lisent très vite des annonces et suis circonspect sur le fait de retenir l’attention avec un loyer global.
J’espère tout de même que le prix par personne apparaît dans le corps de l’annonce ?

Je me permets de vous poser une question désagréable. Etes vous certain de la capacité de l’agence à gérer les spécificités d’une colocation ?

Sans vouloir refaire le débat location en direct/agence, et pour avoir exploité durant plusieurs années une colocation, il y a de vrais spécificités notamment dans la gestion "collective" du bien qui me semblent par nature un peu contradictoires avec les pratiques des agences…

J’espère que vous avez imposé de rencontrer les locataires pour les valider ?


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#3 10/10/2019 12h16

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci pour votre retour,
Eh bien non, le prix par colocataire ne figure même pas dans l’annonce… Je suis effarée de ce manque de stratégie basique.
J’ai signé le mandat hier, mais ce n’est pas une gestion, juste une mise en location….heureusement. Pensez vous que je puisse dénoncer le mandat? 🤔

Je suis amené à quitter la région à la fin du mois donc je voulais déléguer la recherche mais il semble que ce soit une mauvaise idée effectivement.

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#4 10/10/2019 14h05

Membre (2013)
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InvestNew a écrit :

Pensez vous que je puisse dénoncer le mandat? 🤔

J’imagine que vous l’avez lu avant de le signer ou pouvez le lire et avoir réponse wink


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[+3]    #5 10/10/2019 14h19

Membre (2014)
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Réputation :   422  

Votre agence n’a aucune intention de recevoir des locataires individuels, et souhaite louer à un groupe de 4 en une seule fois, pour diminuer sa charge de travail.

En vous souhaitant bonne lecture de votre contrat de mise en location.

L’une des règles de base dans le business, c’est d’être le boss.

Si un des rouages du circuit peut vous flinguer un point aussi crucial que l’annonce de mise en location, sans que vous puissiez intervenir ou changer d’intermédiaire, ce n’est plus vous le boss.

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#6 10/10/2019 16h12

Membre (2019)
Réputation :   0  

Erreur de débutant ou de gros naïf 😑
Le genre de truc qui va m’empêcher de dormir. Enfin, c’est une expérience. Je vais court circuiter l’agence et lui mettre les points sur les i. Comme vous dites c’est moi le boss. Merci

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#7 10/10/2019 17h15

Membre (2012)
Réputation :   56  

Pour avoir 4 appartements en coloc depuis des années (17 chambres en tout), je ne peux que vous mettre en garde contre la gestion par agence (comme déjà fait par DDtee).

Les agences ne gèrent pas forcément correctement des biens classiques, il est illusoire de penser qu’elles géreront correctement votre coloc. Si vous louez en coloc meublée, c’est parce que c’est plus rentable mais l’inconvénient c’est que c’est plus chronophage (entre autres), il vous sera difficile de trouver un acteur prêt à passer le temps que vous ne voulez pas passer sans que ça vous "mange" une grande partie de surplus de rentabilité (voire plus!).

Je ne sais pas où est votre coloc, mais essayez de mettre en place la "première fournée" de colocs.
Une fois fait, ils ne partiront pas tous en même temps et il vous sera beaucoup plus facile de faire visiter la coloc par les autres colocs tout en étant absent et de ne venir que pour chaque changement de coloc.

Si jamais vous n’avez vraiment pas le choix, peut être devriez vous envisager une location classique, ou au moins essayer de voir à passer par des acteurs spécialisés dans la gestion de coloc.
Après une présentation un peu poussée, un ami investisseur en coloc (55 chambres) m’a dit que ce prestataire semblait sérieux et qu’il envisageait un partenariat (je n’ai bien sur aucun lien avec la société !) : Koliving, gestion locative d?habitat partagé | Koliving

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[+1]    #8 11/10/2019 07h50

Membre (2016)
Réputation :   65  

Outre les remarques, excellentes et très pertinentes, déjà formulées précédemment je souhaiterai compléter sur le choix du bail : pour quelle raison souhaitez vous opter pour un bail unique ?

Si cela peut paraitre plus sécurisant pour le bailleur, ce type de bail n’attire pas les colocataires potentiels. Il a plutôt tendance à les faire fuir, à juste titre. A moins d’être dans un marché extrêmement tendu et/ou avoir un bien exceptionnel, vous aurez donc plus de difficulté à louer votre bien et à trouver des remplaçants suite aux départs (départs fréquents par définition en colocation). Car même si vous avez un bail unique, ne croyez pas que cela vous épargnera des soucis liés à un turn over important. Et vous risquez de vous retrouver avec des locataires dont le profil ne vous convient pas et/ou qui ne convient pas aux autres colocataires.
A titre personnel, jamais je n’accepterai de me porter garant d’un colocataire en bail collectif, à plus forte raisons avec des autres colocataires inconnus.

La loi ayant évoluée, vous pouvez désormais louer avec en bail individuel (si chambre de 9m2). Vous pouvez ainsi avoir un garant par colocataire, ce qui est parfaitement sécurisant, et cela vous offrira une flexibilité dans votre gestion. C’est évidemment le type de bail le plus recherché par les colocataires.

En résumé :
- fuyez les agences
- choisissez vous mêmes vos colocataires
- gestion en direct quasi obligatoire si vous voulez éviter les problèmes
- bail individuel pour plus de flexibilité et de colocataires potentiels

Dernier point : attention à la tentation d’offrir un loyer + forfait toutes charges incluses. De mon expérience, et de nombreux autres intervenants, cela relève de la "fausse bonne idée". En effet, avec 4 colocataires, attendez vous à des factures énormes. Vous aurez, sans nul doute, du chauffage à fond avec fenêtre ouverte, lumières allumées, etc. Cela peut littéralement plomber votre buisness plan, et vous aurez du mal à changer ce forfait charges en sortant les fluides (à plus forte raison en bail unique qui se poursuit, par définition, même après le départ des colocataires).

Dernière modification par dalki (11/10/2019 07h55)


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#9 11/10/2019 09h37

Membre (2013)
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Réputation :   739  

dalki a écrit :

Dernier point : attention à la tentation d’offrir un loyer + forfait toutes charges incluses. De mon expérience, et de nombreux autres intervenants, cela relève de la "fausse bonne idée". En effet, avec 4 colocataires, attendez vous à des factures énormes. Vous aurez, sans nul doute, du chauffage à fond avec fenêtre ouverte, lumières allumées, etc. Cela peut littéralement plomber votre buisness plan, et vous aurez du mal à changer ce forfait charges en sortant les fluides (à plus forte raison en bail unique qui se poursuit, par définition, même après le départ des colocataires).

Totalement en accord avec ça, le forfait c’est un bon plan dans Excel mais un très mauvais dans la vraie vie wink


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#10 11/10/2019 11h35

Membre (2017)
Réputation :   82  

@DDtee @dalki

Merci à vous deux pour vos remarques mais concrètement, si vous ne faites pas de forfait dans une coloc avec baux individuels, comment répartissez vous les charges entre les colocataires ? En divisant simplement les consommations réelles par le nombre de colocataire ?

Cette méthode n’est-elle pas trop lourde en gestion et ne dégrade-t-elle pas l’expérience client du colocataire avec des loyers qui font le "yoyo" ou un gros rattrapage à la fin de l’année qui fait mal ?

Dernière modification par Ribeiro (11/10/2019 11h36)


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[+1]    #11 11/10/2019 13h55

Membre (2014)
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Si le locataire n’exige pas un "rattrapage", j’ajuste le montant de l’avance de charges à la prochaine relocation.

Quand j’ai repris ma première colocation, les charges étaient de 30 €. Je savais parfaitement que ce n’était pas assez, mais je ne connaissais pas le montant des charges. J’ai ensuite baissé le loyer de 20 € et augmenté les charges de 20 €/personne. C’était parfaitement anticipé dans le business plan, et j’ai fait mon achat en fonction des charges réelles, et non des charges sous-évaluées.

Ce qui dérape le plus, c’est le chauffage des parties communes, où le syndrome "c’est pas chez moi je m’en fou" est le plus courant.

Dans les chambres, une température trop importante empêche de dormir, donc moins de problèmes.

Cela nécessite bien sûr une certaine vigilance (réglage des thermostats programmables, évaluation de la température à chaque passage.

Vous pouvez aussi utiliser un exemple chiffré: un gros radiateur électrique de séjour de 2000 watts consomme environ 250 € d’électricité/mois si il tourne à fond. Cela leur donnera une idée du montant du rattrapage si vous trouvez le radiateur à fond le week-end quand aucun locataire n’est présent.

Avec 50 € d’avance par personne, on est pas mal pour chauffage + électricité + eau + internet.

Dernière modification par Trahcoh (11/10/2019 13h56)

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#12 11/10/2019 16h09

Membre (2016)
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Ribeiro a écrit :

@DDtee @dalki

Merci à vous deux pour vos remarques mais concrètement, si vous ne faites pas de forfait dans une coloc avec baux individuels, comment répartissez vous les charges entre les colocataires ? En divisant simplement les consommations réelles par le nombre de colocataire ?

Cette méthode n’est-elle pas trop lourde en gestion et ne dégrade-t-elle pas l’expérience client du colocataire avec des loyers qui font le "yoyo" ou un gros rattrapage à la fin de l’année qui fait mal ?

Je vous conseille de faire un forfait. Mais sans y inclure l’électricité (et le chauffage si ce dernier n’est pas électrique). Vous aurez ainsi l’eau, les charges de copro, j’y ajoute la TEOM et l’entretien de la chaudière gaz, internet.

Aussi, vos colocataires prennent à leurs noms l’électricité et le gaz. Ce n’est pas le plus confortable pour eux. C’est évident. Mais c’est la seule solution pour ne pas vous retrouver avec des factures qui viendront mettre à mal votre buisness plan. En effet pour une colocation, le CF négatif ne doit pas être envisageable compte tenu de la charge de travail que cela représente.


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#13 11/10/2019 20h26

Membre (2013)
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Même conseil, jamais de chauffage au forfait les locataires gèrent abonnements et facture.

Pas de soucis pour eau/ TEOM et si il y a charges de copro et entretient de chaudière/cheminée.


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#14 14/10/2019 14h06

Membre (2017)
Réputation :   82  

Merci pour vos retours.

Je comprends votre point mais comment les colocataires gèrent entre eux les dépenses d’électricité et de gaz ?

Les factures seront bien prélevées sur un compte bancaire d’un des colocataires.
Ils doivent donc se mettre d’accord pour mettre en place un virement vers le colocataire qui souscrit le contrat ?!

Et si ce dernier s’en va, le contrat doit être résilié et ré-ouvert sur un autre colocataire.
En termes d’expérience client c’est vraiment loin d’être le top.

Dans mon business plan (que je n’ai pas sous les yeux) j’ai compté entre 1800 et 2000€ par an pour l’électricité et le gaz. J’avais prévu de faire un forfait avec toutes les charges pour environ 80/90€ par colocataire.
Il s’agit d’un appartement plutôt bien isolé de 90m2 avec 4 colocataires.

Dernière modification par Ribeiro (14/10/2019 14h08)


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[+1]    #15 14/10/2019 14h15

Membre (2012)
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Perso, je fonctionne au forfait de charges et tout est inclus.
D’une part c’est ingérable pour eux si les colocs ne restent pas très longtemps, et d’autre part c’est un argument de vente qui fonctionne très bien : "vous n’avez pas à vous embêter avec tous les abonnements".
Et la majorité des personnes se font une montagne de l’administratif…

Je fais quelques remarques de temps en temps mais globalement ils sont assez respectueux, jamais eu de grosse dérive.

Je suis persuadé que ça aide à augmenter la rentabilité, je n’ai quasiment jamais de vacances locative.

Pour le montant beaucoup de paramètres rentrent en compte, mais en partant sur 2’000€ vous devriez être bon.
Perso je facture 65€ par coloc et par mois et globalement (année froide/année chaude, douche/baignoire, etc…) je suis bon.

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#16 14/10/2019 20h18

Membre (2019)
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Bonjour ,

Effectivement j’ai revu plusieurs angles d’attaque concernant mon projet.

J’ai eu de la demande sur du bail individuel, et aucune sur le bail collectif. Vous avez raison: aucun intérêt pour eux.

J’ai réussi à me débarrasser de l’ agence , super bon point!

Je parts donc sur une mise en place de coloc, baux individuels, et gestion par moi-même.

Pour les charges, j’ai mis un forfait (65e par personnes soit 4x65/mois). Le chauffage est collectif et compris dans les charges de copro. Idem pour l’eau froide…
Je croise les doigts pour edf mais je compte bien faire ma surveillante générale en cas de besoin, et leur passer un petit coup de fil en cas d’abus….

Par ailleurs, quittant la région à la fin du mois , comment je peux déléguer la gestion du "flux" concernant d’éventuelles sorties pour l’état des lieux?
Comment procédez vous en bail individuel en cas de départ pour l’état des lieux? Sur les parties communes? Si c’est détérioré, comment prélever sur une caution et laquelle surtout?

Toujours pour la caution, vous demandez 1 ou 2 mois en meublé? J’ai vu que 2 mois peuvent freiner pas mal … Est ce vrai?

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#17 15/10/2019 09h30

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Un petit parallèle avec une autre discussion récente (Grosse fuite d’eau chez un ancien locataire) concernant un appartement loué en nu à une personne : une chasse d’eau qui fuit énormément mais qui n’a pas été gérée par le locataire. Résultat ? Une facture d’eau de 240m3 en 10 mois (soit 800L par jour).

Évidemment c’est de la faute à pas de chance dans ce cas là, le locataire n’a pas été assez attentif. Mais je vous laisse imaginer dans une colocation de 4 jeunes ce que cela peut donner. Le fait de suivre l’évolution des consommations est une bonne chose, mais souvent le mal est déjà fait (facture d’eau lors de l’AG de copro, factures électricité par trimestre).

Un dernier exemple que j’ai vécu personnellement dans un de mes biens : radiateurs coupés, pour effectuer des économies, mais la commande centrale du thermostat sur 24°C. La chaudière tourne donc à fond en permanence, et consomme, tout en ne pouvant pas chauffer l’appartement puisque les radiateurs sont coupés.

Dernière modification par dalki (15/10/2019 09h31)


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[+1]    #18 15/10/2019 11h32

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D’où l’intérêt d’une avance de charge fixe et non d’un forfait, avec régularisation uniquement si dérapage important, ce qui n’arrivera pas dans une colocation bien suivie.

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[+1]    #19 15/10/2019 11h52

Membre (2018)
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dalki a écrit :

Un petit parallèle avec une autre discussion récente (Grosse fuite d’eau chez un ancien locataire) concernant un appartement loué en nu à une personne : une chasse d’eau qui fuit énormément mais qui n’a pas été gérée par le locataire. Résultat ? Une facture d’eau de 240m3 en 10 mois (soit 800L par jour).

Évidemment c’est de la faute à pas de chance dans ce cas là, le locataire n’a pas été assez attentif. Mais je vous laisse imaginer dans une colocation de 4 jeunes ce que cela peut donner. Le fait de suivre l’évolution des consommations est une bonne chose, mais souvent le mal est déjà fait (facture d’eau lors de l’AG de copro, factures électricité par trimestre).

Un dernier exemple que j’ai vécu personnellement dans un de mes biens : radiateurs coupés, pour effectuer des économies, mais la commande centrale du thermostat sur 24°C. La chaudière tourne donc à fond en permanence, et consomme, tout en ne pouvant pas chauffer l’appartement puisque les radiateurs sont coupés.

Commentaire hors-sujet concernant le chauffage : normalement il y a au moins 1 radiateur qui n’est pas manoeuvrable dans la pièce ou se situe le thermostat, justement pour éviter ce genre de cas. Je penserais qu’il y a un défaut de conception sur votre installation.

Dernière modification par leportois (15/10/2019 16h54)

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#20 18/10/2019 16h21

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Trahcoh a écrit :

D’où l’intérêt d’une avance de charge fixe et non d’un forfait, avec régularisation uniquement si dérapage important, ce qui n’arrivera pas dans une colocation bien suivie.

Bon point Trahcoh.

L’idée serait de demander une avance qui comprend l’ensemble des charges (elec + chauffage + internet +…) et de demander une régulation uniquement si les dépenses sont trop élevées.

Il faut simplement que cela soit bien fait dans les baux.
Une question, est-il possible d’indiquer une avances de charges dans les baux mais de ne pas faire de régulation ? Ou uniquement si consommation trop importante ? N’est-il pas obligatoire de procéder à l’ajustement tous les ans ?

Nous avons ainsi les avantages mais pas les inconvénients.

Par ailleurs, avec Direct Energie (par exemple) j’ai la possibilité de suivre au jour le jour la consommation d’électricité et de gaz, ce qui permet d’être plus réactif…

Dernière modification par Ribeiro (18/10/2019 16h24)


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#21 18/10/2019 18h22

Membre (2016)
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Ce système de provision/régularisation est évidemment très pratique : mais me semble-t-il peu applicable dans le cadre d’une colocation avec 4 colocataires qui rentrent et sortent de manière échelonnée dans le temps.

A moins de gonfler la provision pour charges, le propriétaire est perdant à tous les coups en cas de consommation excessive, car il sera trop complexe de régulariser. Et je pense que les colocataires traineront sérieusement les pieds pour payer les régularisations (soit une source de soucis supplémentaire) et sera une source de crispation entre colocataires et donc de turn-over (soit une autre source de soucis supplémentaires).

Dernière modification par dalki (18/10/2019 18h23)


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